전세부터 매매까지 알면 알수록 많이 받고 싸게 받는

김학렬(빠숑, 스마트튜브 경제아카데미 소장)

수많은 규제에도 불구하고 2021년 생애최초 부동산 매수자가 차지하는 비중이 10년 만에 30%를 돌파했다. 세대를 막론하고 ‘똘똘한 내 집 한 채’가 인플레이션을 헤지하는 수단으로 부상하면서 많은 사람들이 ‘어떻게 레버리지를 일으켜야 좋은 부동산에 투자할 수 있을지’를 궁금해했고, 그때 부동산 인플루언서들이 가장 먼저 섭외해 대출에 관한 인사이트를 구한 대출 전문가가 모습을 드러냈다. 그 누구도 제대로 알려주지 않아서 막막했던 대출 지식을 명쾌하게 해석해 수많은 부린이들의 고민을 속 시원히 해결해 준 ‘대출의 신’이자 이 책의 저자 ‘레오’다. “지금은 ‘대출의 신’이라 불리는 저조차도 부린이 시절에 대출 사기로 부모님 땅 3만 평을 빼앗긴 뼈아픈 기억이 있습니다. 다들 부동산과 대출은 쳐다도 보지 말라고 말했습니다. 하지만 우리 가족의 잃어버린 땅과, 그 땅에서 꿈꿨던 희망을 반드시 되찾고 싶었습니다. ‘다시는 빚 때문에 치를 떨지 않겠어!’ 제가 대출 공부를 시작한 이유입니다.” 저자가 ‘대한민국 부동산 대출 1타 강사’로 활동한 지 11년 만에 첫 책을 집필해야겠다고 결심한 이유도 바로 이것이었다. 인생 최대의 결정을 앞둔 부동산 초보자들이 자신처럼 쓰라린 손실과 상처를 입지 않도록 올바른 길을 알려주는 나침반이 되고 싶었다. 그래서 이 책은 부동산 초보자들이 가장 알고 싶어 하고, 또 반드시 알아야 하는 50가지 부동산 대출 상식을 한 권에 모두 담아냈다. 한 번 읽고 덮어두는 책이 아니라, 전세부터 매매까지 언제라도 필요할 때 꺼내어 읽어볼 수 있도록 저자의 모든 부동산 대출 지식과 노하우를 꾹꾹 눌러 담았다. 고금리 시대에 독자들의 돈을 아끼고, 점점 사라지는 대출 규제 속에서 기회를 포착해 돈을 불릴 방법이 이 책에 모두 담겨 있다.

추천사│어떤 상황에서도 부자들은 ‘레버리지’라는 기회를 이용합니다! _김학렬
프롤로그│왜 지금 대출을 공부해야 할까요?

1부
[기본] 복잡한 대출이 쉽고 만만해진다!

1장 ? 대출이 두려운 부린이들이 가장 자주 묻는 질문 6
질문 01_ 빚은 많을수록 안 좋은 것 아닌가요?
질문 02_ 이자로 나가는 돈이 아깝지 않은가요?
질문 03_ 그렇게 큰돈을 빌리면 언제 다 갚나요?
질문 04_ 주거래 은행에서 알아서 해줄 텐데 꼭 공부해야 하나요?
질문 05_ 대출을 알아봐야 하는 시기는 언제인가요?
질문 06_ 복잡한 대출을 쉽게 이해할 수 있을까요?
#레오'S TIP 1층을 매수할 때 유리한 은행은 따로 있다?!
#레오'S TIP 은행 vs. 비대면 vs. 대출상담사

