떠오르는 황금시장

떠오르는 황금어장『베트남 건설ㆍ부동산시장』. 이 책은 우리나라 건설업체들이 제일 많이 진출해 있는 나라인 베트남의 건설 및 부동산 시장을 깊이 있게 다루고 있다. 만 4년을 베트남 대사관 주재관으로 파견근무를 나갔던 저자는 공무원의 입장에서 본 베트남 당국의 정책과 의도 및 배경 등을 체계적으로 정리하였다. 구체적인 투자절차나 유망한 사업을 제시하지는 않았지만 베트남에서 건설 및 부동산 사업이나 투자를 할 경우 상당한 참고가 될 것이다.

서문

1장
프롤로그
01. 용의 나라에 가다
02. 초기 정착과정에서의 애로사항
03. 베트남에서는 되는 것도, 안되는 것도 없다
04. 알짜배기 자료 취득원
05. 부임기간중 베트남의 발전상
06. 우리 건설업체 진출 동향
07. 건설·부동산시장으로서 베트남의 매력
08. 국토해양관의 활동

2장
베트남 건설·부동산 시장 이해를 위한 키워드
01. 정치·행정 조직
02. 정부 부처간 업무 분장 및 기능
03. 지역 구분
04. 법령체계
05. 계획체계
06. 사법체계 및 건설분쟁의 국내 해결절차
07. 두 도시 이야기
08. 베트남인의 자부심과 애정의 대상, 홍강
09. 인도차이나 진출의 교두보

3장
베트남의 건설 및 부동산 관련 법령
01. 들어가며
02. 건설관련 법령과 제도
가. 건설회사 설립 및 활동
나. 건설 관련 제도(건설법)
다. 입찰제도(입찰법)
라. Law 38-2009-QH 12(건설투자에 관한 법률 여러 조항 개정에 관한 법률)
마. 도시계획법
03. 부동산관련 법령과 제도
가. 토지법령과 제도
나. 주택법
다. 부동산사업법
(1) 제정 배경 및 경위
(2) 부동산사업법의 편제 및 구성
(3) 부동산사업법령의 주요 내용-부동산사업 활동의 종류/거래 대상이 되는 부동산의 종류/부동산 사업활동을 위한 자(기업과 개인)의 요건/외국인의 부동산사업 활동/주택과 건축물의 선분양 형태의 매매/부동산 거래소
(4) 기타 부동산사업 추진시 적용되는 사례-부동산사업을 위해 정부의 경매대상 토지 입찰에 참여하기 위한 조건/부동산 개발 프로젝트를 위하여 개발업자가 부담하는 주요 세금 및 비용/부동산 양도세 부과

4장
베트남 건설·부동산시장 현황과 주요 정책
01. 건설시장 현황
02. 건설업체 현황과 특징
03. 최근 부동산시장 동향
04. 인프라 현황
도로/철도/항만/공항/수자원(상수도 중심)/전력/정유공장/산업단지(공업단지)
05. 베트남 최대의 이동 수단 오토바이
06. 최근 주요 정책 동향
가. 토지정책 동향-개관/토지행정청 발족/토지사용권증서와 주택소유권증서 발급 일원화/Decree
69 제정, 시행/대중교통사업에 활용되는 토지임차료 면제
나. 주택정책 동향-서론/외국인의 주택 소유 정책/비엣 큐의 주택소유 확대/사회주택 건설계획/노후 아파트 재건축/결론
다. 도시정책 동향-서론/도시현황과 도시정책 체계/최근 도시정책 동향/베트남 도시정책의 문제점 및 개선사항
라. 신도시 개발동향
(1) 서론
(2) 베트남의 신도시 개발여건과 제도
(3) 신도시 개발 현황 및 시사점
(가) 개관
(나) 현지 기업 개발 현황 및 시사점
(다) 외국기업 신도시 개발 현황 및 시사점
① 외국기업의 신도시 개발 현황-푸미흥 신도시/시푸짜 신도시/말레이시아 Berjaya 그룹 참여 신도시
② 시사점-푸미흥 사례를 중심으로
(라) 한국기업 진출 현황 및 시사점
(4) 향후 전망 및 진출 확대 전략
(5) 결론 및 시사점
07. 향후 관심사항
2010년도의 중요성/베-중 관계/베-일 관계/부패방지 노력의 실효성 확보 여부/BOT 성공 여부/베트남에 대한 외국인 직접투자 지속 여부/지하공간 개발 성공 여부/하노이 대학교 이전사업

