일하지 않아도 돈이 들어오는 투자 메커니즘

유튜브 1,700만 뷰를 자랑하는 ‘놀라운 부동산’의 주인공, 놀부! 무일푼에서 100억 대 자본가로! 놀부의 투자 절대 법칙

현재 나이 만 40세, 공인중개서 어머니를 따라 소싯적부터 현장을 돌아보며 부동산을 바라보는 안목을 키우고 20대 이른 나이부터 소형 빌라 투자를 시작, 40세 현재의 나이에 수십 억 자산 규모에 이르는 성공을 거둔 놀부 정형근! ‘놀라운 부동산’이라는 유튜브 채널을 개설해서 약 16만 구독자를 거느리고 있으며, 직방TV에서 ‘투자의 신’ ‘부슐랭 가이드’ 로 활약 중에 있다. 이 책은 부동산 소액투자로 시작해서 건물주에 이르기까지 성공한 자본가로 일찌감치 부를 이룬 놀부의 특별한 투자 마인드를 소개한다. 또한 그가 투자한 종목들의 특급 투자 노하우를 알아본다. 그리고 책의 후반부에서는 2020년 이후 불경기에서도 살아남을 수 있는 투자 종목 및 전략, 그리고 저평가된 지역을 알아보는 방법부터 저평가된 지역에 어떻게 투자하는 것이 좋을지에 대해 살펴본다. 또한 초판 한정 특별부록 ‘투자 시크릿 맵’에서는 종목별 지역별 유망 투자 종목과 투자처를 공개한다. 이 책에서는 부동산 투자에 관심이 있지만 아직 제대로 걸음을 떼지 못한 이들에게 유용한 팁을 제공해 줄 것이며, 부동산 투자에 입문했는데 좀 더 투자 종목을 다양하게 늘려가고자 하는 이들에게도 실질적으로 도움이 되는 내용들이 가득 담겨 있다.

프롤로그: 부자가 되는 길을 위대한 유산으로 남겨라

1장. 왜 부동산 공부가 필요한가? 투자를 막는 12가지 착각에서 벗어나라
부자는 탐욕적이고 이기적이라고 생각한다
평생 일을 해서 먹고 살 수 있을 줄 안다
은행만이 내 돈을 안전하게 지켜줄 것이라 믿는다
빚을 지면 하늘이 무너지는 줄 안다
곧 나라가 망할 텐데 투자가 웬 말이냐고 한다
지금 집값은 꼭대기라서 떨어질 일만 남았다고 믿는다
집이란 들어가 사는 곳일 뿐이라 생각한다
인구절벽과 함께 부동산 폭락이 시작될 거라 믿는다
아무데나 사 놓고 “살고 있으니 괜찮다”고 말한다
세금 폭탄이 무서워 부동산을 살 수 없다고 한다
종잣돈이 없어서 투자를 못한다고 말한다
어제는 열정이 넘쳤지만 오늘은 치킨과 맥주에 만족한다

2장. 부동산 재테크 불변의 법칙: 원칙과 기본을 알아야 실패하지 않는다
그래도 부동산이라고 말하는 이유
투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다
최고의 투자처는 미래의 고소득자가 돈을 바칠 곳
내게 좋은 곳이 아니라 모두가 좋아할 곳을 사라
전세가 확인 없이 가치투자를 논하지 마라
손품, 발품은 리스크를 줄이는 최선의 방법이다
입지의 다른 말은? 일자리·교통·학군·상권·환경
부동산에도 트렌드가 있다, 먼저 읽고 선점하라
길을 따라 돈이 흐른다, 길목을 지켜라
나이에 맞는 투자의 계단에 올라라
부동산도 선행학습이 필요하다, 종목을 알자!
첫 단추가 문제다! 절대로 전세 살지 마라
투자와 거주를 분리하면 두 배로 쉬워진다
나만의 스트라이크존을 공략하라
정부와 싸우지 마라! 정책을 알면 출구가 보인다
초저금리 시대, 은행이 나를 위해 일하게 하라
물결이 퍼지는 방향과 속도를 파악하라
불황에도 반드시 오르는 부동산은 있다
아파트만이 답은 아니다, 목표에 맞는 종목을 고르라
매도의 기술, 후회하지 않을 방법을 고민하라
절세는 수익률을 높이는 가장 쉬운 길이다
호갱은 되지 말자! 절대로 해선 안 되는 부동산 종목 5가지

