한 번의 선택으로 부의 계급을 높이는 부동산 투자의 감각

김학렬(빠숑)(스마트튜브 부동산조사연구소 소장)

★ 빠숑 김학렬 강력 추천! ★ ★ ‘월부TV’, ‘집코노미TV’ 화제의 부동산 멘토 ★ ★ 2022~2025 향후 유망 입지 대공개 ★ 2022년, 대한민국은 유례없던 부동산 상승장의 열기가 멈추고 숨고르기를 하고 있다. 지난 5년간 달콤한 상승을 맛봤던 곳들의 아파트 실거래가는 스멀스멀 하락하고 있고, 청약 당첨 평균 가점도 지난해 대비 뚝 떨어졌다. 윤석열 정부는 다양한 규제 완화를 예고했지만 대출은 여전히 실수요자들을 꽉 조이고 있고, 금리는 높아지며 무주택자와 1주택자의 불안감은 모두 커지고 있다. 그러면서도 강남·서초·한남 등 모두가 살고 싶어 하는 최상급지는 연일 신고가를 경신하며 완전히 다른 그림을 보이는 형국이다. 가뭄이 오면 연못 가장자리부터 마르듯, 심상치 않은 분위기에 다주택자들도 손에 쥐고 있던 여러 집을 정리해 ‘똘똘한 한 채’만 남기려는 움직임을 보이고 있는 것이다. 또한 윤석열 정부가 양도세 한시적 배제라는 카드를 꺼내며 이 움직임은 더욱 강해지고 있다. 저자 훨훨은 완화 정책·대출 규제·금리 인상이라는 혼돈 속에서 더욱더 갈피를 잡지 못하고 있는 1주택자와 무주택자들에게 ‘입지’만 알아도 내 자산을 지키고 불릴 수 있다는 걸 알려주기 위해 이 책을 집필했다. 저자가 직접 첫 집을 마련하고 그 집을 활용해 갈아타기로 강남에 입성한 사례를 비롯해 입지를 통해 경제적 자유를 이뤄낸 사람들의 이야기를 읽다 보면, 적은 종자돈으로도 충분히 원하는 입지에 가 닿을 수 있다는 자신감을 얻을 수 있을 것이다. 오를 입지를 족집게처럼 골라내는 법, 고수들만 아는 갈아타기 비법과 타이밍, 한 발 더 나아가 절세 전략으로 된 사람들의 이야기가 이 책에 모두 담겨 있다. 종자돈이 적어서 내 집 마련을 포기한 무주택자도, 집값이 너무 많이 올라 갈아타기를 할 엄두를 내지 못하고 있는 1주택자도 이 책 한 권이면 올바른 부의 로드맵을 짤 수 있을 것이다. 누구보다 빠르게 오를 곳을 선점해 온 입지 분석 전문가 훨훨이 남다른 입지 센스와 자신이 직접 실전으로 검증한 갈아타기 비법을 모조리 전수한다.

추천사 부동산 투자, 다시 기본에 집중해야 할 때입니다!
프롤로그 강남은 꿈이라고 생각하는 당신에게

1부. 왜 지금 입지인가?
1장. 전 재산 마이너스 3000만 원 흙수저는 어떻게 강남에 입성했을까
똘똘한 집이 똘똘하게 일하게 하라
입지를 보는 눈으로 ‘나만의 강남’을 찾는 법
같은 돈을 가진 사람의 5년 후 미래
‘미래에 잘될 놈’을 찾아라

2장. 시장을 이기는 부동산 투자, ‘입지’가 답이다
장기 상승장 이후 심화된 지역별 디커플링
규제가 완화될수록 옥석은 더 희귀해진다
하락기에 버티는 물건은 ‘이것’이 다르다
미래의 부는 오직 입지와 연결된다
[CASE STUDY] 첫 집에서 벗어나야 자본이 일한다

