대출 없이 2년에 1채씩, 현실적인 부동산투자법

부동산 투자의 고전 《노후를 위해 집을 저축하라》 개정판!

『노후를 위해 집을 이용하라』는 2009년 자신이 매입한 부동산 24채의 투자기록을 낱낱이 공개하며 ‘소액 부동산투자’의 노하우를 공개해 큰 반향을 일으킨 《노후를 위해 집을 저축하라》의 2016년 전면개정판이다. 저자의 7년 전 예측은 들어맞았으며, 저자가 투자한 부동산들의 실제 투자금 대비 매매가 상승률은 더욱 높아졌다. 이번 책에서 저자는 실효성이 명확히 드러난 부동산 가치투자 방식과 새롭게 변화된 자신의 투자 마인드를 공개한다.

_개정판을 내며
_시작하는 글

1장_투자 필수 사회

우리는 자본주의 사회에 살고 있다
돈 걱정 없는 노후를 위해
저축의 힘을 믿으십니까?
저축에 투자를 더하다
사업 vs. 투자
이미 로봇의 시대다

2장_노후를 위한 최고의 투자처

현금의 가치는 하락한다
늘어난 인간 수명의 영향
주식투자 vs. 부동산투자
인구 감소가 부동산의 위기?
빈부격차는 투자지식의 격차

3장_부동산투자의 정석

감소하는 중산층을 주목하라
안정적인 임대수익 부동산의 조건
땅투자의 허와 실
상가투자는 위험하다
반드시 알아야 할 수익률
금리와 부동산
수요와 공급
전세가는 투자의 척도
대출의 위험
흐름을 파악하는 눈
가치투자의 힘
그들과 나의 목적은 다르다
장기투자 vs. 단기투자
세금의 문제
전업투자의 시기

4장_부동산투자 기록

현장조사는 필수다
전세가율이 높은 아파트를 찾아라
역발상으로 투자하라
경락잔금 대출을 이용한 무피투자
전세금을 많이 올리고 싶다면
유치권에 도전하다
부동산 흐름을 예상하라
역세권과 부동산 가격
임차 중개수수료는 누가?
대단지 아파트를 잡아라
가격 상승이 확실한 투자처
지방 핵심 도시에 주목하라
단점을 능가하는 강점이 있는가?
중개소 사장과 친해져라
오피스텔투자 괜찮을까?
불경기에는 급매가 나온다
현재, 과거를 돌아보며

5장_부동산투자 실전

투자 대상 어떻게 찾을까?
지도를 곁에 두라
현금 융통의 기술
나 홀로 등기
바보가 천재를 이기는 방법
경험으로 얻은 지식만이 진짜다
임대사업자가 되고 싶습니까?
자산내역 정리하기

