부자들이 개발계획에 투자하는 이유

도시개발계획은 평당 1,000만 원짜리 땅을 평당 수억 원으로 바꿔놓는다. 그래서 개발계획을 남들보다 빨리 알아차리는 부자들은 수십 배는 쉽고 빠르게 돈을 번다. 그들은 어떻게 답지를 보고 문제를 풀듯 앞으로 개발될 곳을 알아차리는 것일까? 비밀은 도시개발계획이고 비결은 그것을 알아보는 안목이다. 계획만 제대로 읽을 줄 알아도 모든 게 가능해진다. 저자는 10년 넘게 부동산 투자개발 컨설팅회사에서 일하면서 진짜 개발될 계획과 슬로건으로 사라질 개발계획을 전문적으로 구별해 투자했다. 이 책은 정부 계획 원문의 행간을 읽고 남들보다 빠르게 개발 예정지를 선점해 단기간 최대 수익을 낼 수 있도록 독자를 이끌 것이다.

들어가며. 진짜 부자들의 투자법을 공개하면서

1부 돈을 벌고 싶다면 정부의 계획을 봐라

1장 부동산은 정치와 정책의 영역이다
경제지표와 빅데이터가 아니라 정책을 봐야 한다 | 시장이 위기일 때 우리는 어떻게 대응해야 할까? | 대한민국 금수저들의 투자 역사 | 부동산 시장을 리드하는 주체는 정부

2장 투자 불패 지역은 정해져 있다
거점개발지, 특히 확장 개발이 되는 곳을 찾아라 | 확장성이 있는 거점개발지를 알아야 효율적으로 투자할 수 있다! | 확장성이 있는 거점개발지를 알아보는 방법 | 하락장일 때 가장 먼저 떨어지는 곳 | 빠르게 오르는 확장 개발에 투자하라

3장 이것 때문에 부동산 투자 공식은 변하고 있다
적응하지 못하는 당신, 도태될 수 있다 | 1997년 IMF의 교훈 | 역사는 늘 반복된다 | 규제가 투자 공식과 환경을 바꿨다 | 입지론이 유효했던 시절과 마용성 신화 | 입지 좋은 신축 아파트는 여전히 대장일까? | 규제가 만든 공식: 단계별 상승이 빠른 곳으로 가라 | 하수는 입주권을 받고, 고수는 단계별 상승을 취한다

4장 상업지역 땅이 비싼 이유만 알아도 반은 간다
미래는 알 수 없지만 미래의 계획은 알 수 있다 | 중랑구 땅값이 강남구를 앞질렀다? | 상업지역으로 입지를 거슬렀던 중랑구 상봉동 사례 | 망우 지역중심 | 아직도 상급지 부동산이 많이 오른다고 착각하는가? | 부동산으로 큰 한 방을 노리고 싶다면

5장 포식자에게 저항하지 말고 공생하라!
투자의 세계는 강자만 살아 남는다. 약자인 우리는? | 적자생존에 유리하려면 투자 기간이 짧아야 한다 | 거점개발지(중심지, 상업지역 개발)는 안전하다 | 거점개발지에도 급이 있다! 광역중심지란? | 청량리ㆍ왕십리 광역중심 | 임장 준비하기 1: 과거와 현재를 비교하기 | 임장 준비하기 2: 시세 조사하기

6장 부자들은 확실한 도시계획에 베팅한다
부동산 투자를 제대로 하고 싶다면 지금 당장 단톡방을 끊어라 | 그릇을 키운다는 의미 | 답은 이미 도시계획에 있다 | 추가분담금은커녕 1+1 매물이 가능한 상업 지역 재개발 | 미아리 텍사스촌(신월곡1구역) 속도가 심상치 않다 | 미아 지역중심 | 내가 요즘 주목하는 곳: 개발이 임박한 이곳에 투자하라 | 결국 쾌적한 주거지가 더 빛나지 않을까?

7장 이것만 알면 아무도 당신을 속일 수 없다
대중을 현혹하는 사람들 | 가짜 정보의 덫에 빠지지 않는 법: 원문 해석하기 | 지방 투자도 마찬가지… 도시계획에 따라서 투자하라!