2부. 10년 후에도 오를 아파트를 찾아라
3장. 좋은 입지란 무엇인가?
시간이 지날수록 가치가 높아지는 곳
오를 집을 알려주는 황금입지 요건 4가지
좋은 입지는 어디에나 있다
입지를 아는 사람과 모르는 사람의 차이
입지 센스는 ‘나’를 아는 것에서 시작된다

4장. 오르는 아파트를 찾는 입지 센스 키우는 법
[1단계] 내재적 가치와 외부적 가치 분석하기
[2단계] 자산 퀀텀점프를 위한 역동적 입지 선정하기
[3단계] 시세 그루핑으로 최적 입지 찾아내기
[4단계] 지역 연관관계로 오를 아파트 찾아내기

5장. 향후 3년 유망 입지, 착공을 시작한 교통망에 주목하라
신규 교통망이 변화시킬 수도권의 입지 서열
일자리 접근성의 빅뱅, 신분당선 연장과 8호선 연장
수도권 서남부의 지각 변동, 서해선과 신안산선
국토를 횡으로 가르는 월곶판교선
작지만 강한 알짜 노선, 신림선과 동북선
[CASE STUDY] 청약에서 눈을 떼자 더 많은 기회가 보였다!

3부. 부의 레벨을 높이는 갈아타기 실전 전략
6장. 1주택자를 위한 갈아타기 징검다리 전략
이사가 아닌 ‘갈아타기’로 내 자산을 확장하라
[초보의 갈아타기] 1주택에서 1주택으로 편안하게 갈아타기
[중수의 갈아타기] 일시적 1세대 2주택으로 똑똑하게 갈아타기
[고수의 갈아타기] 정비사업으로 시세차익과 비과세를 동시에 챙기는 비단길 갈아타기
[PLUS STUDY] 대체주택 제도 더 고단수로 활용하기
[초고수의 갈아타기] 3-STEP 전략으로 상급지 급행열차 탑승하기
[PLUS STUDY] 다주택자와 투자자를 위한 취득·보유·양도 절세 전략

7장. 무주택자를 위한 내 집 마련 전략
청약을 기다려야 할까, 기축을 매매해야 할까?
‘내 집 마련 리트머스’로 내게 맞는 주택 마련 전략 짜기
[CASE STUDY] 잘 선택한 징검다리로 30대에 강남에 입성하다!

4부. 훨훨이 짚어주는 라이프사이클별 나만의 강남 찾기 프로젝트
종자돈이 적은 20대 사회초년생의 생애최초 내 집 마련
직주근접이 중요한 30대 신혼부부의 보금자리 마련
아이의 교육이 중요한 4050 부부의 갈아타기
편안한 노후를 위한 6070의 보금자리 재설정
[CASE STUDY] 돈 한 푼 들이지 않고 노후의 보금자리를 마련하다!

