내 집 마련부터 실전 부동산 투자까지

과연 현재 평범한 샐러리맨이 월급을 모아서 주택을 구입할 수 있을까? 20여 년 동안 어떻게 하면 월급쟁이에서 자산가로 발돋움할 수 있을지 고민하던 저자는 가능하다고 말한다. 하지만 현재 집이 없는 것을 다른 다양한 요인들을 탓하며 한탄하지는 말라고 조언한다. 왜? 지금 집이 없는 것은 기회를 잡지 못한 자기 자신의 잘못이 가장 크기 때문이다. 저자는 몇 년 전만 해도 서울에서 2~3억만 있어도 집을 살 수 있었다고 말하며, 많은 기회가 있었음에도 불구하고 잡지 않았기 때문에 현재 무주택자라고 직설적으로 말한다. 그러면서 지금도 늦지 않았으니, 물리적·심리적 안정감을 주는 집을 지금이라도 사야 한다고 역설한다. 주식은 떨어져도 집값은 꾸준히 우상향해왔기 때문에 단기적으로는 손해 보는 듯해도, 장기적으로는 최고 안정적인 수익을 가져다주는 투자처이기 때문이라고 말한다. 저자는 두 부분으로 나누어 이론편에서는 무엇보다 저자의 말에 신빙성이 있는 것은 100여 건의 자료를 분석해, 주택 가격에 영향을 준다고 믿었던 다양한 요인들(해외 경제 상황, 금리 인상, 금융 위기 등)이 실은 거의 관계가 없으며, 기우에 불과했음을 밝힌다. 오히려 그러한 상황들을 침소봉대해 국제경제에 국내의 주택 가격이 엄청난 영향을 받는 것처럼 보도하는 언론이나 전문가(?)들에 의해 왜곡되는 경향이 더 많다고 말한다. 그래서 무주택자들은 실제로 도움이 되는 정보들과 혼란을 가중시키는 소음을 구별할 줄 알아야 한다는 말과 자신이 관심 있는 지역을 공부해 자신만의 기준을 세우는 것이 중요하다고 말한다. 덧붙여 그렇게 하기 위해 어떻게 해야 하는지 세세하게 사례를 들어 알기 쉽게 설명해준다. 실전편에서는 국내 최초로 3개의 프롭테크 사용법을 자세하게 설명해준다. 감 또는 전문가들이 소위 찍어(?)주는 곳이 아닌 자신이 실거주할 수 있는 곳을 분석해 원하는 아파트를 잘 살 수 있는 방법들을 알려준다. ‘아실’이나 ‘호갱노노’, ‘부동산지인’ 등 그동안 한 개나 두 개 정도의 앱을 사용했던 사람들에게 국내 유명한 부동산 앱 제대로 사용하는 법을 알려주어, 과학적이고 체계적으로 내 집을 마련할 수 있도록 해준다. 해마다 복잡하고 어려워지는 주택청약에 대해서도 단순하게 정리했다. 전용면적과 공용면적, 계약면적의 개념을 설명하고, 각 청약적금, 부금 등의 장점과 언제 활용해야 하는지도 설명한다. 조건 중에 가장 중요한 것이 지역별로 다른 예치금을 준비해야 하는 것 역시 무주택자들이 꼭 기억해야 할 매우 중요한 팁이다. 이렇게 무주택자부터 갈아타기를 희망하는 1주택자들이 안정적인 주거 생활을 영위할 수 있게 해주는 동시에 훌륭한 투자처가 될 수 있는 집 고르는 방법을 하나하나 알려주는 긴급처방전이다.

