윤석열 정부 시대의 돈 버는 부동산 투자 전략

이진우(경제 전문 기자, MBC 「손에 잡히는 경제」, 유튜브 「삼프로TV」 진행자)

성격이 다른 새 정부의 출범으로 부동산 시장은 어떻게 바뀔까? 통계청 자료에 따르면, 2020년 기준 무주택 가구의 비율은 43.9%다. 그리고 2022년 기준 우리나라의 전체 주택 가격은 GDP의 3배 이상으로 역사상 최고가를 기록하고 있다. 나날이 오르는 집값에 내 집 마련의 열망에서 번번이 좌절을 맛본 사람들은 지금이라도 매수에 나서야 할까, 아니면 조금 더 기다려야 할까? 또 56.1%의 유주택 가구 중 부동산으로 자산을 늘려왔던 사람들 역시 이 시장에 계속 머물러야 할까, 아니면 다른 길을 찾아야 할까? 부동산 분야 인기 유튜버로 〈채상욱의 부동산 심부름센터〉를 운영하고 있는 저자의 깊이 있는 분석을 만나보자. 노태우 정부 시절 200만 호 건설 신화부터 현재에 이르기까지 부동산 정책이 어떻게 변화해왔는지, 그에 따라 부동산 시장의 지형이 어떻게 바뀌었는지를 낱낱이 분석했다. 특히 현 정부가 앞으로 5년의 시장 향방을 결정한다는 점에서 부동산 공약을 철저히 파헤쳤는데, 이는 어디에서도 얻을 수 없는 알짜 정보다.

프롤로그_정책은 돌고 돈다. 윤 정부 시대 생존 전략

Chapter 1_많은 것을 바꿀 뉴스테이가 다시 온다

아파트가 빵이라면
착한 사마리아인 이야기
착한 임대인과 성실한 임차인이길 강요받는 사회
임대차 2법이 쏘아 올린 임차료가 아니다?
부활하는 뉴스테이, 무엇이길래?
이 엘사는 〈겨울왕국〉의 엘사가 아닙니다
뉴스테이 사업 사례: 이지스 레지던스 리츠
3기 신도시는 뉴스테이 2기의 실험무대가 된다
돌연변이 기업형 임대사업이 아닐 수 있도록

Chapter 2_1기 신도시 재건축은 무조건 되어야 합니다

서울 최대 재건축 단지가 분양을 못 한 이유
2018년부터 등장한 3기 신도시, 공급으로 전환
입주장, 이주장을 아십니까?
1기 신도시의 재건축 시점이 닥친다면
40년씩 어떻게 기다립니까, 30년으로 합시다
안전진단이 쉬워야 재건축을 하지
아 근데, 재초환은 좀 빼주시죠
1기 신도시는 특별하게 대접하자
노원구 상계동에서 1기 신도시의 미래를 보다
1기 신도시의 재건축을 눈여겨보라

Chapter 3_저도… 신축에 살고 싶어요

농구가 하고 싶어요
용적률을 초월하는 리모델링
수직·수평·별동 리모델링의 비밀
수직증축 리모델링은 사실상의 정비사업
리모델링을 추진하는 단지들을 주목하라

Chapter 4_청약을 고쳐야 영끌이 줄어들죠

청약 로또의 시대
청약의 기초 1: 청약통장, 국민주택·민영주택
청약의 기초 2: 1순위와 2순위
청약의 기초 3: 순위순차제와 가점제·추첨제
청약제도 개편이 쏘아 올린 나비효과
공급에 대한 고민으로 쏟아져 나온 공급대책, 그러나
윤 정부의 주택 공급 250만 호 파헤치기
특별대우 받는 청년들

Chapter 5_부동산 대출, 규제에도 증가하는 이유

빚내서 집 사라(7·24대책, 2014년)
DSR과 대출총량제라는 쌍두마차
다주택자를 규제하는데 왜 실수요자가 피해를 보나
집을 어떻게 대출 없이 사나요?
차주 개념을 깨달은 자와 깨닫지 못한 자