수도권과 지방 곳곳에도 입지가 훌륭한 곳에서는 조금씩 시차가 있을 뿐, 낡은 집들이 차례차례 새 아파트로 변신할 채비를 하고 있다. 이런 변화가 나타나는 곳들의 공통점은 무엇일까? 결국은 환경이 좋고 교통이 편리하며 일자리가 많은 ‘우수 입지’라는 것이다. 입지는 낡은 집이 새 집으로 변하기 위해 필요한 절대 동력이다. 지금도 경기도·인천 구도심 지역들은 서울과 맞닿아 있어 일자리 접근성이 좋지만, 신규 교통망이 잇달아 준공되면 입지 가치는 더욱 높아질 전망이다. 이렇게 구도심의 입지가 좋아지면 자연스럽게 정비사업이 추진되며 상품 또한 새 것으로 바뀐다. 도심 노후도가 높은 경기도 고양시, 부천시, 의왕시, 군포시 등은 정비사업과 함께 점차 황금입지로 변할 확률이 높다. 바로 여기에 앞으로의 강남, 용산이 숨어 있다. 그렇게 ‘새로운 강남’이 될 곳 중 나의 조건에 가장 적합한 입지를 쏙쏙 골라 찾아내면 된다. - ‘미래에 잘될 놈’을 찾아라긴 상승장 이후, 정책 변화에 따른 시장 불안이 한치 앞을 내다볼 수 없을 만큼 계속되고 있는 실정이다. 이 상황에서 무주택자, 그리고 갈아타기를 계획하고 있는 1주택자들은 모두 ‘어디를 사야 내 자산의 가치를 지키고 불릴 수 있을까?’라는 고민에 빠질 수밖에 없다. 앞으로 다가올 시장에서는 ‘전국’의 통계 지표가 큰 의미가 없다. 지역별로 다르게 나타나는 시장의 움직임을 잘 파악해 상승장에서는 더 잘 오르고, 하락장이 와도 덜 떨어지고 빠르게 회복할 곳을 찾는 것이 중요하다. 숨죽이고 있던 ‘입지’의 가치가 다시 떠오르고 있다_ 장기 상승장 이후 심화된 지역별 디커플링투자처를 찾을 때는 ‘지금 살기 좋은 곳’에 대한 집착에서 벗어나 ‘입지 서열을 역전할 수 있는 곳’을 타깃으로 삼아 좀 더 유연하게 사고해야 한다. 입지 하위 그룹에서 중위 그룹으로, 중위 그룹에서 상위 그룹으로 넘어갈 잠재력이 있는 곳을 찾는 게 우리의 과제다. 이런 기준으로 ‘내 상황에 적합한 나만의 강남’을 찾다 보면 무조건 허리띠를 졸라매 ‘영끌’ 하거나 ‘몸테크’를 감수하지 않고도 자산을 불릴 수 있는 입지가 눈에 보인다. 그런 입지를 찾아내는 투자의 감각이 바로 입지 센스다._ 좋은 입지는 어디에나 있다집을 마련하기에 앞서 가장 먼저 고려해야 하는 것은 ‘어떤 지역에 살고 싶은가?’ 혹은 ‘어떤 집을 사고 싶은가?’에 대한 스스로의 대답이다. 실거주를 하면서 동시에 가치도 오르는 집이 필요한가, 아니면 실거주하지 않아도 되니 빠른 시간 안에 시세차익을 볼 수 있는 집이 필요한가? 