3장. 부동산 종목별 투자의 정석: 내게 맞는 투자의 스트라이크존을 찾아라
부동산 공부의 지름길, 경매
① 장점이 많은 만큼 경쟁도 치열하다
② ‘물건 확인, 임장, 가격 결정’ 3단계로 부동산을 배운다
③ 소액 투자의 꽃인 이유, 레버리지 극대화와 빠른 회전률
④ 급매보다 비싼 낙찰은 무용지물이다

보이지 않는 곳에 숨어 있는 보석, 빌라
① 우리가 모르는 사이 거래는 늘고 있다
② 빌라 투자, 알아야 방법이 보인다
③ ‘실입주금 0원 투자’는 위험하다

내 집 마련 안전 투자의 대명사, 아파트
① 정보가 많다는 것은 경쟁자도 많다는 것
② 내 집 마련부터 똘똘하게 시작하라
③ 누가 내 집에 살게 될지를 고민하라
④ 상승기에는 하락장을 대비해야 한다

입지가 성공을 보장하는 오피스텔
① 망할 수밖에 없는 오피스텔 투자를 피하려면
② 따박따박 월세에 매도차익까지 얻는 성공 투자 공식
③ 일반 임대 사업자 VS 주택임대 사업자 알고 선택하자
헌 집 줄게 새 집 다오! 대박의 기회를 품은 재개발?재건축
① 규제가 계속되다보니 재개발 현장이 뜨겁다
② 재개발?재건축 사업은 절차사업이다
③ 알아야 사업성 평가를 할 수 있다
④ 재개발 성공 투자를 위해 고려해야 할 3가지
⑤ 재개발 언제까지 멈춰 있을 수는 없다

정책 변화에 비교적 부담이 덜한 상가와 건물
① 상가 그리고 건물 투자는 어떻게 할까?
② 수익형 부동산의 중심 ‘상가’
③ 처음에는 기존 상가부터 경험하라
④ 나이든 투자자에게 A급 상가를 권하는 이유
⑤ 신도시 미분양 상가를 다시 보자
⑥ 단독주택과 다가구주택 구입을 위한 팁