2장 ? 사회초년생이 가장 궁금해하는 전세대출 기초상식 6
질문 07_ 전세대출은 보증금의 몇 퍼센트까지 받을 수 있나요?
질문 08_ 버팀목·중소기업취업청년·신혼부부 전세대출은 얼마나 더 유리한가요?
질문 09_ 한국주택금융공사(HF)의 전세대출은 임대인의 동의가 필요 없나요?
질문 10_ 주택도시보증공사(HUG)의 안심전세는 소득 없이도 가능한가요?
질문 11_ 서울보증(SGI)의 전세대출은 전세가가 높아도 가능한가요?
질문 12_ 전세대출을 받지 못하는 특수한 상황도 있나요?
질문 13_ 신용점수가 전세대출에서 왜 중요한가요?
질문 14_ 근저당은 무엇이고, 안전한 전셋집은 어떻게 알아보나요?
질문 15_ 전세금반환보증보험은 어떻게 가입하나요?
질문 16_ 1주택자도 전세대출을 받을 수 있나요? 혹은 전세대출을 받고 집을 사도 되나요?
Plus Check! 주거사다리 지원 제도
질문 17_ 전세대출을 받을 때 어떤 서류가 필요한가요?
#레오'S TIP 임대인도 꼭 알아야 할 전세대출 기초상식

2부
[실전] 별별 대출 고민이 속 시원히 해결된다!

3장 ? 예비 1주택자가 꼭 알아야 하는 주택담보대출 필수용어 7
질문 18_ 대출 한도를 정할 때 KB시세가 왜 중요한가요?
질문 19_ LTV는 무엇이고, 투기과열지구와 조정대상지역은 왜 구분하나요?
Plus Check! MI대출
질문 20_ DSR은 무엇이고, 대출 한도에 어떤 영향을 미치나요?
Plus Check! DTI
질문 21_ 금리는 무엇이고, 왜 은행마다 다른가요?
질문 22_ 고정금리와 변동금리 중 무엇이 더 유리한가요?
질문 23_ 원금균등·원리금균등·만기일시… 이자상환방식은 어떻게 다른가요?
Plus Check! 체증식 상환 방식
질문 24_ 제1금융권과 제2금융권의 차이는 무엇인가요?
Plus Check! 카드론이 신용점수에 미치는 영향
#레오'S TIP 줄어든 대출 한도의 비밀! 방공제

4장 ? 예비 1주택자가 가장 사랑하는 최고의 주택담보대출 5
질문 25_ 디딤돌대출은 금리가 가장 저렴한가요?
질문 26_ 보금자리론은 DSR에 적용받지 않나요?
Plus Check! ‘보금자리론+은행 주택담보대출’ 결합
질문 27_ 서민 실수요자 대출로 LTV를 우대받을 수 있나요?
질문 28_ 생애최초 주택구매자 대출로 LTV 80%까지 인정받을 수 있나요?
질문 29_ 적격대출은 장기 고정금리인가요?
Plus Check! 투기지역은 어디?

3부
[심화] 똘똘한 대출 전략이 부의 크기를 좌우한다!

5장 ? 최고 한도, 최저 금리를 위한 대출 전략 10
질문 30_ 신용대출은 주택담보대출과 동시에 받을 수 있나요?
질문 31_ 금리가 하락할 때까지 대출을 미뤄야 할까요?
Plus Check! 안심전환대출
Plus Check! 금리인하요구권 제도
질문 32_ 목돈이 생기면 대출을 중도상환하는 편이 낫나요?
질문 33_ 주부, 무직자, 프리랜서도 주택담보대출을 받을 수 있나요?
Plus Check! 신고소득을 극대화하는 방법
질문 34_ 세대 분리하지 않은 자녀는 주택담보대출에 불리한가요?
질문 35_ 결혼 전 배우자가 1주택자면 신혼집에 주택담보대출을 받을 수 없나요?
질문 36_ 전세 낀 주택을 매수할 때도 주택담보대출을 받을 수 있나요?
질문 37_ 청약에 당첨된 사람이 꼭 기억해야 할 대출 상식이 있나요?
질문 38_ 주택담보대출을 받을 때 어떤 서류가 필요한가요?
질문 39_ 바뀐 대출 정책을 한눈에 파악할 수 있는 사이트가 있나요?
#레오'S TIP 차주를 괴롭히는 ‘약정서’ 총정리!

