신현강(부룡)(부지런카페 대표 『부동산 투자 이렇게 쉬웠어?』 저자)

끝없이 오르는 집값, 내 집 마련의 기회는 언제일까? 하루가 다르게 오르는 집값, 이른바 “미친 집값의 시대”. 근로소득만으로는 생활하기도 빠듯한데, 남들은 부동산 투자로 얼마를 벌었다는 얘기가 끊이지 않는다. 마음은 조급해지고, 이러다 점점 내 집 마련의 기회는 멀어지는 것 같고… 이제 갓 사회생활을 시작한 20대 후반부터 다른 사람들의 재테크 이야기에 자연스레 관심을 가지는 30대 후반까지의 ‘2838세대’. 하지만 어디서부터 어떻게 재테크를 시작해야 할지 모르는 2838세대를 위해, 부동산 커뮤니티‘(부와 지식의 배움터)’ 부지런 카페에서 활동하는, 다양한 현장 경험과 데이터 분석으로 정평이 난 젊은 부동산 멘토 3인이 현실적인 해결책을 친절하게 제시한다. 부동산 투자의 시작, 내 집 마련! 이 책의 저자 3인은 우선 “실거주용 내 집 마련부터 시작하라”고 권유한다. 이후 좋은 집으로 갈아타기만 해도 자산이 빠르게 증가할 수 있기 때문. 집값이 상승하든 하락하든, 우선 내 집을 가지고 있어야 비로소 시장에 참여하는 셈이 된다. 또한 상급지로 갈아타기를 하거나, 시장의 변화에 일희일비하지 않고 추가 투자를 할 수 있는 여력도 내 집이 있어야 생기는 거라고 저자들은 말한다. 이 책은 부동산에 대해 아무것도 모르는 가상의 예비부부 ‘엄성실’과 ‘나미래’의 내 집 마련 프로젝트를 저자 3인이 조언하는 형식으로 진행된다. 내 집 마련, 이사, 대출, 갭 투자, 상급지 갈아타기, 양도소득세 절세 전략, 재건축ㆍ재개발 투자까지 꼭 필요한 다양한 주제를 쉽고 재밌게 다루면서도 깊이 또한 놓치지 않는다.

감수의 글_조금 빨리 시작한 이들의 진솔한 이야기
추천의 글_좌절의 28살을 넘어, 경제적 자유에 도달한 38살이 되기를
프롤로그_미친 집값의 시대, 2838세대는 괴롭다

chapter 1. 아무것도 모르는 부린이, 어디로 가야 하나요

- 무리해서 집을 사느니 전세가 안전하지 않을까요?
투자의 시작은 실거주집 마련에서부터
시간이 갈수록 내 집 마련 비용은 높아진다

- 지금 좋은 집보다, 앞으로 좋을 집을 찾자 (준걸의 내 집 마련 이야기)
무식은 언제나 죄! 제대로 알아보고 투자해야 하는 이유
보이는 집 말고, 앞으로 보일 집
여유를 가지고 시간에 투자하다

- 3기 신도시가 만들어진다는데 청약을 기다린다면
2838세대는 왜 청약에 당첨되기 힘들까
신도시 계획 일정을 믿지 마라
청약은 정말 ‘로또’일까
좋은 조건을 고집하기보다 현재 상황에 가능한 물건을
내 집 마련 후에도 청약이 가능하다고?

- 불확실한 미래보다 눈앞의 기회가 먼저 (부토피아의 실거주 주택 마련 이야기)
청약만 바라본 신혼부부, 실패를 되풀이하다
분위기에 휩쓸리지 말고 시장의 추이를 보라
다시 찾아온 기회를 과감하게 붙잡다

- 집은 사고 싶지만 대출은 부담스러워
내 돈이 적을 땐 남의 돈으로 투자를 한다?
레버리지로 투자가 가능하다고?