에필로그: 부동산 DNA를 만들어 부의 계단에 올라라

하루 20시간씩 미싱을 돌리던 어머니의 결심
부모님은 천생 노동자였다. 하루 16시간씩, 오로지 노동을 하며 그야말로 몸이 부서져라 일했다. 특히 어머니는 재봉틀에서 내려오는 시간이 거의 없었다. 아침에 눈떠서부터 잠들 때까지 어머니는 미싱을 돌렸고, 미싱 소리가 자장가만큼이나 편안했다. 이런 부모님을 보고 자란 탓에 유년 시절 나는 어른이 되면 누구나 그렇게 일하며 사는 줄 알았다.
그런데 평생 재봉틀 일만 하고 사실 것 같던 어머니에게도 고민이 아주 없던 것은 아니었다. 내가 초등학교로 이름이 바뀐 국민학교에 입학하기 바로 얼마 전이었다. 어머니는 나의 손을 잡고 동네의 허름한 주택으로 향했다. 주인 할머니가 나를 보시고는 며칠 전 어미 개가 강아지를 낳았다며 가져가겠냐고 물으셨다. 나는 흔쾌히 강아지를 받아들었다. 그러나 어머니에게는 그보다 더 중요한 일이 걸려 있었다.
바로 집을 사는 것이었다.
“형근아 오늘 우리도 집을 살 거야.”
“엄마 돈 있어요?”
“아니 없어.”
“그럼 어떻게 집을 사요?”
“돈이 없어도 머리를 쓰면 살 수 있지.”
어머니는 그날 정말 집을 샀다. 할머니가 급매로 내놓은 방 3칸짜리 낡은 단독주택이었다. 어린 내게 참으로 기이한 광경이었다. 돈이 없다던 어머니는 바로 방 2칸을 전세로 내놓으셨다. 일은 순조롭게 진행됐고, 어머니는 임차인 2명이 준 전세금으로 잔금을 치루셨다. 정말로 돈이 없던 어머니는 머리를 써서 우리 집을 장만하셨다. 고등학교를 마칠 무렵까지 우리 가족은 그 집에서 살았다.
나중에 나는 어머니에게 그날의 일을 물어보았다. 하루 종일 미싱만 돌리던 어머니에게 무슨 계기가 있어 그런 일을 벌이셨는지 말이다. 어머니는 나의 입학 전에 집을 사야겠다는 생각에 미싱을 돌리면서도 매일같이 궁리를 했노라 대답하셨다.
■ 서문 | 4~5p간절함이 있는 당신에게 필요한 것
처음으로 내 안의 ‘간절함’이 눈을 떴다. 세상이 달리 보였다. 친구들 사이에서도 가진 것이 많은 친구들이 호감을 산다는 걸 깨달았다. 그러나 나는 늘 받는 쪽이었다. 어릴 때부터 지켜왔던 자존감에도 스크래치가 났다. 이후로 나는 ‘가진 사람’이 되고 싶다는 생각을 했고, 머리가 굵어진 후에는 ‘자본가가 되는 꿈’을 늘 품고 살았다. 다행히 내게는 ‘어쩌면 돈이 아니라 머리를 쓰면 가능할지도….’라는 희망이 있었다.
마침 고등학교를 마쳐갈 무렵 어머니는 그야말로 주경야독을 통해 공인중개사 자격시험에 합격하셨다. 곱창 집에서 늦은 시간까지 장사를 하시고 4시간씩 독서실에서 공부한 덕분이었다. 어머니가 부동산에 눈을 뜨면서 내게도 많은 기회가 찾아왔다. 이전에 쌓아두었던 열망과 어머니가 집에 던져둔 수험서 덕분에 나는 망설임 없이 20대 젊은 나이부터 부동산 투자의 실전에 도전해볼 수 있었다.
여러 번의 시행착오와 실패도 있었지만 결국 꾸준한 도전과 실행이 아파트는 물론 빌라와 오피스텔, 상가 그리고 빌딩까지 거의 모든 부동산 투자를 해보는 경험을 갖게 되었다. 이 다양한 투자 과정은 나를 자본가로 만들어 주었고 나름의 노하우까지 생겨 ‘유튜버 놀부(놀라운 부동산)’라는 타이틀까지 갖게 되었다.
■ 서문 | 7p이기는 투자란 길게 보는 것이다
“이기는 투자, 이기는 투자” 이야기를 많이 한다. 비법은 있다. 시간과 함께 가는 것이다. 장기간에 걸쳐 평생 투자를 하면 누구나 이기는 투자를 할 수 있다.
어떤 물건도 내가 산 후에는 가격이 떨어지는 것이 정상이다. 때에 따라 내가 구입한 시점이 가장 비싼 가격이 될 수 있고 거래가격은 팔려는 사람이 많을수록 더 떨어지게 된다. 하지만 나의 판단이 정확했다면 나머지는 시간에 맡기면 된다. 가격 하락은 절대 평생 가지 않는다. 내가 일희일비하지만 않는다면 시간이 돈을 벌어다 준다.
부동산의 자가 점유기간은 평균 10년이다. 대부분 자기 집을 산 사람은 10년은 거주한다는 이야기다. 자기 집을 가진 사람 10명 중 1명만이 집을 사고 판다는 이야기이기도 하다. 이런 구조에서는 최소한 자기 집을 사고 파는 사람들은 돈을 벌 수밖에 없다.
감정을 배제하고 장기간 투자를 하기 위해서는 자금면에서 안정된 생활이 중요하다. 감당할 만큼의 대출을 받아 집을 산 사람들은 대출금 갚는 것만 신경 쓰지 집값에는 신경을 쓰지 않는다. 그런데 사채를 끌어다 집을 산 사람은 맨날 집값만 쳐다볼 것이다. 감정이 개입될 수 밖에 없다. 떨어지는 게 눈에 보이면 겁나서 팔아 버린다. 가격 상승기에 사서 하락기에 파는 대부분의 사람들은 실수요자가 아니라 투자자들이다.
투자는 전쟁터이다. 그러나 부동산 투자는 승률이 높은 게임이다.
그래서 “그래도 부동산이다”라고 이야기 하고 “내 집 한 채는 있어야 한다”라고도 이야기하는 것이다.
■ 2장 부동산 재테크 불변의 법칙 | 83~84p
