오승연(《딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자》저자)

2022년 현재, 우리나라에서 20~30대가 내 집을 장만하려면 30년이 걸린다고 한다. 하루가 다르게 치솟는 집값을 바라보며 이런 생각이 드는 이들이 많을 것이다. ‘내 형편에 집을 사는 건 불가능한 일이 아닐까?’,‘과연 내 집을 언제쯤 장만할 수 있을까?’, ‘이번 생에 월세 받는 집주인이 될 수 있을까?’그런데 같은 처지에서 비약적인 발전을 한 이가 있다. 바로 이 책의 저자인 투자N이다. 그녀 역시 보증금 500만 원에 월세를 내면서 살던 시절이 있지만 지금은 경매로 수도권에 26채를 보유하고 임대인으로 살아가고 있기 때문이다. 그녀는 평범하다기 보다는 가난한 환경에서 성장했다. 부모님은 성실함, 선함, 간절함을 모두 갖추셨고 열심히 사셨지만 가난을 이겨내지는 못하셨고, 집이 경매에 넘어가는 등 힘든 가정 형편에 놓여 있었다. 집이 경매에 넘어가는 당시, 그녀는 자신의 부모님께서 어렵게 마련하신 집이 한순간 경매에 넘어가는 현실이 믿을 수 없었고, 이러한 사건을 계기로 ‘경매에 대해 좀 더 알아야겠다’고 결심했다. 이후 16년 간 경매라는 한 길을 달려 왔고, 지금은 당시 대비 자산 1600배 상승이라는 놀라운 성과를 이루었다. 하지만 전혀 고비와 위기가 없었던 것은 아니다. 단시 그녀는 보증금 500만 원짜리 집에서 월세를 낼 만큼 추락했다. 하지만 위기에서 다시 일어서기 위해 투잡을 넘어 쓰리 잡을 뛰면서 종잣돈을 모았다. 2015년 다시 시작할 돈 5,000만 원이 모였고, 2007년 첫 낙찰보다 더 기쁜 낙찰을 받게 되었다. 좌절 속에서 읽었던 3천 권의 도서는 충분한 인사이트가 되었고, 배달을 하느라 신도시를 다니고 다양한 도로망을 이용했던 경험은 최적화된 부동산 입지 전문가가 되는 데 도움이 되었다.

Part 1 부동산 매입 편
경매로 부동산을 싸게 삽니다

CHAPTER 1 경매가 처음이라면 이것만큼은 꼭 기억할 것
왜 경매가 흙수저에게 황금의 기회일까요
‘왜’라는 의문을 많이 가질수록 낙찰도 가까워집니다
손품의 시대에 발품이 가지는 의미
머리 아픈 경매 용어 가장 효율적으로 공부하는 법

CHAPTER 2 26채 자산가의 한 끗 다른 경매 노하우
일단 부동산 도매시장 격인 경매법정과 친해지세요
경매의 시작은 다름 아닌 법원 임장부터입니다
부동산 뉴스 홍수 속 알짜 정보 찾는 법
미래가치를 예측하는 것이 부자의 지름길입니다

CHAPTER 3 경매의 중요 절차, 임장부터 입찰까지
나에게 맞는 입찰물건은 따로 있습니다
99% 손품 임장, 기회의 물건은 온라인상에 모두 있지요
내 것이 될 물건은 1% 발품 임장이 필수입니다
아까운 내 시간 내 돈 절약하는 명도계획과 수익계산

CHAPTER 4 부동산 이슈를 활용하여 경매로 수익 올리기
갭이 적어도 의미 있는 물건은 이런 것
갭이 없지만 미래가치는 무한대 물건
경매 한 번으로 1억의 수익 내기
지금 당장 눈여겨봐야 할 GTX-A관련 투자
늘 염두에 두어야 할 GTX-C관련 투자
미래 가치를 내다보아 새 아파트를 분양받다
재개발 이슈로 투자 수익을 내다
리모델링 이슈로 현명한 투자로 만들기
정부 정책과 무관한 경매의 열기
CHAPTER 5 어렵다는 명도, 쉽게 진행하는 법
한눈에 살펴보는 명도 절차
점유자랑 연락이 안 되는 경우의 대처 법
쓰레기더미도 함께 낙찰 받은 명도 사건
최후의 보루 강제집행, 아주 어렵지 않습니다
호재 및 개발 이슈로 앞으로 술술 풀릴 집
빌라 경매가 가치를 발하는 이유