6장_투자자의 삶

부자란
진짜 부자의 조건
가치를 창조하는 지식
제대로 신문 읽는 법
믿음의 능력
원더풀 월드
정직과 투자
나누는 삶

마치는 글
부록_풍족한 노후를 위한 대안들

주식이나 부동산투자 등의 재테크 방법을 소개한 책들은 2008년 가장 많이 출간되었습니다. 2007년과 2008년에는 어디를 가든 재테크 이야기가 나왔고, 어떠한 방식으로든 10억 원을 벌었다는 말을 어렵지 않게 들을 수 있던 시절이었습니다. 그러나 그 후 차츰 재테크 분야 도서들의 출간 부수와 판매량이 줄어들기 시작했고, 오랫동안 잠잠하다가 부동산투자 시장은 2015년에 약간 상승하기 시작한 것 같습니다. 이유가 무엇일까요? 저성장 저금리 장기불황의 시대에, 일반인들이 근로 외의 방식으로 현금흐름을 만들 수 있는 유일한 비결이 부동산투자이기 때문입니다. 저금리로 인해 월세와 현금흐름이 가능한 부동산의 가치는 앞으로도 더욱 높아질 수밖에 없습니다.
_개정판을 내며 | p.8우리는 기업에서 월급을 받고 정부에 세금을 냅니다. 또한 기업이 생산한 제품을 구입합니다. 바로 이러한 이유로 월급의 일부를 안전한 자산에 반복적으로 투자하지 않으면, 월급을 받아도 국가에 세금을 내며 기업에 상품값만 대다가 그 쳇바퀴 속에서 벗어나오지 못하게 됩니다. 평생을 말이지요. (중략) 이 시대를 살아가는 우리도 마찬가지입니다. 우리는 거대 기업이 제공하는 집에서 살며, 음식을 먹고, 옷을 입으며, 자동차를 굴려서 일을 합니다. 그러나 결국엔 우리의 노동력이 한계에 다다릅니다. 어떻게 해야 할까요? 나만의 텃밭을 사서 모아야 합니다. 이를 위해서 투자를 해야 합니다.
_1장 투자 필수 사회_우리는 자본주의 사회에 살고 있다 | pp. 23~24우리는 어떻게 해야 할까요? 투자를 해야 합니다. 은퇴하기 전까지 매년 저축한 돈을 월세나 현금흐름을 취할 수 있는 자산으로 반복적으로 바꿔야 합니다. 언제까지 투자해야 할까요? 근로로 얻는 고정수입이 끊길 때까지 계속해야 합니다. 그 기간 안에 비 근로소득이 근로소득을 앞지르도록 만들어야 하는 겁니다. 언젠가 내가 하고 있는 일과 직장이 없어진다고 해도 내게 꾸준히 수입을 줄 수 있는 나무를 심어야 합니다. 1~2년에 1그루씩만 심어도 그것이 나의 노후를 보장할 것입니다. 제가 심은 최고의 나무는 부동산이었습니다.
_1장 투자 필수 사회_이미 로봇의 시대다 | p. 42부동산은 주식보다 가격 하락에 강하며 가격이 크게 출렁이지 않습니다. 소액으로 꾸준히 투자한다면 부동산이 주식보다 높은 수익을 가져올 것입니다. 특히 경기 하락 시 가장 강한 투자처는 소형 주거용 부동산입니다. 경기가 안 좋을 때 주식, 펀드, 중대형 부동산, 상가, 골프회원권 등의 가격은 폭락했지만, 소형 주거용 부동산의 가격은 거의 떨어지지 않았습니다. 물론 주식이 부동산에 비해 월등히 좋은 것이 있습니다. 바로, 환금성입니다. 따라서 부동산의 월세처럼 배당이 많이 떨어지고 망할 가능성이 거의 없는 우량 회사가 있기만 하다면, 부동산에 투자하지 말고 그 회사의 주식을 사십시오. 그런 회사가 정말 있다면 말입니다.
_2장 노후를 위한 최고의 투자처_주식투자 vs. 부동산투자 | p. 541인 가구의 증가, 도시화, 고령화, 중산층의 감소는 우리나라뿐 아니라 세계적인 추세입니다. 이렇게 소형 아파트에 대한 수요는 증가하고 있는데, 소형 아파트의 공급은 급감하고 있으며 기존 소형 주택의 재개발로 인한 소형 주거공간이 멸실되어가고 있습니다. 이때 우리는 무엇을 해야 할까요? 주거용 소형 주택에 투자해야 합니다.
_3장 부동산투자의 정석_수요와 공급 | p. 94어떤 상황에서도 이기는 것이 가치투자입니다. 향후 이러저러한 호재로 모두가 오를 곳이라고 예측하는 곳에 투자하는 것이 아니라, 다른 이들이 특별히 관심을 주지 않고 거들떠보지 않은 지역에서 물건을 찾아 가치를 분석하고 은행 금리를 능가할 수 있는 수익을 가져오는 부동산을 찾아야 합니다. 지금 오르고 있는 곳이 아닌, 현재 저평가된 곳에 투자하는 것이 정답입니다. 남들이 좋다고 해서 10:1의 경쟁률이 나오는 곳에 투자하는 것은 잘못된 방법입니다. 경기가 과열되었을 때가 아닌 경기가 침체되었을 때 기회가 옵니다. 남들이 단기차익을 바랄 때 장기적인 안목으로 투자하는 것이야말로 가치투자입니다.
_3장 부동산투자의 정석_가치투자의 힘 | p. 105

