프롭테크가 여는 부동산 신기술의 세계

임채욱(한양대 도시대학원 겸임교수, ㈜지에이치파트너스 대표)

매물 중개, 임대, 투자, 자금 조달, 전자계약 등 부동산을 거래하는 방식부터 스마트 홈·스마트 빌딩·스마트 시티 같은 건설 및 관리 방식까지 기존의 방식을 뒤엎고 우리의 삶과 부동산을 진화의 미래로 이끌 프롭테크의 모든 것 보수적이기로 유명한 부동산 시장에 조금씩 변화의 바람이 불고 있다. 부동산 중개인 대신 앱으로 매물을 찾고, VR로 집 내부를 들여다보거나 가구를 미리 배치해보며, 커피 한 잔 값만 있으면 주식처럼 부동산 투자를 할 수 있다. 이 모든 것을 가능하게 해주는 것이 바로 ‘프롭테크’다. 프롭테크(proptech)는 부동산(property)과 기술(technology)의 합성어로, IT 기술을 접목한 부동산 서비스나 이를 제공하는 기업을 말한다. 이 책은 미시적 관점에서 프롭테크 비즈니스 중 무엇이 뜨고, 이 시장에서 몸집을 키우고 있는 기업은 어디인지, 우리가 프롭테크를 통해 시장에서 어떤 기회를 얻을 수 있는지 알려주는 것은 물론, 거시적 관점에서 프롭테크가 그간 부동산 시장의 어떤 고질적 문제들을 해결하며 급부상할 수 있었는지, 궁극적으로 이것이 시장뿐만 아니라 우리 삶을 어떻게 진화시켜나갈 것인지 마치 그 미래의 모습이 눈앞에 생생히 그려지듯 설명한다.

추천의 글 ｜ “부동산의 미래를 가장 생생하게 기록한 책”
프롤로그 ｜ 부동산 시장의 패러다임이 바뀌고 있다

Section 1 ｜ 부동산도 스마트 기술 시대
1. 쿠팡보다 쉽고 빨리 사는 부동산
복잡하고 귀찮은 것은 살아남지 못한다
부동산 시장의 발목을 잡아온 4가지 고질적 문제
부동산으로 돈 벌려면 기술을 봐라

2. 전 세계는 왜 프롭테크에 열광하는가?
인공지능, 드론, 블록체인으로 진화하는 부동산
‘프롭’테크: 부동산 산업, 어떤 영역이 돈이 될까?
프롭‘테크’: 부동산 시장에서 돈 버는 11가지 스마트 기술
부동산계 쿠팡, 토스와 배민이 온다

Section 2 ｜ 부동산을 180도 바꿔놓은 프롭테크
3. 발품 팔며 부동산 보던 시대의 종말
부동산, 손품 팔아 간단하게 찾기
스마트폰 안으로 들어간 부동산 매물
사람보다 빠른 건축가·감정평가사의 등장
내 집 안에 앉아 편하게 부동산 투어를?
프롭테크 선두 주자 질로우의 성공 비결
홈 루덴스족은 인테리어도 스마트폰으로 끝낸다
프롭테크 상식 사전 1┃부동산 유형별 매물 중개 플랫폼

4. 목돈, 빌딩 없어도 건물주 되는 세상
커피 한 잔, 단돈 5,000원으로 하는 부동산 투자
주식보다 싸고 쉬운 부동산 증권
빈집, 빈방도 돈이 된다?
번쩍거리는 사옥 대신 공유 오피스가 대세
각양각색 대여 공간이 뜬다
식당과 술집도 사무실로 쓴다?
창고계의 에어비앤비 등장
코로나19, 늘어나는 공실은 어떻게 돈이 되는가
프롭테크 상식 사전 2┃돈이 되는 부동산 금융 사이트

5. 서류나 중개인 없는 간편해진 부동산 거래
계약 전후 절차만 수십 가지?
세계 최초 ‘부동산 전자계약 시스템’
블록체인으로 서류 없이 거래한다
“심사 후 하루 만에?” 더 빨라진 주택담보대출
부동산 없이 부동산 거래할 날이 올까?
프롭테크 상식 사전 3┃정부가 제공하는 부동산 무료 정보

6. 똑똑한 부동산, 어디까지 진화할까?
집 안의 모든 것이 스마트 홈 데이터
나에게 딱 맞는 스마트 홈, 직접 만든다
구글, 아마존, 애플의 스마트 홈 대전
스마트 건설, 3D 프린팅으로 단숨에 건물 짓다
건설 현장에 사람 대신 등장한 로봇
능률 up, 에너지 소비 down 스마트 빌딩
아파트 관리사무소를 선점하라
프롭테크 상식 사전 4┃미래 부동산 청사진

