서울, 수도권, 지방까지 한눈에 읽는 부동산 투자 지도

태풍의 눈이 된 부동산 시장, 그래도 투자할 곳은 있다! 현재와 미래의 가치를 품은 핵심지역을 파헤치다

부동산 최고 전문가 박합수가 들려주는 이 시대에 딱 맞는 똑똑한 투자 지침서 위기에도 오를 곳은 오른다! 부동산은 미래가치의 핵심으로 투자 선택 1순위일 수밖에 없다. 서울의 정비사업과 수도권의 변화, 지방 부동산의 흐름에 주목하고 이에 대처하기 위해서는 미래에 대한 통찰력이 필요하다. 새롭게 변신하는 서울의 미래는 지금과는 또 다른 가치를 보유하게 될 것이다. 시공초월 특급호재인 수도권 GTX 노선도에 따라 달라지는 도로교통망은 부동산의 큰 맥을 짚는 길잡이가 될 것이다. 지방 부동산 기대주의 변신에도 주목해야 한다. 수요와 공급의 원리에 입각한 예측은 무시할 수 없다. 이 책은 서울, 수도권뿐 아니라 지방까지 대한민국 부동산 전체를 조망하며 현재뿐 아니라 10년 후를 내다보고 투자 가치가 있는 지역을 분석하고 있다.

프롤로그

1부 대한민국 부동산의 미래가치

■ 대한민국 부동산 30년의 여정
■ 아파트 공급은 계속되어야 한다
■ 인구감소는 주택 수요감소, 가격하락으로 이어질까?
■ 우리와 일본 부동산 시장의 상관관계
■ 가계부채가 주택시장에 미치는 영향은?
■ 다주택자에 대한 개념 재정립이 필요하다
■ 1주택자가 최고의 투자다
■ 아파트 입주물량과 미분양주택 분석
■ 단독주택, 그 로망을 위하여
■ 오피스텔의 투자가치와 미래가치는?
■ 미래의 재원, 수익형부동산의 가치
■ 토지는 그 자체가 미래다! 토지 용도의 다양성
쉬어가는 페이지: 코로나19는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?

2부 서울, 새로운 지평을 펼치다

■ 서울시 높이관리기준과 도시의 미래
■ 한강 그 W의 가치
■ 재건축. 재개발의 미래가치에 주목하라
■ 서울 최대 관심사, 재건축 아파트
■ 커다란 격차를 보여줄 재개발 지역
■ 용산공원의 비전, 머물러야 할 이유는?
■ 서울 주택시장, 트라이앵글의 미래가치
■ 서울 강남권 11개구, 주요 지역의 변화
■ 서울 강북권 14개구, 주요 지역의 변화
■ 서울 GTX, 삼총사의 개벽
■ 서울 도시철도를 통해 본 외곽의 변신
쉬어가는 페이지: 서울 아파트 가격의 상승세는 계속 이어질까?

3부 수도권의 미래는 반전이다

■ 수도권 아파트 입주물량을 통해 본 경기도 시대
■ 남양주와 시흥, 수도권 광역도시기본계획의 발전축
■ 대도시권 광역교통망 재편에 따른 수도권의 변화
■ 수도권 GTX, 시공초월 특급호재에 올라타다
■ GTX 노선별 지역별 점검과 유망지역 분석
■ 철도 개통에 따른 지역별 미래가치
■ 서울 인근도시의 미래가치에 집중하라
■ 송도와 검단… 인천의 변신은 어디까지?
■ 판교와 분당… 수도권 신도시의 가치는?
■ 교외 한강조망 단독주택 어디가 좋을까?
쉬어가는 페이지: 수도권 2기 신도시와 3기 신도시 비교

4부 지방, 그 화려한 비상의 날개

■ 지역 균형발전을 위한 혁신도시의 변신
■ 동쪽의 보배, 속초, 양양, 강릉
■ 부산, 그 화려한 2등의 변신
■ 남쪽 다도해, 여수, 남해, 통영, 거제
■ 목포, 신안, 진도, 해남, 완도의 미래가치
■ 제주도 부동산 시장의 현재와 미래
■ 서해의 중심, 새만금
■ 대구, 대전, 광주, 울산, 광역시의 미래
■ 지방 대ㆍ중소도시를 돌아보다
■ KTX, SRT를 통해 본 발전축
쉬어가는 페이지: 지방시대, 아파트 입주물량과 미분양주택을 중심으로