Chapter 6_영원한 논쟁의 떡밥, 부동산 세금

7·10 시대에 산다는 것
기본세율만 있다면 얼마나 좋을까
정권 따라 바뀌는 부동산 세금?
세금에 정답은 없더라도, 원칙은 유지되어야

에필로그_새 정부의 부동산 정책, 핵심에 집중하자

앞으로의 전략을 세울 때 2장이 특히 도움이 될 것이다. 도시의 구조를 파악하면 미래에 지금보다 좋아질 만한 지역을 미리 알 수 있다는 점을 집중적으로 설명했다. 도시를 크게 네 가지 지역으로 나눠서 이야기했는데, 첫 번째는 해당 도시의 ‘구도심’ 지역이다. 두 번째는 1990년대에 주로 건설된 ‘1기 신도시·신시가지’ 지역이다. 세 번째는 2000~2010년대에 지어진 ‘2기 신도시·신시가지’ 지역이다. 그리고 네 번째는 구도심을 재정비한 ‘구도심 재정비’ 지역이다. (…) 이 지역들 중에서 1기 신도시는 ‘1기 신도시 재건축 특례법’이 제정돼 장기적으로 효과를 볼 지역이므로, 1기 신도시 안에서 대단지이면서 용적률이 상대적으로 낮고 입지가 양호한 아파트들을 중심으로 대응하는 방안을 추천한다.---「프롤로그」 중에서8·2대책은 이렇게 만들어졌다. 다주택자들이 대출을 받기가 좀 더 어렵게 하고, 다주택자들에게 세금을 중과하는 형태의 정책을 편 것이 8·2대책의 시작이었다. 우선 다주택자가 추가로 대출을 받기 어렵도록, 투기과열지구에서는 종전 대출한도 60%를 40%로 낮췄다. 그리고 양도소득세도 강화했다. 다주택자는 집이 여러 채이므로 결국 집을 팔게 되리라고 생각한 것이다. 또 집이 여러 채이니 보유 부담을 높이면 보유를 기피하게 되리라고 판단해 보유세 인상도 예고했다. 이른바 보유하기도 힘들게, 팔 때는 과세를 강하게 하는 것이 주요 방향이었다.---「아파트가 빵이라면」 중에서약 2년이 지난 시점에 과거를 다시 분석해보면 임대차 2법이 매우 큰 촉매제이자 그 자체가 임차료 초강세의 원인이 된 것이 사실이다. 다만, 오직 임대차 2법만이 임차료 상승의 원인이냐고 한다면 그건 아닐 것이다. 임대차 2법의 시행이 촉매제가 되긴 했지만, 촉매제가 없더라도 임차료는 상승했으리라고 생각한다. 어쨌든 현시점에서 다시 평가해보면 다주택자든 정부든 기업이든, 만약 임대주택을 충분히 공급했다면 임차료가 이 정도로 급등하는 상황은 막을 수 있지 않았을까, 또 그처럼 과격한 방식으로 임대차 2법을 도입하지 않았다면 이 정도는 아니지 않았을까 하는 아쉬움이 남는다는 것뿐이다.---「임대차 2법이 쏘아 올린 임차료가 아니다?」 중에서공약 내용대로, 3기 신도시 등 공공택지에서 공급되는 거대한 택지 물량의 일부를 민간임대주택에 배정한다는 의미를 생각해보자. 세상 어느 개인이 3기 신도시급 초대형 공공택지에 공급되는 토지를, 금액으로는 수백억 원에서 수천억 원에 달하는 택지를 분양받겠는가. 그럴 수 있는 개인은 극소수일뿐더러, 세부적으로는 택지 공급의 자격 요건에도 맞지 않아 사실상 공급받을 수 없다. 