유튜브 직방TV 〈빅데이터의 신〉 삼토시가 찾아낸

붇옹산(강영훈)(부동산스터디 카페 대표)

부동산으로 돈을 벌고 싶다면 빅데이터의 신을 믿어라. 부동산 전문가들이 더 믿고 보는 ‘빅데이터의 신’ 삼토시가 데이터를 근거로 앞으로의 시장을 전망했다. 여기는 이래서 좋고, 저기는 이래서 좋다는 식의 두루뭉술한 답이 아닌 서울의 장기간 상승은 과연 언제쯤 종지부를 찍을지, 서울 외의 유망한 곳은 없는지 데이터로 분석했다. 부동산이 오르내리는 작동 원리를 세밀하게 짚어냈다. 이미 전작을 통해 입증된 분석력을 바탕으로 앞으로 5년, 집을 사고팔 최적의 타이밍을 제시한다.

추천사 | 각자도생의 시대, 나만의 전략을 세우기 위한 최고의 지침서
들어가며 | 서울 상승장 후반부를 맞이하는 자세

1부 앞으로 5년, 부자 되는 투자 타이밍
1장 부동산 투자의 최종 목표
수축의 시대에서 더 심해지는 양극화 | 핵심지만 살아남는다 | 서울 아파트가 더 부족해진다 | 서울보다 경기에 더 악재인 3기 신도시 | 8.2 대책의 부메랑 | 6.17, 7.10 대책의 여파, 다시 시작되는 양극화
tip 서울 부동산 버블이 과거보다 커지는 이유

2장 지역마다 다른 부의 파도
서울과 6대 광역시 경제 규모 추이 분석 | 부자들의 자산 증가 추이에 주목하라! | 주택 매수 여력도 물량 부담도 으뜸인 경기도

3장 빅데이터가 말해주는 폭등전야 서울
서울이 아직 버블의 정점에 다다르지 않은 두 가지 이유 | 수요, 서울의 실수요층이 급증한다 | 공급, 입주 절벽에 다다르다 | 유동성, 버블의 완성 | 서울 상승세의 근원, 8.2 대책 | 코로나19 이후 다가올 보복 소비
tip 서울 부동산 중장기 하락장이 시기상조인 이유

4장 서울, 매도 타이밍이 온다
입주 물량의 쓰나미가 몰려온다(2023~2024) | 실수요층 급감(2024~) | GTX 개통(2024~) | 풀려나오는 주택임대사업자 물량(2026~) | 3기 신도시 입주 개시(2026~) | 역대 최대를 갱신하는 PIR
tip 화폐가치 하락에 큰 비중을 두지 마라

5장 2023년 이후, 포스트 서울을 찾아라
부산 | 대구 | 인천 | 광주 | 대전 | 울산 | 현금 부자가 가장 많은 광역시 | 포스트 서울은 어디인가?
tip 신도시의 역사를 통해 본 매수·매도 적기

6장 서울 부동산, 기회는 분명 다시 온다
2026년 이후 서울의 공급 절벽 | 더는 막을 수 없는 재건축 요구 | 1기 신도시 멸실 가속화 | 5년 이상 하락한 적 없는 서울 아파트 시장
tip 전월세 상한제 및 계약갱신청구권의 여파는?

2부 돈 되는 아파트 투자 지도 115곳
7장 권역별 가격별 서울 및 수도권 추천 단지
동남권 + 판교, 분당, 위례 | 서남권 + 광명, 안산 | 도심권 | 동북권 | 서북권 + 일산
tip 서울 권역별 직주근접 경쟁력 추이