에필로그 ｜ 프롭테크를 읽는 자가 부동산 시장을 지배한다

부동산 시장에 관한 관심과 투자는 끊이질 않고 있지만, 현실적으로 거시적인 부동산 시장의 대세 상승은 멈췄다. 어느 지역에 어떤 땅이 알짜배기이고 어떤 아파트가 투자가치가 높고 어느 건물을 사야 이익이 된다는 차원의 투자는 이제 부동산 투자의 대안이 되지 못한다. 부동산 시장의 기존 플레이어들이 프롭테크 기업에 관심을 두는 이유이기도 하다. 분양 위주의 시행사업이 경기 사이클에 따라 내리막을 타고 있는 상황에서, 건설사들도 새로운 먹거리를 찾고 있다. 정부 역시 대형 개발보다는 도시재생이나 소규모 건축 사업을 장려하는 상황이다. 데이터와 기술을 보유한 프롭테크가 좋은 물건을 핀포인팅하는 무기가 될 수 있는 이유다. 투자자 차원에서도 마찬가지다. 지난해 정부의 벤처 혁신 대책으로 부동산 임대업이 벤처 업종으로 포함됐다. 이에 따라 부동산 임대업을 업종으로 삼는 벤처 스타트업이라도 신기술과 결합하면 정부 모태 펀드의 출자를 받는 벤처 캐피털의 투자가 가능해졌다._38쪽요즘 사람들은 무턱대고 부동산 중개업소부터 찾아가지 않는다. 일단 휴대전화로 네이버 부동산은 물론, 직방, 다방, 한방, 호갱노노나 디스코 등 시세부터 인근 주거 환경까지 다양한 정보를 제공하는 부동산 매물 정보 애플리케이션부터 찾아본다. 이 서비스들을 이용하면 발품을 팔기 전에 내가 구하려는 부동산이 가지고 있는 예산 범위 안에 들어오는지, 원하는 지역에 조건 맞는 매물이 있는지, 부동산의 유형은 물론, 매매인지 전·월세인지, 평수나 연식, 주변 환경까지 웬만한 부동산 중개소 뺨치는 정보를 얻을 수 있기 때문이다. 그뿐만이 아니다. 직접 매물을 보러 가지 않아도 집이 어떻게 생겼는지 사진은 물론, 3차원 영상으로 미리 둘러볼 수 있다. 쉽게 말해 중개인이 더는 고객을 ‘물’로 볼 수 없게 됐고, 고객은 힘들게 부동산 중개인이며 매물을 찾아 돌아다녀야 할 수고와 발품을 덜게 됐다._78~79쪽질로우의 창업자이자, 2019년 최고경영자로 복귀한 리치 바튼은 같은 해 연례보고서에서 다음과 같이 말했다. “부동산에는 큰 변화의 흐름이 일고 있습니다. 모든 것이 ‘우버화’되고 소비자들은 원하는 때에 버튼 하나만 누르면 모든 것을 얻을 수 있다고 기대합니다. 모빌리티 영역뿐 아니라, 여행, 자동차 매매, 쇼핑, 비디오 스트리밍 등의 영역에서 이미 변화가 일어났습니다. 부동산 시장도 그때가 찾아왔고, 질로우 그룹은 그 흐름의 선두에 설 것입니다._115쪽리츠의 가장 큰 장점은 앞서 말한 것처럼 누구나 적은 돈으로 부동산 투자를 할 수 있다는 것이다. 보통 리츠의 공모가는 최소 5,000원으로 ‘커피 한 잔’ 마실 돈만 있으면 충분하다. 수익률도 나쁘지 않아서 재테크를 하기에도 용이하다. 부동산 투자 회사법에 따르면 일반적인 리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 주주들에게 배당해야 해서 배당수익률이 높다. 금융감독원 공시시스템에 따르면 2020년 상반기 국내 주식 시장에 상장된 리츠 7개(이리츠코크렙, 신한알파리츠, NH프라임리츠, 롯데리츠, 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠)의 연 환산 배당률은 3~10%대였다. 0%대 초저금리 시대, 1%대 예금이자, 2~3%대 적금이자를 감안하면 같은 기간 투자했을 때 수익률이 더 높은 셈이다. 