프롤로그_무주택자와 갈아타기를 희망하는 1주택자들을 위한 제언
이 책을 제대로 활용하는 법

(이론편)
PART 1 당장 내 집에 관심을 기울여야 하는 이유
1 | 집은 사는 곳 (live)이면서 사는 것 (buy) 이다
집값이 너무 올라서 걱정? 그래도 사야 하는 이유 | 임대차 3법이 문제가 아니다 | 자본주의사회에서 집은 재화다

2 | 집은 최고의 안식처이자 제1의 투자처다
돈을 모아서 집을 사겠다고? | 월 소득 1000만 원 vs. 자가 주택 보유자, 누가 승자일까? | 집도 없는데 주식 투자를 한다고?

PART 2 정보와 소음을 구별할 줄 알아야 한다
1 | 어설픈 경제 지식이 두려움을 만든다
금리가 오를까 봐 집을 못 산다고? | 테이퍼링? 양적 긴축? 주택이 얼마나 줄었는지는 따져 보았나? | 경제성장과 주택 가격은 얼마나 상관있을까?

2 | 글로벌 경제까지 걱정인가?
글로벌 금융 위기 이후 수도권 시장이 침체에 빠졌던 진짜 이유 | 일본과 미국의 부동산이 침체에 빠졌던 이유는? | 해외 부동산도 휘청거린다는데

PART 3 권위가 주는 경계음을 경계해야 한다
1 | 규제로 집값 잡을 수 있다던 정부
부동산만큼은 자신 있습니다 | 도대체, 투기꾼의 정체는? | 부동산 시장 규제? 집 살 타이밍이다

2 | 부동산 전문가(라고 불리는 사람들)와 소음 증폭 장치
과연 전문가들은 실제로 얼마나 잘 맞힐까? | 소음 증폭 장치들 | 신박한 이론들


(실전편)
PART 4 투기꾼들에게 지지 않는 지역 아파트 선정 성공 노하우
1 | 숲에서 시작하는 지역 선정 노하우
큰 지역을 중심으로 입주 물량과 매매·전세 사이클 함께 분석하기 | 전국의 미분양 및 매매·전세 비율 분석하기 | PIR, HAI 분석하기

2 | 프롭테크 활용법 ① ‘내 집 마련’을 위한 지역 고르기 노하우 완벽 공개
데이터로 지역 뽀개기 | 지역 자체는 어떻게 분석하지?

3 | 프롭테크 활용법 ② 어떤 아파트를 사야 할까?
브역대신평초? 학군? 상권? 공원? 뭐가 우선일까? | 입지 좋은 아파트 고르기 어렵다? 한 방에 해결하기 | 아파트 사기 전에 반드시 알아야 할 꿀팁들 | 아파트 팔기 전에 반드시 알아야 할 꿀팁들

PART 5 돈이 턱없이 부족해도 집 살 수 있을까?
1 | 프롭테크 활용법 ③ 아파트 청약, 무주택자의 베스트 초이스
아파트 청약의 기본, 이 책 한 권으로 끝내자! | 3기 신도시와 사전청약 주요 내용 요약 | 스마트하게 아파트 청약하기 | 미분양 분양권으로 ‘내 집 마련’에 다가가기

2 | 레버리지를 적절하게 활용하라
전국 지도를 주거 사다리로 만들어라 | 전세? 월세? 현명한 선택은? | 금융기관이 주는 최고의 혜택, ‘대출’

PART 6 ‘내 집 마련’을 위해 기억해야 할 지혜들
1 | 자본주의에서 생존하기 위하여
현금, 가장 위험한 선택 | 시장의 옳고 그름을 판단하지 마라 | 비효율적인 부동산 시장, 효율적으로 활용하기

2 | 자신만의 기준이 있으면 흔들리지 않는다
떨어지는 게 칼날인지 감인지 구분하기 | 거시경제 변수에 흔들리지 마라 | 모든 부정적인 것에서 탈출하기

PART 7 현 정부 부동산 정책의 분석과 전망
1 | 집 살 타이밍? 정책 방향 이해가 답이다
과거의 부동산 정책에서 미래를 볼 수 있다 | 윤석열 정부의 부동산 정책 방향은?