- 규제의 시대, 주택만이 정답일까 (부토피아의 투자 다양성에 대한 이야기)
주택 투자만 바라보다간 흐름에 휩쓸리기 쉽다
상가 투자로 월급을 대체할 고정수입 만들기
누가 봐도 좋은 상가를 잡아라

- 오피스텔? 아파텔? 대체 정체가 뭐야?
오피스텔의 신흥강자 ‘아파텔’
아파트 대체 상품으로 충분한 역할

- 중심지 빌라 vs 외곽지 아파트, 무엇이 나을까?
실수요가 풍부한 아파트 vs 가격이 저렴한 빌라

- 부동산의 형태보다 본질적 가치를 보자 (비타씨의 빌라 투자 이야기)
사기 당할 뻔한 위험에서 기회를 찾다
생각 없이 무모하게 낙찰 받은 5채의 빌라
싸게 샀다고 무조건 좋은 투자일까

- 그렇다면, 무엇부터 공부해야 하나요?
기사 읽기를 생활화하자
투자를 결정할 때 3가지를 잊지 말자
누구와 함께 하느냐가 곧 터닝포인트가 된다
- Insight 부동산과 빠르게 친해지는 3가지 방법

chapter 2. 두근두근! 생애 첫 내집 마련 도전기

- 1단계: 나의 자금 조달 능력 확인하기
당장 조달 가능한 금액 계산해보기
내가 받을 수 있는 대출액은 얼마일까

- 2단계: 손품으로 지역 분석하기
지역 선정에 도움을 주는 ‘프롭테크’
거주 환경은 물론 미래가치까지 생각해야 한다
입지 좋은 지역의 구축은 신축보다 비쌀 수도 있다
같은 지역이라도 입지에 따라 가격이 다르다
호재가 생기면 입지의 가치가 달라진다

- 3단계: 발품으로 숨은 보석 찾아내기
허위매물 또는 미끼매물을 주의하라
하늘 아래 같은 매물은 없다
잘 맞는 중개사를 찾으면 거래가 쉬워진다
비즈니스 파트너로서 예의를 지키자
‘체리피커’는 되지 말자

- 4단계: 정확한 판단을 위한 체크리스트 작성
집을 볼 때 꼭 살펴야 할 것들
체크리스트를 바탕으로 장단점을 따져보자
마지막의 마지막까지 꼼꼼하게 점검을

- 5단계: 계약 시 확인할 사항들
가계약금과 계약금, 어떻게 다를까
중도금은 어떤 역할을 할까
드디어 계약서에 날인하다

- 6단계: 레버리지의 활용
대출에도 여러 종류의 상품이 있다
알쏭달쏭 대출 관련 용어 익히기

- 7단계: 전략적 매수 타이밍과 갭 투자
대출 vs 갭 투자, 어떤 레버리지가 나에게 적당할까
입주 시점과 짝수년 차를 활용하라
거래량이 적은 시기를 활용하라
상급지의 움직임을 체크하라
미래의 공급 물량을 확인하라
임차인이 살고 있는 매물을 노려라
미래가치와 현재가치, 무엇을 중시할 것인가

- 8단계: 잔금과 소유권이전등기
이삿짐 빠진 후의 상태도 확인하자
정신없는 잔금 정산, 마지막까지 꼼꼼하게
- Insight 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 것들

chapter 3. 상급지 갈아타기로 자산을 빠르게 불려보자

- 자본주의 시대, 우리는 왜 투자를 해야 할까요?
투자의 시작은 자본주의 세계를 이해하는 것부터
재테크는 선택이 아닌 필수

- 상급지 갈아타기, 어떻게 해야 효율적일까
상황에 따라 갈아타기 전략도 달라져야 한다

- 상대적으로 저평가된 상급지를 선점하는 법
중소형이 오르는 곳의 중대형을 노리는 전략
‘갭 벌리기’와 ‘갭 메우기’를 활용하는 전략

- 양도소득세를 모르면 낭패를 볼 수 있다
기본세율과 추가과세의 개념
양도소득세의 계산 공식 알기
오래 거주할수록 세금이 줄어드는 ‘장기보유특별공제’