꾸준한 배당수익 덕분에 주가가 방어되고, 부동산 가격이 상승해 나중에 편입된 부동산을 시세 차익을 남기고 팔면 그 차익도 배당에 포함된다. _130~131쪽코로나19로 비대면 거래가 일상화되면서 상황이 바뀌었다. 코로나가 기승을 부리던 2020년 2월, 전국의 민간 부동산 전자계약 체결 건수가 1,542건으로 전월 대비 5.6배나 늘어나며 역대 최대치를 기록한 것이다. 온라인 부동산 카페에 올라온 반응을 보면 “전자계약으로 하면 모바일 뱅킹으로 중도금과 잔금도 치를 수 있어 못 할 이유가 없다.” “막상 해보니 편하고 안심된다.”라는 긍정적인 이야기도 있었다. 물론 비대면이 유행하며 전자계약 건수가 조금 늘었다고 해서 갑자기 부동산 전자계약의 확산세가 빨라지는 것은 아니다. 아직까지 부동산 주 거래층이 5060세대인데, 전자계약에 익숙하지 않은 탓도 있고, 이 계약 시스템을 가장 많이 이용할 공인중개사들의 ‘마음의 벽’이 허물어지지 않은 것도 있다. 다만 먼 지역의 부동산을 거래하거나 그 밖에 계약서를 직접 쓰러 오기가 어려운 특수한 상황 등이 늘어나면 전자계약의 장점은 더욱 부각될 수밖에 없을 것이고, 그 편리함에 익숙해지는 사람이 많아질수록 전자계약의 확산세는 더욱 빨라질 것이다._169~170쪽프롭테크가 앞으로 부동산의 미래를 어떻게 바꿀까? 궁극적으로는 프롭테크가 곧 부동산 시장의 가치를 평가하는 새로운 기준이 될 것이다. 지금까지 주택의 가치를 입지와 층수, 평면, 브랜드의 네임벨류 등으로 평가했다면, 앞으로는 어떤 스마트한 기술이 도입됐는가도 중요한 가치 평가 요소가 될 것이다. 주택 건설 기술의 진보가 한계에 다다른 상황에서 더 나은 주거 환경을 만들려면 어떤 기술이 필요하고 또 주축이 될까. 아마도 가장 빠른 시일 내에 떠오르는 기술은 스마트 홈 기술이 될 것이다. 그뿐만 아니라 이 장에서 말하려고 하는 바와 같이 프롭테크는 IT 기술을 통해 다른 산업 분야와 융합하여 부동산 시장을 더욱 거대하게 만드는 것을 넘어서 우리가 그동안 상상하지 못한 형태의 똑똑한 집, 진화된 집을 계속해서 보여줄 것이다. 프롭테크가 진화하는 방향을 따라가다 보면, 어떤 부동산이 가치 있을 것인지, 우리가 미래에 어떤 형태의 부동산을 만나게 되는지 알 수 있는 셈이다._211쪽스마트 시티 산업은 전 세계가 미래 먹거리로 주목하는 분야이기도 하다. 글로벌 리서치 회사 프로스트 앤드 설리번은 글로벌 스마트 시티 관련 기업 시장이 2025년 약 2,100조 원을 넘어설 것으로 전망했다. 이는 대한민국 1년 국내총생산을 웃도는 규모로, 절대 놓칠 수 없는 시장이다. 이미 미국, 중국, 인도, 아랍에미리트 등 여러 국가는 2014년부터 600여 곳 이상에 스마트 시티 프로젝트를 진행하고 있다. 특히 이 중에서도 구글, 아마존, 토요타 등 테크 기업의 스마트 시티 계획을 눈여겨볼 필요가 있다. 이들은 막대한 자본력과 뛰어난 기술력, 린 스타트업 자세로 스마트 시티 산업에 뛰어들고 있으며, 프롭테크의 집약체인 스마트 시티를 상당히 빠르고 정교하게 만들어낼 듯하다._250쪽부동산 시장 그리고 프롭테크 산업은 분명 변곡점을 그리고 있다. 부동산은 더디지만 바뀔 일만 남았다. 편리함을 추구하거나 코로나19로 인한 비대면 서비스, 모바일 영역 등에서 상품을 만들고, 고객을 만나고, 일하는 모든 방식이 디지털로 전환하는 디지털 트랜스포메이션이 가속화되는 상황에서 부동산 시장도 그간의 서비스를 디지털화하는 움직임은 계속될 것이다._269~270쪽

