부린이를 위한 내 집 마련 실전 가이드

조영광(부동산 빅데이터 전문가(대우건설 소속 부동산연구원))

‘첫 집을 마련하는 것은 경제적 자유를 누리기 위한 시발점!’이다. 하지만 저자는 하루아침에 집을 살 수는 없다는 점을 강조한다. 왜냐면 집은 직장에 들어간 지 얼마 안 되는 사회초년생들이 살 수 있는 재화가 아니기 때문이다. 그렇다면 월급쟁이들은 10~20년 돈을 모아도 집을 살 수 없으니까 포기해야 할까? 저자는 그렇지 않다고 단언한다. 금수저가 아니어도, 연봉이 많지 않아도 차근차근 준비하고 계획을 세우면 얼마든지 집을 살 수 있다고 조언한다. 그리고 너무 오른 부동산 가격 때문에 포기해버리거나, 집값이 폭락할 거라고 생각해 관심을 거둔 사람, 혹은 부동산 투자는 투기라고 단정해 아예 관심조차 갖지 않는 사람들에게 지금이 부동산을 공부해야 하는 적기라고 말한다. 지옥고에서 시작해 지금은 서울에 위치한 자가에서 살고 있는 저자 자신의 경험, 수년간 현직 부동산 전문기자로 활동하면서 인터뷰한 2030세대들의 사례, 현업에 종사하고 있는 다양한 공인중개사들과 부동산 전문가들을 통해 알게 된 노하우들을 일목요연하게 정리해 왜 지금 부동산 공부를 해야 하는지, 열심히 시드머니를 모아야 하는지, 집 사는 것을 포기하지 않아야 하는지 등을 제시하고 있다. 무엇보다 이 책의 가장 큰 강점은 부린이들이 시행착오를 줄이면서 안전하고, 안정적으로 내 집을 마련할 수 있도록 도와준다는 것이다. 월세에서 전세로 옮겨야 할지? 월세에 살고 있는데 어떻게 시드머니를 모아야 하는지, 좋은 입지란 무엇인지, 다양한 부동산 관련 기사들을 어떻게 읽어야 하는지, 전문가들의 예측을 믿어야 할지 말아야 할지 등 부동산에 관련해 부린이들이 꼭 알아야 하는 정보들을 A부터 Z까지 친절하게 설명해준다. 또 전세 사기를 당하지 않는 법부터, 궁색하지 않게 살면서 주거비 절약하는 법, 월세에서 전세로, 전세에서 자가로 갈아타는 법, 주택 청약 넣는 방법, 다양한 프롭테크 활용하는 법 등 실생활에서 바로 써먹고 활용할 수 있는 찐 부동산 정보들을 누구나 쉽게 따라 할 수 있도록 알차게 담았다. 이 책이야말로 부린이들이 가까운 미래를 위해 지금 읽어야 할 필독서다.

인터뷰-내 집 마련에 성공한 사람들
프롤로그_‘2030세대 내 집 마련 열풍’, 조급한 마음 말고 공부가 필요하다
부린이 자가테스트

Step 1. 토익보다 부동산이다
_아직 부동산에 관심 없는 부린이들을 위한

1 | 치열하게 살아왔는데 가난한 당신에게
2 | 주식보다 부동산을 해야 하는 세 가지 이유
3 | 당장 집을 사지 않더라도, 공부는 해야 한다

부린이 탈출 전 꼭 알아야 할 사전지식 1_전세 살까, 월세 살까 고민될 때

Step 2 집값 떨어진다고? 그럴수록 더 부동산이다
_집값 폭락 예측에 방관자로 돌아선 부린이들을 위한

1 | 자고 나니 수십억 올랐다고? 그건 네 생각이고
2 | 집 구할 때 발등에 불 떨어지는 이유
3 | 집값 떨어져 외면? 당신은 거꾸로 움직이고 있다
4 | 뉴스 따라, 주변 사람 따라 움직이면 뒷북친다
5 | 부모도 노후자금이 필요하다
6 | 부린이가 필착해야 할 ‘부동산 마인드셋 7’

