빚쟁이에서 상가 투자로 건물주 되기

구자원(‘보물섬’ 카페장 마린보이)

온라인 시장의 급상승, 코로나19로 인한 경기 침체로 자영업자들은 현재 굉장히 힘든 시절을 겪고 있다. 이런 와중에 규제의 틈새를 비집고 상가 및 빌딩 투자로 사람들이 몰리고 있다. 얼마 전까지만 해도 대부분의 사람들이 상가 투자는 초기 투자금이 많이 들어간다고 여기며 어렵게 생각하고 관심이 없었다. 그런데 최근 서울 강남 쪽 빌딩 거래 건수가 대폭 늘어났다. 영끌이라고 할 정도로 위험하게 가능한 한 모든 돈을 끌어모아 상가 매수를 하는 것이다. 하지만 아파트에 투자해서 크게 성공한 자신감으로 아무런 준비 없이 상가에 투자했다가 힘들어하는 투자자, 남편 모르게 친한 지인의 소개로 대출을 해서 상가 분양을 받았다가 실패하고 이혼하게 된 투자자, 상가 투자에 몇 번 성공하고 나서 직접 상가를 시행하고 시공하겠다고 건너지 말아야 할 강을 건너버린 투자자 등 상가 투자를 쉽게 생각하고 접근해서 힘들어하는 실패 사례를 누구보다 많이 지켜본 저자는, 상가는 수익성이 좋지만 그만큼 위험 부담도 큰 투자 종목이기에 충분한 입지 및 상권 분석과 연구를 해야 한다고 이야기한다. 가능한 한 작은 것부터 시작해서 상가 투자의 경험을 단계별로 쌓아가며 노하우를 터득하게 된 후, 똘똘한 상가 한 채로 옮겨가는 것이 좋은 상가 투자법일 것이다. 대부분 상가 투자 관련 책이나 강의를 보면 투자처를 찾는 방법보다 이론적으로 위험요소를 많이 이야기하는 것 같다. 그로 인해 상가 투자에 두려움이 생기는 부분도 무시할 수 없다. 하지만 《거지였던 나는 상가 투자로 32억 건물주가 되었다》의 저자는 경험만큼 큰 배움은 절대 없으니 먼저 도전해보라고 권한다. 상권은 항상 변한다. 상가에서는 신속한 가치 분석과 상권 분석이 굉장히 중요하다. 상권이 살아 움직일 듯하면 과감하게 타이밍을 잡아서 진입하고, 쇠퇴하면서 곧 죽을 것 같으면 공부를 안 한 사람보다는 조금 더 일찍 매도 타이밍을 잡아서 빠르게 움직이라고 강조한다. 이 책은 매달 수천만 원의 이자를 내야 하는 벼랑 끝 빚쟁이 도박중독자에서 32억 건물주가 된 저자가 딱딱한 이론적인 이야기보다 자신의 지난 경험과 일상에서 겪은 실제 사례를 중심으로 상가 투자에 필요한 정보와 투자하기 전, 염두에 두어야 할 사항 등을 담았다. 또한, 저자가 부동산 카페에서 자주 하던 온라인 강의 내용도 첨부해서 이해하기 쉽도록 구성했다. 절실하고 절박한 상황에서 상가 투자로 멋지게 인생 역전을 한 저자의 현실적이고 진심 어린 조언이 담긴 이 책이 독자들의 성공적인 상가 투자의 큰 길잡이가 되어줄 것이다.

프롤로그 - 상가 투자로 인생이 바뀐 상가도사

1장 상가야! 넌 누구니? 오해를 풀어줘
상가 투자를 누가 함부로 하는가!
나를 알고 상가를 알아야 투자에 성공한다
이론 공부 우등생보다 현장 경험 실패자가 낫다
Talk 강의 - 상가 투자는 수익률이 전부가 아니다
현재 입지가 잘나갈 때 미래 입지를 조심하라
소액으로 상가 투자 접근해 총알 불리기

2장 상가의 가치는 내가 만든다
분양 상가의 위험을 기회로
투자 사례 나와 맞는 상가 찾기
입지, 상권 중요한 것은 누구나 안다
시대의 흐름과 트렌드를 거스르지 말자
중개 사례 내 상가에 화장해서 가치 올리기
앞선 행동 지각비를 받자

3장 발상의 전환이 나를 건물주로 만들었다
투자 사례 - 돗자리 깔고 변화가 생길 곳에 미리 준비하자
자만한 중수 이상이 자주 하는 실수
Talk 강의 - 일명 밑장 빼기를 아시나요?
공실을 즐겨라
발상의 전환, 나는 미친 투자자다
너는 땅, 나는 상가
내 임차인은 월세를 알아서 올려준다