즉 3기 신도시의 민간택지 일부는 개인이 아니라 기업에 공급하고, 기업이 이 땅을 활용해서 순수 임대주택을 공급한다는 것을 의미한다. 과거 박근혜 정부 때 충분히 빛을 보지 못했던 뉴스테이 사업이 다시 도입되는 것으로, 이른바 뉴스테이 시즌 2가 3기 신도시에서 시작된다.---「3기 신도시는 뉴스테이 2기의 실험무대가 된다」 중에서윤석열 정부는 주택 공약으로 1기 신도시 재건축을 본격화하게 된다면 이들 1기 신도시 거주자들만 이주 기간에 입주할 수 있는 별도의 공간을 3기 신도시에 건설하겠다고 밝혔다. 이주장은 수십 년에 걸쳐 있어왔던 현상이기에 이를 대비하는 정책이라고 할 것이다. 이는 향후 발생할 1기 신도시와, 동시에 진행될 수백만 호에 달하는 노후주택의 재건축을 대비하는 것이기도 하다. 예를 들어 1기 신도시는 30만 호지만, 이 시기에 건설된 주택의 총수는 노태우 정부 기간만 해도 무려 214만 호에 달한다. 따라서 이들 주택이 동시에 재건축·재개발 등 정비사업을 시작하게 될 때, 만 10년 동안 순환정비를 한다고 하더라도 매년 20만 호의 이주 수요를 감당해야 한다. ---「입주장, 이주장을 아십니까?」 중에서윤 정부는 현행 구조안전성 점수의 비중을 50%에서 30%로 낮추는 것을 골자로, 주거환경 점수를 15%에서 30%로 높이고, 건축마감 및 설비노후도를 25%에서 30%로 높이는 안을 제안했다. 물론 이는 개선안이고, 실제 정책을 집행하는 과정에서 달라질 수도 있다. 그렇지만 큰 틀에서 봤을 때 물리적 주택 수명의 개념인 구조안전성 점수를 다시 낮추고, 사회적 주택 수명의 개념인 주거환경 점수의 비중을 높임으로써 재건축 초기 단계의 규제를 완화하는 정책이다.---「안전진단이 쉬워야 재건축을 하지」 중에서재초환 완화의 주요 내용은 부담금 부과 기준인 현재 3,000만 원~1억 1,000만 원의 구간을 넓히는 것, 현재의 세율 10~50%를 낮추는 것이다. 그리고 비용 인정 항목을 확대함으로써 사업비 부분이 더 늘어날 수 있게 하여 재초환 계산식에서 초과이익의 규모를 감소시킬 방침이다. 재초환 자체가 높다고 판단해 조정하는 것이다. (…) 어쨌든 윤 정부는 재건축 사업에 진심이다. 재건축 규제를 완화하는 것을 전방위로 검토하고 있고, 그런 의미에서 재건축 사업 최후의 규제라고 할 재초환 역시 완화 기조를 유지하고 있다. ---「아 근데, 재초환은 좀 빼주시죠」 중에서5년간 가장 주목받을 지역은 어디일까? 단기적으로는 알기 어렵지만, 중장기적으로는 1기 신도시·신시가지 지역이 될 가능성이 크다. 이 지역이 1기 신도시라면 재건축특별법으로, 일반 지역이라면 리모델링을 통해서 재정비 지역으로 변경될 것으로 기대되기 때문이다.---「1기 신도시의 재건축을 눈여겨보라」 중에서리모델링 역시 정비사업과 같이 구도심에 신축 아파트를 준공할 수 있게 하며, 리모델링 단지가 밀집한 지역 또는 해당 지역에서 리모델링을 최초로 수행하는 지역에 적극적으로 관심을 가질 필요가 있다. 