- 규제의 틈새를 역이용하는 ‘일시적 1세대2주택’ 전략
집이 2채라도 비과세 혜택을 받을 수 있다
규제지역이라면 대출 의무사항을 조심하자

- 갭 투자를 응용하여 최고의 갈아타기 타이밍을 잡는 법
신규 주택에 임차인이 살고 있다면

- 1주택과 1입주권을 활용한 갈아타기 전략
미래가치를 보고 신도시에 입주하다
새 아파트가 될 구역을 미리 선점하다

- 모든 재건축ㆍ재개발 투자가 로또인 건 아니다
조합원 지위양도금지를 주의하라
실수요자를 위한 입주권 활용 전략
입주권에서의 1세대2주택 요건
- Insight 좋은 집을 얻기 위한 마라톤 ‘재건축ㆍ재개발 투자’

chapter 4. 그리고 남은 이야기

- 인생의 안전벨트를 마련한다는 것 (비타씨의 에필로그)
내 집 마련은 인생의 안전벨트와 같다
부동산 투자를 두려워하는 2838세대를 위한 조언

- 조금 늦어도 돼요, 지금부터 하면 되니까 (부토피아의 에필로그)
무궁무진한 기회가 있는 부동산 시장
2838세대는 부동산 투자에 최적화된 세대