Part 2 부동산 관리 편
26채의 임대인으로 살아갑니다

CHAPTER 1 집의 가치를 높이는 인테리어 팁
턴키, 반셀프, 셀프 인테리어 장·단점 파헤치기
임차인을 반하게 하는 인테리어의 기본, 콘셉트 시안 만들기
효율 업 반셀프 공사 순서와 기간은 이렇다
인테리어 고수가 밝히는 반셀프 업체 찾는 법
비용은 아끼고 효과는 만점 반셀프 인테리어 팁
콘셉트에 맞춘 반셀프 인테리어는 이런 것
필요한 부분만 야무지게 손보는 인테리어 비법

CHAPTER 3 지금 당장 마인드부터 임대인으로 무장하기
경매 공부의 잘못된 습관, 강의노마드
진짜 부자는 부자의 마인드를 가지고 있지요
돈 새는 구멍부터 철저히 막아야 부자가 됩니다
나를 26채 집주인으로 만든 건 인생 책 덕분입니다
지금은 임차인이라도 마음껏 미래 임대인을 꿈꾸세요

CHAPTER 2 어떤 형태로 임차인을 만날까, 전세 및 임대
부동산 중개업소를 내 편으로 만드는 법
빠르게 세입자를 만나는 효과적인 홍보법
반려동물 있는 세입자라면 이것만은 요청하세요
당신이 현명한 임대인이 되고자 한다면 이렇게