8장 앞으로 이곳이 포스트 서울이 된다
동래구 | 연제구 | 수영구 | 남구 | 금정구 | 해운대구

나가며 기회는 다시 온다

저렴할 때 사서 비쌀 때 팔기 위해 나는 최대한 많은 데이터를 수집해 지금 시점에서 판단할 수 있는 ‘집을 사고팔 타이밍’을 찾아냈다. 서울 부동산의 중장기 전망을 분석하면서 고점을 예측하고 서울 이후 찾아올 유망한 지역도 다양한 분석 도구로 찾았는데, 특히 향후 5년은 부동산 시장 참여자들에게 매우 중요한 변곡점이 될 시기라고 보았다. 물론 앞으로의 시장을 예측하는 데 완벽한 전망이란 있을 수 없다. 사람의 영역이 아니라고 생각해서 또는 데이터가 너무 어려워서 전망을 포기하는 사람들도 있을 수 있다. 그러나 집을 사는 건 인생에 있어 아주 중요한 결정 중 하나다. 심지어 그 어떤 선택보다 많은 돈이 들어가는 결정이다. 이 책에서 근거로 삼는 각종 데이터는 전망의 정확도를 높여줄 뿐만 아니라 우리가 합리적인 결정을 내릴 수 있도록 도와줄 것이다. (10~11쪽)서울로의 쏠림 현상은 이미 오래전부터 시작되었다. 인기리에 방영되었던 〈응답하라 1988〉 드라마에서 극중 배우가 아들이 받은 바둑대회 우승 상금으로 은마아파트를 살지 말지 고민하는 장면이 있다. 1998년 말 은마아파트 30평대 시세는 1억 9,000만 원 수준이었다. 그리고 비슷한 시기 광장 극동아파트가 1억 9,000만 원, 분당 삼성한신 아파트가 2억 원, 과천 주공10단지가 3억 2,000만 원 수준이었다. 그런데 지금 가격은 어떻게 되었을까? 2020년 10월 KB부동산 기준으로 은마는 23억 원, 광장 극동은 13억 8,000만 원, 분당 삼성한신은 12억 2,000만 원, 과천 주공10단지가 17억 5,000만 원이다. 22년 만에 은마, 극동, 삼성한신, 과천 주공10단지의 가격은 이렇게나 크게 달라졌다. 1998년에 비슷한 가격이었던 은마와 극동은 20년이 넘게 지난 현재 9억 2,000만 원 정도 차이가 난다. (17~18쪽)그렇다. 신도시 조성은 서울 집값이 급등세를 보이면 이를 진정시키기 위해 발표되는데 이후 토지보상금이 지급돼 서울 집값은 오히려 더 상승한다. 정상적인 상승세를 보이던 서울 부동산에 유동성(토지보상금)이 유입돼 더 큰 버블이 생기고 신도시 완성 및 입주 시작으로 그 버블이 붕괴되면서 경착륙을 하게 되는 것이 서울 부동산의 역사였다.
2014년부터 2020년까지 무려 7년간 상승한 서울 부동산은 ‘3기 신도시 토지보상금’이라는 마지막 상승 동력을 남겨두고 있다. 그리고 3기 신도시 토지보상금으로 더 커질 버블은 3기 신도시 입주, GTX·신안산선 개통과 맞물리는 시점에서 서울 부동산의 경착륙을 예고하고 있다. (58쪽)2021년 서울 부동산은 급등을 거듭할 것이다. 그런데도 무주택자들에게 지금 서울 아파트를 사도 된다는 말을 선뜻 하기 어려운 이유가 있다. 서울 부동산이 2023~2024년경 정점을 찍고 중장기 하락장에 돌입할 가능성이 크기 때문이다. 2014년부터 서울 부동산을 상승시킨 원동력 중 상당 부분이 2023년 이후 부터 힘을 잃기 시작한다. 게다가 2026년에 주택임대사업자 등록 물량의 매물 출회와 3기 신도시 입주 개시가 맞물리면서 하락의 폭은 더욱 깊어질 것이다.
그렇다면 2021년에 집을 사서 중장기 정점으로 예상되는 2023~2024년경 집을 팔면 되지 않느냐고? 그러나 보유 기간(실거주 포함)이 짧아서 양도세를 많이 내는 것은 감안해야 한다. 물론 유주택자가 됨으로써 갖는 심리적 안정감은 무시할 수 없으나 투자자 또는 과도한 부채를 끌어 써야 하는 사람들에게는 신중한 접근이 필요하다. (66쪽)아직 서울 부동산을 매수하지 못해 불안한 수요자들이 정말 많다. “서울 불패”라는 말은 이러한 초조함을 더욱 증폭시킨다. 그러나 나는 서울이 2023~2024년을 전후로 중장기 하락장에 빠질 가능성이 크며 왜 그렇게 보는지 그 이유에 대해서도 자세히 언급했다. 따라서 당장 서울 진입이 어렵다면 또는 서울 진입을 위해서 지나치게 무리해야 한다면 다음 기회를 노리는 것도 방법이다. 그렇다면 그 기회라는 건 도대체 언제 올까? 과연 그런 때가 오긴 올까? 이제 서울에 집 사기는 영영 글렀다는 의견도 있지만, 다음 기회는 분명 있다. 우리는 주어진 선택지에서 최선의 답을 찾기 위해 노력해야 한다. 나는 그 기회가 2028~2029년 전후에 올 것으로 본다. (110쪽)나는 수요 증가, 공급 감소, 유동성 강화의 3박자가 맞아떨어지면서 2021년 상승을 전망했고 중장기 정점을 2023~2024년 전후로 예상했다. 2023~2024년 이후에는 수요 감소, 공급 증가로 인해 중장기 하락장에 접어들 것으로 보았다. 그렇다면 서울의 중장기 하락장 기간 동안 어디에 투자해야 할까? 바로 부산이 유망하다고 보았다. 5년 이상 하락한 적이 없는 서울 부동산의 특성상 다시 시작될 재건축 및 1기 신도시 멸실에 따른 주택 부족을 이유로 2028년 전후를 중장기 저점으로 추정했다. 이런 방식으로 시장이 흘러간다면 우리가 택해야 할 길은 명확하다. 유주택자는 2023~2024년경까지 서울 아파트를 팔고, 부산으로 갈아타는 것을 고민해야 한다. 무주택자는 ① 지금 서울 아파트를 사서 2023~2024년경까지 팔거나 ② 2028년 전후로 추정되는 저점까지 기다리는 것이다.
(239쪽)