2부 부자들의 이기는 공식, 도시계획을 알아야 한다

8장 싸움에서 항상 승리할 수밖에 없는 기술
생활권계획의 핵심, 강남북 균형 개발 | 초보에서 부동산 중수로 레벨업

동북권
9장 강남의 지위까지 노리는 광역중심지, 창동&상계
광역 거점개발과 재건축 | 돈이 되는 땅이 된 창동 역세권(높게 지을 수 있는 땅의 힘) | 가장 큰 변화 | 창동 역세권 개발 | GTX-C, KTX 역세권이 되는 창동역 | 노원구 상계동 | 노원 역세권과 차량기지, 운전면허시험장 개발 사업 | 상계뉴타운 | 어떤 재건축을 선택해야 할까? | 창동주공 재건축 | 상계주공 재건축 | 잠실 | 압구정 | 개포동, 대치동 | 잠원, 반포 | 지금이라도 창동주공, 상계주공에 투자할까? | 창동주공, 상계주공에 투자한다면 어떤 아파트를 사야 할까?

10장 성동구 성수동, 영앤리치가 선호하는 동북권 최고의 입지
성수동 일자리 사업 | 성수동 주거지 개발 사업, 상권 개발 사업 | 송정동

서북권
11장 상암, 거점개발은 쓰레기통에서 장미꽃을 피운다
혐오시설에서 관광명소가 되기까지 | 서울 서북권 유일의 광역중심지가 된 상암동, 대체 왜? | 상암DMC 1 | 서울도시계획포털로 거점 확인하기 | 상암DMC 2 | 한강 변 초기 재개발 투자, 과연 적절할까? 346

12장 GTX의 힘, 연신내·불광 지역중심 개발
연신내·불광 | 응암동 | 연신내 | 구산동, 갈현동 | 연신내, 불광 역세권 | 은평구는 아파트보다는 재개발 투자처!

서남권
13장 김포공항 주변이 심상치 않다
낙후된 곳은 개발할 곳이 많은 곳이다 | 서울 택지개발의 교과서, 광역중심지 강서구 마곡지구 | 마곡 광역중심지도 좋지만 앞으로 확장될 곳을 선택하라 | 공항지구 중심 개발 | 방화뉴타운 등 주거지 개발 | 공항복합도시 | 역세권 상권 개발과 시장정비사업 | 방화동 재개발, 재건축, 가로주택정비사업 방향

14장 역세권 도시정비형 재개발의 교과서, 구로구 천왕 역세권 개발
오류지구 중심, 온수지역, 천왕 역세권 | 오류동, 개봉 역세권 개발 | 오류동 노후 연립주택, 저층 주거지 개발 사업 | 서남권 투자, 어떻게 해야 할까?

〈특별 부록. 금액대별 투자 지역 추천〉

큰 꿈을 향해 공백 없는 투자를 하라!
실전에 앞서

레벨1 | 투자금 1억 미만
신축 빌라, 오피스텔, 아파텔, 생활숙박시설 등의 투자는 절대 하지 않는다 | 초기 투자금이 저렴한 선동용 초기 재개발, 가로주택정비사업에 투자하지 않는다 | 재개발, 재건축 지역이 아니라도 오르는 빌라는 있다 | 과거의 투자 공식으로 투자하지 마라 | 2019~2021년 나는 이곳을 추천했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다 1. 동두천중앙역 상업지역 | 2022년 나는 이곳을 추천한다 2. 인천·부천 준공업지역 구축 빌라, 구축 나홀로 아파트

레벨2 | 투자금 3억 미만
서울 밖에도 기회가 있다 | 규제가 많은 재건축 투자, 결국 사업성이 좋은 단지에만 투자해야 한다 | 몸테크를 걱정하느라 타이밍을 놓치지 마라 | 도박 성향이 있는 사람은 조심, 또 조심해야 한다 | 2019~2021년 나는 이곳을 추천 했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다