참고 문헌

최근 몇 년 동안 치솟는 주택 가격에 무주택자들 또는 갈아타기에 실패한 실수요자들은 누구보다 상심이 클 것이다. 어디서부터 잘못된 것일까? 금리 좀 올려서 집값 좀 안정시켜 달라고 했는데도 불구하고 가만히 있다가 최근에서야 찔끔찔끔 올리는 한국은행 탓일까? 아니면 한국은행도 미국의 정책 금리를 눈치 볼 수밖에 없으니 화끈하게 금리를 올리지 못한 미국 중앙은행 FED, Federal Reserve System 탓일까? 혹은 정권 초기부터 27회인지, 28회인지 모를 강력한 부동산 규제 정책 등을 내놓았지만 역대급 주택 매매와 전세 가격 상승률을 기록했던 문재인 정부의 문제일까? 아니면 실수요도 아니면서 여기저기 집을 많이 가지고 있는 다주택자 탓일까? 대출을 풀어서 주택을 사라고 수요를 자극해 현재의 부동산 상승을 낳았던 전전 정권(박근혜 정부)은 아무 잘못이 없을까? 이도 저도 아니면 결국 부동산 시장은 가라앉을 수 있었는데 갑자기 유동성을 계속 늘릴 수밖에 없게 만든 (생각지도 못했던) 코로나19 바이러스에 탓을 돌려야 할까? 지금 이 상황은 누구의 탓일까?만일 현재 독자 여러분이 고민하는 상황과 비슷하다면, 그래서 현재 이렇게 된 상황이 속상해서 무엇인가 비난할 대상을 찾고 있다면 당장 그 비난을 멈추라고 얘기하고 싶다. 현재 상황의 모든 원인은 그 누구도 아닌 부동산에 무지했던 바로 당신 탓이기 때문이다._〈프롤로그〉 중에서, 본문 9쪽무주택자들은 명심하라. 이렇게 시장은 각자의 에너지로 움직이고 있다. (‘디커플링’이라는 표현을 쓴다.) 따라서 ‘내 집 마련’을 하고자 한다면 전국 평균 소식에 흔들릴 것이 아니라 실제로 매수하려는 지역을 세분해서 분석해야 한다. 즉 내가 관심 있는 지역의 가격 흐름이 중요하다. 전국 평균 수치만 듣고 주택 매매 여부를 판단한다면 정작 사고자 했던 관심 지역에 대한 잘못된 시그널을 갖게 될 수 있다._〈이 책을 제대로 활용하는 법〉 중에서, 본문 23쪽피터 린치Peter Lynch는 역사상 가장 위대한 펀드매니저이자 워런 버핏Warren E. Buffett과 함께 월가의 살아 있는 전설로 불린다. 그는 마젤란펀드를 13년간 운용하면서 660배에 달하는 뮤추얼펀드로 성장시킨 것으로 유명하다. 그런데 그의 저서 《전설로 떠나는 월가의 영웅》을 보면, 투자자가 스스로 주식을 매수하기 전에 답해야 할 첫 번째 질문은 ‘어떤 종목이 투자할 만한가?’가 아니라 ‘내 집이 있는가?’라고 한다.그 이유는 다음과 같다. 우선 “100가구 중 99가구는 돈을 벌 수 있다”는 것이다. 바로 안정된 수익률 때문이다. 다음으로 “지렛대 효과 덕분에 계약금을 20%만 내고 10만 달러짜리 집을 산 뒤에 집값이 연 5% 상승한다면 계약금 기준으로 연 25%의 수익을 올리는 효과를 볼 수 있다”며 레버리지 효과를 설명한다._〈내 집에 관심을 기울여야 하는 이유〉 중에서, 본문 26쪽비교해 보니 일해서 번 돈은 2009년부터 58% 오르는 동안, 아파트 가격은 6대 광역시 178%, 서울 138%, 전국 121%로 폭등했다. 