2022 지식산업센터, 초고수들만 알고 있는 투자의 비법

이경희(Omnicom Media Group 전무)

이 책의 집필을 마친 2022년 2월 현재에도 코로나19는 끝날 조짐이 안 보입니다. 코로나19의 장기화, 그리고 금리 인상 기조, 대내외 경제 여건의 불확실성 등 변수가 많은 시국입니다. 그러나 이럴 때일수록 인내가 필요합니다. 성공한 사람들 중에는 리스크를 감수하고 먼저 실행에 옮기고 꾸준한 인내를 가진 사람들이 많습니다. 주식과 부동산으로 진짜 부자가 된 사람들이 하나같이 말하는 비결은 바로 ‘인내’입니다. 이 책을 통해 가치 투자, 역발상 투자, 유연한 자세가 한 단계 더 업그레이드되어, 어느 영역이건 성공적인 투자를 계속 이어가시기를 바랍니다. 2020년 저의 첫 번째 책 이후에도 지식산업센터 관련 책들이 많이 출간되었습니다. 지식산업센터는 빠르게 움직이기 때문에 6개월, 1년 전 자료는 단순 참고만 하시는 게 좋습니다. 이 때문에 저 역시 이 책에 가급적 최신 자료를 담으려고 노력했습니다. 기존의 지식산업센터 강의에서 다룬 내용이나 기존에 출판된 책 내용과 중복되는 부분은 빼고 최근 트렌드와 현장 사례들에 최대한 집중해서 집필했습니다.

프롤로그 04
추천사 10
(이경희 전무, 장영광 대표, 박시형 변호사, 임원재 회계사, 임성윤 병원장, 윤보한 대표)
1부
지식산업센터, 투자의 블루오션
1장 지식산업센터 제대로 파악하기
1) 지식산업센터 이해하기 18
2) 지식산업센터 변화 과정 23
3) 지식산업센터 현황 27
4) 입주가능 업종 33
5) 지식산업센터 정부정책과 예측 38
2장 지식산업센터를 꼭 투자해야 하는 이유
(수익형부동산의 꽃 지식산업센터)
1) 가장 매력적인 수익형 부동산 투자상품 46
2) 실사용자는 매수하는게 진리 47
3) 정부정책과 세재 혜택 45
4) 실사용자에게는 대출이 잘 나온다 51
5) 일반 오피스 건물보다 건물관리가 수월하고 관리비가 저렴하다 54
6) 일반 오피스 건물보다 임대료가 저렴하다 55
7) 업무지원시설 및 각종 편의시설이 좋다 57
8) 공실률이 낮고 안정적이다 63
2부
현장에서 배우는 지식산업센터 투자 노하우
3장 : 놓치면 후회하는 지식산업센터 3대 대장(문정, 성수, 영등포) 심층분석
1) 문정, 성수, 영등포를 주목해야 하는 이유 72
2) 문정, 성수, 영등포 투자사례 74
3) 문정동 지식산업센터 74
4) 성수동 지식산업센터 86
5) 영등포 지식산업센터 122
4장 : 2022년 기대되는 분양현장 TOP 5
1) 성수 : 성수역 A부지 213
2) 영등포 : 이화산업부지 214
3) 구로 : 구로 생각공장 217
4) 강서 : CJ제일제당부지 220
5) 경기도 군포 : 군포 생각공장 222
에필로그 228