그래서 지금 집을 사야 할까? 팔아야 할까?
“집값은 오늘이 제일 싸다?”는 무책임한 말 이제 지겹다!
데이터로 짚어낸 절호의 매매 타이밍
부동산에서 입지가 가장 중요하다고 생각하겠지만, 입지만큼 언제 집을 사고파는지도 중요하다. 영원히 가격이 오르는 재화는 없다. 서울 부동산이 계속 오르기만 했을 거라는 많은 사람들의 착각과 달리 서울 부동산 역시 34년 동안 24년은 상승했고, 10년은 하락했다. 2009년에 서울 아파트를 산 사람은 수년간 자기 집값이 떨어지는 공포를 경험해야 했다. 최장기간 상승장에 취해 과거를 잊어서는 안 된다. 어차피 내가 들어가 살 집이니 상관없다고? 내 집 가격이 하루가 다르게 떨어지는데도 웃을 수 있는 사람은 세상 어디에도 없다.
2013년에는 어떠한가? 그때 집을 샀던 사람들은 주변 사람들에게 하나 같이 비슷한 소리를 들어야 했다. “집값이 더 떨어질 텐데 지금 집을 산다고?” 당시 은행에서 돈을 빌려 집을 산 사람과 그렇게 하지 않은 사람의 현재 자산 차이가 얼마나 벌어졌는지는 새삼 다시 설명할 필요도 없다.
은마 아파트 6층 이상 평균 실거래가 추이를 보면 타이밍이 얼마나 중요한지 알 수 있다. 2007년 1분기 은마 아파트의 가격은 13억 333만 원이었다. 이후 실거래가는 꾸준히 하락해 2012년 4분기 8억 4,464만 원을 기록한다. 2012년 4분기를 저점으로 다시 상승하기 시작한 은마 아파트는 2016년 3분기 13억 105만 원을 기록하면서 9년 만에 전고점을 회복했다. 그 이후도 상승을 거듭해 2020년 3분기는 23억 1,000만 원까지 올랐다.
극단적인 경우지만 2007년 1분기에 은마 아파트를 산 사람은 9년 만에 본전을 회복했다. 말이 본전이지, 9년간의 대출 이자와 기회비용을 고려하면 손해를 봤다고 말할 수 있다. 반면, 2012년 4분기에 은마 아파트를 구입한 사람은 4년 뒤인 2016년 3분기에 4억 6,000만 원에 이르는 시세 차익을 거뒀다. ‘언제 샀느냐’에 따라 한 명은 9년 만에 본전을 건졌고 한 명은 4년 만에 5억에 육박하는 시세 차익을 거둔 것이다. 매수와 매도의 타이밍이 중요한 이유다.대한민국 부동산은 끝났을까?
부자들은 알짜배기 부동산에 집중한다!
그렇다면 2020년 지금의 부동산 시장을 보자. 전세는 씨가 말랐고, 연일 신고가 갱신에, 집값이 한 달 사이에 수억 원씩 오르자 집주인이 가계약을 취소하는 경우도 허다하다. 한마디로 서울 아파트 시장이 미쳤다. 누군 더 오를 거라고 하고 누군 이제 떨어질 거라고 말한다. 이처럼 혼란스러운 상황에서 우리가 믿어야 할 것은 오직 데이터다. 이 책의 저자 삼토시는 오직 데이터로만 설명한다. ‘실수요자라면 언제든 사도 좋다’라는 식의 답은 버리고 지금 상황에서 어떻게 하면 좋을지 구체적이고 속 시원하게 조언한다.
이제 대한민국 부동산은 끝난 걸까? 절대로 그렇지 않다. 개미들이 부동산 가격이 오를 대로 올랐다며 주식, 원유, 금을 살 때 진짜 부자들은 알짜배기 부동산에 집중하고 있다. 또 다시 기회를 놓치지 않으려면 부자 되는 타이밍을 남들보다 빨리 알아채야 한다.