에필로그 고난 만렙 흙수저 인생 선배의 찐 조언
SPECIAL PAGE 요즘 핫한 '서울특별시 용산구' 임장

16년 전 경매를 처음 접했을 때 필요에 의해서 경매공부를 시작했습니다. 갑자기 닥친 아버지의 파산은 현장에서 바로 체득할 수 있는 훌륭한 경험이었습니다. 부모님은 경매라는 제도를 전혀 모르는 무지한 상태셨고, 주변인들이나 같은 다가구 건물에 사는 세입자들에게 피해가 갈까 적극적으로 막아야 하는 악의 제도라는 인식이 있었습니다. 그래서 반값세일과 다름없는 말도 안 되는 값에 집을 팔아버리고 말았습니다. 채무로 인해 어쩔 수 없이 자산을 처분해야 할 때, 경매가 한 방법이 될 수 있다는 걸 알았다면 그런 행동을 하지 않으셨을 텐데 말입니다. 결과적으로 금전적인 손실을 크게 입게 된 것이지요. p.17초보자들이 보기 편한 유료 사이트에는 네이버 경매에서 운영하는 옥션원(구 굿옥션), 탱크옥션 등등이 있습니다. 친절한 설명과 깔끔한 디자인으로 보기 편리합니다. 최근 무료로 볼 수 있는 ‘경매마당’ 사이트가 친절하게 설명도 잘하고 있다고 들었습니다. 이를 각각 비교해보시고 회원가입 후 사용하시면 됩니다. 무엇보다도 교과서(대법원 경매)로 공부하는 습관을 먼저 가지세요. 혹시 더 궁금한 내용이 있어 책을 참고하고 싶다면 《법원실무제요》를 보면 됩니다(경매의 각종 판례와 배당까지 두루 정리해 놓은 경매계장님이 보는 책). 《법원실무제요》는 1.집행총론 2.부동산집행 3.부동산집행2 4.동산 채권 등 집행 5.보전처분으로 구성되어 있습니다. 경매에 관해서는 궁금증을 절대 네이버 지식인에게 질문하면 안 됩니다. p.30~31매매로 나온 아파트와 모든 조건이 다 같다면 당연히 경매로 살 때는 할인된 가격에 낙찰 받게 됩니다(요즘 시세보다 높은 가격에 낙찰되었다는 기사를 종종 볼 수 있을 수도 있습니다. 그 이유는 심도 있는 설명이 필요해서 뒷부분에 응용사례로 풀어 드립니다). 같은 조건이라는 전제하에 경매는 무조건 싸게 사는 도매 시장과 같습니다. 경매 학원 등록보다 경매 법정 방문을 먼저 얘기한 이유가 있습니다. 경매학원에서 경매를 처음 접하면 경매 법정을 방문하는 것도 마치 수업의 한 과정인 것처럼 쭉 줄을 세우고 단체로 방문합니다. 만약 그 전에 경매 법정을 직접 방문했던 경험이 있다면 귀중한 시간과 학원 수강료를 절약하게 됩니다. 일명 자기주도 학습이 되는 셈이지요. 저는 강의료보다 시간을 낭비하지 않길 바랍니다. 당신의 시간은 값지고 소중하니까요. p.442017년 이후는 그 동안 쌓아 온 경매 경험과 숲을 보는 안목이 없었다면 저도 다른 이들과 같이 움츠리고 소극적인 자세로 부동산 시장을 대했을 것입니다. 경험 치로 쌓아온 확신과 그 확신에 대한 행동력은 2016년 전의 부와는 또 다른 레벨의 부동산 자산을 만들어 주었습니다. 2017년 앞 페이지 이미지 그래프의 꺾임을 보고서도 아랑곳 하지 않고 낙찰 받으러 다닌 확신은 지금의 결과로 나타나고 있습니다. 지금은 2017년 당시보다 자산이 세전 기준 200배 증가해 있습니다. p.52보통 ‘경매를 한다’는 것은 주변 부동산에 가서 비슷한 부동산의 매물을 확인하는 과정부터 진행합니다. 그 과정에서 들을 수 있는 중개인들의 브리핑은 거기서 거기입니다. 낙찰 후 내 부동산을 다시 매물로 내놓을 때 임장 과정에서 친절하게 성심성의껏 브리핑해 주는 부동산 중개인은 잘 기억해 두었다가 내 부동산도 그곳에 내놓습니다. p.98개인적으로는 반셀프 인테리어를 하면서 업체를 선정해야 할 때는 셀인 카페를 제일 자주 이용하는 편입니다. 저렴한 가격보다는 믿고 맡길 수 있는지와 결과물이 중요하기 때문입니다. 생소한 공정이거나 처음 맡기는 공정일 경우에는 대략적인 견적의 틀을 잡아야 하므로 인기통에 글을 올려 이 공정은 어느 정도의 비용을 요구하는지 감을 잡는데 사용합니다. 