상위 0.01% 슈퍼리치들이 미국 부동산에 투자하는 이유

비영주권자 한국인이 미국 부동산을 투자할 때의 모든 과정을 알려주는 책. 지금 이 시점에 왜 미국 부동산 투자를 해야 하는지, 어떻게 투자할 수 있는지, 어떤 것을 주의해야 하는지 상세히 적혀있다. 〈미국 부동산 투자 바이블〉은 국내의 역대급 세금, 대출 규제에 지친 부동산 투자자들, 증여/상속과 자산운용을 고민하고 있는 자산가들, 미국 이민을 꿈꾸는 사람들 등 미국 부동산에 관심을 가지는 사람이라면 반드시 읽어야 하는 책이다. 책의 저자들은 한국-미국 크로스보더 딜 전문가이며 수많은 국내, 미국 현지 전문가들과 협업하고 있다. 이러한 전문성을 토대로 법인 설립, 해외 송금, 매물 선정, 외국인 대출, 절세법 등 한국에 거주중인 미국 부동산 투자자들이 궁금해 할 내용들을 이 책에 빈틈없이 정리했다. 더 이상 유튜브, 블로그 등 정보의 홍수 속에서 허우적거릴 필요 없다. 이 책 한 권이면 미국 부동산에 대한 기본부터 실전까지 완벽히 이해할 수 있을 것이다.

프롤로그 | 앞으로는 미국 부동산을 알아야 합니다

PART. 1 미국 부동산에 투자해야 하는 이유
취득세 12%? 미국은 등록비용 12만 원만 내면 된다 ㆍ 017
양도소득세 75%? 미국은 무제한 유예가 가능하다(1031 Exchange) ㆍ 020
자녀 무상증여 한도 5,000만 원? 미국은 300억 원까지 감면된다 ㆍ 028
다주택자 대출 규제 X, 외국인도 70%는 받는다 ㆍ 036
미국 융자 전문가 인터뷰 ㆍ 048
상위 0.01% 슈퍼리치들이 미국 부동산을 사는 이유 ㆍ 054

PART. 2 미국 부동산 실전 투자 방법(기본편)
미국 부동산 종류 총정리, 나는 어떤 부동산을 사야 할까? ㆍ 062
개인 vs 법인(LLC), 어떻게 투자하는 게 가장 이득일까 ㆍ 078
혼자서 LLC 설립이 어렵다고 걱정하지 마세요! POA 완벽 정리 ㆍ 083
비영주권 한국 거주자가 미국 부동산 투자하는 절차 ㆍ 091
은행 송금의 모든 것! 개인 투자와 법인 투자 ㆍ 107
진짜 좋은 매물 찾는 방법, 질로우와 레드핀만 있는 것이 아니다 ㆍ 114
매물 선정 시 반드시 체크해야 하는 주택 관리비, HOA ㆍ 122
돈이 있어도 못 산다? 오퍼 성공하는 팁 5가지 ㆍ 126
한국에는 없는 부동산 거래 안전장치, 에스크로 ㆍ 131
홈 인스펙션 할 때 꼭 체크해야 하는 것 ㆍ 133
공인감정사의 부동산 가치 평가 단계, 어프레이절 ㆍ 143
사업은 이제부터다, 임차인 수급-관리부터 주택보험 가입까지 ㆍ 145

PART. 3 미국 부동산 실전 투자 방법(심화편)
하이 리스크 하이 리턴, 미국 부동산 단기 투자 방법 FLIP ㆍ 164
최소한의 비용으로 추가 수익을 창출하는 법, ADU ㆍ 177
유일하게 한국보다 높은 세금, 재산세 줄이는 법 ㆍ 184
미국의 임대소득세(Income Tax), 제대로 공부하자 ㆍ 192
이것까지 공제된다고? 임대소득 세금공제 방법 8가지 ㆍ 195
수익을 한국으로 가져오는 방법, 모든 세금은 반드시 미국에서 신고하라 ㆍ 201

PART. 4 빈번하게 일어나는 예상치 못한 일들, 미리 신경 쓰자
주택 감정 후 대출 진행이 막히다! ㆍ 208
대출 진행 중에 이율이 요동친다? ㆍ 212
신축 단지가 통째로 팔리다? 신축 분양 매매 시 주의사항! ㆍ 214
집주인을 고소하는 임차인들? 반드시 시티 퍼밋(City Permit)을 신청하라 ㆍ 218

PART. 5 미국 부동산 투자 전, 알면 좋은 배경지식들
부동산의 본질에 집중해보자 ㆍ 222
입지의 가치는 국가 불문이다 ㆍ 227
제로 금리 시대의 마감, 기준금리란? ㆍ 237
화폐의 가치는 변한다, 실물 자산을 취득하자 ㆍ 245
서브프라임 모기지 사태, 과거에서 배우다 ㆍ 250