6장 ? 1주택자가 가장 빨리 부자 되는 레버리지 기술 6
질문 40_ 생활안정자금대출은 급전이 필요할 때 쓸 수 있나요?
Plus Check! 긴급생계용도 주택담보대출
질문 41_ 전세퇴거자금대출은 세입자를 내보낼 때 유용한가요?
Plus Check! 전세퇴거자금대출의 중도상환수수료
질문 42_ 기존 대출의 저금리를 유지하면서 주택을 갈아타기할 수 있나요?
질문 43_ 무주택자와 1주택자와 다주택자의 대출은 어떻게 다른가요?
질문 44_ 일시적 1세대 2주택을 유리하게 활용할 방법이 있나요?
질문 45_ 경매로 갈아타기할 때 주의해야 할 점이 있나요?
#레오'S TIP 마침내 D-Day까지! 1주택자의 갈아타기 대출 스케줄
Plus Check! 일반 매매계약 시 중도금대출
Plus Check! 매매계약서 작성 시 확인 사항

7장 ? 월세 투자자가 가장 궁금해하는 비주택대출 전략 5
질문 46_ 개인·개인사업자·법인사업자 명의에 따라 대출 한도가 다른가요?
Plus Check! 상가소액임차인 최우선변제
Plus Check! 개인사업자나 법인사업자 되는 법
질문 47_ 상가나 꼬마빌딩에 투자할 때는 감정가가 중요한가요?
Plus Check! 상가주택의 대출 한도
질문 48_ 오피스텔 대출에도 전략이 있나요?
질문 49_ 지식산업센터 대출은 어떻게 받아야 유리한가요?
질문 50_ 토지 대출을 받을 때 어떤 서류가 필요한가요?
#레오'S TIP 연예인들의 법인 투자, 그것이 알고 싶다!
#레오'S TIP 수익형 부동산의 경락잔금대출
#레오'S TIP 대출 후에 기억해야 할 전세부터 매매까지 체크리스트