5장
진출 확대 방안
01. 신경써서 봐야 할 부분
가. 계획의 중요성
나. 도시계획의 중요성-GS건설의 9/23 공원의 경우/청년공원 호텔의 경우
다. 입찰과정에서 문제점-경남기업 호텔부지 입찰의 경우/호치민시내 삼각 부지 입찰의 경우/년짝 2 발전소 입찰의 경우
라. 환경관련 규제
02. 실패사례를 통한 교훈 얻기
까이멥 하(Cai Mep Ha) 컨테이너 항만사업/홈(Hom)시장 재개발사업/힙 빈푹(Hiep Vinh Phuc) 신도시 개발사업/사이동(Sai Dong) 공단부지 용도변경
03. 진출 확대 방안
ODA의 효과적인 활용/중소건설업계 보증 지원/현지화 전략/현지 기여 활동/공기업과의 공동 진출/우리나라의 경제발전 경험공유사업 시행

6장
마무리 말
부록
01. 건설공정의 유형과 등급
02. 2006~2010년간 토지사용계획 관련 의결
03. 건설 분야 조달행정의 투명성 제고 방안

◎ 이 책의 의의베트남에 관한 책자와 정보를 쉽게 구할 수 있는 상황에서 또 하나의 책자를 더하고자 하는 목적은 아래와 같다.
① 베트남은 우리나라 건설업체들이 제일 많이 진출해 있는 나라지만 건설 및 부동산 시장을 전문적으로 다루고 있는 책자는 거의 없는 형편이다.
② 40대 초반에 열심히 생활했던 삶의 기록을 남기고 싶었기 때문이다. 베트남에서 근무했던 4년 이내 인생의 공백기가 아니었음을 스스로에게 다짐받고 싶은 생각이 작용했음을 고백하고자 한다.
③ 해외주재관은 국가로부터 많은 혜택이 주어지는 자리인 만큼 적어도 본인들이 주재하는 나라의 전문가가 되어 당해 국가에 관한 정확한 정보와 자료를 남김으로써 해외건설 수주확대에 도움이 되고 궁극적으로는 국가발전에 기여해야 한다는 생각이다. ◎ 베트남 건설ㆍ부동산 투자 A to Z첫째, 우리 기업이 베트남에 진출하고자 할 때 치밀한 사전준비가 필요하다.
투자상담을 하다보면 베트남에서 사업추진을 염두에 두는 경우 나름대로 정보를 수집하고자 노력하는 것 같으나 취득한 자료가 제한적이고 피상적인 경우가 많은 것으로 느껴진다. 베트남을 쉽게 생각하여 비공식적인 인간관계와 로비를 통해 사업성공을 기대하는 사람이 이외로 많다. 그러나 필자가 관찰한 바에 따르면 베트남은 공무원 조직과 법령, 계획체계가 비교적 잘 구축되어 있어 비공식적인 로비를 통한 사업성공 여지는 점차 줄어들고 있는 것으로 보인다. 어느 사회나 통하는 인적 네트워킹의 효과가 베트남에서 더 잘 통할지는 몰라도 기본적인 요건을 갖추어 놓은 뒤라야 부작용이 없다는 점을 강조하고 싶다. 필자는 베트남의 건설 및 부동산시장을 이해할 수 있는 키워드로서 법률, 계획, 행정조직, 인프라, 인적 네트워킹을 강조하며 이들에 대한 총체적이고 종합적인 분석과 이해를 통해서만 베트남에서 건설 및 부동산 투자의 성공이 담보되리라고 확신한다. 둘째, 베트남에 대한 건설 및 부동산 분야 투자에 있어 장기적인 관점으로 접근하기를 바란다.
흔히 우리나라 국민들의 속성을 냄비에 비유하곤 하는데 대베트남 투자에 있어서도 희비의 쌍곡선이 너무 자주 교차하는 것 같다. 2006년부터 2년간 우리나라는 베트남내 제1위의 투자국이 되었다가 2008년초 베트남 경제가 어려운 조짐이 보이자 투자를 대폭 줄여 당해 연도 투자순위가 11위로 급전직하하였다. 베트남 당국과 투자상담을 할 때는 현지화, 장기 계획을 언급하다가 국내사정을 이유로 투자계획을 쉽게 변경한다면 베트남 측의 신뢰를 얻기란 쉽지 않을 것이다. 셋째, 대부분의 베트남 투자에 있어 주도권은 베측에 있으며 우리는 그들에게 손님이라는 점이다.
베트남이 절실히 희망하는 첨단기술이나 경험기법이 수반되지 않는 건설 및 부동산 분야에 있어서는 더욱 그러하다. 그런데 이상하게도 우리나라 사람들은 베트남에 투자할 때 성급한 낙관론과 자신감이 충만해 있는 경우가 많다. ‘이 정도 규모의 투자를 하는데 자기들이 안 받아줘?’ 하는 심리가 있는 것으로 보인다. 그리고 우리나라의 발전된 신도시 개발기법이나 경험을 베측이 높이 평가하기 때문에 우리가 이 분야에 투자한다면 언제든 환영받으리라 생각한다. 물론 우리 기업이 많은 자금을 스스로 조달하여 사업투자한다면 언제든 환영의 대상이다. 그런데 베트남 당국도 부동산 사업의 경우 해외에서 조달하여 오는 자본은 그리 크지 않으며 대부분의 사업자금을 현지금융이나 사전 분양을 통해 자국에서 확보하려 한다는 사실을 인식하고 있다. 결론적으로 베트남 당국에게 우리나라 투자자는 외국인 투자자의 일원에 불과하며 별다른 우선권을 부여하지 않는다는 인식하에 사업추진을 하는 것이 안전한 접근방식이라고 생각한다. 넷째, 베트남의 향후 성장 가능성은 매우 크다고 본다.
1975년 통일 이전까지 30년 가까이 전쟁을 수행하는 과정에서 국가발전의 동력이 크게 상실되었지만 현재의 안정된 정치체제와 높은 교육열, 젊은 인력구조 등을 바탕으로 상당기간 경제성장을 지속할 여지가 많다고 본다. 필자가 보기에 베트남 지도자들은 많은 부작용이 수반될 단기적인 고도성장보다는 중장기적으로 성장의 속도를 조절하고 있는 느낌조차 받는다. 여하튼 높은 식견과 예측력을 지닌 전문가와 국제기구도 베트남의 성장 잠재력을 높이 평가하고 있는 만큼 우리는 베트남의 경제성장을 지원하면서 우리의 실리를 추구하는 상생의 길을 모색해야 할 것이다. - 본문 중에서

