“베스트셀러 「월세혁명」이 완전히 새롭게 돌아왔다!” 부동산 규제의 시대, 안정적이고 부담 없는 소액 경매투자로 가족의 흔들리지 않는 미래를 준비하라

2015년 서민 투자자들의 열광적 지지를 얻으며 ‘무피투자’의 대중화를 이끌었던 바로 그 책! 17년차 소액 경매투자의 달인 꿈장사(조영환)가 돌아왔다. 책에서 던지는 저자의 메시지는 4년 전과 마찬가지로 지금도 여전히 강력하다. “2천만 원이면 충분하다, 죽을 때까지 매달 500만 원씩 월세 나오는 시스템을 만들어라! 그리고 행복하게 은퇴하라!” 뼈 빠지게 번 돈을 전세금에 쏟아붓고도 여전히 불안한 노후 걱정으로 살아가는 직장인들에게는 신기하면서도 솔깃한 전략일 수밖에 없다. 실제로 저자는 17채의 빌라를 비롯한 다양한 부동산에서 월 1,000만 원의 수익을 올리고 있다. 그가 강조하는 소액 월세투자 전략은 매매가는 저렴하면서 월세수익은 좋은 빌라를 경매 등의 방법으로 저렴하게 매입하는 것. 그리고 월세를 받아 일부는 대출이자를 충당하고, 나머지는 안정적인 현금흐름으로 확보하는 것. 이것이 어떻게 가능했는지, 자신과 수강생들의 실제 사례를 통해 가감 없이 공개한다. 혹자는 이 책의 초판이 나왔던 2015년과 달리 현재는 무피투자 혹은 소액투자가 불가능하다고 말한다. 부동산 가격이 많이 올랐고, 대출규제가 강화되면서 예전의 전략은 통하지 않는다는 것이다. 그러나 저자는 이에 과감히 반대한다. 과거에 비해 대출은 까다로워졌지만, 저금리 기조가 지속되고 대출상품이 다양해지면서 임대사업 환경은 더욱 좋아졌다고 말이다. 특히 대출규제가 미치지 않는 지방 시장이나 쉽게 해결이 가능한 특수물건 분야에서는 여전히 높은 임대수익이 가능함을 보여주고 있다. 책의 내용 역시 최신 내용으로 업데이트되었을 뿐 아니라, 경매를 접해보지 않은 초보자도 쉽게 읽을 수 있도록 내용을 전면 재구성하였다.

추천사_ 직장인 투자자들은 왜 꿈장사에게 열광하는가
개정판 서문_ 투자의 기본은 대박이 아니라, 꾸준하게 버는 것
초판 서문_ 대책 없는 희망 대신 미래를 바꾸는 방법을 알려드립니다

part 01. 월세 수입으로 가족의 미래를 혁명하라
서민이 부자 되는 유일한 방법
월세 내고 사는 사람 vs 월세 받고 사는 사람
매매차익보다 월세 수입을 선호하는 이유
투자금을 잃어서는 안 된다
흐름 타지 않는 투자를 하려면
최소한 내 집 마련이라도 해라
insight_ 부자가 되려면 부자의 마음부터 배워야

part 02. 꾸준히 오래 투자하기 위한 무피투자 전략
투자금을 잃지 않는 경매 무피투자의 구조
무피투자의 기본은 레버리지의 활용
무피투자의 4가지 리스크, 어떻게 극복할까
무피전략① : 개수보다 수익률을 우선할 것
무피전략② : 최소의 수리로 최대의 수익률을 낼 것
무피전략③ : 남들이 기피하는 물건을 노릴 것
무피투자가 어려워진 게 사실이지만
insight_ 젊은 직장인 투자자들에게 당부하는 말

part 03. 경매는 월세 혁명을 위한 최고의 무기
경매의 기본 절차 알아두기
수익률의 정답은 언제나 현장에 있다
패찰보다 더 나쁜 건 무리한 낙찰
명도는 정말 어렵고 무서운 일일까
입찰 전에 반드시 고려해야 할 것들
잘못 낙찰받았다면 서둘러 불허가신청을
책 10권 읽는 것보다 낙찰 1건 받는 게 낫다
insight_ 매도시에는 박수칠 때 떠나는 지혜가 필요하다