레벨3 | 투자금 6억 미만
물을 너무 좋아하지 마라! 한강 조망 같은 것에 사로잡히는 순간 끝난다 | 실거주성을 너무 고려하다 보면 타이밍을 놓친다 | 2019~2021년 나는 이곳을 추천했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다

레벨4 | 투자금 6억 이상
2019~2021년 나는 이곳을 추천했다 | 2022년 나는 이곳을 추천한다

우리는 뉴스를 보면서 유명한 정치인이나 판검사, 경제인들의 부동산 투기 의혹이나 여러 ‘게이트’를 접한다. 이런 기사들이 나올 때 나는 확신이 들었다. “내 분석이 맞았어!”34p 〈1장. 부동산은 정치와 정책의 영역이다〉거점개발지는 서울시에서 최우선으로 개발하겠다고 ‘침 발라놓은 곳’이다. 물론 계획이 계획으로 끝나는 경우가 많기에 많은 조사가 필요하다. 만약 개발 진행 여부와 타이밍을 정확하게 예측할 수 있다면 굉장히 쉽고 빠르게 돈을 벌 수 있다.38p 〈2장. 부동산은 정치와 정책의 영역이다〉투자금 대비 그리고 투자 기간 대비 많이 오를 그런 곳이 어디일까? 이미 힌트는 나왔다. 앞에서도 언급했던 신길뉴타운 거점개발지, 청량리 역세권 거점개발지 등이 그런 곳이다.40p 〈2장. 부동산은 정치와 정책의 영역이다〉수익률이 높을수록 속도가 빠르다. 높게 건축할 수 있는 땅이 수익률이 좋다. 지하철, 초등학교와의 거리 등 입지는 높게 건축할 수 있는 땅과 아무 상관이 없다. 높게 건축할 수 있는 땅은 누가 만들까? 바로 정책 결정자다.107p 〈3장. 이것 때문에 부동산 투자 공식은 변하고 있다〉우리는 그럼 어떻게 단서를 찾을 수 있을까? 간단하다. 서울시생활권계획을 분석해서 계획이 계획으로 끝나는지 아니면 실제로 개발하려는 의지가 강한지만 알아내면 된다131p 〈4장. 상업지역 땅이 비싼 이유만 알아도 반은 간다〉중심지란 무엇일까? 단순하다. 서울시가 반드시 먼저 개발할 곳이다. 우리의 투자처는 어디일까? 중심지라고 명시된 곳이지만 아직 개발되지 않아 저렴한 곳이다. 명심하라! 최상위 포식자 중 하나인 서울시는 결코 부동산 유튜버들이 말하는 입지를 보고 개발하지 않는다. 서울시생활권계획에 따라 개발한다.156p 〈5장. 포식자에게 저항하지 말고 공생하라〉일반 재개발은 노후 주거지를 신축화하는 주거복지의 차원이라면, 도시환경정비사업의 주된 목적은 안 좋은 환경을 개선하고 도시기능을 회복하기 위한 사업이다. 즉, 오직 주택 보급의 목적으로 개발하는 것이 아니라 좋지 않은 환경을 좀 더 좋은 환경으로 개선하고 양질의 상권과 일자리를 제공하기 위해 아파트 개발이라는 수단을 이용하는 것이다. 따라서 도시환경정비사업은 대부분 주상복합 아파트가 많다.186~187p. 〈6장. 부자들은 확실한 도시계획에 베팅한다〉우리가 접하는 정보는 가공된 것들이 많다. 유튜브 영상뿐만 아니라 뉴스 보도자료, 신문기사도 가공된 정보다. 정보가 가공되었다는 것은 이미 사람의 손을 탔다는 의미다. 