임대 사업자를 낼까, 법인을 세울까
최근 정부는 임대 사업자 등록을 권장하는 정책을 폈다.
2015년 13만 8,000원이었던 임대 사업자가 2018년에는 40만 7,000원으로 늘었고, 주택수도 59만 채에서 143만 채로 늘었다. 투자자들이 적극적으로 임대 사업자를 낸 이유는 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 등 높은 세제혜택 때문이었다. 60㎡ 이하일 때 200만 원 초과인 경우 취득세의 85%를 감면해주고 재산세도 50~ 85% 감면 대상이었다. 5년간 임대를 하면 거주주택 비과세 특례도 받을 수 있었다. 대신 임대기간 동안 임대료 증액이 5%로 제한됐다.
그런데 최근에는 임대 사업자 등록보다 한 발 더 나아가 부동산 임대 법인을 세우는 것이 유행이다. “큰손들은 부동산도 법인으로 한다”라는 이야기가 돌 정도이다.
법인 활용의 가장 큰 장점은 명의 활용의 제약이 적다는 점이다. 법인으로 매수와 대출을 일으켜도, 개인은 1주택자로 남는다. 또한 법인은 양도소득세와 종합소득세로부터 자유롭다. 개인은 6~ 42%를 내지만 법인세는 10~ 25%에 불과하다. 또한 개인은 소득 과세표준이 기본세율 6%에서 1, 200만 원이고 구간부터는 15%로 껑충 뛰는데 법인은 과세표준이 2억 원까지 10%가 유지된다. 소득이 많아질수록 법인을 활용하는 것이 세율을 낮출 수 있다. 또한 현장답사 교통비, 담보대출 이자, 도배장판 교체 비용 등 투자 관련 비용을 세금에서 공제받을 수 있고, 건강보험료 부담도 줄어든다. 법인 대표는 근로소득자가 돼 낮은 급여를 책정하면 건강보험료도 낮아진다. 하지만 법인이 모두에게 유용한 것은 아니다. 비사업용 토지나 주택을 매도할 때에는 양도차익에 대해 추가과세 10%를 내야 한다. 또한 법인을 세우고 유지하는 데 상당액의 비용이 들어간다. 법인 통장의 자금을 쓰기 위해서는 급여나 배당, 퇴직금의 절차를 거처야 한다. 셀프로 할 수 있지만 익숙하지 않은 절차 때문에 세무사에 의뢰하는 경우가 대부분이다.
개인 임대 사업자와 법인은 유리한 점과 불리한 점이 각각 있다. 주택이나 작은 상가는 개인이 유리하고 종합부동산세가 많은 주택이나 상가의 경우 법인이 유리하다. 상황과 여건에 맞춰서 현명하게 선택해야 한다.
■ 2장 부동산 재테크 불변의 법칙 | 202~203p절대 투자해선 안 되는 부동산 종목 3가지
부동산의 호갱이 되지 않기 위해서는 한 가지만 생각해 보면 된다.
‘이렇게 많은 수익이 정말 실현될 수 있을까?’ 답을 찾다 보면 살 물건인지 아닌지 가늠이 된다.
‘해선 안 될 것’이라고 콕 짚은 물건들에 대해 간단히 살펴보자.
첫째, 지역주택조합아파트이다. 지역주택조합은 청약통장이 필요 없다, 저렴한 분양가가 가능하다, 당장은 계약금만 있으면 된다, 이만한 입지가 나오기 어렵다는 이야기로 손님들을 끈다. 그러나 실상 들여다 보면 지역주택조합은 아직 아파트를 지을 땅도 갖고 있지 못한 상태다. 95% 이상 매입이 돼야 강제집행이 되는데, 입지가 좋은 곳은 임대수요가 있어 개발이 어렵기도 하고 거주민들의 관심이 없으면 95%는 불가능하다. 계약금을 낸 조합원들은 사업 추진을 기대하지만, 땅만 사다 세월이 가고 조합도 투명성이나 진정성을 가지고 진행되는지 감
시하는 체제가 없어 그 속을 알 수 없다. 또한 지역주택조합은 시행사 이익을 줄여 분양가를 낮춘다고 광고를 하지만, 부대비용이 어마 무시하게 들어간다. 건축은 시간과의 싸움이다. 시간이 길어지면 길어질수록 배보다 배꼽이 더 커진다. 나는 지역주택조합아파트에 투자를 할바에는 착공 이후 웃돈을 주고 매입하는 것을 권한다. 그 정도까지 기다리기가 힘들다면 직접 등기부등본을 통해 토지매입 여부를 확인해 보아야 한다.
둘째, 호텔 분양 매물이다. 원래 호텔은 수익형 부동산이 아니었다.
2012년 한류 열풍이 불고 관광객 수가 증가하면서 숙박업소가 부족해지자 정부에서도 분양형 호텔을 허가해 주었다. 투자자들은 고수익을 기대하며 호텔 분양에 몰렸다. 그러나 수년이 지난 현재 분양형 호텔은 하지 말아야 할 투자 종목에 이름을 올리고 있다.
■ 2장 부동산 재테크 불변의 법칙 | 206~207p전세가 상승률이 높은 곳을 사라
전세가율은 모든 주택 투자에서 중요한 지표이다. 전세가율은 지역에 따라 물건에 따라 제각각이다. 어떤 지역은 40%도 안 되지만, 어떤 곳은 80%에 육박하기도 한다. 보통은 전세가율이 높은 곳을 추천하지만 절대적인 기준은 아니다. 특히 아파트의 경우 전세가율이 40%라도 사야할 곳이 있는가 하면 80%를 넘겨도 절대 사지 말아야 할 곳도 있다. 전세가율만 보고 아파트 투자를 했다간 낭패를 볼 수도 있다.
하지만 빌라 투자에서는 좀 다르다. 빌라 투자는 전세가율이 절대적인 의미를 지닌다. 빌라 가격의 상승 여력은 전세가격 상승에서 나온다. 전?

