핵심만 담은 부동산 경매 & 왕초보 투자자들의 실전 투자 분투기

이제 막 경매를 시작하는 경매 입문자들은 ‘지금’이 아닌 ‘언젠가’를 생각하며 공부를 시작한다. 하지만 우리에게 가장 중요한 것은 ‘결과’이다. 결과를 생각하고 ‘지금’ 시작하면 머뭇거리는 낭비를 하지 않을 수 있다. 그리고 경매의 꽃이자 결과물은 바로 ‘수익’이다. 어떻게 목표를 세워 실행하고 수익을 내느냐가 무엇보다 중요하다. 누구나 경매 공부를 할 수는 있지만, 아무나 수익을 낼 수는 없기 때문이다. 당신이 경매 투자에서 성공하고 싶다면 수익을 내는 데 목표를 두고 필요한 이론만을 빠르게 배워야 한다. 구체적인 목표를 정하고 낙찰부터 명도, 매도까지 한 사이클을 경험해 보아야 한다. 경매 입문자들이 경매 공부를 하고, 여러 채널에서 정보를 습득하고 이해하며, 확신을 얻기까지 들이는 시간과 노력은 상상 그 이상이다. 하지만 그렇게 많은 정보를 흡수하다 보면 적지 않은 스트레스를 받게 되고, 결국 실행력과 추진력을 상실하게 된다. 홍수 같은 정보들 중에 실전에서 사용하는 성공이론은 20%에 불과하다. 그렇다면 그 20%의 ‘성공이론’을 배워 즉시 시작하면 된다. 필자의 경험상 나머지 80%는 학습이 아닌 ‘실전 경험’을 통해 터득되고 습득하게 된다. 이 책 《우아한 경매》에서는 실전에 필요한 정보만 깔때기 같이 필터링하여 여러분에게 전달할 것이다. “복잡한 건 머릿속에 오래 남지 않는다.” 즉, 모든 개념과 지식은 이해하기 쉽고 단순하게 접근해야 한다. 그래야 시작이라는 첫 단추를 끼고 실행할 수 있기 때문이다. 너무 많은 지식과 사례들은 오히려 시작하려는 단계에서 함정이 될 수 있다. 그래서 이 책 《우아한 경매》에서는 바로 실전으로 들어가고자 한다. Part 1에서는 경매 초ㆍ중급자가 반드시 알아야 하는 ‘실전 권리분석’과 실전 경매에서 꼭 필요한 ‘투자 노하우’를 사례와 함께 핵심만 전달할 것이다. 여러분은 Part 1에서 나오는 다양한 경매 관련 사례들을 통해 신속하고 완벽한 권리분석 기술을 배우게 되며, 그대로만 실행한다면 이겨놓고 싸우는 게임을 할 수 있다. 그리고 Part 2에서는 여러분과 똑같은 환경에서 시작한 10명의 투자자들이 난생처음 경매에 도전하며 경험한 생생한 투자사례를 통해 실전 경매의 세계를 간접 체험할 수 있을 것이다.

PART 1 핵심만 쏙쏙! 실전 권리분석과 경매 투자 노하우

1장 권리분석의 기초, 말소기준권리 찾는 법
1. 물권과 채권
2. 권리분석의 핵심, 말소기준권리
3. 권리분석에 꼭 필요한 핵심 서류
4. 등기부에서 말소기준권리 찾기
5. 등기부에서 권리순위 파악하기
6. 법원이 인증한 보증서, 매각물건명세서
7. 감정평가서 vs 수지분석표

2장 실전 경매, 임장부터 특수물건 분석까지
1. 우아한 현장조사(임장)
2. 대항력 있는 임차인 권리분석
3. 경매의 핵심은 세입자 배당
4. 소유자가 세입자가 되는 점유개정
5. 전세권
6. 가등기
7. 가처분
8. 법정지상권
9. 유치권