정보를 가공하는 사람들은 자신의 목적과 이득을 위해 움직인다. 결국 대중들은 특정 정보를 접하는 순간 정보를 가공하는 사람들의 논리에 사로잡히게 된다. 이 중에는 우리를 현혹하는 이들도 있다. 여러분의 재산을 강탈하는, 포식자들에게 먹히게 만들려는 무리다. 가공된 정보는 참고용일 뿐 결코 전적으로 신뢰해서는 안 된다.218p. 〈7장. 이것만 알면 아무도 당신을 속일 수 없다〉박원순 전 서울시장이 강북 지역 거점개발사업(강남에 편중된 일자리를 서울 전역에 세팅해 용도가 좋은 땅의 비율을 강북과 강남에 대등하게 맞춰 땅값의 평균 시세를 맞추기 위한 노력)을 실행하면서 창동 역세권의 상업지역이 대폭 늘어나고, 존재하지 않았던 준주거지역을 대규모로 새롭게 지정했다. 게다가 기존에 200%도 받을 수 없었던 준공업지역의 용적률을 400%까지 늘려주면서 지난 3년간 유의미한 변화가 있었다.252p. 〈9장. 강남의 지위까지 노리는 광역중심지, 창동ㆍ상계〉성수동이라는 거대한 거점이 있다면 그 주변에 재개발, 재건축, 리모델링, 가로주택정비사업 등이 있는지 살펴봐야 한다. 그런데 다른 거점들과 달리 준공업지역 자체가 정주 환경의 대상이어서 여력이 된다면 성수동 준공업지역의 모든 사업지가 투자의 대상이 된다.311p. 〈10장. 성동구 성수동, 영앤리치가 선호하는 동북권 최고의 입지〉우리는 교통 호재도 다른 도시계획과 연결 지어서 해석해야 한다. 왜 월드컵대교를 2021년 9월 1일에 개통했을까? 이유는 이렇다. 상암동을 대한민국 미디어 거점의 중심지로 개발하고, 부수적인 미디어 관련 업종을 경기도 서북부 지역인 고양시에 세팅하며, 또 다른 광역거점 중 하나인 마곡지구의 IT 기술과 연계하기 위해서다.334p. 〈11장. 상암, 거점개발은 쓰레기통에서 장미꽃을 피운다〉동북권 재개발의 성지가 동대문구라면 은평구는 서북권 재개발의 성지다. 입지는 여전히 변두리에 있어서 아파트 매수자들에게 관심을 덜 받는 지역이지만 덕분에 서민들이 돈을 벌기에는 이만한 곳이 없다. 뿐만 아니라 미래가치와 비교했을 때 시세 상승의 여력이 커 보여서 진심을 다하는 지역주택조합 사업지들도 많다. 불광5구역을 추천했을 당시 조합의 내분으로 불안해 보인다는 사람들도 있었지만, 최근 인허가로 단계별 프리미엄을 빠르게 얻은 고객들도 있다375p. 〈12장. GTX의 힘, 연신내ㆍ불광 지역중심 개발〉더욱이 이곳은 LH와 서울시, 부천시, 인천시가 보증하는 사업지다. 이 사업이 과연 무너질까? LH가 이미 토지 보상 절차에 들어갔고, 대우건설이 대곡-소사선 공사를 하고 있고 대장동 군부대를 이전하려고 한다. 여기서 무너지기에는 너무도 많은 이해관계가 걸려 있다.406p. 〈13장. 김포공항 주변이 심상치 않다〉서울 동북권, 특히 노원구, 도봉구가 재건축 아파트 투자처라면 서울 서남권도 일부 지역을 제외하고는 재개발, 가로주택정비사업, 상권개발(고밀도 개발)의 투자처로 보면 된다.435p. 〈13장. 역세권 도시정비형 재개발의 교과서, 구로구 천왕 역세권 개발〉