부린이 탈출 전 꼭 알아야 할 사전지식 2_월세 탈출, 전세는 징검다리로

Step 3 시작이 반, 시드머니부터 만들어라
_뭐부터 시작해야 할지 모르는 부린이들을 위한

1 | 골프채도 휘둘러야 늘고, 복권도 사야 당첨된다
2 | 시드머니가 곧 자신감이다
3 | 왕도는 없다, 1억 원부터 모아라
4 | 주거비 단속, 비싼 월세방을 탈출하라
5 | 엄빠 찬스! 되도록 독립 미루기
6 | 집 없어 결혼 미룬다? 결혼해야 집 산다
7 | 다 갖는 건 쉽지 않다. 포기할 건 포기하자

부린이 탈출 전 꼭 알아야 할 사전지식 3_‘찐 부자들은 월세에 산다고?’ 그래도 전세인 이유

Step 4 매수 타이밍 잡기? 공부가 답이다
_꾸준히 부동산 공부하고 싶은 부린이들을 위한

1 | 평소 부동산 콘텐츠에 관심 갖기
2 | 부동산 기사 읽기, 매번 작심삼일로 끝난다면?
3 | 부동산 기자가 전해주는 기사 읽기 팁!
4 | 앱과 사이트의 생활화, 알아야 가치를 알아본다!
5 | 어떤 집이 좋을까, 꼭 따져야 할 입지 5요소
6 | 홀리면 안 될 집값의 신기루
7 | 지금 좋은 집vs앞으로 좋아질 집
8 | 복비 아깝다고? 중개사 제대로 활용하는 법
9 | 이제 현장으로, 주말이면 매주 임장하러 가자
10 | 입장이 두렵다면? 모델하우스에 가자

부린이 탈출 전 꼭 알아야 할 사전지식 4_삐뽀삐뽀! 전세 사기 주의하세요!

Step 5. 내 집 마련 이론편
_부동산 투자 사전지식이 필요한 부린이들을 위한

1 | 우물 밖으로 나와라
2 | 전·월세 시장과 매매 시장, 구축과 신축
3 | 나 말고 집주인 사정도 생각해보자
4 | 시장의 기본은 수요와 공급
5 | 정치·사회와 국제란 톱니바퀴
6 | 정부의 직접 개입, 부동산 정책
7 | 부동산 전망이 줄곧 틀리는 이유
8 | 결론보다 논리기작, 부린이 탈출 ABC
부린이 탈출 전 꼭 알아야 할 사전지식 5_전세, 본격적으로 구하는 법

Step 6. 내 집 마련 실전편
_집 살 준비가 된 부린이들을 위한

1 | 희망 고문? NO! 꾸준히 도전하다보면, 청약 넣기
2 | 임장부터 대출까지 변수에 떨리는, 구축 매매
3 | 재건축과 재개발, 리모델링 알기
4 | 신도시와 사전청약
5 | 경매로 정말 싸게 살 수 있을까?
6 | 궁금한 건 못 참지, 부린이들을 위한 Q&A

부린이 탈출 전 꼭 알아야 할 사전지식 6_전세 ‘계약 연장하고 싶다면’, ‘임대차 3법’에 대해 알기

에필로그_부디 부린이들이 부동산에 관심을 가지길
부록_부동산 전문기자가 알려주는 ‘내컴퓨터 즐겨찾기’