에필로그

주택공급, 즉 신도시 택지지구는 5년 단위로 체계적인 점검이 필요하다. 1988년 이후 대통령 임기가 5년임을 감안할 때, 매 정부에서 주택브랜드를 만들고, 적절한 공급이 가능하도록 잘 관리했다면 시장은 안정세를 유지했을 것이다. 주택 공급체계가 일단 이루어지면 당대에 혜택을 보기보다는 차기와 그 다음에 보다 실질적인 수혜를 얻을 수 있다. 결국 당대에 공급을 게을리하면 후대는 주택공급 부족으로 가격상승 주기를 맞이할 우려가 높은 것이다. 지난 30년을 되돌아보면 계속해서 이런 방식의 주기가 반복되었다. 특히 수도권에서는 이런 현상이 뚜렷하다.
- ‘대한민국 부동산 30년의 여정’ 중에서 서울의 주택유형(2018년 기준 통계청 자료)을 살펴보면, 아파트 58%, 연립·다세대 30%, 단독주택 11%, 비거주용건물내주택 1% 정도로 나누어져 있다. 아파트가 대다수를 차지한다. 투자가치인 상품성과 환금성을 두루 갖춘 가장 선호도 높은 주택유형이다. 서울 시민의 80~90%는 아파트에 거주하길 희망한다. 현재 다세대에 거주하더라도 장래희망은 아파트 매입이고 아파트에 거주하는 것이다. 아파트가 주택으로서의 경쟁력을 갖추고 있기 때문이다. 전국을 놓고 보면 아파트 비율은 평균 61.4%다. 연립·다세대가 15%, 단독주택이 22.4%, 비거주용건물내주택이 1.2% 수준이다. 경기도의 경우 아파트 비율은 68.6%로 서울보다 10.6%p가량 많다 - ‘아파트 공급은 계속되어야 한다’ 중에서 근래 우리나라에 경제위기급 침체는 두 번 있었다. 너무나 기억이 생생한 1997년 IMF 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기가 그것이다. 우선 외환위기 시절 경제상황은 대외 지급수단인 달러가 부족해 발생한 일이다. 원달러 환율이 700~800원 수준에서 2배 정도로 폭등했다. 경제 각 분야에서 구조조정이 시작되었는데, 중요한 역할을 했던 정책이 금리인상이다. 금리를 올려 경쟁력 있는 주체는 살아나고, 그렇지 않으면 도태되는 방식이었다. 당시 부동산 시장에 미치는 영향이 컸다. 다만 속성이 다른 경매는 활황이었다. 공장의 낙찰가는 서울의 경우 최초 경매가의 30%대까지 하락하기도 했다. 1998~1999년 부동산은 극심한 침체기를 겪었다. 1998년에 등장한 DJ정부는 경제회복을 위해 동분서주한다. 1999년 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 ‘분양권 전매제한 폐지’를 필두로 부양책을 마구 쏟아냈다. 서울에서 아파트를 매월 한날에 동시에 분양하는 등 활성화 정책에 힘입어 2000년 이후 시장은 회복세로 반전했다. 1기 신도시의 대표인 분당의 집값은 3년 만에 2배로 뛰기도 했다. 경제침체로 공급을 제때하지 못한 결과가 반영된 것이다. - ‘코로나19는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?’ 중에서