큰 시세차익만 보장된다면 녹물로 샤워를 해야 하는 구축 아파트에 살면서 ‘몸테크’를 해도 괜찮은가? 라이프사이클과 가족 구성에 따라 이런 질문에 대한 답은 완전히 다르다. 그래서 내게 100명이 와서 “어떤 집을 사야 할까요?”라고 물으면 나는 100개의 답을 해줄 수밖에 없다. 그러니 자신의 상황에 적합한 황금입지를 찾아보기 전에 ‘어떤 집을 원하는지’ 스스로에게 묻지 않으면 선택지는 끝도 없이 늘어날 것이다. _ 입지 센스는 ‘나’를 아는 것에서 시작된다핵심지의 윤택한 인프라를 누리며 30분 내외로 출퇴근을 하던 사람이 외곽 지역으로 옮기는 건 분명 부담스러운 일일 것이다. 하지만 이는 어디까지나 중간 지점일 뿐이다. 입지 센스를 장착해 내 자산을 퀀텀점프 시켜줄 수 있는 입지를 찾고, 그 입지들을 상급지로 가는 내 로드맵의 ‘중간 지점’으로 활용하자. 말하자면 이 지점들은 강남으로 향하는 길의 ‘징검다리’다. 넓은 강을 섣불리 한 번에 건너려다간 물에 빠질 수도 있다. 역동적인 상승이 발생하는 중ㆍ하급지를 잘 찾아 효과적인 징검다리로 활용하면, 당신의 투자 로드맵은 안전하고 매끄럽기까지 한 ‘꽃길’이 될 것이다._ 자산 퀀텀점프를 위한 역동적 입지 선정하기나는 지금 이 시장에서는 ‘내 자산을 지키기 위해’ 갈아타기를 해야 한다고 말하고 싶다.긴 상승장 이후 보합기가 찾아온 지금의 시기는 공격보다는 수비를 하는 마음으로 좋은 입지에 자산을 옮겨놓아야 할 때다. 앞에서 확인했듯이 좋은 입지의 아파트는 상승기엔 더 빠르게, 더 많이 올라간다. 혹 하락기가 와도 가장 늦게 내려가며, 회복탄력성이 높아서 하락장이 끝나면 시세도 더 빠르게 회복한다. 바로 이것이 지금 우리가 상급지의 똘똘한 한 채로 갈아타야 하는 이유다._ 이사가 아닌 ‘갈아타기’로 내 자산을 확장하라편안한 삶을 원한다면 부동산 투자는 주식과는 달라야 한다. 소액 투자를 하다 보면 사고팔고를 반복하며 주식처럼 투자할 수밖에 없다. 그러나 이렇게 열심히 공부하며 운동화 밑창이 다 닳도록 임장을 다니는 궁극적인 목적은 결국 나와 우리 가족의 편안하고 윤택한삶이다. 내가 진짜로 하고 싶은 일을 하며 여유롭게 즐기는 삶 말이다. 소액 투자는 투자가 복잡해질 수밖에 없고, 그러다 보면 내 일상이 투자에 매몰되게 된다. 그래서 투자의 방향성을 ‘심플함’으로 잡아야 한다. 부자로 가는 길은 좋은 입지에서 나온다. ‘좋은 입지’라는변하지 않는 가치에 투자하길 바란다._ 일시적 1세대 2주택으로 똑똑하게 갈아타기