최근 2030세대의 운명이 부동산으로 갈리고 있다. 소위 부동산을 ‘아는 청년’과 ‘모르는 청년’ 사이 자산 격차가 크게 나뉘었기 때문이다. 물론 인생에 돈이 전부는 아니지만, 돈이 없으면 삶의 질이 하락하게 되고, 행복이 찾아오기 쉽지 않다. 지난 2009년 글로벌 경제위기 이후 취업난 한파가 불어 취업 재수·삼수는 흔한 일이 되었다. 지금의 취업난은 실력의 문제이기도 하지만 실력이 비슷해도 약간의 처세 부족, 계획 실패, 운의 부족이 더해 합·불이 나뉘기도 한다. 여기에 ‘부동산’이 양극화를 증폭시켰다. 누구는 운이 좋아 칼같이 졸업해 대기업에 취업, 연봉을 모았고, 어린 나이에 결혼하면서 내 집 마련하느라 부동산에 일찍 눈떠 수억 원의 자가를 보유하기도 한다. 더 나아가 월세를 받을 오피스텔 등 임대사업주까지 돼 있는 경우도 있다. 반대로 운이 나빠 번번이 취업에 실패하다 서른 가까이 간신히 취업했는데 그동안 벌어둔 돈이 없어 결혼까지 미룬 케이스도 있다. 그러다 마흔 살이 됐는데 집에 대해 고민한 적이 없어 여전히 홀로 원룸 월세방에 산다. 모아놓은 돈 5000만 원이 전 재산이다. 학자금 대출 갚고 월세 내느라 빠듯하기도 했지만, 부동산에 관심이 없어 불릴 생각을 못 했던 이유도 크다. 그래서 생각해본다. 취업과 결혼 시기를 내 마음대로 하지 못한다면, 내 의지대로 할 수 있는 부동산 공부만이라도 미리 했다면 어땠을까?_〈치열하게 살아왔는데 가난한 당신에게 중에서, 본문 27쪽부린이는 지금 당장 집을 살 수 있는 충분한 자금이나 인사이트를 갖고 있지 않을 확률이 높다. 집을 언제 사야 할지, 어디에 사야 할지, 어떤 방식으로 사야 할지 고민부터 해야 한다. 이를 위해 얼마의 자금을 모아야 할지, 어떻게 마련해야 할지 고민하는 것부터 시작해야 한다. 시간도 필요하다. 그러니 집값이 떨어지는 조짐이 보인다고 ‘에라이 포기해야겠다’라고 생각하는 것이 아니라 오히려 ‘지금이 기회다’라고 좋아해야 한다. 집값은 한없이 떨어지지도 오르지도 않는다. 계속 떨어진다면 적정 시점이 되었을 때 저가 매수 타이밍으로 여겨 투자하려는 사람들이 생겨날 것이다. 그럼 가격은 다시 오른다. 그렇다면 그 시간을 공부와 준비의 기간이라고 생각하자. 열심히 돈을 모으고 공부하고 임장을 다니며 좋은 매물을 물색하자. 그리고 집값이 떨어졌을 때 좋은 매물을 알아보는 안목을 극대화한 뒤 적합한 매물을 잡는 것이다. 진정한 부동산 고수들은 부동산 시장이 침체되었다는 말이 나올 때, 열심히 임장을 다닌다는 사실을 기억하자._〈집값 떨어져서 외면? 당신은 거꾸로 움직이고 있다〉 중에서, 본문 55쪽1억 원을 목표로 잡기를 권하는 또 다른 이유는 사회초년생 때가 돈 모으기 가장 최상의 시기이기 때문이다. 친구들을 만나고 이성 친구와 데이트하며 쓰는 돈이 많아 힘들다? 