부자들은 아는 부동산 투자철학

손재영(건국대 부동산학과 교수)

부자가 되고 싶으면 부의 그릇부터 키워라 기존의 부동산투자 책들은 부동산으로 돈을 벌기 위해서 필요한 단편적인 투자기술이나 일시적인 투자정보를 전달하는 데 목적이 있지만 ‘부의 그릇을 키워라’는 한마디로 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요할 때마다 계속해서 고기를 잡을 수 있는 방법을 알려주는 것과 같은 톡톡 튀는 투자지혜들을 하나하나 풀어내듯 알려주고 있다. 평범하지 않지만 읽고 이해하면 누구나 고개를 끄덕이고 공감하게 되고 긴 여운까지 생기게 만드는 저자의 돈에 대한 생각과 톡톡 튀는 부동산 투자철학 세계에 푹 빠져보면 어느 듯 부동산투자를 바라보는 시야가 달라져 있는 놀라운 경험을 독자들도 함께 누리게 될 것임을 확신한다. 부동산학 박사 학위를 받은 후 대학과 아카데미에서도 최초로 부동산 성공투자철학 과목을 강의하여 학생들로부터 만족할 만한 피드백을 얻은 저자가 이번에 부동산으로 돈을 벌고 싶어 하는 대한민국 국민들에게 야심차게 알려주는 부동산투자 지침서이다.

프롤로그 빠찡코 프로에서 부동산 프로가 되기까지

chapter 1 학력시대에서 돈의 지성시대로! 돈에 대한 철학으로 무장하라

SECTION 1 경제위기는 늘 돈, 즉 금융의 타락에서 시작됐다
SECTION 2 돈과 은행 탄생의 진실
SECTION 3 빚의 역설, 빚을 무서워하는 사람은 부를 이루기 어렵다
SECTION 4 돈에 대한 좋은 이미지를 구축하라
SECTION 5 45년 전 돌아가신 할아버지 유품 속에서 발견된 현금 100만 원의 교훈
SECTION 6 인플레이션, 정부는 내 돈의 가치를 자꾸 떨어뜨린다
SECTION 7 44년 전 추억의 자장면 한 그릇이 알려주는 통화량의 진실
SECTION 8 종자돈 모으기
1) 돈보다 먼저 관심을 모아라
2) 돈은 돈일 뿐, 투자에서 더 가치 있는 돈이란 없다
3) 당신의 전세금은 부자가 되고 싶은 사람들에겐 꿈의 종자돈이다
SECTION 9 지출-소비적 지출을 줄이고 투자적 지출을 늘려라

chapter 2 김박사의 톡톡 튀는 부동산 투자철학

SECTION 1 투자는 기술이 아니라 철학이다
SECTION 2 부동산투자도 사업이다
SECTION 3 막연한 투자가 가장 위험하다
SECTION 4 출구전략을 분명히 하고 원칙을 세웠으면 기계처럼 지켜라
SECTION 5 부동산투자에서의 타이밍
1) 부동산투자에서 진정한 타이밍이란 무엇인가?
2) 당신은 사고팔고를 늘 거꾸로 하는 용기 없는 청개구리가 아닌가?
SECTION 6 부동산가격이 왜 비싸냐고? 부동산의 현재 가격은 늘 비싸다
SECTION 7 스스로 통제할 수 없는 것에 투자하지 마라
SECTION 8 함부로 리스크를 말하지 마라. 가장 큰 리스크는 바로 투자자 자신의 무지다
SECTION 9 환금성이 나쁘다는 것은 부동산 최고의 장점이다
SECTION 10 부자는 빚을 내지 않는다. 다만 적극적으로 레버리지를 할 따름이다