제가 지금껏 만나본 수많은 부자들은 대출을 지렛대 삼아 사업을 일으키고 부를 일구어왔습니다. 한국 부자들의 현황과 자산 관리 방법을 분석한 KB경영연구소의 「2021 한국 부자 보고서」에 따르면 “자산이 많을수록 부채 규모도 크다”라고 합니다. ‘시간’을 써야 할 데와 ‘돈’을 써야 할 데를 명확히 구분해, 오직 성공을 향해 나아가는 지름길을 개척했기에 부자가 될 수 있었던 것입니다.그들은 은행에서 최대한 많은 돈을 빌림으로써 자본금을 마련하는 데 드는 ‘시간’을 아낄 수 있었습니다. 그렇게 단축한 시간 동안 사업 전략을 짜기도 하고, 남들보다 빠르게 자산을 불리기도 했습니다. 물론 그만큼 많은 이자를 감당해야 했을 것입니다. 하지만 그들에게 그 돈은 아까운 돈이 아니었습니다. 자신에게는 이자 이상의 수익을 거둘 수 있다는 확신이 있었기에 기꺼이 ‘사용료’를 지불했던 것이지요.“왜 우리는 은행에 저축만 하고, 부자들은 그 돈을 이용했을까?” 이 책은 바로 이런 물음에서 출발했습니다._프롤로그, 왜 지금 대출을 공부해야 할까요? 中“절대로 전세 살지 마라!”부동산에 관심을 두다 보면 한 번씩은 듣게 되는 말입니다. 그런데 이 말을 ‘전세는 무조건 살아서는 안 된다’고 해석하는 분들이 있습니다. 그 앞에 생략된 전제 조건을 파악하지 못한 것이지요.“내 현금을 100% 전셋집에 묶어둔 채, 절대로 전세 살지 마라!”주식이든, 부동산이든, 연금저축펀드든 나의 소중한 자산을 ‘가치가 상승할 곳’에 투자하라는 의미입니다. 당신이 가진 소중한 현금을 전부 전세보증금으로 묶어두기엔, 이 세상에는 돈을 불릴 기회가 너무나도 많기 때문입니다. 전셋집에 살다 보면 오르는 것이라곤 ‘2년 뒤 전세보증금’뿐입니다. 심지어 제가 만난 고객 중에는 “좋은 집주인 때문에 망했다”라고 하소연하는 분도 있었습니다. 10년 동안 단 한 번도 전세금을 올려 받지 않은 집주인이 야속한 이유는 살면서 한 번도 집을 사야 한다는 필요성을 느끼지 못했기 때문이고, 그런 집주인이 자신을 ‘벼락거지’로 만들었다고 말입니다. 그렇기에 수많은 재테크 고수들은 현금을 전셋집에 묻어둔 여러분이 안타까웠던 것입니다._1장, 대출이 두려운 부린이들이 가장 자주 묻는 질문 6 中은행에 모든 것을 맡기지 않기 위해 대출을 공부해야 한다고 말씀드렸습니다. 은행은 상담 기관이 아닙니다. 또한 업무량이 많은 은행원은 전산 입력이 간단하고 승인이 쉽게 날 수 있는 상품을 추천하려 합니다. 물론 은행원 가운데도 고객에게 열과 성의를 다해 도움을 주려는 분들이 많습니다. 하지만 그렇다고 해도 그들이 여러분의 인생을 책임져주지는 않습니다.주택과 관련한 대출은 워낙 큰 규모로 이루어지기에 한 사람의 운명을 좌우할 수도 있습니다. ‘나는 어느 정도의 리스크를 감당할 수 있을까?’ 그것은 오직 자신만이 판단할 수 있습니다. ‘나에게 유리한 조건은 무엇일까?’ 역시나 이를 빠삭하게 파악할 수 있는 사람은 자신뿐입니다. 따라서 은행에 100% 완벽한 조언을 바라선 안 됩니다. 저는 아주 중요한 결격 사유를 은행에서 알려주지 않아 눈물을 머금고 대출을 포기해야 했던 사례를 숱하게 봐왔습니다. 