책 소개“7년 전, 이 책을 읽었다면 얼마나 좋았을까?”
대한민국 부동산 고수들이 먼저 읽고 실천한 바로 ‘그 책’ 일반적으로 재테크 서적은 ‘유효 기간’이라는 게 있어서, 시간이 지날수록 그 가치가 떨어져 신간에 자리를 내주게 마련이다. 시시각각 변하는 경기흐름 속에서는 시세를 반영한 최신 정보가 생명력이기 때문이다. 그런데 특별한 홍보도 없이 입소문만으로 알려진 책 한 권이 절판 이후 그 가치가 더 올라가 정가의 10배 넘는 가격에 팔렸다. 투자자들 사이에 이 책을 구하는 방법이 공유되고, 책의 구매의사를 밝힌 이들의 정보가 중고 사이트에 오르는가 싶더니, 불법으로 복사한 책까지 나돌았다. 7년 전 저자의 예측이 현실이 되고 그가 주장한 방법대로 실천한 이들이 부를 갖춘 투자계의 고수로 등극했기 때문이다! 바로, ‘부동산투자의 정석’, ‘투자계의 고전’이라 불리는 《노후를 위해 집을 저축하라》 이야기다. 1년에 1채씩 20년 동안 20채의 부동산을 마련하여 노후를 대비하라고 권유하던 저자는, 7년이 지난 지금 부동산을 저축할 것이 아니라 이용하라고 주장한다. 《노후를 위해 집을 이용하라》는 대한민국 서민이, 대출 없이 소액으로 노후를 대비할 수 있는 가장 확실한 방법을 알려준다.출판사 서평“장기불황·저금리 시대, 당신에게 이보다 나은 대안이 있는가?”
대한민국 서민이, 소액으로 노후를 대비하는 가장 확실한 방법 인간의 장수는 축복이 아닌 재앙이 되었다. 취업은 힘들고 퇴직은 너무나 쉬운 시대에 일을 하는 짧은 시간 동안 엄청나게 많은 돈을 모으지 않는다면, 일하지 않고 살아가야 할 긴 시간 동안 경제적 어려움에 직면할 수밖에 없기 때문이다. 그런데 오늘도 열심히 일하고 있는 당신, 노후를 대비할 여력이 있는가?
내 집 마련과 자녀양육을 위해 모든 것을 쏟아 붓는 월급쟁이들에게 있어 노후 준비란 사치다. ‘그때 가면 어떻게든 되겠지’ 하며 은퇴 이후를 대비하지 않는 당신에게 《노후를 위해 집을 이용하라》의 저자 백원기는 말한다. “당신의 노후를 책임질 사람은 당신뿐이다!”
은행이자가 10%를 넘던 시절에는 투자가 선택이었다. 저축만 해도 꼬박꼬박 높은 이자를 주는데 굳이 리스크가 있는 투자를 감행할 필요가 없었다. 불황이 끝나면 어김없이 호황이 찾아오던 시절에는 착실하게만 일하면 내 집을 마련할 수 있었고, 은퇴를 해도 퇴직금만으로 궁핍하지 않은 여생을 보낼 수 있었다. 그러나 시대는 달라졌다!
고작 3%도 안 되는 은행이자 때문에 저축해둔 내 돈은 점점 가치가 떨어지고 있고, 다시금 치솟는 집값으로 내 집 마련은 꿈이 되어버렸다. 세계적인 장기불황 속에서 지금 내게 꼬박꼬박 월급을 주는 직장이 언제까지나 건재할 것이라고도 확신할 수 없다.
돈 걱정 없는 미래를 위해 누군가는 사업을 시작한다. 그러나 신규 창업자 중 80%는 5년 내에 사라지고, 나머지 20% 중 80%도 그 이후 5년 내에 사라진다. 주식과 펀드로 돈을 굴려볼까 하던 사람들은 호되게 뒤통수를 맞거나 있던 돈까지 잃는다. 오랜 시간 적립한 연금은 어떤가? 30년 후에도 그 가치가 있을까? 아니, 과연 그 연금을 받을 수나 있을까? 결국, 우리는 투자 필수 시대를 살아가고 있는 것이다. 하여 절대 잃을 리 없고, 가격하락에도 끄떡없으며, 물가상승률을 능가하는 수익을 가져다줄 투자처를 반드시 찾아야 한다.
