거대한 변곡점 앞에 선 한국 부동산 시장

도윤파파 이규진(30대 의사)

부동산 투자는 빅데이터 분석을 통해 과학적으로 해야 한다 부동산 관련 9가지 빅데이터들을 통해 옥석을 가리고 투자처를 찍어준다! 이 책은 ‘빅데이터에 입각한 부동산 시장 분석’을 개척한 데이터노우즈의 김기원 대표와 정세윤 팀장이 2022~2023년 부동산 시장을 전망한 책이다. 부동산 투자는 빅데이터 분석을 통해 과학적으로 해야 한다. 부동산 투자는 주식투자나 코인투자와 달리 금액도 많고 절대로 실패하면 안 되기 때문이다. 저자들은 9가지 부동산 관련 빅데이터들을 통해 부동산 시장이 침체할 위험성이 높은 지역과 아직 부동산 시장이 양호한 지역을 분석하고 옥석을 가려 진짜 똘똘한 한 채를 골라 보유함으로써 자산 가치를 증대할 수 있도록 도와준다. 9가지 부동산 관련 빅데이터들은 ① 매매ㆍ전세 시세 흐름, ② 전세 대비 저평가 인덱스, ③ 소득 대비 저평가 인덱스, ④ 불가 대비 저평가 인덱스, ⑤ 주택구매력지수, ⑥ 전세가율, ⑦ 매매ㆍ전세 수급, ⑧ 입주 물량 추이, ⑨ 미분양 추이다.

추천사 부동산 시장을 거시경제 지표 관점에서 분석하라
(홍춘욱, 리치고 인베스트먼트 대표)

프롤로그 한국 부동산 시장에 거대한 변곡점이 시작됐다

1장 부동산 시장이 변곡점에 도달하였다
역사상 최대 고평가 상태인 부동산 시장에 금리 인상은 치명타이다
임대차 3법으로 인한 전세가격 상승은 매매가격 상승으로 이어질 수 있는가
서울 아파트는 공급 부족으로 몇 년 더 상승할 것인가
2020년 여름부터 2021년 여름까지의 상승은 비정상적인 폭등장이었다
수도권 아파트의 상승과 하락을 정리하면 인사이트를 얻을 수 있다
위기의 신호가 지속되고 있으니 무조건 오른다는 생각에서 벗어나야 한다

2장 부동산 정책에 따른 부동산 시장 분석
왜 ‘똘똘한 한 채’에 몰릴 수밖에 없는가
앞으로 규제 대출 완화 가능성은 있는가
2022~2023년에 주요 부동산 정책 이슈는 무엇인가

3장 전국 17개 시도 진단과 시도별 향후 전망
실행하지 않은 자는 지금이라도 움직여라
매매ㆍ전세 시세 추이를 보고 흐름을 파악하라
전세 대비 저평가 인덱스로 옥석을 가려라
소득 대비 저평가 인덱스로 투자 수준을 확인하라
물가 대비 저평가 인덱스로 상승률과 물가와의 격차를 확인하라
주택구매력지수를 통해 부동산 시장의 버블을 확인하라
전세가율을 확인하여 어느 지역으로 돈이 흘러갈지 예상하라
2022년 안정적으로 상승할 지역을 미리 알려주는 매매·전세 수급 데이터를 보라
입주 물량 추이를 살펴보고 미리 수요와 공급 확인하라
미분양 추이는 향후 부동산 시장에 영향을 끼치는 중요한 데이터이다
전국 17개 시도별 흐름에 대한 종합평가

4장 2021년 6개 유망지역 리뷰
데이터는 이미 유망지역을 알고 있었다
2021년 부동산 투자자들에게 각광받던 강원도 원주시
2021년 부동산 시장 침체의 늪을 벗어난 충남 서산시
규제지역임에도 2021년 부동산 시장 흐름이 좋았던 청주시 상당구
미래 일자리가 더욱 기대되는 전북 군산시
조선업의 부활이 시작되는 창원시 진해구
2021년 상승률이 둔화되었던 포항시 북구는 2022년에 기대할 수 있을까?

5장 2022~2023년 종합투자점수 랭킹과 유망지역
금융위기에도 리치고 종합투자점수는 오르는 지역을 알려주었다
아직도 세부적으로 찾아보면 종합투자점수가 좋은 지역이 있다
빅데이터로 바라본 2022~2023년 유망지역

에필로그
물극필반의 교훈을 되새겨보자(리치톡톡 김기원)
최적의 매수매도 타이밍은 언제인가(줍줍인 정세윤)