“정부의 정책은 절대 창의적이지 않다.돈 되는 개발계획에는 패턴이 있다”★★★ 돈 되는 서울시 도시개발계획 완전 분석 ★★★★★★ ‘서울시생활권계획’을 해설하는 유일한 책! ★★★★★★ 실전 투자를 위한 ≪특별 부록: 금액대별 투자 지역 추천≫ 수록★★★하락장이든 상승장이든 중요하지 않다하늘이 두 쪽 나도 오르는 부동산은 ‘이것’이 결정한다!거래절벽 심화… 작년 11월 전국 주택 매매량 1년 전보다 42.5%↓(연합뉴스, 2022.01.04.)'거래절벽'에 아파트값 하락세 전환 지역 늘어… 경기 의정부·하남 첫 하락세(경향신문, 2022년 01.06)서울 아파트 시장의 거래량이 줄고, 이를 반영하듯 실거래가 지수 역시 불안하다. 모두가 기다렸다는 듯 하락 조짐이 보인다고 난리다. 그렇다면 하락기에는 부동산 가격이 오르지 않을까? 그렇지 않다. 하락기에도 오르는 부동산은 분명 있다. 부동산 시장의 암흑기가 시작됐던 2008년을 돌아보면, 대다수가 돈을 잃었지만, 소수는 이때 더 큰돈을 벌었다.개발계획을 분석해 투자하는 방법을 담은 책 ≪강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다≫를 출간한 엄재웅 저자는 금융 위기 이전부터 부동산 업계에서 일한 전문가다. 저자는 하락장에서도 투자를 의뢰하는 부자들을 위해 가격이 오르는 부동산을 찾아냈다. 저자의 비결은 ‘정부 정책이 밀어줄 부동산에 투자하면 하늘이 두 쪽 나도 떨어지지 않는다’였다. 하지만 모두가 “정부가 밀어줄 지역을 맞히는 게 가능할까?”라고 의문을 가질 것이다. 저자는 자신 있게 “그렇다”라고 대답한다. 저자는 이미 그렇게 성공적으로 투자하고 있다. 서울시가 발행하는 개발계획 ‘서울시생활권계획’ 분석이 그 답이다. 이 문서의 숨은 의미를 읽을 줄 안다면 남들보다 빠르게 경제적 자유를 성취할 것이다.아직도 ‘신축+한강 뷰+강남’이 최고라고 생각하는가?진짜 부자들은 강북 부동산에 투자하고 있다개포동은 한때 ‘개도 포기한 동네’였지만 ‘개도 포르쉐 타는 동네’로 부상했다. 개포동의 위상은 왜 변했을까? 대규모 개발사업으로 디에이치아너힐스, 개포프레지던스자이, 래미안블레스티지와 같은 고급 아파트들이 들어섰기 때문이다. 과거 정권 때 도시계획을 통해 전폭적으로 밀어준 결과였다.개포동 천지개벽 이후 대중과 투자 전문가의 선택이 갈렸다. 대중들은 강남구에서 입지가 안 좋은 개포동이 이렇게 변했으니 그보다 상급지인 대치동, 도곡동에 투자할 타이밍이라고 생각했다. 그러나 진짜 투자 전문가들은 다른 판단을 내렸다. 그들은 개포동이 급부상한 후 성산시영아파트와 미미삼(미성, 미륭, 삼호) 같은 강북 아파트에 투자했다. 개포동과 마찬가지로 정부에서 재건축을 밀어줄 곳을 선택한 것이다. 결과는? 강남 부동산 투자보다 적은 돈으로도 오히려 더 많은 수익을 빠르게 실현했다.투자의 고수들은 이렇게 현금 회수가 빠른 곳에 돈을 넣는다. 남들 1억 오를 때 내 부동산은 2, 3억이 오르는 곳 말이다. 이런 곳이 어디일까? 입지와 상관없이 개발사업 인허가가 잘 나와서 단계별 수익을 빠르게 낼 수 있는 곳. 바로 서울시가 세운 서울시생활권계획상 가장 우선순위가 높은 개발지이자, 땅의 용도가 좋으며, 현재 가시적인 개발이 진행되고 있는 곳이다.당신이 다주택자든 1주택자든 무주택자든 상관없다. 서울시가 관심을 가지고 있는 곳을 사야 한다. 