하지만 오히려 이 시절이 택시 타는 대신 걸어 다닐 수 있을 정도로 체력이 받쳐주고 호텔 카페가 아닌 공원 벤치에서 자판기 커피를 마셔도 행복할 때 아닌가. 결혼하고 출산하게 되면 이야기가 달라진다. 아이가 아프면 반드시 나가야 하는 지출이 생긴다. 아이 교육비나 양가 부모님께 드리는 용돈까지, 원치 않아도 고정적으로 나가는 지출이 늘어난다. 이때는 돈 모으기가 훨씬 어렵다. 그래서 자의로 조절이 가능한 사회초년생 때 결혼 전까지 확실하게 돈을 모으지 않으면 향후 돈 모으기가 더 어려워질 수 있다. 그러니 이때 ‘이 정도는 무리야’라는 생각이 들 정도로 돈을 모으지 않으면 시드머니를 점점 더 모으기 힘들 수 있다. 그러니 1억 원 모으기가 쉽지 않더라도 사회초년생 때 매진하길 추천한다._〈왕도는 없다, 1억 원부터 모아라〉 중에서, 본문 92쪽부린이에게 받는 단골 질문 중 하나가 ‘임장 갈 곳 찍어줘’다. 이왕이면 최근에 가장 잘 나가는 지역, 투자성 높은 지역으로 직행하고 싶은 마음일 텐데. 하지만 임장을 가는 이유를 생각해봐야 한다. 임장을 가는 이유는 향후 내가 집을 살 수 있는 후보군을 미리 탐색하기 위한 것이지 않나. 그렇다면 ‘남들에게 좋은 곳’이 아닌 ‘내게 좋은 곳’을 찾는 것이 중요하다. 임장을 갈 때 수익성이나 투자성만을 고려하면 자칫 해당 장소가 나와 멀고 낯설게 느껴질 수 있다. 겉핥기식 임장이 될 수 있다. 부린이에게 임장은 이번 한 번이 아닌 앞으로 꾸준히 해나가는 것이 중요한데, 그러려면 즐겁게 다녀올 수 있는 곳인지 따져봐야 한다. 나는 관심도 없지만 남이 좋다고 추천한 지역을 부동산 초보 시절 임장 지역으로 선택하게 되면 흥미가 생기기도 전에 지칠 수 있다. 처음 임장을 갈 때는 남들이 좋다는 곳보다 내가 흥미가 생가는 곳, 향후 살고 싶은 곳 등을 고르는 것이 더 좋다. _〈이제 현장으로 주말이면 매주 임장하러 가자〉 중에서, 본문 173쪽그래서 부린이들이 부동산 공부를 경매부터 시작한다고 하면 현재는 반대한다. 경매가 나빠서라기보다 굳이 경매를 공부해서 싸게 낙찰받을 수 있는 시장 분위기가 아니기 때문이다. 그래도 경매에 도전하고 싶은 사람은 많은 양을 공부해야 한다. 권리분석을 비롯한 법적인 것까지 공부할 것들이 많기 때문이다. 하지만 경매로 집을 낙찰받기에 늘 상황이 나쁠까? 부동산 시장에 ‘항상’이란 단어는 없다. 시장은 일정 주기를 갖고 움직이기에 지금 불리한 시장 상황이 몇 년 뒤 어떻게 달라질지 모를 일이다. 아직 경매의 모든 것을 알 필요는 없다고 생각한다. 다만 경매 시장이 부린이에게 우호적으로 흘러가는지 여부 정도를 파악할 눈 정도만 기르는 것은 괜찮다고 본다. 이를 위한 기본적인 용어와 통계를 보는 법 정도 소개한다. 매달 발표되는 경매 관련 통계기사만 간단히 살피면서 시장의 흐름을 볼 정도면 충분하다._〈경매로 정말 집을 싸게 살 수 있을까?〉 본문 264쪽