첫째, 송파헬리오시티와 둔촌주공이다. 가락시영을 재건축한 헬리오시티는 9,510가구로 2018년 12월 준공되어 입주를 마친 상태다. 약 1만 가구에 이르러 둔촌주공이 입주하기 전까지는 국내 최대 규모다. 송파구에서 잠실 다음으로 재건축된 대표적인 랜드마크 아파트로 가격은 이미 3.3㎡(평)에 5,000만 원(2020년 3월 기준)을 넘어섰다. 교육, 교통, 주거환경 등 대단지로서의 위용을 갖췄다. 강동구의 둔촌주공은 재건축이 끝나면 1만 2,032가구라는 국내 최대 단지로 등장할 것이다. 주거의 3박자를 두루 갖춘 지역이다. 교육면에서 동북중고, 보성중고, 창덕여고 등을 안고 있어 양호하다.
- ‘서울 최대 관심사, 재건축 아파트’ 중에서마포와 영등포 지역이다. 마포는 개발속도가 빨라 강북 재개발의 선두주자로 부상한 곳이다. 도심과 여의도 등 교통접근성이 우수하여 가치를 유지하고 있다. 가격흐름을 살펴보면, 전용 84㎡(34평형)을 기준으로, 2015년 초에 아파트 가역이 7억 원 초반대였다. 2017년에는 10억 원 수준으로 상승했다. 2019년에 이미 15억 원을 넘어 16억 원대를 호가했다. 2020년에 18억 원 수준으로 올라섰다. 이 추세만 놓고 보면 놀라울 정도다. 4년 만에 2배 이상 오르고, 2017년 기준으로도 이미 80% 이상을 오른 격이다. 마포의 아파트 가격이 오르면서 걱정되던 부분은 교육이었다. 이곳에 거주하는 젊은 부부는 학령기가 되면 어디로 이사를 가야 하나 고민하던 시절이 있었다. 이제 새 아파트 주변으로 학원가가 형성되면서 오히려 주변의 부러움을 사고 있다.- ‘커다란 격차를 보여줄 재개발 지역’ 중에서향후 한강변에 남아 있는 재건축 기대주는 단연 신반포2차다. 반포대교 동측 한강변을 길게 점유하고 있어 새 아파트로 바뀔 경우 명실상부한 반포의 중심에 서게 된다. 한강 조망권 측면에서는 제일 뛰어난 단지가 될 듯하다. 특히 청담고등학교의 이전으로 학군에서도 강화된 역량을 보일 것이다. 더불어 편의시설이 뛰어난 신반포4차도 기대주다. 신반포4차는 고속터미널역과 신세계백화점, 뉴코아, 킴스클럽으로 이루어지는 쇼핑 상권을 끼고 있어 반포 일대의 중심이다. 교육 측면에서 신반포2차와 마찬가지로 청담고에 대한 기대치가 높다. 이들이 재건축되는 10년 후에는 반포 지역 대부분이 새 아파트로 변신한다. 모두 바뀐 상태에서 누구의 입지가 최고인가를 놓고 겨룬다면 가장 먼저 떠오를 입지는 신반포2차가 될 것이다.- ‘서울 주택시장, 트라이앵글의 미래가치’ 중에서