chapter 3 부는 사람으로부터 나온다

SECTION 1 부동산사무실에 대한 인식이 당신의 성공투자를 좌우한다
SECTION 2 공인중개사 자격증의 가치는 도대체 얼마일까?
SECTION 3 기획부동산은 늘 ‘큰돈을 든 어린이’를 노린다
SECTION 4 사람이 좋다고 좋은 물건을 소개한다는 보장은 없다
SECTION 5 아버지는 전문가가 아니라 그냥 우리 아버지일 뿐이다
SECTION 6 부정적인 사람은 옆에 얼씬도 못하게 하라
SECTION 7 전문가, 언론의 끊임없는 부정적 경기예측을 어떻게 볼 것인가?
SECTION 8 자기만의 투자주치의를 만들어라
SECTION 9 좋은 스승의 좋은 제자가 기꺼이 되어라
SECTION 10 워런 버핏과의 점심식사

chapter 4 부자들은 아는 부동산 투자철학

SECTION 1 한번 얻어진 투자철학은 평생을 간다
SECTION 2 가격정보의 독점- 매물정보는 몇 군데 내어놓는 것이 가장 좋을까?
SECTION 3 한국인의 영원한 숙제, 내가 살 집 소유와 임대 어떤 게 좋을까?
SECTION 4 지금 당장 자기의 부자지수를 체크하라
SECTION 5 부동산투자는 비싸게 사서 싸게 파는 것이다
SECTION 6 경기를 보는 눈, 점을 보지 말고 선을 보라
SECTION 7 부의 그릇을 키워라
SECTION 8 평범한 쇠붙이는 작은 못 하나도 끌어당기거나 들어 올리지 못한다
SECTION 9 나만의 공실대책, 나만의 만실경영 전략
SECTION 10 가격과 가치- 가격은 누구나 알려주지만 가치는 아무도 알려주지 않는다
1)가격 흥정에 목숨 걸지 말고 가치분석에 집중하라
2)경매 감정가격에 속지 마라, 감정가는 가치가 아니다
3)이 책의 가격은 18,000원, 가치는 최소 3억 원!