젊은 월세 부자로 살고 싶은가?
자녀를 100억 부자로 만들고 싶은가?
소수의 부자들만 알고 있는 투자 시스템을 구축하라! 이 책은 구체적인 부동산 투자처에 대한 정보를 제공하기도 하지만, 무엇보다 부자가 될 수 있는 놀부만의 과감한 실행력과 빠른 판단을 할 수 있는, 투자 마인드에 대한 내용이 담겨 있다. 자본주의 세상에서 살고 있는 우리는 돈과 반드시 친해져야 하며, 부를 축적하는 일에 대한 막연한 두려움을 버리고 투자를 할 땐 과감히 행동해야 한다고 저자는 말한다. 지금 내가 돈이 없다고, 가난하다고 해서 현실에 눌러앉는 것이 아니라 부자 마인드로 바꾸기 위해 피나는 노력을 할 것을 강조한다. 달동네에 살던 놀부가 30대에 놀라운 자본을 축적해서 부를 이룬 것처럼, 평범한 우리도 ‘할 수 있다’는 것을 책에서는 여러 차례 얘기하고 있다. 투자 이전에 정말 중요한 것은 투자 마인드인데, 놀라운 실행력으로 놀라운 타이밍에 실패 없는 투자를 할 수 있으려면, 마음가짐부터 새롭게 세팅해야 함을 주장한다. 하여 1장은 ‘투자를 막는 12가지 착각에서 벗어나는 법’을 알려주고 있다. 그리고 2장에서는 실패하지 않으려면 반드시 고수해야 하는 ‘원칙과 기본’이 무엇인지에 대해서 노하우를 전하고 있다. 마지막으로 3장에서는 ‘내게 맞는 스트라이크존’을 찾을 수 있도록 종목 별 지역 별 가이드를 제공한다. 그리고 초판한정 부록 책자 ‘투자 시크릿 맵’에서는 종목 별 투자 유망 지역에 대해 세세하게 알려준다.