서울에서 시작된 아파트 가격상승이 수원, 용인, 성남(수용성) 등으로 확대되고, 다른 지역으로까지 풍선효과가 나타나고 있다. 이 현상을 단순히 서울에서 분 바람이 상대적으로 가격이 싼 경기도 지역으로 확산되는 것으로 해석하는 것을 넘어 좀 더 정밀하게 분석할 필요가 있다. 저변에는 이미 아파트 공급부족 현상이 일어나고 있고, 여기에 철도 등의 개발호재가 맞물린 결과이기 때문이다. 경기도의 부동산 시장은 풍선효과 이전에 이미 자체적인 상승역량을 보유하고 있었다. 용인시는 표를 보고 있으면 왜 가격이 올라가야 하는지에 대한 답이 명확하게 나온다. 100만 명이 넘는 도시에 입주물량은 극소량이다. 구리시와 오산시도 마찬가지다. 설명을 굳이 요하지 않는다. 구리는 지하철 8호선 호재가 계속 남아 있다. 수원시의 인구는 120만 명이 넘는다. 그럼에도 불구하고 2020년 입주물량이 600호도 되지 않는다. 신분당선 연장 호재가 반영된 상황이다. 2021년에는 입주물량이 1만 호를 상회한다. 다소 진정될 것으로 예상되지만, 누적 물량부족에 대한 여진은 남아 있을 수 있고 GTX 등의 호재도 여전히 건재하다.- ‘수도권 아파트 입주물량을 통해 본 경기도 시대’ 중에서GTX는 Great Train eXpress의 약자다. 수도권 교통의 혁신을 이끌 광역급행철도다. 시속 평균 100km, 최고 200km로 달릴 수 있다. 일반 전철보다 2배 이상 빠른 속도다. 주거시장의 판세가 달라질 것으로 예상된다. 서울의 주택 가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 수도권은 메트로시티다. 우리나라 인구의 절반인 2,600만 명이 이 좁은 곳에 몰려 산다. 높아진 인구밀도는 결국 주택가격 상승으로 연결될 수밖에 없다. 향후
GTX를 통해 수도권 어디든 10~30분 안에 도착할 수 있다면, 서울에 집중된 주거수요를 상당 부분 분산할 수 있을 것으로 기대된다. 거주지는 신도시 등으로 분산되어 있지만 기존 교통수단으로 서울인 직장까지 이동하는 것은 어려운 상태였다. 물리적인 출퇴근 시간을 극복하지 못한 상태에서 피로감이 누적되자 다시 서울로 회귀하는 경우도 많았다.
- ‘수도권 GTX, 시공초월 특급호재에 올라타다’ 중에서여수는 산업도시이며 남해안 관광의 중심지다. 여러 수식어가 붙지만 가장 매력적인 것은 경제가 살아 있는 몇 안 되는 지방도시라는 것이다. 기반산업은 물론 국가산업단지 내 입지한 GS칼텍스, LG화학, 롯데케미칼, 한화케미칼, 금호석유화학 등 기업체에서 10만여 명의 직간접 고용이 이루어지며 활력을 불어넣고 있다. 여수 발전의 계기가 된 것은 2012년에 있었던 여수 엑스포였다. 이 시기에 KTX가 개통하고 다양한 숙박시설이 확충되어 관광도시로서의 면모를 갖추었다. 근래에는 여수 대경도에 미래에셋이 1조 3,000억 원대를 투자하여 사계절 해양 관광단지를 조성하고 있다. 바닷가에서 즐기는 골프코스도 마련되어 있다. 2024년 완공 예정이다. 여수는 살아 있는 경제력을 바탕으로 부동산 시장에서도 인근 순천과 더불어 강세를 유지하였다. 지난 3~4년간 지방경제가 침체를 거듭할 때 이곳만은 예외였다. 경제와 부동산의 상관관계를 극명하게 보여준 사례다. 산업체가 떠나며 공동화 현상이 발생했던 군산시와 대조적인 모습이었다.- ‘남쪽 다도해, 여수, 남해, 통영, 거제’ 중에서