또한 정말 급하게 인부가 필요한 경우에도 인기통을 이용하면 가능한 기술자와 바로 연락할 수 있기 때문에 요긴하게 사용할 수 있습니다. p.149디자인은 누구나 크게 호불호가 없도록 취향에 따라 갈리지 않을 수 있게 중점을 두었습니다. 타일과 상판 대리석의 색상을 맞춰 통일된 느낌을 주었습니다. 하부 장에는 옵션인 빌트인 세탁기를 넣었습니다. 꼭 옵션이 용도가 아니더라도 세탁기를 둘 베란다의 공간이 충분하지 않다면 싱크 하부장도 고려해보는 것을 추천합니다(증산빌라의 아래층 세대의 어르신 소음 민원을 최대한 수용한 세탁기 설치였습니다). p.165강의는 실천하기 위해 동기부여용으로 들으시기 바랍니다. 매일 매일 포기하고 싶은 나약함을 이겨내기 위해 동료 수강생이 있는 겁니다. 또한 외롭고 험한 투자의 길을 의지하고 의논하기 위해 멘토가 필요합니다. 금수저들도 투자할 때는 공부하고, 전문가에게 상담 받습니다. 투자하기 위해 필요한 기본지식과 부동산 시장의 최근 포인트 정도는 습득한 후 투자합니다. 전문가에게 상담을 받지만 최종 결정은 본인의 선택이기 때문에 사전에 미리 준비하는 것이죠.본인이 잘 모르는 부분은 절대 투자하지 않고, 알 수 있을 때까지 공부를 한 다음에 투자를 시작합니다. 그렇게 투자한 금수저들은 보통 사람들에 비해 더욱 적극적으로 자산관리를 합니다. 어딘 가에 맡기고 ‘알아서 잘하겠지’라는 마인드를 갖고 있지 않습니다. 약간의 조언만 구할 뿐입니다. 절대 강의 노마드 용으로 본인의 귀중한 재산을 누군가에게 주는 일은 없길 바랍니다. 어느 날 이투스 대표 강사인 정승제 씨는 강의 중 학생들에게 이런 말을 했습니다. “이 세상에서 제일 나쁜 일이 뭔지 알아요? 목표는 높은데 실천을 안 하는 것. 꿈은 큰데 실천을 안 하는 것. 그것처럼 불행한 인생이 어디 있습니까? 그럼 평생 고통스럽게 살아요.”라고 말입니다. 어제 모여서 한 잔 술에 동기들끼리 의리를 다지셨다면 그 또한 잊으시고 실천할 수 있는 방법을 연구하는 시간으로 채우시길 바랍니다. p.224보통의 사람들은 일희일비하는 경우가 많습니다. 집이 망가졌을 때 단순히 기분 나빠하고, 집주인이 수리해주면 좋아하는 것에 그치기보다는 같은 시간, 같은 장소를 다르게 보고 접근하길 바랍니다. 평생 부자로 산다는 보장이 없듯 상황은 언제나 바뀝니다. 임차인 입장에서 갑자기 임대인이 된 후 당황스러움을 겪지 않기 위해, 임대해서 사는 현재부터 ‘이 집의 주인은 나다’라는 마음으로 그 집을 아끼고 사랑해주면 좋겠습니다. 집이 고장이 나면 임대인에게 전화 통보를 하기보다 관심을 갖고 고치려고 애를 써보세요. 집을 이것저것 고치다 보면 셀프 인테리어의 매력을 알게 되고, 무료로 집수리를 실습할 좋은 기회가 생깁니다. 생각을 바꾸면 손해라 생각했던 것도 이익이 되는 게 많습니다. ‘내가 남의 집인데 고치면서까지 살아야 해? 아이고 부당하고 억울해’라는 마음 보다는 ‘내가 남의 집에 살지만 이것저것 집에 관해 공부해볼 수 있는 좋은 기회인데 주인이 고쳐준다고 하기 전에 실습해 봐야지!’라고 생각을 바꿔보세요. 일어난 상황도 같고 조건도 같습니다. 그러나 생각이 바뀌면 결과는 매우 다릅니다. 임대인 마인드로 살다 보면 어느새 사는 집보다 더 훌륭한 집의 주인이 되어 있습니다. 제가 장담합니다. 저는 보증금 500만 원에 월세 40만 원으로 살던 시절, 남에게 싫은 소리를 못 하는 성격 탓에 손해를 보고 직접 수리할 부분을 고치고 살았습니다. 월세 임차인이 직접 고치는 경우는 드물지요. 그 경험이 나중에 넘치는 숫자의 임대부동산을 가지고 있어도 너끈하게 관리할 수 있는 훌륭한 자산이 되었습니다. 하늘에서 미리 알고 훈련을 시키신 것이라고 여깁니다. 이처럼 생각의 전환이 현재의 26채 임대인의 삶을 만들어 준 건 아닐까 합니다. p.234~235