PART 2 왕초보 투자자들의 실전 경매 분투기

1. 경매 입문 2개월, 9번째 도전에서 낙찰에 성공하다
2. 기회는 ‘도구’를 가진 사람에게만 찾아온다
3. 고군분투 회사원이 경제적 자유를 위해 택한 길
4. 우리 가족의 새로운 성공 비즈니스
5. 노력은 배신하지 않는다
6. 워크홀릭 직장인, 경매에 뛰어들다
7. 친구와 함께 공동으로 투자하다
8. 법원 앞 상가 경매에 도전하다
9. 아파트 공동투자로 순수익 4,800만원
10. 부동산, 피할 수 없다면 현명하게 맞서자

경매는 누군가에게는 위험하지만, 또 다른 누군가에게는 바둑보다 쉬울 수 있다. 많은 사람들이 경매가 위험하다고 생각하는 이유는 일반 매물들과 다르게 각종 권리와 하자들이 뒤엉켜 있기 때문이다. 그러나 결론부터 말하면 경매는 ‘말소기준권리’가 있어서 위험하지 않다. --- p.17권리분석시 많은 초보자들이 경매정보지에 분석되어 있는 내용만 보고 권리분석을 끝낸다. 그러나 이렇게 권리분석을 하게 되면 큰 낭패를 볼 수 있다. 정보지에서 공시하는 내용은 사람이 하는 일이기 때문에 오류나 오타 등 실수가 있을 수 있다. 따라서 관련 서류 하나하나를 직접 발급받아 분석하고 확인해야 한다. --- p.24모든 게임에는 승자와 패자가 있다. 그러나 경매는 이겨놓고 싸우는 게임이다. 경매라는 게임에서는 상대방의 패를 볼 수 있기 때문에 위험한 상대를 만났을 때는 아예 게임을 시작하지 않으면 된다. 따라서 상대의 패를 제대로 읽을 수만 있다면 절대 실패할 일이 없다. --- p.32매각물건명세서는 법원에서 제공하는 확실한 권리분석 자료이자 보증서로, 각종 부동산 관련 서류에서 공시하지 않은 내용과 인수가능한 권리를 표시하여 입찰 여부를 판단하는 데 아주 중요한 정보를 제공하고 있다. 따라서 매각물건명세서를 자세히 살펴보면 숨겨진 덫도 찾을 수 있다. --- p.51‘경매는 시세보다 싸게 사서 비싸게 판다’는 기본 원리를 다시 새기고, 발 빠르게 움직이자. 당신에게 큰 수익을 만들어 줄 물건은 아직도 너무 많다. --- p.60임장은 다다익선(多多益善)이다. 물건지에 많이 가볼수록 기회가 보이고 돈 되는 물건을 찾을 수 있다. 우연히 운이 좋아 임장 없이 낙찰을 받아 수익을 낼 수도 있겠지만, 그것이 반복되면 나중에 더 큰 손해를 볼 수 있다. 탁상분석을 하는 대다수의 투자자들은 낙찰을 받은 후 현장에 방문한다. 그리고 그제서야 물건의 중대한 하자(침수, 멸실, 파손, 관리비 미납 등)를 발견하고 수습하려 하지만, 정상적인 사용이 불가능하거나 복잡한 권리관계(유치권, 법정지상권, 공법) 문제로 결국 입찰보증금을 포기하게 되는 경우도 발생한다. --- p.62경매는 하나의 사건을 퍼즐처럼 맞춰가는 과정이다. 그래서 재미있고, 사건의 퍼즐을 하나하나 맞춰 갈 때마다 엄청난 성취감이 든다. 그러나 혼자만의 힘으로 조각을 맞추는 건 한계가 있다. 따라서 지원군이 필요한데, 지원군은 현장을 다니다 보면 만날 수 있다. 경매 물건의 근처에 거주하는 이웃이나 공인중개사, 관리사무소 직원, 경비아저씨 등을 통해
해답을 얻을 수 있다. --- p.100나는 4월부터 교육을 시작해 그해 6월 12일에 2억 1,221만원으로 인천에 소재한 다세대 주택을 낙찰받았고, 10월 19일에 2억 4,000만원에 매도에 성공하며 4개월 만에 한 사이클을 경험할 수 있었다. 그럼, 지금부터 낙찰을 받기 전부터 매도까지 내가 경험한 일을 순서대로 풀어 보겠다. --- p.160지금 내 나이는 서른셋이다. 그러니 앞으로도 수많은 기회가 나에게 찾아올 것이다. 이러한 기회는 도구가 없는 자에겐 기회로 보이지 않을 것이다. 여러분도 이 책을 통해 경매라는 도구를 습득하여 기회를 인식하고, 그 기회를 잡아 원하는 부의 목표에 한 걸음 더 다가가기를 바란다. 나와 같은 실제 케이스를 통해 경매에 대한 막연한 두려움을 이겨내보기 바란다. 새로운 도전을 결심하는 당신을 응원한다. --- pp.165-166흔히 나 같은 직장인들은 회사 업무 때문에 경매를 하는 게 어렵다고 말한다. 하지만 실제로 주위를 둘러보면 경매를 배우기 위해 공부를 하는 나 같은 사람들은 하나같이 직장인들이다. 그리고 그들은 퇴근 후 또는 주말을 이용해 반드시 한 곳 내지 두 곳 정도의 물건을 임장하러 다닌다. 심지어 나처럼 주말을 이용해 지방 임장을 다녀와 좋은 물건을 기어이 찾아내곤 한다. 그렇다면 이는 전적으로 의지의 문제다. --- pp.204-205