현재 한국 부동산 시장이 어디쯤 있는가를 가늠하는 것은 매우 중요하다. “무릎에 사서 어깨에 팔아라.”라는 투자 격언이 있다. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것이 성공 투자의 기본 원칙이기 때문이다. 하지만 내가 계속 살아야 하는 집에 투자의 원칙만을 적용하기에는 무리가 많다. 그래서 위의 투자 격언을 내 집 마련에 적용한다면 “내 집 마련은 허리 밑에서 사야 한다”이다. 내 집 마련은 인생에서 가장 중요하고 비싼 구매 의사결정이다. 거주의 개념을 포함하고 있는데다 투자 측면에서도 매우 중요한 의사결정이다. 자칫 어깨 이상에서 내 집 마련을 하게 되면 3~4년 후에 상당한 재정적인 위험을 감수해야 할 수가 있다. 그 때문에 지금 부동산 시장이 어디쯤 있는가를 파악하는 것은 너무나도 중요하다.-p. 212022년 부동산 시장 전망에서 꼭 짚고 넘어가야 할 ‘2020년 여름부터 약 1년간 엄청난 폭등장이 발생하게 된 배경’에 대한 설명은 대부분 빠져 있다. 그래서 필자가 이 부분을 짚고 넘어가고자 한다. 2020~2021년까지 부동산 가격이 상승할 가능성은 있었으나 그렇다고 이렇게까지 큰 폭등장이 나타날 가능성은 크지 않았다. 그 누구도 예상하지 못했던 ‘2가지 돌발 변수’가 2020년 3월과 7월 말에 발생했기 때문에 사실상 비정상적인 폭등장이 나타났던 것으로 볼 수 있다. 첫 번째 돌발 변수는 바로 ‘코로나19로 말미암은 유동성 폭증과 금리 인하’였다. 2020년 3월 세계보건기구WHO가 코로나 팬데믹을 선언함에 따라 전 세계 주가가 폭락하고 경제가 셧다운되자 각 국가는 엄청난 유동성을 풀고 금리를 과감하게 인하하였다. 이로 인해 대출 이자 비용이 급감하고 위험 자산에 대한 선호 현상이 나타나면서 주식, 코인, 부동산 등 자산 시장에 엄청난 버블이 생겨났다. 또한 코로나19 탓에 대부분 집에 있는 시간이 대폭 늘어나게 된 부분도 부동 산 가격 상승에 크게 한몫하였다. 두 번째 돌발 변수는 2020년 7월 말에 시행된 ‘임대차 3법’이었다. 전세 계약 갱신을 2년에서 4년으로 연장하자 집주인들이 전세금을 대폭 인상하였고 이 때문에 주택 매수 심리에 다시 한번 불을 지르게 된 것이다. 그래서 전세가가 급등하였고 다시 매매가의 급등을 불러온 것이다. -pp. 34~35만약 미국의 금리 인상이 예상치를 넘어 지속되면 긴축 발작이 발생할 수 있으며 세계 경제에도 상당한 충격을 가할 수 있다. 그렇게 된다면 부동산 시장에도 좋지 않은 영향을 미칠 수 있으므로 2008년 하반기처럼 단기간에 부동산 가격이 급락할 수 있다. 하지만 그 이후에 다시 경기를 부양한다면 부동산 가격도 상승하는 흐름을 보이면서 쌍봉을 찍고 다시 하락할 가능성이 있을 것으로 판단된다. 하지만 코로나19로 인해 이미 역사상 유례를 찾아볼 수 없을 정도로 엄청난 유동성을 풀었기 때문에 추가로 경기 부양을 한다고 해도 한계가 있을 것이다. 따라서 필자는 이번에는 수도권 부동산 시장의 흐름이 과거와 달리 쌍봉 없이 대세 하락할 가능성이 더 크다고 예상한다. 다만, 미래에 어떤 일이 생길지는 그 누구도 알 수 없다. 이 때문에 쌍봉을 찍고 대세 하락할지, 아니면 쌍봉 없이 대세 하락을 지속할지는 장담할 수 없다. 하지만 분명한 것은 서울과 주요 수도권 부동산 시장의 대세는 이미 하락 쪽으로 서서히 기울어지고 있다. -p.43부동산 시장의 흐름을 발바닥, 무릎, 허리, 목, 머리 등으로 구분한다면 2021년에는 전국 부동산 시장이 뜨거웠던 만큼 가장 저평가된 지역 역시 무릎에서 허리 사이까지 도달하였다. 그러나 부동산 시장이 침체할 위험성이 높은 지역과 아직 부동산 시장이 양호한 지역을 다음과 같이 9가지 빅데이터들을 통해 확인해보고 옥석을 가려 ‘똘똘한 한 채’를 보유함으로써 자산 가치를 증대할 수 있길 바란다. -p. 65전세가율이란 전세가격 비율의 줄임말로 전세가격을 매매가격으로 나눈 것이다. 부동산을 투자하는 사람들이 이 지표를 필수적으로 확인하는 이유는 소위 ‘갭투자’라 하여 부동산을 매수한 후 전세입자를 구하여 내 자본금을 최소화하기 위함이다. 쉽게 말해 전세가율이 높으면 높을수록 대출을 받아 집을 매수하는 것보다 자본금이 덜 들어가기 때문에 이 전세가율을 확인하여 부동산을 투자하는 것이다. 반대로 실수요자가 전세를 구하는 상황에서는 전세가율이 낮으면 낮을수록 비교적 전셋값이 낮은 집을 구할 수 있으므로 전세를 구하는 상황에서도 전세가율을 잘 확인할 필요가 있다. -p. 191