3년이라는 다소 짧은 기간 동안 지독하게 공부하고 치열하게 투자를 감행하여 ‘경제적 자유’를 얻게 된 저자는 부동산이야말로 노후를 대비할 수 있는 최고의 투자처임을 확신하게 됐다. 그는 자신이 매입한 부동산 물건들의 세세한 투자기록과 부동산투자 시 반드시 명심해야 할 그만의 투자 원칙을 담아 2009년, 《노후를 위해 집을 저축하라》를 출간했다. 이렇다 할 홍보도 없이 입소문만으로 팔려나간 이 책은 절판 이후엔 ‘구할 수 없어서 못 읽는 책’이 되었고, 투자자들 사이에서는 지방 어느 도서관에 책이 있다는 정보가 공유되는가 하면 암암리에 복사한 원고가 나돌기도 했다. 《노후를 위해 집을 이용하라》는 바로 ‘그 책’의 2016년 전면 개정판이다. 그의 7년 전 예측은 정확히 들어맞았으며, 그가 투자한 부동산들의 실제 투자금 대비 매매가 상승률은 더욱 높아졌다. 이번 책에서 저자는 부동산 가치투자 방식과 변화된 자신의 투자 마인드를 새롭게 공개한다.부동산투자 시장을 역주행하다
대한민국 부동산 고수들을 있게 한 부동산투자의 정석 전세가율이 높은 주거용 소형 아파트를 전세 끼고 구입하는 소액 부동산투자는 이제 투자자들 사이에서 많이 알려진 방법이다. 그러나 시세차익을 노리고 부동산 가격이 뛸 것이 분명한 부동산을 매입한 뒤 가격이 오르면 바로 매도하는 식의 ‘투기’가 만연하던 8년 전에는 ‘단기간에 큰돈을 버는 방식’이 아니라는 이유로 인기가 있지도, 알려지지도 않았다.
지금으로부터 13년 전, 사업 실패로 인생의 나락까지 떨어졌던 저자는 ‘절대로 망하지 않고 경제적 자유를 얻겠다’는 목표를 세운 뒤 3년간 각종 투자서를 읽으며 주거용 소형 부동산투자를 수단으로 선택해 실행에 옮겼다. 그는 이러한 방식으로 24채의 부동산을 마련함으로써 자신의 목표를 이루어냈으며, 그 투자 기록과 노하우를 책 한 권에 묶어 누구나 이 방식으로 경제적 자유를 얻을 수 있고 돈 걱정 없는 노후를 보낼 수 있다는 사실을 입증했다. 그가 마련한 부동산의 매매가는 2년 사이 실제 투자금 대비 평균 200%가량 상승했고, 전세 계약 갱신으로 2,000만~5,000만 원의 전세 상승분까지 보너스로 안겨주었다. 그에겐 이와 같은 황금알을 낳는 거위가 24마리나 있는 셈이었다.
2009년에 저자는 독자들에게 1년간 모은 돈으로 대출 없이 주거용 소형 부동산을 1채씩 매입하는 방식으로 20년간 20채를 마련하는 이른바 ‘2020 투자법’을 제안했다. 수익을 부풀리거나 자신이 이뤄낸 결과를 자랑하지 않았음에도, 그의 진심어린 조언은 경제적 어려움에 처해 있거나 준비 없는 노후를 불안해하는 이들의 마음을 움직였다. 불과 얼마 뒤부터 실제로 이 방식대로 실행한 사람들의 성공 고백이 온라인에 등장했다. 책을 읽고 투자를 실행한 이들은 경제적 자유를 누리며 이 시대 대한민국 부동산투자계의 고수로 자리매김했고. 이들은 지금도 부동산투자의 입문서로서 이 책을 적극적으로 추천하고 있다.이젠 저축이 아니라, 이용이다
누구나 할 수 있는 부동산 활용법