많은 부동산 전문가들이 입지의 중요성을 강조하지만 실제로 ‘저평가’된 물건은 존재하지 않는다. 시장은 우리보다 빠르고 영리하기 때문에 저평가된 물건을 알아보는 것은 불가능에 가깝다. 결국 타이밍이다.
저렴할 때 사서 비쌀 때 파는 것은 투자의 가장 기본적인 원칙이다. 대한민국 부동산은 몇 년에 한 번씩 거대한 파도가 치는데, 서울과 지방이 다른 파도를 탄다는 데 바로 기회가 숨어 있다. 이미 올라버린 부동산, 그렇다고 포기하기엔 아직 너무 이르다. 우리는 최선을 선택을 내리기 위해 다음 타이밍을 연구하고 고민해야 한다. 이 책은 최적의 매매 타이밍에 대한 고민의 결과물이다.5년 전 그 집을 샀어야 했는데…
부자 될 기회는 이제 영영 없는 걸까?
후회를 기회로 만드는 법
1. 서울 부동산의 상승은 언제 끝날 것인가?
이 질문이 중요한 이유는 지금이라도 서울 부동산에 들어가야 하는지 판단하기 위해서다. 특히 실제로 살지 않으면 매도 시 거액의 양도세를 내야 하는 현재의 규제를 고려했을 때 앞으로의 서울 부동산 진입은 신중한 접근이 필요하다.2. 이번 상승장이 끝나면 우리는 어떤 행동을 취해야 할까?
크게 두 가지 방향으로 나눌 수 있다. 주식 등 다른 재테크에 뛰어들거나 저점을 기다리는 것이다. 그러나 주식에 투자하기에는 개미들의 승률이 낮다는 위험이 있고, 부동산의 저점을 기다리기에는 거액의 돈을 낮은 금리로 은행에 둬야 하는 단점이 있다. 그런데 여기 또 하나의 선택지가 있다. 바로 서울 외의 부동산에 투자하는 것이다. 그리고 서울이 아닌 다른 선택지 중에 과연 어디가 좋을지 알아보는 것이 다음 단계다.3. 다시 서울에 집을 살 수 있을까?
이번 상승장에 올라타지 못한 사람들에게는 매우 뼈아픈 것이 지금의 서울 부동산 시장이다. 이제는 너무 올라버려 서울로의 진입이 매우 어려워졌다. 결론부터 말하면 앞으로 기회는 분명 있다. 그러나 기회는 준비하는 자만의 것이다. 여러 가능성을 염두에 두고 준비하지 않는다면 같은 실수를 반복할 수 있다. 어떠한 준비 없이 마냥 아파트 가격이 오르거나 떨어지기만을 바라는 태도는 매우 위험하다. 현실을 직시하고 지금의 상황에서 가장 좋은 선택지를 골라야만 한다. 지금 상황에서 덜 오른 곳을 분석하고 규제의 틈새를 찾아내는 작업이 부의 추월차선을 탈 수 있도록 도와줄 것이다.경제가 급속히 성장하던 시대에는 전국 대부분의 부동산 가격이 올랐다. 그러나 이제 시대가 바뀌었다. “5년 전에 그 아파트를 샀어야 했는데”와 같은 후회는 내 주머니를 불려주지 않는다. 경제성장률은 둔화하고 인구 역시 감소하는 수축의 시대가 시작되었다. 앞으로 ‘되는 지역’과 ‘안 되는 지역’ 간의 양극화는 더욱 심해질 것이다.
부동산으로 재산을 늘리려면 앞으로 어떻게 해야 할까? 너무나 당연한 답이지만 저렴할 때 사서 비쌀 때 팔아야 한다. 이에 더해 ‘되는 지역’과 ‘안 되는 지역’을 잘 구분해야 한다. 저렴할 때 사서 비쌀 때 팔기 위해 저자는 최대한 많은 데이터를 수집하고 또 분석했다. 그리고 현 시점에서 판단할 수 있는 ‘집을 사고팔 타이밍’을 찾아냈다. 이 책에서 당신은 그 최적의 타이밍을 직접 확인할 수 있을 것이다.