part 04. 빌라 투자 우습게 보지 마라
빌라 투자는 허접하다고?
리스크 적은 임대수익에는 빌라가 최고
빌라는 정말 안 팔릴까
주의점① : 임대가 잘 되는 지역이어야 한다
주의점② : 건축년도에 주의하라
주의점③ : 이런 빌라는 피하자
insight_ 리스크 있는 투자는 오래갈 수 없다

part 05. 은퇴 없이 평생 가는 임대사업을 위하여
당신의 노후는 어떤 모습인가요?
임대사업은 당당하고 훌륭한 사업
집이 많다고 다 임대사업일까
임대사업은 주택으로만 하는 게 아니다
세입자 상대하기가 어렵고 무섭다고?
월세가 밀릴 때의 대처요령
임대사업은 앞으로도 유망할까
insight_ 투자자에게 인간관계가 중요한 이유

부록. 다양한 사례로 살펴보는 실전 경매 투자
유치권이 신고된 물건
선순위임차인인 척 하는 가장임차인
다시 보자! 토지별도등기
선순위가처분이 설정된 물건
명도가 까다로운 제3자 점유 물건
배당을 제대로 받지 못하는 배당배제
불허가신청을 못 했을 땐 매각결정취소 신청을
상대방의 지연 작전에는 경매절차속행 신청을
불법건축물을 낙찰받아도 될까
종물?부합물이 있는 오피스텔 관리사무실 명도기
공장에 걸린 상사유치권 해결 사례
부실채권을 활용한 건물 투자