리모델링을 하는 경우는 재건축을 하는 경우보다 주거환경이 양호한 게 일반적이다. 그러니 리모델링 대상 아파트에 실거주를 하다가, 이후 리모델링 과정에서만 잠시 이주를 한 후에 다시 입주해도 무방할 것이다.---「리모델링을 추진하는 단지들을 주목하라」 중에서윤석열 정부는 대통령 후보 시절부터 주택 공급 250만 호 계획을 발표했다. (…) 중요한 것은 청약제도의 변화다. 윤 정부는 현재의 청약제도가 갖는 문제점을 2030 미혼남녀와 신혼부부의 청약 기회가 원천봉쇄되는 가점제 100%에서 찾았다. 또 2021년 말 1인가구에도 추첨제를 도입하는 방식의 개선이 있었지만 근본적으로 청약의 문제점이 있다고 판단했다. 이에 제도를 개선하겠다고 공약했다. 청약제도 개선의 핵심은 앞서 언급한 대로 추첨제 비중을 높이는 것이다. 그리고 소형 주택일수록 추첨제를 더 높였다. 과거 기준대로라면 대형 면적을 추첨제로 해야 하는 상황이었으나, 소형 주택에 추첨을 늘림으로써 수요가 있는 곳에 공급한다는 개념을 담은 것이다.---「윤 정부의 주택 공급 250만 호 파헤치기」 중에서청년들을 위한 공약은 두 가지라고 할 수 있다. 첫째는 청년원가주택 30만 호의 공급이다. 청년층에게 공공분양주택 수준의 주택을 공급하는데, 분양가의 20%만 내면 80%는 장기 원리금 상환을 통해서 나중에 내는 방식이다. 일반적인 분양이 계약금-중도금-잔금의 형태로 계약 시 10%, 중도금 60%, 잔금 30%를 내는 것과 달리, 이런 형식은 주택가액 중 20%만 있더라도 구매할 수 있다는 점에서 실용적인 정책이라고 할 것이다. (…) 두 번째 정책은 역세권 첫 집 주택으로 20만 호를 공급하는 것이다. 이는 기존 문 정부의 주택 공급 정책인 2·4공급대책에서 나온 도심공공주택복합사업과 결을 같이한다. 민간이 보유한 토지의 경우에는 용적률 상향 인센티브를 주고 의무도 준다.---「특별대우 받는 청년들」 중에서윤석열 정부는 강화된 대출 규제를 완화하기 위해서 대출 제도를 손보는 공약을 발표했다. 가장 큰 내용은 LTV 규제를 단순화하는 것이다. 현재의 LTV 규제는 투기과열인지, 청약조정인지 등 지역에 따라 기준이 다르다. 이에 대출 한도에서 지역 개념을 없애고, 전체적으로 LTV 70%를 유지할 수 있도록 완화한다는 방침이다. 다만, 다주택 보유자에 한해서는 대출한도를 현재와 같이 40%, 30% 등으로 차등화하여 다주택자가 대출을 추가로 받기 어렵게 하는 정책은 유지한다. 둘째는 생애 최초 주택 구입 가구의 LTV는 80%에 이를 정도로 한도를 열어놓는다는 것이다. 이렇게 함으로써 청년 및 신혼부부의 자기자본 마련에 대한 부담을 낮추기로 했다. 청년과 신혼부부인데 주택 가격의 80%를 현재 시세대로, 현재의 대출한도에서 대출을 받는 것은 큰 부담이기 때문에 이들을 위한 디딤돌 대출 성격의 대출을 운용하기로 했다.---「집을 어떻게 대출 없이 사나요?」 중에서