평균 가격이니 이보다 훨씬 더 오른 주택도 많을 것이다. 데이터를 자세히 살펴보면 6대 광역시의 아파트 가격은 2009년 이후 급여 변동률보다 항상 높은 수준을 나타냈다. 그러나 전국, 그중에서도 특히 서울은 오히려 근로소득보다 훨씬 낮은 상승률을 보이다가 2017년을 기점으로 엄청난 상승을 보였다. 최근 들어서는 서울을 포함해 전국 어느 지역의 아파트 평균 가격도 근로소득의 성장률보다 더 오르고 있음을 개별 사례가 아닌 전체 데이터로 직접 확인할 수 있었다. 그리고 앞으로도 이 추세는 쉽게 변하지 않을 것으로 보인다.열심히 일해서 돈을 모으는 것은 여전히 중요하다. 그러나 막연하게 ‘돈만 모아서 집 사기’가 굉장히 비효율적인 방법이라는 것을 데이터를 통해 알 수 있다. 그러니 돈 모으는 것과 동시에 ‘내 집 마련’을 위한 공부를 반드시 병행해야 한다._〈돈을 모아서 집을 사겠다고?〉 중에서, 본문 43쪽이론적으로야 입지 좋은 아파트를 고르는 기준은 앞 챕터에서 언급한 대로 명확하다. 마치 그대로 따라 하면 금방 입지 좋은 아파트가 내 앞에 짜잔 하고 나타나 있을 것 같다. 그러나 막상 아파트를 골라야 하는 상황이 오면 우리는 선택 장애에 빠지게 된다. 지도를 펼쳐 놓고 아파트를 보다 보면 판단이 잘 서지 않는 게 현실이다.특히 매수해야 하는 지역이 익숙하지 않다면 더욱 선택이 어려울 것이다. 지역마다 학군이나 학원가, 대중교통, 특수 조망(강, 공원) 등 중요시 하는 게 다를 수 있기 때문이다. 이렇게도 저렇게도 하기 어려운 상황에 빠졌을 때 그 지역의 가장 중요한 요소와 좋은 아파트를 한 방에 파악하는 방법이 있다. 바로 그 지역의 최고가 아파트를 확인하는 것이다. 그 지역의 중요한 요소들을 가장 잘 나타내는 모든 것은 아파트 가격에 들어 있다. 면적이 유난히 커서 최고가 아파트가 되는 경우도 있기 때문에 반드시 30평대에서 가장 비싼 아파트도 함께 확인해야 한다._〈입지 좋은 아파트 고르기 어렵다? 한 방에 해결하기〉 중에서, 본문 193쪽미분양 분양권은 어떻게 확인할 수 있을까? ‘청약홈’에서도 확인할 수 있지만 ‘호갱노노’의 ‘줍줍 알림’ 기능을 활용하면 좋다. 무순위/잔여 세대 청약 단지 중에서 관심을 많이 받는 단지는 ‘인기’라고 표시된다. 간접적으로 우수 단지들을 추정해 볼 수 있다.여기에서 종 모양은 ‘청약홈’의 ‘청약 알리미 서비스’와 같은 기능이다. 이 중에 관심 있는 단지를 클릭해서 들어가 보면 청약 접수 일정과 사후 무순위 공급 세대 등의 정보가 함께 표시된다.단지를 확인하고 다시 ‘아실’의 아파트 분양 정보로 들어가서 빅데이터 분석 등을 통해 단지의 경쟁력 등을 확인해 본다. 참고로 ‘아실’에서는 분양이 완료된 아파트들의 정보도 삭제하지 않고 계속 제공하고 있다._〈미분양 분양권으로 ‘내 집 마련’에 다가가기〉 중에서, 본문 233쪽