“한 채 싸움의 시대, 한 번의 선택이 10년의 부를 좌우한다!” 하락장에서도 심플하고 마음 편한 투자를 위한 입지의 기술 “10년 안에 10억 원을 만들겠다며 이리저리로 뛰어다녔던 30대 시절을 돌아보면, 지금의 나를 만든 건 결국 8할이 ‘입지’였다. 입지가 좋지 않은데도 절세니, 초단기 수익이니 하는 말에 귀가 솔깃해 뛰어들었던 투자는 대부분 실패로 돌아왔지만, 충분한 분석을 거쳐 우수한 입지를 보고 했던 투자는 모두 큰 수익을 안겨다주었다. 그렇게 입지의 매력에 푹 빠졌다. 서울·수도권 전역의 지도를 내 머릿속에 새기겠다는 생각으로 돌아다니며, 나는 오를 입지를 한눈에 알아보는 감각을 길렀다.”‘빠숑의 세상답사기’, ‘월급쟁이부자들TV’, ‘집코노미TV’ 등에서 내 집 마련 멘토로 활약하고 있는 저자 훨훨(박성혜)의 실제 이야기다. 지금은 입지 분석 전문가로 거듭나 수많은 사람을 내 집 마련의 길로 인도해 주고 있는 그이지만, 처음에는 여느 부린이들처럼 시행착오도 참 많이 겪었다. 단지 싸다는 이유로 매수했던 남양주의 낡은 반지하층 빌라는 세입자가 구해지지 않아 수리비용만 날린 채 산값에 그대로 팔았고, 지방 핵심지의 분양권도 보유하는 내내 오르지 않아 세금만 날려야 했다. 어느 날은 계약금을 전부 날려 몸져눕기까지 했다.반면 ‘반값아파트’라는 이유로 모두가 입주를 뜯어 말렸던 1억 원대 강남 보금자리주택은 우수한 입지 덕분에 큰 종자돈을 만들어주었다. 땅을 소유할 수 없는 반값아파트라도 강남에 있으니 전세가가 분양가보다 더 높았던 것이다. 그는 어렵사리 마련한 보금자리주택의 전세금을 활용해 비로소 ‘훨훨’ 날갯짓을 시작할 수 있었다. 그렇게 그는 첫 집을 마련한 지 10년 만에 단돈 3000만 원의 순자산을 무려 30억 원으로 만들어내는 ‘입지의 기적’을 경험했다.“투자를 계속할수록 나의 투자는 입지가 좋은 서울과 수도권의 신축 아파트 혹은 ‘신축이 될 곳’으로 점점 좁혀져 갔다. 언젠가부터 내게 ‘입지’는 투자를 결정하는 최고의 우선순위였다.”저자는 이 책에서 ‘다주택자가 되는 것’만이 부의 추월차선으로 오르는 게 아니라는 걸 똑똑히 말한다. 어차피 각종 규제로 인해 부동산을 많이 사는 것도 어려운 세상이다. 직장인이 하루 종일 일에 시달리며 어떻게 몇 십 채를 굴릴 수 있겠는가? 양이 늘어날수록 투자는 점점 어려워지고, 마음은 점점 지쳐가고, 세금만 늘어나 나중에는 결국 내 손에 남는 돈이 생각보다 적을 것이 분명하다. 저자는 ‘입지 센스’를 발휘하면 한 채를 사도 제대로 살 수 있다고 전한다. 떨어지지 않을 물건, 내가 가진 자금 안에서 최고로 좋은 물건을 사면 편안하게 실거주하면서 시세차익도 얻고, 그 돈으로 다시 상급지로 향하며 비로소 내가 꿈꾸는 곳에 안착할 수 있다는 것이다. 그리고 그 노하우를 이 책에서 모두 털어놓는다.“급지의 사다리를 알면 넥스트 투자처가 보인다!” 시세를 분석해 저평가된 기회를 붙잡는 법부터, 5년 이내 폭발할 교통망 호재까지…입지를 잘 모르는 사람들은 기회가 다가와도 “이곳이 설마 더 좋아지겠어?”라며 같은 집에 머무르거나 똑같은 입지 내에서 수평 이동을 하는 데 그친다. 반면 입지 센스를 갖춘 사람은 내가 사는 지역과 상급지의 시세 격차가 좁혀지는 순간이 오면 기회를 놓치지 않고 갈아타 점점 핵심지로 이동한다. 여기서의 포인트는 ‘시세’다. 이 책에서 저자는 누구보다 빠르게 오를 입지를 알아차리고 선점하는 입지 분석 방법을 알려준다. 이는 그저 경험하면 쌓이는 ‘직감’을 이용한 게 아닌, 지리적 연관관계와 시세 서열, 교통망을 통한 과학적이고 체계적인 분석이다. 입지는 매우 과학적이어서 오르는 데는 오를 만한 이유가 있고, 제자리걸음을 하는 데도 그럴 만한 이유가 있다. 