그래야 남들 오를 때 더 많이 오르는 부동산을 선점할 수 있다.이 책은 기존의 투자 공식을 모두 뒤엎는다! 5가지 원칙만 기억하자!① 실거주 겸 투자가 가능한 똘똘한 한 채는 욕심이다. 서울시생활권계획에 과감하게 투자하라!② 적은 투자금으로 상가 투자를 하고 싶다면 도시재생사업지를 찾아라.③ 입지가 아니라 권력자의 의지와 개발계획, 사업성, 속도가 중요하다.④ 시간은 금이다. 단기 투자로 접근하라.⑤ 구축빌라, 연립주택이 돈이 되는 시대가 왔다. 사업성 좋은 매물을 매수해 상급지로 점프하라!“지금 이 돈으로 어디에 투자해야 할까?”금액별 실전 투자를 위한 ‘특별 부록’ 수록내가 모르는 사이, 바뀐 투자 공식에 적응해 부의 추월차선에 올라탄 사람들의 투자 지역을 별책 부록으로 제공한다. 확실하게 이익을 남기는 투자처를 찾고 있다면, 이 별책 부록의 금액별 투자 전략이 필요할 것이다. 별책 부록은 자금별 투자 전략을 4단계(1억 원 이하, 3억 원 이하, 6억 원 이하, 6억 원 이상)로 나눠 저자가 지금까지 추천했던 부동산과 향후 투자해야 할 부동산을 총망라했다.서울시 신속통합기획 예정지 적중!가정법으로 투자하지 마라!투자의 답은 서울시가 발행한 서울시생활권계획에 나와 있다“서경파파 님, 정권이 바뀌면 강남이 다시 날아가지 않을까요?”이렇게 질문하는 수강생들이 반드시 있다. 하지만 이런 생각이 투자에서 가장 위험하다.-본문 중에서‘만약 정권이 바뀐다면’, ‘만약 국회에서 세금을 완화해준다면’, ‘만약 행정부에서 강남을 밀어준다면’ 이런 가정법으로 내 돈을 투자하면 온갖 걱정을 짊어지게 된다. 내가 어떻게 할 수 없는 뉴스 하나하나에 마음을 졸이는 투자이기 때문이다. 누구도 미래를 알 수 없지만 계획은 알 수 있다. 계획은 이미 나와 있으므로 잘 분석하기만 하면 된다. 서울시가 발표한 부동산 미래 계획인 서울시생활권계획을 누누이 강조하는 이유다.저자는 2021년 말 서울시 신속통합기획 선정지를 모두 맞혔다. 이곳들은 뉴스가 나오자마자 모든 매물이 사라져서 돈이 있어도 매수하기 힘들 지경이다. 저자는 어떻게 이렇게 정확할 수 있었을까? 저자는 이미 10여 년 넘게 행정부의 의중을 담긴 공문과 정책을 정확히 간파하고 수익률 높은 매물을 선점해왔기 때문이다.물론 소문과 계획으로 끝날 개발계획과 진짜 실현될 개발계획을 구분하는 훈련이 필요하다. 이 책에는 도시개발계획분석 전문가가 직접 해설해주는 서울시생활권계획 30여 개 분석이 풍부하게 담겨 있다. 이 책을 읽으면 당신도 개발계획을 예측하고 따라갈 수 있다. 남들이 입지에만 집중할 때 새로운 투자법으로 부의 추월차선에 올라타자. 강남 되는 강북 부동산은 이미 정해져 있다.[추천사]서집달 회원들이 경험으로 증명한 도시개발계획의 위력!“상급지만 바라보던 선입견이 완전히 깨졌습니다. 빨간 벽돌 건물이 다르게 보여요.”“남들이 입지론, 가치투자를 얘기할 때 완전히 다른 시각을 만났어요! 바로 이거다 생각했죠.” “서경파파 님의 말을 듣고 선택했더니 원래 사려던 아파트보다 다섯 배가 더 올랐어요.”“서경파파 님 강의를 보지 않았으면 가짜 개발계획에 당할 뻔했어요.”“부동산 유튜브 안 보고 이제 도시계획 원문만 찾아봐요. 행간을 읽을 줄 아니 다른 세계에 열리더군요.”“고시 공고를 직접 읽어주시니까, 왜 개발되는지 확실히 이해가 됩니다!”“다른 데서는 절대 접할 수 없는 명강의!”