집 없다고 한탄하지 말고, 지금이라도 공부하라!“지금도 무주택자인 건 당신 책임입니다!”무주택자 혹은 갈아타기를 희망하는 1주택자들에게 지금 집을 사도 되는지, 어떤 기준으로 시장을 바라보아야 하는지에 도움을 주는 책이다. 그동안 무주택자들이 걱정하던 요소들, 거시경제와 국내 주택 가격과의 관계, 금리와 주택 가격과의 관계, 항상 집 사기를 주저하게 만드는 집값 폭락에 대한 다양한 이론 등을 100여 건의 데이터와 60여 편의 국내외 논문, 서적, 신문 기사들을 분석해 ‘집을 사도 되는지’에 대한 근원적인 두려움을 없애준다. 또 KB아파트 가격지수의 의미, 매주 또는 매월 부동산 시장이 어떻게 변동하는지 확인하는 법, 부동산 가격이 어떻게 움직이는지는 반드시 지역을 구분해서 판단해야 한다는 것 등 기본적으로 무주택자들이 알아야 하는 부동산 관련 지표 바로 읽는 법부터 실질적으로 어디에, 어떻게 원하는 집, 투자 가치가 있는 집을 찾을 수 있는 법까지 모두 담고 있는 책이다. 저자는 지금이라도 똘똘한 한 채를 위해 열심히 공부하라고 말한다.실질적으로 무주택자들이 의심하거나 혹은 두려워하던 집값 폭락에 대한 신박한 이론들을 파헤쳐 불안을 잠재워주기도 하고, 수도권을 비롯해 각 지역(서울, 경기 혹은 수원, 인천, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산)까지 전국 주요 지역의 집값을 비교하면서 각 지역의 주택 가격과 앞으로의 전망을 어떻게 해야 하는지 설명해준다. 저자는 말한다. “한 달에 천만 원 이상 벌지 못하더라도 서울, 수도권 또는 웬만한 지역에 중간급 이상의 ‘내 집’만 있었다면 상위 10%의 고소득자를 부러워할 필요가 없다.”이렇게 이 책은 그동안 시장과 실수요자들에게 혼선만 주던 막연한 예측이 아닌 정확한 데이터로 미래를 전망하면서 스마트하게 부동산 고르는 법을 알려주는 새로운 형태의 부동산 재테크 필독서다. 월 소득 1000만 원 vs. 자가 주택 보유자,과연 누가 승자일까?저자는 무주택자들이 왜 집을 사야 하는가에 대한 답변의 일환으로 연봉이 가계 기준으로 월 소득 1000만 원이 넘는 고소득자임에도 불구하고 집 살 타이밍을 놓치거나 잘못된 판단으로 여전히 무주택자인 경우를 예로 들어 설명한다. 그리고 단연코 서울이나 수도권 혹은 웬만한 지역에 중간급 이상의 ‘내 집’ 있는 사람의 소득이 훨씬 크게 증가했음을 들고 있다. ‘전국 5분위 아파트 평균 가격 흐름(2013~2021)을 예로 들면서 전국 할 것 없이 비싼 아파트(5분위)가 더 많이 오른다는 것을 보여준다. 이와 비교해 2021년 통계청 자료에 나온 우리나라 10%에 속하는 가구의 월 가계소득이 약 1200만 원 수준으로 약 10년 전인 2013년 기준 823만 원에 비해 47%가 상승했으며, 2013년 서울이나 수도권의 아파트를 산 사람 또는 5개 광역시와 전국적으로 최하위 20%(1분위)를 제외한 대부분의 주택(약 80%)을 산 사람이 무주택으로 소득 10% 안에 들어가는 계층보다 훨씬 더 높은 소득(각 지역 5분위 아파트 평균 가격으로 서울 167%, 수도권 156%, 5대 광역시 128%, 전국 5분위 아파트 150%)을 얻었음을 제시한다. 중간 수준 이상의 아파트를 샀다면 자산 상승의 폭은 더 컸을 것이며, 그렇기에 상위 소득 10%의 고소득자의 근로소득 상승률보다 훨씬 컸음을 말해준다. 이는 저자가 말하는 무주택자라면 지금이라도 집을 사야 한다고 주장하는 가장 큰 이유이기도 하다.