이겨놓고 시작하는 실전 경매!
〈우아한 경매〉는 당신의 실행력을 높여 줄 것이다!‘권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다’라는 법언이 있다. 대한민국 국민이라면 누구든 법의 보호를 받고, 그 법을 적절히 활용할 수 있어야 한다. 하지만 지금도 우리 주변을 보면 경매로 인해 보증금을 떼이고 쫓겨나는 세입자들을 많이 볼 수 있다. 배당요구를 제때 하지 않아서, 임차주택에 설정되어 있는 대출금을 정확히 파악하지 못해서, 전입신고와 확정일자를 받지 않아서 등 사소한 몇 가지를 챙기지 않아 보증금을 날리고 쫓겨나는 세입자들이 안타까울 뿐이다. 경매 투자를 전문으로 하는 필자가 명도 대상자를 보고 ‘안타깝다’고 말하는 것이 위선적일 수 있지만, 현실이 그러하다. 따라서 경매 투자를 준비하는 입문자뿐만 아니라 일반인들도 ‘자발적 무지’에서 벗어나기 위해 노력해야 한다.
부동산은 단시간 내에 관련 지식을 학습하거나 성과를 얻기 힘들다. 따라서 꼭 필요한 성공이론과 풍부한 실전 경험을 거치는 과정이 필요하다. 우리가 관심있게 보지 않았을 뿐 주변을 둘러보면 우리와 같은 직장인, 가정주부, 개인사업자 및 대학생까지 다양한 직업군과 연령층의 사람들이 시간을 내어 부동산을 공부하는 모습을 쉽게 볼 수 있다. 부동산 투자를 시작하기에 적절한 나이, 재능, 종잣돈 등은 고민할 필요가 없다. 이런 사소한 문제들에 얽매이다 보면 머뭇거리다 시간만 낭비할 뿐이다.
다양한 부동산 투자방법 중에서 경매는 부동산을 공부하고 경험하는 데 있어 공통적이고 기초적인 학습을 하기에 매우 좋은 수단이다. 경매를 잘 익혀두면 매매, 재개발, 공매 등 다양한 분야에도 도전이 가능하다. 특히 경매는 이겨놓고 싸우는 게임이다. 경매라는 게임에서는 상대방의 패를 볼 수 있기 때문에 위험한 상대를 만났을 때는 아예 게임을 시작하지 않으면 된다. 따라서 꼼꼼한 권리분석과 현장조사를 통해 상대의 패를 제대로 읽을 수만 있다면 절대 실패할 일이 없을 것이다.
부동산은 우리의 삶에서 피할 수 없는 존재이다. 그러니 지금부터라도 미리 준비하고 현명하게 대처하기를 바라며, 고민하는 데 시간을 쓰기보다는 이 책을 읽는 지금 바로 성공 경험에 도전하기 바란다.