‘프롭테크’를 빼고 부동산 트렌드를 논하지 마라!
포스트 코로나 시대, 부동산의 새로운 패러다임콜택시는 물론 이제 길거리에 있는 택시를 그냥 잡아타는 것이 불편하게 느껴진다. 장을 보려고 시장이나 동네 마트에 직접 나가는 일도 드물다. 쿠팡에서 클릭 몇 번만 하면 다음 날 새벽 집 앞으로 물건이 배송되며, 대형마트도 쓱SSG 배송이니 새벽 배송이니 점점 더 배달 시스템이 발전하는 시대가 아닌가. 책도 온라인 서점에서 사고, 커피 한 잔을 사더라도 사이렌 오더나 드라이브 스루를 이용하고 영화관 대신 넷플릭스에 새로운 시리즈가 올라오길 기다리는 시대. 종이신문 대신 네이버와 다음에서 온라인 기사를 읽고 이제는 그마저도 번거로워 유튜브에서 내가 원하는 정보만 찾아보는 시대. 불필요한 말을 섞어가며 사람과 대면할 필요 없이 원하는 정보만 빨리빨리 소비하길 원하는 이른바 언택트 시대. 우리는 현재 그런 시대에 살고 있다. _본문 중에서보수적이기로 정평이 난 부동산 시장도 이런 시대의 흐름에 맞춰 조금씩 변하고 있다. 이제 집을 구하러 갈 때 부동산 중개소로 직행하기보다는 애플리케이션을 이용해 다양한 매물 정보를 빠르게 확인한다. 건물 내부를 360도로 사진 촬영하여 3차원으로 구성한 VR 서비스 덕에 발품을 팔지 않고도 가만히 앉아 부동산 투어를 한다. 목돈이 있어야 빌딩 한 채를 사는 건 옛말. 요즘은 주식처럼 쪼개어 파는 부동산 증권 덕에 단돈 5,000원 커피 한 잔 값만 있으면 건물주가 되어 임대수익을 받는다. 거래에 필요한 각종 서류를 떼거나 관계자를 대면하지 않고도 블록체인을 이용해 빠르고 정확한 비대면 전자계약으로 거래한다. 한 매체에 따르면 이미 부동산 주요 고객층은 누구보다 발 빠르게 이런 서비스를 누리고 있으며, 2050세대 5명 중 4명은 스마트한 부동산 서비스를 이용할 의향이 있다고 밝혔다.
《부동산의 미래: 프롭테크》는 이처럼 우리 생활에 점차 깊숙이 스며들고 있는 스마트한 부동산 서비스, ‘프롭테크’에 관한 이야기다. 프롭테크(proptech)는 부동산(property)과 기술(technology)의 합성어로, IT 기술을 접목한 부동산 서비스나 이를 제공하는 기업을 말한다. 이 책은 미시적 관점에서 프롭테크 비즈니스 중 무엇이 뜨고, 이 시장에서 몸집을 키우고 있는 기업은 어디인지, 우리가 프롭테크를 통해 시장에서 어떤 기회를 얻을 수 있는지 알려주는 것은 물론, 거시적 관점에서 프롭테크가 그간 부동산 시장의 어떤 고질적 문제들을 해결하며 급부상할 수 있었는지, 궁극적으로 이것이 시장뿐만 아니라 우리 삶을 어떻게 진화시켜나갈 것인지 마치 그 미래의 모습이 눈앞에 생생히 그려지듯 설명한다. 매물 중개, 임대, 투자, 자금 조달, 전자계약
스마트 홈, 스마트 빌딩, 스마트 시티 등
프롭테크가 바꿀 부동산 시장의 눈부신 미래그간 부동산 시장은 이 4가지 고질적 문제로 인해 더디게 성장해왔다. ‘정보의 비대칭성’, ‘값비싼 거래 비용’, ‘비효율적인 활용’, ‘복잡한 거래 절차’. 하지만 최근 프롭테크가 이 고질적 문제들을 편리하고 효율적인 방식으로 진화시켜 시장은 물론 소비자들을 사로잡았다. 가령 빅데이터를 이용해 매물 정보를 제공하는 직방, 다방, 호갱노노 같은 프롭테크 기업이 늘면서 소비자는 발품을 파는 대신 앱 하나면 매물 정보는 물론 주변 인프라까지 한번에 알아볼 수 있게 됐다. 