◎ 미래를 위한 현명한 투자, 베트남

우리나라와 베트남은 월남전을 계기로 본격적인 인연을 맺기 시작하였다. 통일된 베트남과 1992년 12월 양국의 수교 이후 우리 건설업체들의 베트남 진출이 활발하였으나 1997년 말 외환위기 이후로 한동안 건설·부동산 분야를 포함한 경제교류 협력사업도 크게 위축되었다.
그러던 중 최근 몇 년 전부터 우리나라에서 베트남에 대한 관심이 다시 늘기 시작하였다. 중국 이후 대체 투자처로서의 높은 가능성과 나름대로 고도경제 성장을 지속하고 있는 베트남의 현실이 우리의 관심을 끌고 있는 것이다.
필자는 베트남에 대한 우리나라의 관심이 다시금 고조되기 시작한 2006년 2월부터 최고조에 이른 2007, 2008년을 지나 2010년 2월까지 만 4년간을 베트남의 수도 하노이에서 근무할 기회를 가졌다. 대사관이 있는 하노이 시내 교민들은 물론 베트남에서 새로운 사업거리를 찾고자 방베한 우리 국민과 기업체 관계자들, 그리고 우리측의 민원과 요청사항 등을 전달하고 때로는 협상하기 위해 만난 베트남공무원들…. 본부에서 근무를 했더라면 만나지 못했을 여러 직종과 직업군의 사람들과 교류하고 토론하는 과정에서 어느 때부턴가 베트남의 진면목과 일상들이 눈에 들어오기 시작하였고, 일부 우리나라 사람들이 베트남에 대해 오해하고 있는 부분도 있다는 점을 인식하게 되었다. 이같은 상황에서 필자가 알게 되었고 취득한 정보를 기록하여 알리는 것이 매우 중요하다고 생각하게 되었다.
이 책은 필자가 4 년간의 베트남 주재관 생활과정에서 습득한 정보와 경험을 토대로 작성한 것으로 향후 베트남에 진출하고자 하는 우리나라 관련 업계에 도움이 되고, 주재관 생활을 염두에 두고 있는 후배들에게 참고가 되기를 바라는 마음을 담았다.[책속으로 추가]다섯째, 베트남은 경제적으로만이 아니라 정치적으로도 우리나라와 긴밀한 관계가 있는 나라이다.
베트남은 남북한 모두와 긴밀한 외교관계를 수립, 유지하고 있음은 물론 역사적으로도 강대한 중국의 시달림을 받아온 경험을 우리와 공유하고 있다. 필자는 가끔 우리나라가 베트남과 좀더 일찍 긴밀히 교류했더라면 서로가 중국을 견제하는 데 큰 도움이 되었으리라고 생각하곤 한다. 흔히 중국을 암탉에 비유하는데 한반도는 암탉의 다리, 베트남은 모가지에 해당한다고 한다. 국제관계가 양육강식의 시대를 벗어난 지 오래되었지만 국익을 우선시하는 실리외교의 본질은 변하지 않았다고 본다. 우리나라와 베트남이 국제관계의 틀 속에서 서로 도움이 되는 가까운 이웃이 되기를 진심으로 기대한다.