부록 용어 사전 ㆍ 258

한국과 미국은 대출 규제 부분에 있어서도 차이가 있다. 2022년을 기준으로 한국의 경우, 1주택이라 하더라도 투기지역 및 투기과열지구일 경우 40%, 조정대상지역일 경우 50%의 LTV(Loan To Value)의 적용을 받는다. 이마저도 9억 이하까지만 해당하고, 9억 초과분에 대해서는 더 작아진다. 물론 한국의 특성상 정권 교체에 따라 부동산 규제가 완화될 가능성이 있지만,완화가 된다고 하더라도 시장의 충격을 감안하여 급격하게 바뀌긴어려울 것이다. 반면 미국은, 다주택자에 대한 대출 규제가 딱히 없다. 대출 기관별로 금리나 한도가 천차만별이긴 하나, 근본적으로 한국에서 적용되는 대출 규제들은 미국에서는 해당 사항이 없다.- 〈다주택자 대출 규제 X, 외국인도 70%는 받는다〉 중최근 정용진 부회장의 미국 저택 구매와는 별개로 많은 톱스타, 정재계 인사들이 미국 부동산을 사들이고 있다. ”분산 투자”+“안전한 달러 자산 취득” 두 가지 토끼를 동시에 잡을 수 있기 때문이다. 이들은 미국 부동산의 수익률이나 세금 혜택을 고려하기 이전에, 글로벌 안전자산의 배분을 실현하기 위해서라도 미국 부동산을 적극적으로 매수한다- 〈상위 0.01% 슈퍼리치들이 미국 부동산을 사는 이유〉 중Multi Family House, 멀티 패밀리 하우스라고도 하며, 하나의 건물에 2~4개의 세대가 합쳐져 있다. 다세대 주택이고 별도의 집주인이 소유권을 가지긴 하지만 건물 형태에 따라 각 세대별로 “독립적인 거주 공간”이 아닐수도 있다. 화장실이나 주방 등을 공유하는 형태가 일반적이다.유닛 개수에 따라 듀플렉스, 트리플렉스, 쿼드플렉스로 구분된다. 4개 유닛까지 주택용 모기지론을 받을 수 있기 때문에, 공격적인 임대용 투자 매물을 찾는 사람에게 최적인 형태다. 또한 유닛에 거주하면서 나머지 유닛에 세입자를 받아 수익형 부동산으로 활용할 수 있다. 임차인이 많을수록 관리의 난이도가 올라가며, 대학가 근처의 멀티 유닛인 경우 빈번한 임차인의 변경이 있을수도 있다.그래도 여러 개의 유닛이 있는 멀티 유닛의 특성상, 같은 면적이라도 싱글패밀리 하우스 대비 더 많은 임차인을 받을 수 있다.1가구에게 3천 달러의 임대료를 받는 대신, 2가구에게 각 2천 달러의 임대료를 받게 되면 실제 임대 수익은 1천 달러가 더 높아지게 된다.멀티 유닛의 매물과 이에 대한 수요는 대도시 부근에 많이 포진되어 있다. 캘리포니아 주의 LA나 조지아 주의 애틀란타 중심가 등이 대표적이다. 대도시에 통학하는 대학생들이나 통근하는 사회초년생들의 경우 멀티 유닛을 매우 선호하는데, 멀티 유닛의 월세가 싱글하우스나 타운하우스 등에 비해 상대적으로 저렴한 편이기 때문이다.LA 기준으로, 유닛이 2개 이상인 구매할만한 멀티유닛은 70만 달러 정도부터 구경할 수 있다. 유닛이 3-4개인 주류 멀티유닛은 중위값이 140-150만 달러에 형성되어 있고, 1년 임대 수익으로 약 10만 달러 정도까지 노려볼 수 있으니 투자 위주의 물건을 찾는다면 꼭 기억하자.-〈미국 부동산 종류 총정리, 나는 어떤 부동산을 사야 할까?〉 중

한국인들의 미국 부동산 진출에 대한 관심은 날이 갈수록 점점 커지고 있다. 반면 시중에는 한국인의 미국 부동산 투자 방법에 대해 자세하게 설명해 놓은 책이 거의 없는 상황이다. 미국 부동산 관련 키워드로 쓴 책들이 있긴 하지만, 현재와는 상황이 너무나도 다른 2010년 이전에 출판된 책들이다.사실상 책뿐만 아니라 유튜브, 블로그 등에도 각 분야의 전문가들(변호사, 회계사, 사업가, 중개사 등)이 각각의 흩어져 있는 주제로 우후죽순 설명을 해놓았을 뿐이다. 이제 막 미국 부동산에 관심을 가지고 제대로 투자를 해보려고 하면, 정보가 너무 부족하고 막막하며 잘 큐레이션 된 콘텐츠가 전문하다. 따라서 미국 부동산 투자에 대한 구체적인 방법을 다룬 ‘지침서’가 반드시 필요하다.이 책은 미국 부동산 투자에 대한 허들을 낮추고, 투자자들이 필수적으로 챙겨야 하는 정보, 놓치기 쉬운 주의사항, 현실적으로 고려할 내용들을 총망라하였다. 거시적인 관점에서는 미국 부동산을 투자해야 하는 이유를 설명했고, 미시적인 관점에서는 실제 투자자들이 투자 진행 과정에 있어서 현실적으로 마주치는 각종 이슈를 담백하고 객관적으로 그려냈다. 한 번의 기회로 미국 부동산의 A-Z까지 모든 것을 파악하고 싶다면 단언컨대 이 책이 당신에게 맞는 완벽한 해결책이 될 것이다.