- 완벽히 준비된 시기는 오지 않는다 (준걸의 에필로그)
인생의 동반자처럼, 투자에도 동반자가 필요하다
완벽하게 준비하고 투자하는 사람은 없다

- Special Thanks To

20대 후반에서 30대 후반까지 부동산과 재테크에 본격 관심을 갖게 되는 세대를 ‘2838세대’라 할 수 있다. 여기에 속한 이들이라면 한 번쯤 누구나 내 집 마련과 부동산 투자에 대해 생각해 봤을 것이다. 하지만 딱히 시원한 대답을 해줄 사람을 찾기도 어렵고, 인터넷에는 검증되지 않은 정보들이 넘쳐난다. 게다가 4050세대의 재테크 경험담은 요즘 2838세대들이 처한 상황과 맞지도 않는다. 여유자금이나 투자금의 규모가 크고, 자산 증식의 기회가 많았던 선배 세대 이야기가 요즘처럼 양극화가 심해진 시대에 먹힐 리 만무하니 말이다. (p29_ 미친 집값의 시대, 2838세대는 괴롭다)실거주 주택 없이 세입자로 살고 있는 분들은 대체로 불안감이 클 수밖에 없어요. 임대료를 올려달라는 요구나 집을 매도할 예정이니 나가 달라는 요구를 받을까 두렵고, 실거주용 주택을 사기도 전에 집값이 오를까 걱정하기도 하지요. 그래서 그 조급함 때문에 빨리 투자로 돈을 벌어야 한다는 부담감을 느끼고, 이 분야 저 분야 기웃거리면서 오히려 방향성을 잡지 못하는 경우가 생깁니다. (p34_ 무리해서 집을 사느니 전세가 안전하지 않을까요?)실거주용 내 집 마련은 ‘방어와 지키기’의 개념입니다. 지금은 내가 가진 한정된 돈으로 집을 매수하여 거주할지, 전세로 거주할지를 선택할 수 있을지 몰라도 시간이 흐를수록 내 선택지가 점차 줄어들게 될 거예요. (p35_ 무리해서 집을 사느니 전세가 안전하지 않을까요?)재건축 구역이므로 단순히 위치와 가격만 보고 결정할 것이 아니라 어느 사업 단계에 위치했는지를 중점적으로 봐야 합니다. 재건축 사업은 법으로 정해진 사업단계에 따라 진행되기 때문에 내가 진입하려는 구역의 사업 단계가 어디쯤인지에 따라 수익률이 달라질 수 있습니다. (p47_ 지금 좋은 집보다, 앞으로 좋을 집을 찾자)부동산을 처음 접하는 분들이 자주 저지르는 실수는 ‘사고 싶은 부동산에 대한 눈높이를 너무 높게 잡는 것’입니다. 현재 자신의 상황을 냉정하게 진단하지 못한 채, 누가 봐도 좋은 A급 아파트만 바라볼 뿐, 약간 떨어지는 B급 아파트는 거들떠 보지도 않습니다. 그러다 두 아파트를 다 놓치고 나서 후회를 하는 것입니다.
원하는 곳에 한번에 올라갈 수 있는 투자자는 극히 드뭅니다. 현재 상황을 명확히 진단하고, 인내심을 가지고 계단을 오르듯 차례로 올라야 합니다. (p70~71_ 불확실한 미래보다 눈앞의 기회가 먼저)실거주용 주택 마련이 투자의 첫걸음이라고 하지만, 사실 첫 번째로 마련한 집에서 평생 살겠다고 생각하는 사람은 별로 없을 것입니다. 자연스럽게 더 좋은 집으로 옮겨가야겠다는 생각을 하게 되죠. 그런데 상급지 거주 주택으로 갈아타기 위해서는 추가 비용이 필요하므로, 추가 투자가 필수적입니다. (p87~88 규제의 시대, 주택만이 정답일까)빌라에 투자하지 말라는 뜻이 아니에요. 다만 무조건 싸다는 이유로 빌라에 접근하면 위험하다는 말씀을 드리고 싶은 거랍니다. 아파트냐, 빌라냐가 중요한 게 아니라 어떤 입지에 어떤 가치를 가진 물건이냐가 더 중요하다는 것을 절대 잊으시면 안 됩니다. (p122_ 부동산의 형태보다 본질적 가치를 보자)…조급함을 내려놓으십시오. 물론 급한 사정이 있을 겁니다. 젊은 세대답게 빨리 결론을 내고 싶고, 눈에 보이는 결과를 보고 싶으시겠죠. 그러나 투자에 있어 과속은 금물이고, 차선 자주 바꾸기도 그리 큰 효과는 없습니다. 투자에는 시간이라는 요소도 포함된다는 것을 반드시 기억하시면 좋겠습니다. (p130_ 그렇다면, 무엇부터 공부해야 하나요?)주의하실 점은, 좋은 입지로 평가받고 있는 지역이 어디인지 확인만 하고 끝나면 안 된다는 거예요. 그 지역이 왜 좋다고 평가받는지 정보를 꼭 수집해 보셔야 합니다. 그 과정에서 입지에 대한 이해도가 크게 높아질 테니까요. (p166_ 2단계: 손품으로 지역 분석하기)
중개수수료는 계약 전에 중개사에게 정확한 수수료율을 물어보고 협의를 해야 한다. 협의가 되지 않은 상태로 계약이 진행되면 후에 중개수수료로 분쟁이 발생할 수 있다. 거래되는 집값이 높아서 중개수수료율을 조정하는 상황이라면 더욱 사전에 협의를 해야 한다. (p208_ 5단계: 계약시 확인할 사항들)생각해보면 투자자뿐만 아니라 실거주를 원하는 사람들도 갭 투자를 이용할 이유는 충분했다. 살고 싶은 아파트가 있는데 앞으로 가격이 오를 것 같다면 하루라도 빨리 잡아두는 게 이익이다. 하지만 당장은 돈이 많지 않기 때문에 전세 갭 투자를 이용해서 매수부터 해 두고, 나중에 자금이 생기면 세입자를 내보낸 후 실거주를 하는 것이다. (p232_ 7단계: 전략적 매수 타이밍과 갭 투자)각자의 상황에 따라 달라지기는 해도, 대부분의 사람들이 공통적으로 좋아하는 입지는 분명히 있거든요. 그리고 이왕이면 더 넓은 평수, 더 좋은 새 아파트에서 살고 싶어하는 마음은 누구나 같습니다. 이런 마음들이 가격에 반영되니까 살기 좋은 신축 아파트들은 모두 비쌀 수밖에 없습니다. 가격도 빠르게 상승하고요. 미리미리 갈아타기를 준비하지 않으면 나중에는 선택조차 할 수 없어질 확률이 높아집니다. (p284_ 상급지 갈아타기, 어떻게 해야 효율적일까)재건축ㆍ재개발 투자가 위험하다고 하는 것은 대부분 제대로 공부하지도 않고 불확실한 구역의 물건을 ‘묻지마’ 식으로 투자하기 때문이에요. 재건축ㆍ재개발 투자는 일반적인 아파트 투자에 비해 사업성 분석을 위한 공부가 좀 더 필요한 분야거든요. (p326~327_ 1주택과 1입주권을 활용한 갈아타기 전략)