보증금 500만 원짜리 월세에 살던 그녀가 경매로 자산 1600배 상승, 26채의 집주인이 된 비결2022년 현재, 우리나라에서 20~30대가 내 집을 장만하려면 30년이 걸린다고 한다. 하루가 다르게 치솟는 집값을 바라보며 이런 생각이 드는 이들이 많을 것이다. ‘내 형편에 집을 사는 건 불가능한 일이 아닐까?’,‘과연 내 집을 언제쯤 장만할 수 있을까?’, ‘이번 생에 월세 받는 집주인이 될 수 있을까?’그런데 같은 처지에서 비약적인 발전을 한 이가 있다. 바로 이 책의 저자인 투자N이다. 그녀 역시 보증금 500만 원에 월세를 내면서 살던 시절이 있지만 지금은 경매로 수도권에 26채를 보유하고 임대인으로 살아가고 있기 때문이다.그녀는 평범하다기 보다는 가난한 환경에서 성장했다. 부모님은 성실함, 선함, 간절함을 모두 갖추셨고 열심히 사셨지만 가난을 이겨내지는 못하셨고, 집이 경매에 넘어가는 등 힘든 가정 형편에 놓여 있었다. 집이 경매에 넘어가는 당시, 그녀는 자신의 부모님께서 어렵게 마련하신 집이 한순간 경매에 넘어가는 현실이 믿을 수 없었고, 이러한 사건을 계기로 ‘경매에 대해 좀 더 알아야겠다’고 결심했다. 이후 16년 간 경매라는 한 길을 달려 왔고, 지금은 당시 대비 자산 1600배 상승이라는 놀라운 성과를 이루었다. 하지만 전혀 고비와 위기가 없었던 것은 아니다. 단시 그녀는 보증금 500만 원짜리 집에서 월세를 낼 만큼 추락했다. 하지만 위기에서 다시 일어서기 위해 투잡을 넘어 쓰리 잡을 뛰면서 종잣돈을 모았다. 2015년 다시 시작할 돈 5,000만 원이 모였고, 2007년 첫 낙찰보다 더 기쁜 낙찰을 받게 되었다. 좌절 속에서 읽었던 3천 권의 도서는 충분한 인사이트가 되었고, 배달을 하느라 신도시를 다니고 다양한 도로망을 이용했던 경험은 최적화된 부동산 입지 전문가가 되는 데 도움이 되었다.그녀는 자신의 직업을 ‘경매기술자’라고 말한다. 경매로 부동산을 사고, 부동산으로 수익을 내면서 살아가기 때문이다. 아직도 많은 이들이 경매가 어렵고 위험하거나 무섭게 느낀다는 사실을 알게 된 후 경매를 자신처럼 쉽게 할 수 있는 법을 알려주고 싶었다. 부동산 재테크를 통해 부자가 되고 싶지만 방법을 잘 모르겠고 부동산 투자 위험에 관한 걱정이 앞서는 분들에게, 경매는 우리 삶에 장착하면 크게 유익한 기술이라고 자신 있게 말한다.물론 경매 공부는 많이 복잡하고 학문적으로 접근하면 법무사 시험보다 더 어려울 수 있다. 그래서 엄두를 못 내는 분들이 많다. 권리분석, 근저당, 가압류 같은 각종 어려운 용어와 마치 남에게 몹쓸 짓을 해서 집을 빼앗는 것 같은 느낌도 드는 명도, 그 다음 내 소유가 된 부동산을 처리할 방법 등 정말 알아야 할 것이 많다. 머리가 지끈지끈할 수 있겠지만, 복잡한 이론에 압도될 필요가 없다고 말한다. 그리고 경매 공부는 너무 어렵고, 경매 공부는 종잣돈을 먼저 모으고 시작하겠다는 이들에게 당장 하도록 독려한다. 돈을 벌 수 있는 입찰 물건은 특수 물건을 빼고도 무수히 많으며 비교적 수월한 일반 물건으로도 얼마든지 고수익을 낼 수 있기 때문이다.고난 만렙 흙수저 인생에서 26채의 집주인이 된 비결경매에 막 관심을 갖기 시작한 이들을 위한 최고의 동기부여서 이 책은 ‘부동산 매입 편과 부동산 관리 편’으로 구성되어 있다. 부동산 매입 편에서는 저자가 그동안 매입한 부동산의 예를 들어서 왜 그 부동산을 매입하게 되었는지, 입지 상 어떤 투자 메리트가 있는지 등을 다룬다. 경매에 대해 전혀 모르는 이들도 전혀 읽어가는 데 무리가 없을 정도로 경매 초보자의 눈높이에 맞추어져 있다. 하지만 읽으면서 저자 만이 지향하는 독특한 경매 지향점과 인생관을 알 수 있으며, 경매 공부에서 낭비를 줄이고 가장 정석의 길로 이르는 최적의 방법을 알 수 있게 된다. 부동산 관리 편에서는 저자가 그동안 진행해 온 인테리어 리모델링 내용을 다루고 있다. 경매는 단순히 집을 싸게 구입하는 게 끝나는 것이 아니라 다주택자로 살아갈 수 있는 좋은 방법이기도 하기에, 집주인으로 살아가는데 필요한 마인드와 인테리어 팁까지 아우른다. 저자는 이 책의 경매 노하우를 읽고 잘 실천한다면 자산증 식은 필연적으로 이루어질 것이라 말한다. 저자는 고난과 역경을 이겨낸 경험이 있기에 무조건 지금 자신이 임하고 있는 직업에 온 힘을 다하고 즐기라고 조언한다. 지금의 나의 직업이 나에게 종잣돈을 모아줄 뿐 아니라 인사이트도 제공해 줄 것이기 때문이다. 4차 산업이 도래하는 이 현실에서 많은 영역의 노하우, 기술 등은 어디에서나 공개되어 있고 누구나 알 수 있다. 그러나 그 수많은 정보의 진위를 판별하기도 쉽지 않을뿐더러, 알고 있는 것을 행동으로 실천하는 이들은 극소수에 달한다. 이 책을 계기로 또 이 책의 노하우를 잘 받아드리셔서 결과물을 만들어내는 것은 당신의 몫이다.