지분경매 해결 TWO 기둥 = 소송+협상

부동산 경매의 새로운 틈새시장, 지분경매의 해결 프로세스 제시

소액 투자로 수익을 낼 수 있는 경매의 새로운 틈새시장, 지분경매. 하지만 지분경매는 소송이라는 무기를 가지고 해결하기에, 누구나 이 특수물건 시장에 진입해 수익을 낼 수는 없다. 이러한 이유로 많은 입찰자들이 기피하고 있는 것도 사실이다. 그러나 소송에 관한 공부를 통해 실력을 갖춘 내공이 있는 투자자들은 남모르게 진입해 수익을 창출하는 특수물건 경매 시장이다. 지분경매를 해결하는 데 필요한 최소한의 프로세스를 알고 투자한다면, 일반 대중들이 모르는 또 다른 시장에서 차별화된 전략으로 성공 투자를 할 수 있다. 처음 부동산 경매 공부를 하고, 바로 지분경매 입찰에 들어가는 분들도 이 책에서 설명하는 소송과 협상의 2가지 기술 흐름을 파악해 망설이지 말고 자신감 있게 특수물건으로 분류된 지분경매에 도전하자. 일반물건의 입찰과 똑같다. 물론 나중에 지분해소 문제를 풀어나갈 해결 프로세스의 기술을 갖추어야 한다는 전제만이 다르고 모든 입찰 과정은 똑같다. 남들은 접근하지 못하지만, 나는 해결할 수 있는 지분물건 중 특수물건을 찾는 방법을 알아가는 것이 바로 우리가 공부를 계속하는 이유다. 이 책은 ‘공유지분 경매+토지지분 법정지상권+토지 개발업자 되기’ 기술을 복합해 풀어나가는 저자의 전작인 《지분 경매로 토지 개발업자 되기》에서 미처 다루지 못한 부분인 실전사례를 수록해 지분경매에 대해 보다 중점적으로 공부할 수 있도록 했다. 지분경매 해결을 위한 효율적인 과정이나 나홀로 소송과 협상을 통한 셀프 해결법 등을 차근차근 설명해주고 있기에 초보 투자자들도 쉽게 이해할 수 있을 것이다. 이 책은 지분경매의 기초를 공부하신 분들의 실전 테크닉을 키우기 위한 교본이자, 지분경매를 잘 하기 위한 소송과 협상법을 어떻게 활용하는지에 관한 실전사례집이다. 다른 투자자들이 어떤 프로세스로 해결했는지 따라가며 배우고 익혀 실전에 임하면 성공적인 투자를 할 수 있을 것이다. .

머리말

PART 01 지분경매 해결하는 첫 단추
1 내용증명을 보낼 때 시한을 정해야 한다
2 인터넷 우체국에서 내용증명 보내는 방법
3 도달되지 않는 내용증명 처리하는 법
4 주소가 해외로 등록된 경우 처리하는 법
5 소송 진행 중 타 공유자 중에서 사망자가 있을 때 대응 방안

PART 02 지분경매 해결은 부드러움이 이긴다
1 제자들의 ‘협상’을 통한 해결(ㅅ, o, ㅈ, ㅊ2 법칙)
2 ‘협상’이 결렬되면 이제 소송으로 해결
3 협상이 지지부진하면 공유물분할소송 제기
4 소제기하니 조정실에서 협의를

PART 03 지분경매 전자소송으로 제기하는 법
1 전자소송, 처음인가요?
2 전자소송으로 부동산 처분금지가처분 신청하기
3 전자소송으로 공유물분할소송 신청하기
4 전자소송으로 부동산 가압류 신청하기
5 전자소송으로 부당이득금반환청구의 소 신청하기
6 전자소송으로 형식적 경매 신청하기

PART 04 지분경매 실전 사례
1 ‘지분 경매’, 공매에서 더 좋은 기회가 있다
2 지분경매에 도전한 경매 초보자의 해결 패턴
3 타 공유자가 낙찰받은 물건에 거주하는 경우
4 내용증명, 가처분과 인도명령으로 협의 시도

▷ 낙찰받은 내가 상대방인 타 공유자에게 먼저 연락하지 않으면 상대방은 나에게 연락을 먼저 해오는 경우가 거의 없다. 그러니 지분경매 물건을 낙찰받은 후, 내가 공식적으로 상대방과 접촉할 수 있는 유일한 수단이 바로 ‘내용증명’ 보내기다.
-p. 15▷ 협상은 기본적으로 부드러운 말투로 상대를 대하는 것을 기본으로 해야 한다. 첫 만남부터 서로 얼굴을 붉히며 큰소리를 내고 적대적으로 대하는 태도로 나간다면 아마 그 이후는 바로 소송으로 진행이 될 것이고, 그 소송도 상당히 힘든 과정과 긴 시간을 소요하며 지루한 여정이 될 가능성이 크다. “지분경매 해결은 부드러움이 이긴다!” 명심하기 바란다.
-p.80▷ 공유자 사이에 이미 분할에 관한 협의가 성립된 것으로 인정된다면, 공유물분할청구의 소를 제기하면 적법하지 않게 되고, 분할 협의의 내용에 따른 소유권이전등기청구나 소유권확인청구를 해야 할 것이다. 만일 공유물분할에 관한 구체적인 협의가 성립된 것으로 볼 수 없다면 공유물분할청구의 소제기는 적법하게 되고, 공유물분할에 관한 법원의 판단을 받아야 할 것이다.
-p. 140▷ 부당이득이 되려면 타인이 그 이익으로 인해 손실을 보았어야 한다. 일방이 이득을 보았더라도 상대방이 손실을 입지 않았다면 부당이득은 성립하지 않는다. 그러나 우리가 진행하는 지분경매에서는 당연히 성립되는 법리다.
-p. 211▷ 두 번째까지 보내도 묵묵부답으로 일관하는 경우가 종종 생긴다. 두 번째 보낼 때는 첫 번째에 답이 없었으므로 이 이후의 모든 법적 책임이 상대에게 있음을 고지하는 것도 좋다. 그래도 당황하지 말자. 협상을 시도하려 했으나 상대가 전혀 응하지 않으니 이제 바로 소송에 돌입해야 한다.
-p. 241▷ 보통 초보자들은 지분물건을 낙찰받으면 다음 메일의 내용처럼, 바로 해결 프로세스로 들어가지 않고 아무런 조처를 하지 않다가 한참 시간이 지난 후에 지분 해결 프로세스에 들어가는 경우를 많이 보게 된다. 충분한 공부가 되지 않은 상태에서 입찰에 임해서 그런 경우가 대부분이다. 지금도 혹시 이 책을 보는 독자 중에 이 같은 상황에 있는 독자는 바로 해결 프로세스를 다시 한번 검토해 타 공유자와 접촉을 시도해야 한다.
-p. 249