에필로그 불확실성의 미래를 가장 잘 대비하는 것은 투자이고 돈을 중시하는 것이다

보통사람들은 부동산투자가 돈이면 다 되는 줄 알고, 돈만 있으면 바로 돈이 되는 자리나 돈이 되는 부동산에만 많은 관심을 가지고 가르쳐달라고 한다. 그러나 내 경험으로 장담하건데 가르쳐주어도 투자 철학이 갖추어져 있지 않으면 살 수 없다. 왜냐하면 결국 마지막엔 스스로 결정해야 하기 때문이다. 그러므로 나와 특별한 관계가 아님에도 불구하고 돈이 되는 장소나 소개하는 그런 강의나 책은 대부분 다른 목적을 갖고 있다고 생각하면 틀리지 않다. -12p 프롤로그 ‘빠찡코 프로에서 부동산 프로가 되기까지’ 중에서돈의 원리를 알려면, 그래서 투자를 잘 하려면 돈과 결부된 인간의 욕망을 잘 이해해야 한다. 투자는 미래를 위해 하는 것이다. 그러나 투자는 미래를 위해 하는 것이지만 현재의 욕망을 극복하고 지금 투자해야만 한다. 그런데 현재는 늘 감정적으로 움직이므로 미래의 투자를 위해서는 현재의 감정을 절제할 수 있어야 한다. -44p ‘45년 전 돌아가신 할아버지의 유품 속에서 발견된 현금 100만원의 교훈’ 중에서자본주의 경제에서 돈을 번다는 것은 일면 다른 사람의 돈을 빌려서 내 돈을 불리는 것이고, 일면 다른 사람의 돈을 그 사람 모르게 합법적인 방법으로 뺏어오는 것과 마찬가지다. 가만히 있으면 내 돈은 그대로인 것같이 보이지만 실상은 내 돈의 일부가 다른 사람의 수중으로 들어간 것이나 마찬가지다. 그런데 거기에 아무 위험이 따르지 않아야 된다고 생각하면 그건 돈의 원리를 모르는 것이고, 난 돈을 벌지 않고 가만히 앉아 손해보고 말겠다고 선언하는 것이나 같다. -73p ‘당신의 전세금은 부자가 되고 싶은 사람들에게 꿈의 종자돈이다’ 중에서부동산 투자지식만 많다고 부자가 된다면 공인중개사는 대부분 부자여야 한다. 부자가 되는 것은 기술이나 지식이 많다고 되는 것이 아니다. 부동산투자에서 투자기술이나 투자지식은 아무리 많이 갖고 있어도 투자철학이나 투자지혜가 중심을 받쳐주지 않으면 우리는 외부환경에 끊임없이 휘둘리고 망설이고 주저하여 그릇된 결정을 하게 되는 경우가 많다. -87p ‘투자는 기술이 아니라 철학이다’ 중에서‘하이 리스크 하이 리턴’이라는 말이 있듯이 리스크가 낮다는 것은 그만큼 수익도 적음을 의미한다. 그런데 수익은 적지만 리스크가 아주 낮으므로 난 은행이자를 선택해서 편하게 살겠다, 하면 되는데 대부분의 사람들은 이 수익과 리스크 앞에서 모호한 태도를 취한다. 은행이자 수익으로는 도저히 노후생활을 해결할 수 없으니 만족도 못하고 리스크는 또 감수하기 싫다. -127p ‘가장 큰 리스크는 투자자 자신의 무지다’ 중에서보통사람들은 무언가를 이루기 위해서 선택하고 판단할 때 사람을 먼저 보지 않고 돈을 먼저 보고 지불하는 비용을 먼저 생각한다. 비용을 먼저 생각하면 사람의 가치가 다가오지 않는다. 필자도 수없이 경험한 일이다. 우리가 원하고 갈망하는 것들을 이루기 위한 대부분의 큰 역할은 주로 사람이 한다. 그래서 투자를 하는 사람도 이 사람의 중요성, 관계의 중요성을 꼭 알아야 한다. -198p ‘워런 버핏과의 점심식사’ 중에서밥을 먹고, 옷을 사 입고, 잠을 잘 집을 사기 위해서는 돈은 필수적으로 필요하다. 먹고 사는 것이 해결되지 않고 자유와 행복을 논할 수 있는가. 의식주를 해결하지 않고 사랑을 논할 수 있는가. 그런데 우리 삶에 이렇게 소중한 돈을 버는 것이 얼마 나 중요한 일인지를 우린 학교에서도 가정에서도 배우지 못한 채 험난한 생존의 세계인 돈의 세계에 던져진다. 지금 우리 현실이 그렇다. 이 것은 무엇인가 잘못되었다. 학교에서 배우는 국어, 수학, 영어 이상으로 가정에서 배우는 정직, 성실 이상으로 자본주의 경제의 근간인 돈을 밝혀 이해하는 것, 투자를 아는 것이 여러분의 성공투자, 성공인생, 부로 가는 지름길임을 필자는 확신한다. -277p ‘에필로그’ 중에서