저자는 내 가용 자금으로 투자 가능한 지역을 찾아내 그중 어디가 가장 좋은 입지인지 골라내는 시세 그루핑 기술, 그리고 그중 저평가된 곳을 남들보다 먼저 발견할 수 있는 시세 트래킹 기술을 책에 꾹꾹 눌러 담았다. 누구보다 빠르게 오를 곳을 선점해 온 저자의 탁월한 입지 센스를 그대로 전수받을 수 있다. 또한 이 책에는 교통망 호재로 알 수 있는 향후 3년간 반드시 상승할 입지가 가득 담겨 있다. 여기서 말하는 교통망 호재는 20년, 30년 후에나 실현될 뜬구름 잡는 소리가 아니다. 이미 착공해 가능성이 보이며, 서울·수도권의 시세서열에 지각변동을 일으킬 영향력 있는 노선들을 선별해 ‘손에 잡히는’ 호재들만 담아냈다. 여기에 남들보다 먼저 교통망 호재를 찾아내는 법, 교통망 호재가 생겼을 때의 갈아타기 타이밍 등 훨훨만의 특별한 투자 노하우까지 아낌없이 알려준다. 부의 계급을 단숨에 높이는 1주택자의 똘똘한 갈아타기 실전 전략!윤석열 정부 이후 최신 절세 전략부터생애주기별 핵심 입지까지 총 정리 무엇보다도 이 책의 백미는 저자 스스로가 실전으로 검증해 낸 ‘1주택자의 갈아타기 전략’이다. 철통같은 대출 규제와 세금은 갈아타기를 꿈꾸는 사람들에게 유구한 걸림돌이자 골칫거리다. 이 때문에 누군가는 갈아타기 자체를 포기하기도 하고, 갈아타는 과정에서 생각지도 못하게 마주한 세금 폭탄에 신음하기도 한다. 저자는 이 책을 통해 갈아타기 고수들이 펼치는 핵심 노하우를 아낌없이 담아냈다. 진짜 고수는 규제에 주춤하지 않는다. 오히려 그 규제를 발판 삼고 적극 이용해 남들이 따라올 수 없는 추월차선으로 달려간다. 2주택을 가지면서도 어떻게 하면 세금에서 자유로울 수 있는지, 비과세를 똑똑하게 이용해 남들보다 순탄하게 상급지로 향하는 방법은 무엇인지를 이 책에서 모두 만나볼 수 있을 것이다. 더불어 윤석열 정부 이후 새롭게 신설된 상생임대인 제도와 생애최초 주택 구매자를 위한 규제 완화 정책까지도 빠짐없이 모두 담아냈다.또한 이 책에서 저자는 이제 갓 사회생활을 시작한 사회초년생부터, 결혼 후 보금자리를 마련해야 할 30대 부부, 학령기 아이를 키우는 40~50대 부부, 편안한 노후를 보내야 할 60~70대 부부까지, 각자의 생애주기에 꼭 맞는 핵심 입지를 소개한다. 결혼을 해서 아이까지 낳은 3~4인 가족이 낡고 좁은 구축 아파트나 빌라에서 ‘몸테크’를 하기는 현실적으로 어렵다. 그러나 그렇다고 해서 한숨을 쉬며 지레 갈아타기 자체를 포기할 필요도 없고, 가족 전체가 불편한 생활을 감수할 필요도 없다. 저자는 부동산이 ‘투자’의 의미도 있지만 무엇보다도 ‘가족의 보금자리’라는 점을 강조하며, 가족의 몸과 마음도 편안해야 한다고 말한다. 그래서 훨훨이 소개하는 생애주기별 핵심 입지는 독자의 나이와 가족 구성, 생활권, 종자돈 규모까지 고려해 ‘나만의’ 강남을 찾는 세심한 ‘개인 맞춤형 솔루션’이다. 어떤 집을 사야 할지 갈피를 잡지 못하는 무주택자 부린이도, 어디로 옮겨야 투자도, 실거주도 잘할 수 있을지 고민하는 1주택자도 이 책 한 권이면 나만의 강남을 찾을 수 있을 것이다. 아이를 낳기 전까지 내내 ‘집 없는 민달팽이’로 살아온 저자는 누구보다도 집으로 인한 맘고생과 설움을 잘 알고 있다. 그렇기에 누구의 사연이든 마치 내 일처럼, 때로는 함께 울고 웃고 또 때로는 냉철한 판단으로 ‘뼈 때리는’ 조언을 해주며 50만 명의 ‘내 집 마련 멘토’로 거듭날 수 있었다. 애초에 종자돈이 적다는 이유로, 또 집값이 너무 많이 올라버렸다는 이유로 집에 대한 욕망을 접어두었다면 이제 다시 마음을 다잡아보자. 서울·수도권 전역을 발로 뛰며 온몸으로 입지를 익힌 저자의 남다른 센스가 무주택자에게는 생애 첫 집을, 1주택자에게는 마침내 강남으로 향하는 부의 로드맵을 제시해 줄 것이다.