지식산업센터계의 강남 3구가 있다. 부동산 투자에는 ‘핵심 지역’이라는 게 있습니다. 바로 서울의 강남 3구(서초구, 송파구, 강남구)가 핵심 지역입니다. 지식산업센터 분야에도 강남3구에 해당하는 지역이 바로 문정, 성수, 영등포입니다. 강남 3구는 왜 부동산 불패 신화를 이어갈까요? 강남은 교통, 일자리, 각종 생활 편의시설 등 인프라가 뛰어나 누구나 살고 싶은 지역입니다. 마찬가지로 문정, 성수, 영등포 지식산업센터도 서울 중심에 위치해 있어서 교통이 좋고 풍부한 주변 인프라와 편의시설 등이 집약되어 있죠. 업무 편의성이 높아 누구나 근무하고 싶은 입지로 계속해서 발전하고 있습니다.또한 문정, 성수, 영등포 지식산업센터는 IT 계열 회사나, 게임 회사들이 많이 입주해 있죠. 이 점은 매우 중요한 포인트입니다. 최근 IT회사나 게임회사들이 사무실 구하기가 어렵고 기업들이 포화 상태에 있는 판교를 떠나 교통이 편리하고 편의시설이 많은 문정동, 성수동, 구로, 가산 등으로 사옥을 많이 옮기고 있기 때문입니다.특히 스타트업 대표들의 큰 고민은 인재 영입이죠.그런 면에서 문정, 성수, 영등포 지식산업센터는 서울 중심부에 위치해 있어 서 도심과 외곽 모두에서 접근성이 뛰어난데다, 풍부한 주변 인프라와 교통 시설 등으로 업무 편의성도 높아서 직원 구하기가 훨씬 쉽습니다. 그래서 경기도 외곽으로 나갔다가 다시 서울 핵심 지역으로 리턴하는 기업들이 많습니다. 이쯤에서 투자의 명언을 되새겨봅니다. 제가 지키는 투자의 3대 핵심 포인트는 가치 투자, 역발상 투자, 유연한 자세를 갖는 것입니다. 이것은 제 말이 아니라 투자업계의 대가인 존 템플턴의 투자철학입니다. 금세기 최고의 주식투자자로 인정받았던 그의 투자 철학이 바로 가치 투자, 역발상 투자, 유연한 자세를 갖춘 투자였으니까요. 투자 업계에서 역사는 반복됩니다. 2022년 들어 지식산업센터 투자에 관심 갖는 분들이 많습니다. 하지만 지금 시기는 무엇보다 옥석을 가리는 가치 투자가 필요한 시기이기도 합니다. 투자시장에서는 다른 사람이 욕심을 부릴 때 매우 신중해야 합니다. 제가 생각하는 가치투자는 ‘가치가 곧 가격을 결정한다고 믿고 실행하며 기다리는 것’입니다. 요즘 메타버스를 부동산에 접목시키는 사례가 주목받고 있습니다. 투자의 영역에서 가상과 현실의 경계가 점차 무뎌지는 느낌입니다. 하지만 이럴 때에 저는 역발상으로 부동산 시장을 봅니다. 가상공간이 아닌, 실제 공간에 더욱 관심을 가지고 있고 투자에 집중하는 것이죠. 생각해보면 돈이나 주식, 채권, 메타버스 등은 계속 만들어낼 수 있는 무한 자원입니다. 그리고 자원이 무한정 공급된다면 가격은 떨어지게 되어 있습니다. 그렇다면 유한한 자원은 무엇일지 생각해봅시다. 서울 핵심부의 땅(부동산)은 매우 유한한 자원이 틀림없습니다.부동산은 희소성이다 많은 분들이 부동산 투자를 할 때 실수하는 점이 있습니다. 과거 시세에 집착해서 미래를 보지 못하는 우를 범한다는 것이죠. 과거에 얼마였다는 건 큰 의미가 없습니다. 최대한 유연한 자세를 갖고 시장에 접근할 필요가 있습니다. 부동산은 희소성이 중요한 자산입니다. 돈은 잃었다가도 다시 벌수도 있지만, 희소성 있는 자산은 한 번 팔면 다시 구하기가 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 저는 부동산을 자주 사고파는 것은 지양해야 한다고 생각합니다. 그런 점에서 제가 이 책에서 짚어드리는 문정, 성수, 영등포의 지식산업센터는 서울 안에서도 희소성 있는 부동산이 될 것입니다. 물리적으로 공급을 확대하기 어렵고 수요층은 계속 증가하는 입지이기 때문이죠. 