부동산 투자는 사이클과 방향성을 읽는 것이 절대적으로 중요하다!지금 부동산 시장은 어디쯤 와 있고 앞으로 어디로 갈 것인가저자인 김기원 대표는 전작 『빅데이터 부동산 2021 대전망』에서 “한국 부동산 시장은 거대한 변곡점을 눈앞에 두고 있다. 그리고 부동산 시장의 상승세가 1년간은 더 이어질 수 있으며 최대 2년까지도 이어질 수 있다.”라고 언급한 바 있다. 또한 “2021년 하반기에서 2022년 상반기 무렵에는 서울, 경기, 대구 등과 같이 고평가된 지역들은 부동산 시장에 거대한 변곡점이 시작될 가능성이 매우 크다.”라고 전망하였다. 그는 이번 책에 『빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망』에서는 본격적으로 한국 부동산 시장의 거대한 변곡점이 시작되었다는 다양한 근거들을 빅데이터들을 통해 제시하고 있다. 우선 2022~2023년 전망에 앞서 왜 2020년 중순부터 2021년 중순까지 부동산 시장이 역사적으로 기록될 정도로 상승했는지를 분석해야 한다. 그건 특수한 두 가지 이유가 있었다. 바로 첫 번째는 코로나19로 인한 유동성 증가와 초저금리였고 두 번째는 ‘임대차 3법’이었다. 그러나 2021년 8월을 기점으로 코로나19로 영향을 받았던 유동성과 초저금리의 시대는 끝나가고 있고 정부는 대출 규제를 강화하고 있다. 지금 부동산 시장은 투자 광풍에 의해 그 어느 때보다 본질가치 대비 고평가된 상황이다. 따라서 2022~2023 부동산 투자는 이전과는 다르게 갈 수 있다. 지역별 차이는 있겠지만 지금까지는 전국 부동산 시장은 상승이란 목표를 향해 움직여왔다면 앞으로는 반대 방향으로 움직이기 시작하는 변곡점에 와 있는 것이다.이 책에서는 여러 부동산 관련 빅데이터들을 분석해서 지금 부동산 시장이 어디쯤 있는가를 파악하게 해주고 앞으로 부동산 시장의 방향성을 알려준다. 모든 투자에는 계절이 반복되는 것처럼 사이클이라는 것이 있다. 방향성은 사이클이 상승인가, 하락인가를 알려준다. 부동산에서 방향성은 중요하다. 부동산은 하루하루 등락 폭이 변화하는 주식과 달리 한번 목표를 향해 움직이기 시작하면 지속해서 한 방향을 향해 움직이는 거대한 항공모함과 같기 때문이다. 2022~2023년 부동산 주요 정부 정책과 이슈 분석그리고 부동산 빅데이터가 콕 짚어주는 투자 유망지역!그렇다면 이번 2022~2023 부동산의 사이클은 어떻게 될 것인가? 쌍봉을 찍고 대세 하락을 할 것인가, 아니면 즉시 대세 하락을 할 것인가? 다음과 같은 시나리오를 생각해볼 수 있다. 만약 미국의 금리 인상이 예상치를 넘어 지속되면 긴축 발작이 발생할 수 있으며 세계 경제에도 상당한 충격을 가할 수 있다. 그렇게 된다면 부동산 시장에도 좋지 않은 영향을 미칠 수 있으므로 2008년 하반기처럼 단기간에 부동산 가격이 급락할 수 있다. 하지만 그 이후에 다시 경기를 부양한다면 부동산 가격도 상승하는 흐름을 보이면서 쌍봉을 찍고 다시 하락할 가능성이 있을 것으로 판단된다. 하지만 코로나19로 인해 이미 역사상 유례를 찾아볼 수 없을 정도로 엄청난 유동성을 풀었기 때문에 추가로 경기 부양을 한다고 해도 한계가 있을 것이다. 그래서 이 책에서 저자들은 이번에는 수도권 부동산 시장의 흐름이 과거와 달리 쌍봉 없이 대세 하락할 가능성이 더 크다고 예상한다. 다만, 미래에 어떤 일이 생길지는 그 누구도 알 수 없기 때문에 100퍼센트 단언하기는 어렵다. 하지만 분명한 것은 서울과 주요 수도권 부동산 시장의 대세는 이미 하락 쪽으로 서서히 기울어지고 있다. 그러나 그렇다고 부동산 투자가 불가능한 것은 아니다. 부동산 시장은 상승기에도 하락하는 곳이 있고 하락기에도 상승하는 곳이 있다. 3장에서는 9개 부동산 빅데이터들 분석을 통해 전국 17개 시도 진단과 시도별 전망이 그래프로 자세히 소개돼 있다. 또한 5장에서는 2022~2023년 종합투자점수 랭킹과 유망지역을 콕 짚어준다. 전국에서 종합투자점수 상위 20위권 지역들을 자세히 살펴본다면 투자에서도 좋은 성적을 거둘 것이다. 투자는 실행한 자와 실행하지 않은 자 사이의 격차가 크다. 아직 투자하지 않았다면 아직도 늦지 않았다. 이제라도 빅데이터 부동산 투자를 참고해 투자에 나서야 한다.