하고 싶은 것 다 하면서 집 산다?악착같이 모아 부동산 투자 시작해야 집 산다!‘하우스 블루’라는 신조어가 한참 떠돌던 때가 있었다. MZ세대라고 하는 2030이 폭등한 집값 때문에 상대적 박탈감을 느껴서 걸린 우울증이라고 한다. 그렇다면 과연 2018년 이후 집값이 폭등하기 전에는 2030세대가 집을 살 수 있었을까? 아니 부동산 투자에 관심을 가지고 있었을까? 저자는 아니라고 단호하게 말한다. 그래서 자신이 첫 책을 출간할 때도 부동산 투자 관련 구매층이 아니라는 이유로 번번이 거절당했다는 에피소드를 통해 전한다. 또한 2018년, 2020년 국토연구원이 발표한 〈주거 실태 조사 최종 연구 보고서〉에 따르면 생애 첫 집을 마련한 가구주 평균 연령은 약 43세였다. 40대 중후반이 되어 첫 집을 매입해도 하등 이상할 게 없다는 뜻이다. 하지만 2030세대는 금수저를 물고 태어나 부모가 일찍 부동산을 마련해주거나, 주식이나 코인, 스마트스토어 등으로 운 좋게 큰돈을 벌어 자가에 사는 사람들을 보면서 자신은 할 수 없다고 지레 포기해버리는 사람들이 많다고 지적한다. 그러면서 금수저가 아니어도, 연봉이 많지 않아도 차근차근 준비하고 계획을 세우면 얼마든지 집을 살 수 있다고 조언한다. 이 책은 너무 오른 부동산 가격 때문에 포기해버리거나, 다시 떨어질 거라고 생각해 관심을 거둔 사람, 혹은 부동산 투자는 투기라고 단정해 아예 관심 갖지 않는 사람들을 위한 부동산 투자서다. 하지만 기존에 출간되었던 좋은 매물을 콕 집어주거나, 지역을 선정해주지는 않는다. 대학을 졸업하고 취직하기 전까지 반지하에서 살고, 옥탑방이나 고시원까지 경험해본 MZ세대인 저자는 부동산 전문기자로 일하면서 알게 된 부동산에 대한 오해, 편견을 깨고 열심히 돈을 모아 실제로 현재 서울에 자가를 마련해 살고 있다. 또한 부동산 기자로 일하면서 만난 집을 산 2030세대 인터뷰를 통해 정말 많은 것을 알게 되고 깨달았다고 한다. 이 책은 자신의 경험은 물론 수없이 많이 만난 집 사는 데 성공한 MZ세대들의 인터뷰를 통해 탄생된 책이다. 그만큼 월세 살까vs전세 살까, 전세 대출은 어떻게 받지?, 전세 사기를 당하면 어떻게 되지? 등 실제 생활에 필요한 지식을 전달하면서, 월세에서 전세로 옮기고, 다시 자가를 구매하는 실질적인 플랜을 어떻게 짜야 하는지 세세하게 알려준다. 사회초년생, 무주택자들을 위한 부동산 투자 실전 가이드!‘부린이 언니’ 이승주 기자의 내 집 마련 꿀팁!‘첫 집을 마련하는 것은 경제적 자유를 누리기 위한 시발점!’이다. 하지만 저자는 하루아침에 집을 살 수는 없다는 점을 강조한다. 왜냐하면 집은 직장에 들어간 지 얼마 안 되는 사회초년생들이 살 수 있는 재화가 아니기 때문이다. 그렇다면 사회초년생이기 때문에, 10~20년 돈을 모아도 집을 살 수 없으니까 포기해야 할까?저자는 절대 그렇지 않다고 말한다. 집은 인생을 살아가는 데 정말 중요한 의식주 중 하나로 꼭 필요하기 때문이다. 집이 있는 것과 없는 것은 나이가 들면 들수록 큰 차이를 보인다고 말한다. 하지만 집을 꼭 부모님이 결혼하거나 독립할 때 사줄 수 있는 금수저들만의 전유물은 아니라고 말한다. 미리 준비만 하면 얼마든지 살 수 있다고도 말한다. 이 책은 부동산에 관심 없거나, 혹은 천정부지로 이미 솟아버린 집값에 관심을 꺼버리거나, 이제 곧 떨어질 거라는 전문가와 언론을 통해 포기해버린 사람들에게 오히려 지금이 집을 살 준비를 해야 하는 기간이며, 그렇게 기다리다 보면 결국 원하는 집에서 편안하게 여생을 보낼 수 있을 거라고 말한다. 