사람들은 다음을 궁금해할 것이다. “그가 투자를 실행했던 10년 전 방식이 이 시대에도 유용한가?” 대답은 “그렇다”이다. 정말 더욱 그렇다. 이번 전면 개정판에서 2015년 말부터 2016년 초 기준으로 업데이트한 그의 투자 기록에 따르면, 그가 장기보유하고 있는 부동산의 실제 투자금 대비 매매가 상승률은 7년 전에 비해 더욱 올라갔고 그동안 많은 황금알을 낳아주었다. 저자는 경제적인 문제로 걱정하거나 염려하지 않으며, 새로운 관심사와 꿈을 향해 달리고 있다.
다만 10년 전과 달라진 경제 상황에 따라 투자 방향이 수정됐다. 그는 단지 ‘전세 상승’만을 기대하며 부동산들을 ‘저축’할 것이 아니라, 전세를 반전세로 반전세를 월세로 바꿔가는 방식으로 부동산을 ‘이용’하라고 이야기한다. 1년에 1채씩이 아니라, 2년에 1채라도 좋고, 단 몇 채의 부동산을 마련한다면 얼마든지 노후를 대비할 수 있다. 평범한 직장인이 받는 월급이 12번 모이는 날, 이를 현금흐름이 발생되는 부동산 자산으로 바꾸면 된다. 전세가율이 높은 부동산에 투자한다면 얼마든지 가능한 방법이다.
지금도 이 책을 찾고 있는 이들의 바람에 따라 복간되는 《노후를 위해 집을 이용하라》는 다시금 부동산투자서 시장을 역주행할 것이다. 그리고 단언컨대, 이 책을 처음 읽는 독자들은 물론 다시 읽는 독자 모두에게 새로운 희망을 안길 것이다. 경제적 자유를 얻어 돈 걱정 없이 꿈꾸던 일을 할 수만 있다면, 장수는 재앙이 아니라 축복이다. 독자들의 행복한 노후를 기원한다.[ 책속으로 추가 ]이 물건이 위치한 지역은 수원에서도 주거, 공원, 백화점, 관공서, 사무실 등이 밀집한 지역입니다. 더불어 지하철역이 곧 생길 예정이어서 계속 보유하면 반드시 좋은 결과가 나오리라 예상했지요. 실제 2013년 말 지하철이 생긴 후로 임대수요가 더욱 많아졌습니다. 좋은 위치에 있는 부동산은 지속적으로 수익을 냅니다. 이 지역의 가장 큰 장점은 임대수요가 매우 풍부하다는 겁니다. 세를 내놓으면 단 3일 안에 세입자를 구할 수 있을 정도입니다. 오피스텔임에도 따로 창고로 쓸 수 있는 방이 있어서 세입자들이 매우 좋아합니다. 이 오피스텔에 거주하는 이들은 매우 다양합니다. 수원시청의 공무원, 인계동의 사무실 직원, 갤러리아백화점 직원, 삼성전자 직원, 대학생 등이지요. 이처럼 복합적인 계층에게 임대할 수 있는 부동산은 불경기에 매우 강하다는 게 특징입니다.
_4장 부동산투자 기록_가격 상승이 확실한 투자처 | p. 173지도를 벽에 붙이고 강남역을 중심에 두고 노원역을 끝점으로 하여 원을 그려보세요. 결국 강남역과 가까운 쪽이 투자가치가 높습니다. 지하철 신분당선이 생긴 이후 웬만한 강북보다 분당이 강남역과 더욱 가까워졌습니다. 이처럼 지도에 중요한 지점을 중심으로 두고 원을 그리는 것도 유용한 방법입니다. 이 방법의 기본 원리는 핵심 지역과 같은 거리의 부동산은 동일한 가치를 가지고 있다는 것입니다. 물론 가치는 같지만 가격은 다릅니다. 그렇다면, 상대적으로 가격이 싼 것을 매입하면 됩니다. 가치가 같기 때문에 시간이 지나면 가격도 같아집니다.
5장 부동산투자 실전_지도를 곁에 두라 | p. 196당신은 왜 부자가 되려고 하십니까? 나와 가족이 돈 걱정하지 않고 행복하게 살기 위해서입니까? 대부분이 그럴 겁니다. 그런데 생각해봅시다. 전 세계 70억 명의 인구 중 절반이 굶주리고 있고, 세계 인구 9명 중 1명이 만성적 영양실조에 시달리고 있습니다. 이처럼 하루에 단 1끼조차 먹지 못하는 사람을 두고 내가 부자가 되어야 하는 이유는 무엇일까요? (중략) 대부분의 사람들은 ‘내가 부자가 되면!’ 이라는 조건을 붙입니다. 부자가 된 후는 물론이요, 부자가 되기 전부터 적은 금액으로라도 어려운 이웃을 꾸준히 돕길 바랍니다. 이것이 부자가 되는 가장 큰 비밀입니다.
6장 투자자의 삶_나누는 삶 | p. 238, 240