반대로 자신의 강점을 은행원에게 상세히 들려주지 않아 낮은 한도에 만족해야 했던 분들도 수없이 만났습니다. ‘이렇게까지 세세하게’ 대출을 공부해야 하는 이유입니다._2장, 사회초년생이 가장 궁금해하는 전세대출 기초상식 11中2021년 8월에 농협은 이미 “대출 중단”을 선언한 바 있습니다. 전국 방방곡곡에 지점이 많아서인지 할당된 대출 총량을 조기에 모두 소진해 버린 것입니다. 반면 같은 해 신한은행은 연말까지 대출 장사를 잘 꾸렸습니다. 금리 관리를 잘한 덕분에 신한은행은 1년 내내 높은 금리를 유지하면서 총량을 관리할 수 있었던 것입니다. 이처럼 은행의 영업 전략에 따라서도 대출 금리는 천차만별로 달라집니다. 또한 연말로 갈수록 실적을 다 채운 은행에서는 우대금리를 적용하는 데 소극적일 수 있습니다. 더 이상 대출 영업을 할 의지가 없고, 해당 몫을 차라리 내년으로 넘기고 싶은 마음이지요. 그렇기에 어떤 은행에서 가장 좋은 금리를 받을지 고민된다면 기준금리와 가산금리, 우대금리와 대출받는 시기까지 모두 꼼꼼히 고려해 결정하길 바랍니다._3장, 예비 1주택자가 꼭 알아야 하는 주택담보대출 필수용어 7 中은행원: 대출받아서 어디에 쓰실 건가요? / 고객: 처제가 집 사는 데 보태줄 거예요. / 은행원: 집을 사신다고요? 저희 은행에서는 대출해 드릴 수 없습니다. / 고객: 네? 다른 용도로 신청서를 써도 어떻게 안 될까요? / 은행원: 집을 사신다는 말씀을 들은 이상 어쩔 수 없습니다.이 대화를 듣고 너무나 안타까웠습니다. ‘처제가 집 사는 데 돈 빌려준다는 사실을 뭐하러 솔직하게 밝힌 거지?’라는 생각에서가 아니라, ‘추가 주택 매수 금지’에 대한 의무는 대출받은 차주와 대출받을 당시의 등본상 직계존비속에게만 해당되기 때문입니다. 즉, 처제의 명의로 집을 산다는 것은 아무런 문제가 되지 않습니다. (물론 이런 경우에는 차용증을 잘 쓰고 이자도 잘 받아두어야 합니다.)_6장, 1주택자가 가장 빨리 부자 되는 레버리지 기술 6 中저는 이 사례를 통해서 강조하고 싶은 이야기가 있습니다. 언론을 뜨겁게 달군 이들의 성공 투자 사례가 비단 연예인들만의 이야기는 아니라는 것을 말입니다. 대출에 대해 열심히 공부하다 보면 레버리지를 다양하게 활용할 수 있는 방법들이 눈에 들어옵니다. 그러다 보면 내 집 한 채에 머무르지 않고 더 큰 투자 수익에 눈 뜰 수 있습니다. 집 한 채는 그저 인플레이션을 헤지(Hedge)하기 위한 수단일 뿐, 자산 증식의 수단이 되기에는 한계가 있으니까요.우리는 R 배우나 D 법인보다 융통하는 자산이 적을지언정, 수익률을 높이기 위한 방법은 얼마든지 찾아낼 수 있습니다. 연예인들의 투자 소식을 접하며 마냥 배 아파 할 것이 아니라, 다른 사람들은 어떤 방법으로 투자하는지, 대출을 활용해 얼마만큼의 수익을 내고 있는지, 기사 행간에 숨은 의미를 파악하시기 바랍니다. 언젠가 여러분도 기사의 헤드라인을 장식할 건물주가 될지도 모를 일이니까요._7장, 월세 투자자가 가장 궁금해하는 비주택대출 전략 5 中