이 책은 지옥고에서 시작해 지금은 서울에 어엿한 자가를 마련한 저자 자신의 경험담인 동시에 수년간 부동산 전문기자로 활동하면서 인터뷰한 2030세대, 현업에 종사하고 있는 다양한 공인중개사들, 부동산 전문가들을 통해 알게 된 노하우들을 일목요연하게 정리한 부동산 기본서다. 왜 지금 부동산 공부를 해야 하는지, 열심히 시드머니를 모아야 하는지, 집 사는 것을 포기하지 않아야 하는지 등이 잘 정리되어 있어 부동산을 잘 모르는 혹은 관심은 있지만 어떻게 접근해야 할지 모르는 사람들이 꼭 읽어야 할 필독서다!명품백이나 외제차 말고 집, 전세 말고 자가에 사는 법!‘쌈짓돈으로 내 집 마련하는 법’을 알려주는 리얼 로드맵!집을 사기 위해서는 큰돈이 필요한데 과연 어떻게 마련할 수 있을까? 집값이 너무 올라 지레 겁을 먹고 집 사기를 포기해버린 부린이들도 많다. 그리고 월급을 모아 명품백을 사거나 외제차를 사는 2030세대들도 많다. ‘욜로’족이나 ‘딩크족’은 2030세대들이 어떤 현실에 처해 있으며, 어떤 생각을 하는지 잘 보여주는 신조어 중 하나일 정도다. 하지만 저자는 그렇게 살면 나이 들어 후회할 것이라고 말한다. 주거 안정은 인생에 있어 꼭 필요한 것이며, 부동산 관련 공부는 꼭 부동산 투자를 위해서가 아니더라도 해야 한다고 말한다. 심지어 정규 교과과정에서 알려줘야 하는 필수 지식이라는 점을 강조하며, 생애 주기에서 반복되어 돌아와 언젠가는 맞닥뜨려야 하는 ‘부동산 계약’ 관련된 내용을 알아야 한다고도 말한다. 그렇지 않으면 워낙 큰돈이 오가는 부동산 시장에서 사기를 당하는 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 실제로 직접 월세나 전세 계약도 해보지 않은 부린이 또는 신혼집을 구하기 위해 처음으로 집을 알아보러 다니는 사람들은 많이 당황하기 마련이다. 기술이 발전해 부동산 관련 정보를 컴퓨터나 스마트폰으로 쉽게 접할 수 있는 것과는 달리 실제 현장에 나가면 발품도 팔아야 하고, 생각했던 것과 현장은 많이 다르기 때문이다. 또 집을 사는 데 꼭 큰돈이 필요한 것은 아니라는 점, 쌈짓돈을 모아 작게 시작해도 결국 자신이 원하는 집에서 살 수 있게 된다는 것 등 실제 ‘시드머니 모아 정책 대출로 레버리지, 30대 초 구축 매매한 A씨’, ‘전세대출 갚아 내 집 마련 발판 만든 B씨’, ‘경기 주공아파트에서 2년마다 옮겨, 30대에 10억 원대 아파트 입성한 C씨’ 등의 사례를 통해 얼마든지 적은 돈으로도 집을 살 수 있다는 것을 보여준다. 이때 중요한 것은 무턱대고 투자부터 하는 것이 아니라 시드머니를 준비하는 동안 부동산 관련 기사나 프롭테크를 통해 열심히 공부해야 한다는 게 저자의 당부다. 그렇지 않으면 실패하기 마련이기 때문이다. 또한 부동산은 꾸준히 우상향해왔으며, 침체기를 겪고 있는 지금 공부해 준비하면 가까운 미래에 내 집을 마련할 수 있는 기회가 온다고 말한다.이 책은 부린이들이 시행착오를 줄이면서 안전하고, 안정적으로 내 집을 마련할 수 있도록 도와준다. 더 나아가 월세에서 전세로 옮겨야 할지? 월세에 살고 있는데 어떻게 시드머니를 모아야 하는지 등 부동산에 관련해 부린이들이 꼭 알아야 하는 정보들을 A부터 Z까지 친절하게 설명해준다. 또 전세 사기를 당하지 않는 방법부터, 궁색하지 않게 살면서 주거비 절약하는 법, 월세에서 전세로, 전세에서 자가로 이동하는 법, 주택 청약 넣는 방법, 다양한 프롭테크 활용하는 법 등 실생활에서 활용할 수 있는 찐 부동산 정보들을 초보자들도 쉽게 알 수 있게 꾹꾹 눌러 알차게 담았다.