큐픽스나 어반베이스는 VR, AR 기술을 이용해 부동산 3D 가상 투어를 제공하거나, 현실과 똑같은 가상공간에 3D 제품을 배치해볼 수 있는 서비스를 제공하는데, 역시나 발품을 팔지 않고 집을 보거나 실측하지 않고 원하는 제품을 원하는 자리에 배치해볼 수 있어 소비자의 번거로움을 줄여준다. 카사코리아는 상업 부동산을 디지털 증권으로 쪼개어 팔아 단돈 5,000원만 있어도 투자할 수 있고 이를 통해 건물 수익을 받게 해주는데, 블록체인을 이용하여 중앙감독기관 없이도 신뢰할 만한 전자거래를 가능하게 해준다.
매물 중개, 투자와 같은 부동산 거래 방식뿐만 아니라 프롭테크는 건설 현장이나 주택, 건물 관리 같은 비즈니스 영역에서도 두각을 드러내고 있다. 가령 건설 현장에 로봇이나 드론, 3D 프린팅 기술 등을 도입해서 훨씬 빠르고 적은 비용으로 건물을 짓거나 현장을 관리해 효율을 높여주면서 인부들의 안전도 지켜준다. 또 주택이나 건물 관리의 경우 건물 내부에 인공지능 자동화 시스템을 도입한 스마트 빌딩으로 만들어 자원을 아껴준다. 그뿐만 아니라 가전이나 가구 업계와 연계하여 이용자의 데이터를 모으고, 이용자 컨디션을 최상의 상태로 유지하게끔 해주는 스마트 홈을 구축하는 데에도 중추적인 역할을 하고 있다. 특히 스마트 홈은 미래 먹거리로 통신사, 건설사, IT 기업, 가구, 가전 업계가 다 뛰어들어 투자할 만큼 주목받는 분야인데, 프롭테크의 역할과 중요성이 커지고 있어 부동산 산업 안에서 프롭테크는 점점 더 주요 영역으로 자리 잡을 듯하다. 이러한 이유로 국내외 프롭테크 기업들이 주목받으면서 해외에서는 유니콘(기업가치 10억 달러 이상)뿐만 아니라 데카콘(기업가치 100억 달러 이상)도 나오고 있는 상황이다.부동산과 우리의 미래는 이제 프롭테크로 통한다이 책에서 이야기하는 많은 부동산 신기술과 기업들의 발전 가능성, 긍정적인 전망에도 불구하고 부동산 시장은 아직 더 많은 혁신과 발전이 필요하다. 시장이 거대하고 보수적인 성격 탓에 짧은 시간에 많은 변화를 이끌어내기는 어렵겠지만, 투명하고, 모두에게 유용하며, 더 많은 사람에게 공평한 기회를 주는 착한 기술인 프롭테크야말로 부동산 시장의 혁신을 주도할 대안이 될 것이다.
무엇보다 우리가 마주할 미래에는 프롭테크가 지금보다 훨씬 더 우리 삶에 깊숙이 들어와 많은 영역에서 영향을 끼칠 것이다. 자율주행 로봇, 자율주행차, 드론이 주요 운송 수단이 되고, 스마트 홈과 스마트 빌딩이 들어서며 도로나 인도, 도시의 모든 자원이 자동화 시스템으로 관리되는 스마트 시티가 궁극적으로 우리가 살게 될 세상이라면, 프롭테크를 빼고 더는 부동산을 논할 수 없게 되지 않을까.
이처럼 프롭테크는 부동산 시장의 차기 성장 동력으로서, 다양한 부동산 비즈니스 영역에서 더욱 입지를 넓히고 굳건히 할 것이다. 따라서 지금까지는 입지나 그간의 부동산 성공방정식에 주목해왔다면 앞으로는 부동산 시장 안에 스며든 기술과 프롭테크를 기민하게 살펴보아야 할 것이다. 프롭테크야말로 앞으로 부동산을 짓고 관리하고 그 가치를 평가하는 기준이 될 것이기 때문이다. 부동산의 미래가 어떤 방향으로 흘러가게 될 것인지, 우리의 삶이 어떤 방향으로 진화하게 될 것인지 궁금하다면 프롭테크에 주목하라. 건설사, 공기업, 지자체, 디벨로퍼, 프롭테크 업체, 금융, 인테리어, 스마트 홈 업체, 부동산 개발업체는 물론이거니와 부동산 영역에서 새로운 인사이트와 비즈니스 기회를 노리는 일반인이라면 이 책을 꼭 봐야 하는 이유이기도 하다.