“앞으로 5년, 이 지역을 주목하라” 재건축·재개발·리모델링, 뉴스테이, 1기 신도시와 구도심 재정비, 그리고 청약제도·대출규제·세금정책의 변화정권이 바뀌는 시기에는 자산 시장이 촉각을 곤두세우기 마련이다. 그중에서도 부동산은 특히 그렇다. 정부 정책의 변화가 시장의 향방에 가장 큰 영향을 미치기 때문이다. 새 정부는 이전 정부와 극명하게 차별화되는 부동산 정책을 공약으로 내걸었다. 경제 전반적인 파급효과와 법 개정의 문제 등을 고려하면 약간의 변동이 생길 수는 있겠지만, 누구나 예상하다시피 이번 정부는 ‘규제 완화’와 ‘시장 활성화’를 키워드로 한다. 먼저 규제 완화는 크게 세 가지 방향에서 이뤄진다. 첫째는 재건축 안전진단의 완화다. 구조안전성 항목의 점수를 낮춰 재건축 사업을 활성화함으로써 주택 공급을 늘리겠다는 복안이다. 둘째는 주택담보대출 규제의 완화다. 현재의 LTV 규제는 지역(투기과열지구, 청약조정지역 등)에 따라 기준이 다른데, 이런 지역 개념을 없애고 전체적으로 LTV 70%를 적용하고자 한다. 셋째는 세제 조정이다. 취득-보유-처분 등 부동산의 전 생애주기에 걸쳐 내야 하는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 세율을 인하할 방침이다. 시장 활성화 측면에서 가장 대표적인 것은 재건축·재개발·리모델링에 집중한다는 점이다. 이전 정부에서는 재건축이 주택 시장 과열의 원인으로 지목돼 강한 규제를 적용했으나, 구도심에 주택을 공급하는 데에는 재건축과 재개발이 현실적인 방안이라고 보고 적극 추진될 것이다. 그다음으로는 뉴스테이가 있다. 박근혜 정부에서 추진했으나 별다른 성과를 거두지 못하고 지지부진해진 기업형 임대주택사업을 재도입해 임대차 시장의 안정화를 도모하고자 한다. 또 한 가지 주목할 것은 1기 신도시의 대대적인 재건축, 그리고 같은 시기에 건설된 각 도시의 구도심 재정비 사업이다. 이를 통해 주택 공급량을 늘리는 것이 궁극적인 목표다.이런 큰 흐름 속에서 주목해야 할 지역은 어디일까? 1기 신도시 중 15개 단지와 리모델링을 추진하는 전국 85개 단지의 목록이 이 책에 실려 있다.“전용면적 60㎡ 이하 소형아파트에 주목하라” 1990~1999년에 준공된 1기 신도시 350만호 중 전용면적 60㎡ 이하 소형아파트,90년대 준공된 아파트들 중 리모델링 추진중인 아파트 단지를 잡아라저자는 문재인 정부 시대의 부동산 트렌드가 ‘똘똘한 한 채’의 시대였다면, 윤석열 정부 시대의 부동산 트렌드는 ‘소형아파트 투자’가 될 가능성이 높다고 전망하고 있다. 전용면적 60㎡ 이하의 1기 신도시와 1990년대에 준공된 단지를 중심으로 매수하는 것 또는 구도심 정비사업 및 리모델링 대상의 소형 아파트를 투자로 매수하고, 이를 주택임대사업자로 등록하여 현 민특법이 제공하는 모든 세제 혜택을 받는 것이 최우선 전략이라고 말한다. 그 근거로 도시의 지역 발전 주기를 예로 든다. 1980년대 이전은 구도심 지역이, 1990년대부터는 1기 신도시·신시가지 지역이, 2000~2010년대에는 2기 신도시 지역이, 2000~2020년에는 구도심 재정비 지역이 서로 중복되거나 개별적으로 해당 지역의 주인공이었다. 이 과정에서 시장의 관심을 받지 못한 지역이 1기 신도시·신시가지 지역이다. 전국적으로 약 350만호가 1990~1999년에 걸쳐 준공됐다. 1기 신도시는 ‘1기 신도시 재건축 특례법’이 제정돼 장기적으로 효과를 볼 지역이므로, 1기 신도시 안에서 대단지이면서 용적률이 상대적으로 낮고 입지가 양호한 아파트들을 중심으로 대응하는 방안을 저자는 추천하고 있다.1기 신도시 이외에는 1990년대 준공 아파트들 중에서는 리모델링 사업을 추진 중인 단지를 중심으로 대응할 것을 강조하고 있다. 리모델링을 추진하는 단지들과 각각의 사업 방식을 목록으로 정리해 본문에 실었으니 이들을 관심 있게 지켜볼 것을 권한다.저자는 이들 지역이 2008년 글로벌 금융위기 이후에 가장 주목받지 못했던 지역이라는 점을 기억해야 한다고 강조한다. 이들 지역이 장기적으로는 한국 도시 구조의 변화에 따라 미래의 새로운 지역이 될 가능성이 크다고 내다보고 있다. 이런 구도 속에 주택 시장의 실수요자들은 어떻게 대응해야 할까? 중요한 것은 해당 목적지까지 가는 경로에 대한 시간 개념을 탑재하는 것이라고 한다. 즉, 새 정부의 주택 정책 목표가 구체화됐긴 하나, 그 목표를 달성하는 데 걸리는 과정과 시간을 고려하면서 대응해야 하는 어려움이 존재한다는 것이다. 저자는 타이밍을 잡기보다는 시간을 녹이는 투자 마인드로 부동산 투자에 나서기를 권하고 있다.