이 지역은 내가 팔고자 하는 시기에 원하는 가격을 충분히 받고 팔 수 있는 환금성이 좋은 입지입니다. 이 책의 집필을 마친 2022년 2월 현재에도 코로나19는 끝날 조짐이 안 보입니다. 코로나19의 장기화, 그리고 금리 인상 기조, 대내외 경제 여건의 불확실성 등 변수가 많은 시국입니다. 그러나 이럴 때일수록 인내가 필요합니다. 성공한 사람들 중에는 리스크를 감수하고 먼저 실행에 옮기고 꾸준한 인내를 가진 사람들이 많습니다. 주식과 부동산으로 진짜 부자가 된 사람들이 하나같이 말하는 비결은 바로 ‘인내’입니다. 이 책을 통해 가치 투자, 역발상 투자, 유연한 자세가 한 단계 더 업그레이드되어, 어느 영역이건 성공적인 투자를 계속 이어가시기를 바랍니다. 2020년 저의 첫 번째 책 이후에도 지식산업센터 관련 책들이 많이 출간되었습니다. 지식산업센터는 빠르게 움직이기 때문에 6개월, 1년 전 자료는 단순 참고만 하시는 게 좋습니다. 이 때문에 저 역시 이 책에 가급적 최신 자료를 담으려고 노력했습니다. 기존의 지식산업센터 강의에서 다룬 내용이나 기존에 출판된 책 내용과 중복되는 부분은 빼고 최근 트렌드와 현장 사례들에 최대한 집중해서 집필했습니다. 이 책이 나오기까지 정말 많은 사람이 도움을 주셨네요. 아투연(아파트형공장투자연구소) 장광호 대표님 이하 운영진들, 아투연 회원들, 젠틀한 외모와 예리한 분석을 갖춘 임원재 회계사님, 위트와 실력까지 갖춘 법무법인 선경 박시형 변호사님, 친 누나 같은 BBDO KOREA 이경희 전무님, 재무 설계 전문가이신 신한금융 신한라이프의 한이락 지점장님, 심혈을 기울여 책 표지 디자인을 완성해 주신 출판사, 지식산업센터계의 숨은 고님, 성수동 지식산업센터계의 독보적인 일인자이시고 항상 많은 도움을 주신 성수랜드부동산의 김향숙 대표님, 이강희 대표님, 황원준 부장님, 오연정 실장님, 영등포 친절한 부동산의 민정원 대표님, 영등포 지산 전문가이신 생각 공장부동산의 정우송 대표님, 그리고 이 책이 나오기까지 가장 많은 도움을 준 최유리 공인중개사님께 감사합니다. 마지막으로 사랑하는 아내와 아들에게 감사의 마음을 전합니다. 수이며 국내 1등 유튜브 마케팅 회사의 대표이신 (주)공감엠엔씨 윤보한 대표 이경희 전무(Omnicom Media Group) 윤영현 대표를 오랫동안 친동생처럼 봐왔다. 절대 돈을 잃지 마라! 워렌버핏의 투자원칙을 윤대표 자신의 투자원칙으로 삼았다. 서울 핵심지역에서 그는 저위험과 고수익을 모두 잡았다. 궁금하다면 책을 통해 그의 머릿속을 들여다볼 수 있는 기회다. 부동산 프롭테크를 기반으로 한 사회적 기업 도전 또한 정말 기대가 크며, 앞으로도 윤대표의 도전을 진심으로 응원한다. 아투연 장광호 대표 지식산업센터의 초창기 터푸가이 윤영현 작가님을 처음 뵈었을 때 지식산업 센터와 사랑에 빠진 눈빛이었습니다. 그 눈빛을 보면서 저 또한 지식산업센터에 대한 확신을 가질 수 있었고 이에 대출, 임차, 새로운 물건의 발굴까지 함께 〈아투연 : 아파트형 공장투자연구소〉를 이끌어 올 수 있었습니다.남성다운 외모이지만 한번 만나면 끝까지 도움을 주려는 책임감 있는 마음 때문에 많은 팬들이 있는 윤영현 작가님의 책이 많은 실입주자, 투자자 분들에게 그대로 전달이 되면 좋겠습니다.