미래를 위해 지금 당장 투자해야 할 대한민국 1순위 지역
서울의 도심 명품 주거지는 반포, 압구정, 용산에서 정점을 이루고, 강북 도시재생의 미래가치는 한남뉴타운과 성수전략정비구역에서 실현될 것이다. 재건축과 재개발을 통해 새롭게 변신하는 서울의 미래는 지금과는 전혀 다른 색다른 가치를 보유하게 될 것이다. 그 미래 열차에 동승해야 한다. 수도권 발전 축의 변화는 시흥시, 남양주시에서 완성될 것으로 예상된다. 수도권에 서북의 일산과 동남의 분당이 있다면, 향후 시흥과 남양주의 출현은 동북과 서남을 연결하는 X자 발전 축의 완성을 의미한다. 또한 수도권에서 고양 대곡역, 부천종합운동장, 광명, 금정, 성남 구시가지, 하남, 구리 남양주는 미완의 대기에서 조만간 반짝일 명품 입지다. 철도 개통에 따라 서울 도심 접근성을 30분 전후로 확보한 지역들은 성장성이 돋보이는 핵심 거점이다. 인천 검단의 변화와 영종도의 가치도 눈여겨봐야 할 대목이다. 청정 주거지역인 양평 등 1시간 내 출퇴근이 가능한 한강조망 교외 단독주택도 가치가 높아질 것이다. 또한 지방 부동산 기대주에 주목해야 한다. 이 책에서는 여수와 통영, 속초, 강릉, 새만금, 부산, 서귀포 등을 꼽고 있다. 각각 남해안과 동해안, 서해안, 제주도를 대표하는 곳이다. 남해안 다도해 시대를 이끌어갈 역량을 담은 도시가 여수와 통영이다. 속초와 강릉은 동해안을 갈망하는 수도권 거주자들의 수요를 충족시킬 것으로 예상된다. 새만금은 서해안 시대의 대표 주자로 발돋움할 것이다. 제주 부동산 시장은 안정된 가운데 새로운 길을 모색할 것으로 예상된다. 부산은 대한민국 제2의 도시로 동북아 해양수도의 면모를 갖출 것이다. 향후 이 지역들을 중심으로 한 미래가치에 주목해야 한다.부동산 시장의 맥을 짚어줄 GTX 노선에 따른 지형도 변화
수많은 산으로 둘러싸인 대한민국에서 부동산 시장은 도로망이 좌우한다. 연계성이 뛰어난 교통 흐름에 집중할 필요가 있다. GTX는 Great Train eXpress의 약자다. 수도권 교통의 혁신을 이끌 광역급행철도다. 시속 평균 100km, 최고 200km로 달릴 수 있다. 일반 전철보다 2배 이상 빠른 속도다. GTX의 등장은 시공초월 특급호재일 수밖에 없다. 예를 들어, 인천에서 GTX노선을 타고 15분 만에 용산역에서 내리면 개통 예정인 신분당선으로 갈아타 6분 만에 신사역에 도착할 수 있다는 것이 GTX 연결고리의 효과다. 주목해야 할 곳은 GTX 개통 시 수도권을 30분대 생활권으로 연결할 수 있는 교통축이 완성되는 곳이다. 서울의 주택가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 수도권은 메트로시티다. 우리나라 인구의 절반인 2,600만 명이 이 좁은 곳에 몰려 산다. 높아진 인구밀도는 결국 주택가격 상승으로 연결될 수밖에 없다. 향후 GTX를 통해 수도권 어디든 10~30분 안에 도착할 수 있다면, 서울에 집중된 주거수요를 상당 부분 분산할 수 있을 것으로 기대된다. 수도권 GTX가 개통되면 자연스럽게 2개 노선이 교차하는 환승역이 생긴다. 노선의 최대 수혜지역은 삼성역, 서울역, 청량리역이다. 큰 틀에서 3개역 트라이앵글이 형성되며 서울 수도권의 중심으로 자리 잡을 것이다.부동산 최고 전문가 박합수의 객관적이고 체계적인 분석
공급이 수요보다 부족하면 그 상품의 가격이나 인기는 올라갈 수밖에 없다. 부동산도 마찬가지다. 아파트는 대한민국에서 인기가 많은 주택유형이지만 수요가 가장 많은 서울 아파트 비율은 다른 지역과 비교하면 낮은 수준이다. 따라서 심각한 수급불균형을 초래하고 있다. 주택시장 분석 시 가장 기본이 되는 것은 수요와 공급을 살펴보는 일이다. 객관적인 입주물량 및 미분양주택 수치를 통해 지역별 부동산 시장을 전망해보고, 서울 25개구 재건축ㆍ재개발 유망지역, 풍선효과 바람 빠진 수용성(수원, 용인 성남)을 넘어 더 크게 성장할 수도권 부동산, 가치가 확실한 지방 부동산 전체를 한 권에 다루었다. 1기 신도시의 대명사인 분당과 2기 신도시의 대명사인 판교를 비롯한 1, 2기 신도시의 현재 변화를 살펴보고 앞으로 들어설 3기 신도시와 전격 비교해본다. 상대적으로 규제가 덜한 지방 부동산 시장에 유동자금이 쏠리면서 뜨거운 바람이 불고 있는 지금이다. 그동안 잘 몰랐던 6개 광역시를 비롯해 투자 가치 높은 지방 부동산 시장의 이모저모까지 유용하게 담아내고 있다. 혼돈의 시대에 어떻게 투자해야 할지 모르겠다면 이 책을 나침반으로 삼길 바란다.