발문_ 시작하기에 너무 늦은 나이는 없다

▶ 저는 자금 8,000만 원으로 월세가 나오는 17채의 빌라를 마련하였습니다. 목표는 2020년까지 100채를 만드는 것이었지만, 정부가 바뀌고 부동산 규제가 강화되면서 목표 달성에 차질이 생겼습니다. 대신 빌라뿐만 아니라 상가, 호텔, 아파트형 공장 등 다양한 물건으로 투자를 확대하면서 현재는 월세로 1,000만 원을 받고 있습니다.
고작 8,000만 원으로 그게 가능하냐고요? 가능합니다. 예를 들어 2012년에는 대출이 많이 나와 빌라를 5,000만 원에 경매로 낙찰받았다고 치면 대출 90%를 받았을 때 실제 내 부담금은 500만 원뿐입니다(낙찰가 5,000만 원 × 대출한도 90% = 4,500만 원). 취·등록세, 법무사비, 이사비와 수리비 등 약 250만 원을 합하면 총 750만 원 정도가 나갑니다. 매달 나가게 될 대출이자도 생각해야겠지요. 금리가 연 4.5%라면 내야할 이자는 1년에 약 203만 원, 한 달에 약 17만 원입니다(대출금 4,500만원 × 금리 4. 5% ÷ 12개월 = 약 17만 원).
그런데 이 집을 보증금 1,000만 원에 월 30만 원으로 임대 놓는다고 합시다. 매월 30만 원이 들어오니 그중에서 이자 17만 원을 내더라도 한 달에 약 13만 원의 현금수입이 생깁니다. 어떤 분들은 “에게~ 겨우?”라고 하시겠지만, 이 현금 수입은 결코 적은 금액이 아닙니다. 이런 빌라가 20채 있으면 월 260만 원의 수입이 들어오니까요.
어떻게 20채의 빌라를 마련하느냐고요? 이 집을 낙찰받을 때 들어간 돈은 약 750만 원인데 보증금을 1,000만 원 받았다는 사실을 떠올려 보십시오. 현금 250만 원이 남는 구조입니다. 투자금은 똑같이 유지되거나 혹은 더 늘어나기 때문에 다른 물건을 또 낙찰받을 수 있습니다. (p.37_ 월세 내고 사는 사람 vs 월세 받고 사는 사람)▶ 필자가 부동산 경매를 처음 시작했던 2003년에는 대출금리가 9% 내지 11% 정도로, 지금과는 비교도 되지 않는 고금리였습니다. 이런 고금리 시대에는 월세를 받아서 대출이자를 내봐야 남는 게 없었기 때문에 경매 시장에는 대부분 양도차액을 노리는 투자자들이 많았습니다. 그런데 어느 순간부터 이 분들을 경매 법정에서 만나지 못하게 됐습니다. 저보다 더 열심히 하시던 분들인데 지금은 어디서 무얼 하는지 잘 모르겠습니다. (중략) 필자가 추구하는 임대사업은 지금 같은 저금리시대에 대출을 적극 활용하여 이자를 내는 대신 월세를 많이 받아 그 차액을 얻는 방식입니다. 월세는 연 6% 이상으로 받고 이자는 연 4% 이하로 내면 그 차액을 취할 수 있습니다. 이것은 주거용 건물에만 해당되는 게 아니라 상가나 아파트형공장 등 임대가 가능한 모든 부동산을 대상으로 합니다.
물론 양도차익이 많이 생길 것 같다면 한 채를 팔아서 두세 채를 장만하는 것이 현명합니다. 하지만 그렇게 많은 양도차익이 아니라면 굳이 팔려고 애쓰지 않습니다. 최근에는 경매에 대한 대중적 관심이 높아지다 보니 경쟁이 치열해지면서 예전만큼 싼 금액으로 낙찰받기가 점점 어려워지고 있습니다. 지금은 싸게 낙찰받았지만 나중에도 비슷한 물건을 같은 가격에 낙찰받을 수 있을지는 모르는 일이죠. 그러므로 보유하며 월세를 받는 것이 더 현명하다고 보는 겁니다. (p.51_ 매매차익보다 월세 수입을 선호하는 이유)▶ 사실 경매를 통한 무피투자는 낙찰받고, 명도하고, 수리하는 등의 수고가 필요한 데 비해 임대소득은 겨우 월 20만 원 정도입니다. 부동산 투자를 하면 몇 억 원은 쉽게 버는 줄 아는 사람들에게는 약간 지질한 투자로 느껴질 수도 있지요. 그러나 이런 찌질한 투자를 이어나가야 하는 이유는 우리가 투자금이 적은 서민이기 때문입니다. 내가 지금 갖은 고생을 하더라도 나의 빈곤함을 자식들에게 전가할 수는 없습니다. 그리고 지금은 힘이 들겠지만 집 수가 늘어나면 노후는 안락할 것입니다. 시간이 지날수록 대출금리는 떨어지고 월세는 상승할 것이기에 더욱 탄탄한 노후를 준비할 수 있습니다. (p.89_ 투자금을 잃지 않는 경매 무피투자의 구조)▶ 지금과 같은 시장 분위기는 2019년에만 새롭게 나타난 게 아닙니다. 과거에도 지금처럼 낙찰가율이 너무 오르고 중과세 제도가 시행되면서 무피투자가 어려워졌던 시기가 있었습니다. 그때 많은 투자자들이 그랬던 것처럼 저도 ‘이제는 경매로 큰 수익을 내기는 어려워졌다.’며 몇 년 동안 경매를 쉰 적이 있습니다. 저는 그것을 땅을 치며 후회합니다. 투자 여건이 안 좋은 상황에서도 어떻게든 규제를 피해가며 계속 투자를 해왔던 지인은 저와 비교도 되지 않을 정도의 경제적 자유를 얻었기 때문입니다. 저에게는 나름 충분한 경험도 있었고 훌륭한 멘토도 있었는데, 여건이 나빠졌다고 너무 쉽게 포기했다는 자책감이 듭니다.
그래서 비슷한 상황이 반복되고 있는 요즘에는 여전히 경매에 집중하고 있습니다. 그런데 재미있게도 이 와중에 일 년에 몇 건씩 수익이 충분한 물건을 만납니다. 선순위 임차인이 있는 물건이든, 유치권이 있는 물건이든 말입니다. 요컨대 환경이 좋으면 당연히 수익을 내기도 좋지만, 환경이 나빠진다고 수익을 못 내는 것은 아니란 거죠. 많지 않을 뿐이지 기회는 항상 존재합니다. (p.143_무피투자가 어려워진 게 사실이지만)