★ 2022년 최신 대출 정책 반영 ★★ 국내 최초 부동산 대출 바이블 ★★ LTV·DSR 최대 한도 비결 대공개 ★★ 전세대출·주택담보대출·신용대출 고금리 생존 전략 ★★ 무주택자·1주택자·다주택자를 위한 돈 되는 대출 타이밍 ★제대로 알고 받는 대출은원하는 집으로 나를 데려다 줄가장 안전한 ‘부의 사다리’다!_‘대출의 신’ 레오가 11년간 연구한 돈 버는 대출의 노하우 왜 우리는은행에 저축만 하고부자들은 그 돈을 이용했을까?_당당하게 한도와 금리를 요구하는 부자들의 레버리지 활용법 “현명한 은행원을 만나면 ‘대출 한도 0원’이 ‘대출 한도 1억 6000만 원’으로 바뀌는 기적을 경험할 수 있습니다. 대출이 누군가의 인생을 지옥으로 몰아넣기도 하지만, 또 누군가의 삶을 천국으로 이끌기도 한다는 것을 저는 그 누구보다 잘 알고 있습니다.”“대출은 주거래 은행에서 알아서 해줄 텐데 꼭 공부해야 하나요?” 이 책은 이런 질문을 정면으로 반박한다. 은행원은 우리의 인생을 책임져 줄 수 없을 뿐만 아니라, 제 발로 찾아온 고객에게 ‘다른 회사(은행)의 상품’이 더 낫다고 말하며 돌려보내지도 않는다. 옷 한 벌을 쇼핑할 때에도 이곳저곳을 꼼꼼히 둘러보며 가격을 비교하는데, 왜 대출은 그렇게 하지 않을까? 그동안 우리가 대출 한도와 금리에 영향을 미치는 은행을 알아보면서 얼마나 능동적이고 적극적으로 비교하고 따져보았는지 한번 돌아봐야 할 때다.또한 저자는 “전세대출이나 생애 첫 주택담보대출을 받을 때야말로 금융 쇼핑이 중요하다”라고 강조한다. 전세대출은 은행이 아니라 어떤 ‘보증기관’을 선택하느냐에 따라 무소득자도 1억 원 이상의 대출을 받을 수 있고, 이를 잘만 활용하면 매달 버려지는 월세를 아껴서 빠르게 종잣돈을 만들 수 있다. 또한 내 인생에 다시는 오지 않을 기회인 ‘생애최초 주택구매자 대출’을 전략적으로 이용하면 부자가 되는 시간을 남들보다 5~10년 줄일 수 있다는 사실을 수많은 사례로 증명한다.여전히 대출이 두렵고 불안한 사람이라면 “왜 우리는 은행에 저축만 하고 부자들은 그 돈을 이용했을까?”라는 질문을 꼭 한번 자신에게 던져봐야 한다. ‘빚을 잘 내는 것’도 능력인 시대다. 저자는 빚에 대한 막연한 두려움 때문에 대출 공부를 소홀히 한다면, 시시각각 더욱 크게 벌어지는 부자들의 자산 증식 속도를 따라잡을 수 없다고 단언한다. 이 책을 읽으며 잘 받은 대출은 부자가 되는 시간을 단축시켜주는 도구이고, 그에 따른 이자는 아깝게 낭비되는 돈이 아닌 기꺼이 지불해야 하는 ‘사용료’임을 깨닫는 순간, 당신은 적은 종잣돈으로도 큰 부를 이룰 수 있는 진정한 부의 추월차선에 올라타게 될 것이다.인생을 바꾸고 싶다면100권의 부동산 책을 읽는 대신딱 1번만 대출을 공부하라!_복잡한 대출 정책 핵심만 알기 쉽게, 족집게 과외처럼 짚어주는 단기 속성 강의 “숨어 있는 나의 한도가 이렇게 많을 줄 몰랐습니다!”“금리를 0.1% 아꼈을 뿐인데 매일매일 숨통이 트입니다!”LTV, DSR 등 알아야 할 제도도 많고, 규제가 워낙 자주 바뀌는 탓에 그 누구도 쉽게 쓸 수 없었던 ‘대출’이라는 주제를 이토록 알기 쉽게 설명한 책은 단연 이 책 『대출의 마법』이 최초다. 이 책은 대한민국 최초의 대출 바이블이자, 부동산 초보자들이 가장 궁금해하는 ‘꼬리에 꼬리를 무는’ 대출 질문에 막힘없는 해답을 주는 유일한 책이다. 마치 소설책을 읽듯이 책장이 술술 넘어갈 때마다 쌓이는 대출 지식은 부동산을 전혀 모르는 초보자들도 겁먹지 않고 당당하게 대출을 상담받을 수 있는 자신감과 용기를 불어넣어준다.무엇보다도 이 책의 백미는 ‘알면 알수록 많이 받고 싸게 받는’ 노하우를 아낌없이 담았다는 점이다. DSR을 높이기 위해 반드시 지켜야 할 10가지 규칙은 무엇인지, 보금자리론·서민 실수요자 대출·생애최초 주택구매자 대출을 받을 때 ‘내 돈’을 최소한으로 줄일 수 있는 노하우가 무엇인지, 1층을 사는 매수자에게 대출 한도를 최대한으로 쳐주는 은행이 어디인지 등 ‘대출에 대한 실전 팁’이 총망라되어 있다. 이 책을 읽었을 때와 읽지 않았을 때 당신이 누릴 수 있는 금리와 한도는 말 그대로 ‘천지개벽’ 수준으로 드라마틱하게 달라질 것이다.2022년 첫 출범한 윤석열 정부의 부동산 정책 1호는 ‘대출 규제 완화’였다. 규제로 인해 끊어졌던 부의 사다리가 다시 이어지는 기회의 타이밍이 다가오고 있다. “신데렐라에게도 꼭 맞는 구두가 있듯이 복잡하고 까다로운 대출 속에서도 나에게 꼭 맞는 상품은 있다!”라고 말하는 이 책은, 사회초년생에게는 ‘전세대출로 종잣돈을 빠르게 모으는 방법’을, 무주택자에게는 ‘생애 첫 똘똘한 한 채를 매수하는 방법’을, 1주택자와 다주택자에게는 ‘일시적 1가구 2주택을 활용해 지혜롭게 갈아타는 방법’과 ‘전세 레버리지 투자법’, ‘고정적인 월세 투자법’ 등을 제시하며 당신 곁의 든든한 ‘부의 러닝메이트’가 되어줄 것이다.