가격은 누구나 말하지만 가치는 아무도 말하지 않는다투자는 가격보다 가치다!대한민국 1호 부동산 투자주치의가 말하는 돈에 대한 지성과 부동산 투자철학 부동산투자에도 투자철학을 접목하면 돈을 담아내는 부의 그릇이 달라지고 평생 자유롭게 응용해서 써먹을 수 있는 투자지혜를 얻게 된다고 대한민국 1호 투자주치의가 바로 내 앞에서 이야기를 하듯 들려준다. “우리가 읽은 책 중에는 꼭 내 서재에 소장하고 싶은 책들이 있다. 또 너무 귀한 보물 같은 내용이 많아 남에게 알려주지 않고 나만 조용히 간직하고 싶어지는 책이 있다. ‘부의 그릇을 키워라’는 바로 그런 책이 되고 싶은 마음으로 썼다.”고 저자는 말한다. ‘부의 그릇을 키워라’는 그런 의미에서 부동산투자의 인문학 책으로 이해해도 좋겠다는 생각을 한다. 이 책은 부동산투자를 말하지만 단순한 투자지식이나 정보전달의 목적이 아닌 한 번 배워놓으면 평생 써먹을 수 있는 투자지혜를 알려주고 있기 때문이다. 그래서 39개의 섹션에 나오는 44개의 투자철학 소주제 하나하나는 독자들로 하여금 깊은 생각에 잠기게 만든다. 챕터 1은 학력시대에서 돈의 지성시대로! ‘돈에 대한 철학으로 무장하라’, ‘경제위기는 늘 돈, 즉 금융의 타락에서 시작됐다’, ‘인플레이션’, ‘빚의 역설’, ‘종자돈 모으기’ 등을 말하고, 챕터 2는 김박사의 톡톡 튀는 부동산 투자철학으로 ‘투자는 기술이 아니라 철학이다’, ‘부동산투자에서의 진정한 타이밍’ 등을 얘기한다. 챕터 3은 ‘부는 사람으로부터 나온다’로 ‘기획부동산 문제, 조합원 아파트 문제’, ‘좋은 스승의 좋은 제자가 기꺼이 되어라’, ‘워런 버핏과의 점심식사’ 등으로 투자지혜를 들려준다. 챕터 4에서는 ‘한국인의 영원한 숙제, 내가 살 집 소유와 임대 어떤 게 좋을까?’, 이 책의 제목이기도 한 ‘부의 그릇을 키워라’, ‘경매 감정가격에 속지 마라’ 등으로 ‘이 책의 가격은 18000원이지만, 가치는 최소 3억 원!’이라고 저자는 자신 있게 말한다. 일반적인 부동산투자 책과는 달리 한번 읽기 시작하면 끝까지 저자의 글에 빠져들게 만드는 묘한 매력이 느껴지는 것도 저자의 인문학적 소양과 삶에 대한 철학의 깊이 때문이 아닌가 생각한다. 저자는 우리 사회가 이제 학력시대가 끝나고 돈의 지성시대가 왔다고 말한다. 지금까지 학력은 직업을 가지고 행복한 가정을 꾸리기 위해 가장 중요한 요소였지만 대한민국이 학력 홍수시대, 청년실업문제, 헬 조선을 거치며 학력만으로 도저히 해결되지 않는 시대에 현재 우리는 살고 있다. 이는 우리 사회가 새로운 패러다임으로 가기 위한 과도기에 있는 것이며 그 새로운 패러다임이 저자는 바로 돈에 대해 누가 제대로 된 지성을 갖고 있느냐가 관건인 돈의 지성시대, 금전의 지성시대, 투자의 지성시대로 가고 있다고 주장한다. 그래서 ‘부의 그릇을 키워라’는 부동산투자 책으로는 좀처럼 볼 수 없는 돈을 이야기하고 돈에 대한 지성과 지혜를 광범위하게 다루었다. 부동산투자 책이지만 돈 이야기를 제일 먼저 하고 또 어김없이 오는 자본주의의 경제위기도 그 원인이 부동산이나 주식이 아닌 바로 돈에 대한 인간의 탐욕인 금융의 타락에서 기인한다는 ‘자본주의 경제위기 원인’으로부터 이 책을 시작하는 저자의 남다른 이유가 엿보이기도 한다. 평범하지 않지만 읽고 이해하면 누구나 고개를 끄덕이고 공감하게 되고 긴 여운까지 생기게 만드는 김박사의 돈에 대한 생각과 톡톡 튀는 부동산 투자철학 세계에 푹 빠져보면 어느 듯 부동산투자를 바라보는 시야가 달라져 있는 놀라운 경험을 독자들도 함께 누리게 될 것임을 확신한다.