4장 두껍아 두껍아! 아파트 줄게. 상가 다오
건물 관리 사례 - 토지, 상가 투자로 수천억 원 부자가 된 악덕 건물주
장사꾼이 아닌 사업가, 투자자가 되자
돈 되는 상가, 이것만 체크하라
사랑, 이별, 기쁨, 슬픔 등 사연을 품은 상가
Talk 강의 - 200억 원 계약보다 아름다운 계약
결국 절세가 마진이다
Talk 강의 - 지금이 바로 상가 투자 전성 시대

에필로그 - 똘똘한 부동산, 영끌 아니면 부모님 찬스?
부린이를 위한 부동산 용어(줄임말)

▷ 상가를 매수하려면 반드시 목적이 있어야 한다. 직접 그 상가에서 장사할 것인지, 아니면 임대를 해서 임대료를 받을 것인지, 얼마 동안 보유하고, 어느 시점에 다시 매도할 것인지 등 여러 가지를 고려해야 한다. 매도 시기도 정해두고 접근해야 한다. 분명한 자신만의 목적이 있어야 한다. 상가를 매입해서 건물주 또는 임대인이 되려고 마음먹었다면 누구나 좋은 위치에 있는, 아주 좋은 상권이 형성될 만한 곳에 상가를 소유하고 싶다는 꿈을 꿀 것이다. 그 꿈을 이루려면 틈새를 잘 공략해야 한다.
-p. 16▷ 상가 투자를 잘하시려면 여윳돈을 가지고 있더라도 무조건 최대 레버리지를 적극적으로 활용해야 합니다. 대출이 높을수록 수익률도 높아집니다. 월세 받는 것을 꼬박 모아서 대출금 갚지 마세요. 대출에 두려움이 크신 분들은 상가 종목이 아닌, 다른 곳에 투자하는 게 좋을 것입니다.
-p. 27▷ 아직 인프라가 형성되지 않은 상권에서는 시세 파악하기가 힘들기 때문에 초보자일 경우, 최소 3~5년 정도 시간이 흐른 뒤 어느 정도 상권이 형성되었을 때에 안전하게 접근하자. 물론 이때는 가격이 오를 만큼 많이 올라서 좋은 입지의 상가는 구경하기가 힘들다. 그렇지만 상가 공실로 지치고 힘들어할 때 누군가에겐 급매로 살 수 있는 좋은 기회가 되기도 하다.
-p. 61▷ 가장 기본적으로 사거리 코너 상가면 좋게 평가된다. 물론 건물 위치 방향 및 건널목, 중앙 분리대 주변 여건에 따라 다르지만, 가시성 또한 코너 입지가 눈에 더 잘 들어온다. 임차인 업종에 따라 일조량의 영향을 받는 상가들도 있다. 집은 주로 남향을 선호하지만, 상가는 예외인 경우가 있다. 주인세대 거주 및 실사용 목적이 아니라면, 북향 및 다른 방향의 상가를 좀 더 저렴하게 매수하는 것도 방법이다.
-p. 77▷ 내가 상가를 선별할 때 기준이 되어야 할 것 중 하나는 내 상가를 직접적으로 이용해줄 수요자 고객층이다. 내 상가 주변 배후 세대 수, 거주 인원 수, 연령층까지 체크해봐야 한다. 그다음, 그 주변 배후 세대들이 주로 주거용인지, 업무용인지, 판매시설 및 음식점, 술집 등으로 형성된 먹거리 상권으로 이루어져 있는지 등을 체크해보며 내 임차인의 입지 특성에 맞는 업종인지 고려해봐야 한다.
-p. 86▷ 상권의 변화는 놀라울 때가 많다. 비슷한 업종들이 모여서 같은 테마로 상권을 형성한 전자 상권, 웨딩 상권, 의류 상권, 가구상권, 법무·세무 상권, 공구 상권 등은 서로 상생 효과를 누리고 외부에서 목적형 유입 인구를 모을 수 있다. 하지만 갈수록 온라인 상권이 발달하면서 비싼 임대료를 주면서 영업하는 임차인들이 줄어드는 추세다.
-p. 111▷ 우리는 시대의 흐름에 따라 생각을 다르게 해볼 필요가 있다. 누구나 좋은 상가, 좋은 수익률, 좋은 입지라는 것은 알 수 있다. 상권이 형성되어 있고 남들이 만들어놓은 것에는 기회비용이나 지각비를 지불하고 들어갈 수밖에 없다. 하지만 좋은 입지를 선별하고 위험한 장애 요소를 제거하며 남들과 다른 생각의 전환으로 연구하고 노력하다 보면 좋은 수익으로 연결시킬 수 있다.
-p. 142