부동산 입지분석 고수 탑곰의 비밀 노트

140만 부동산 카페 회원이 인정한 입지분석의 고수 ‘탑곰’의 첫 책! 아직 기회가 남은 서울 아파트가 여기에 있다

연일 가파르게 오르는 아파트값 소식에 마음은 급해지지만 가진 자산은 턱없이 부족한 것 같고, 어디에 어떤 아파트를 사야 할지조차 판단이 서지 않는 요즘이다. 이럴 때일수록, 자산 대부분을 아파트값으로 내야 하는 월급쟁이의 선택지는 단 하나다. 반드시 오르는 ‘서울의 알짜 아파트’를 사야 한다. 《서울 아파트 황금 지도》는 그런 점에서 매우 가치 있는 내 집 마련 입문서이자 친절한 부동산 투자 가이드이다. 네이버 ‘부동산 스터디’ 카페 140만 회원이 인정하는 입지분석의 고수 ‘탑곰’이 심혈을 기울여 완성한 이 책은 서울의 5개 ‘황금 입지’를 기준으로, 지금 주목해야 할 호재와 아파트들을 일목요연하게 알려준다. 책을 펴고 황금 입지를 하나씩 마스터하며 읽다 보면, 어떤 지역을 왜 주목해야 하는지, 가용 자금으로 어디의 똘똘한 아파트를 사야 할지, 교통·일자리·학군의 중심지는 어디인지 한눈에 파악할 수 있다.

프롤로그
오늘이 꿈꾸던 아파트가 내 것이 되는 첫날입니다

PART 1.
아파트, 사면 불안하고 안 사면 불행하고
코로나 이후, 자산 격차의 결정적 열쇠는 아파트
아파트, 지금이라도 사야 할까
[tip] 공급의 쓰나미는 오지 않는다
앞으로 3년, 서울 아파트의 미래
전세로 살았다면 알지 못했을 것들
[tip] 임대차 3법은 세입자에게 유리할까
실거주 한 채는 지금이 막차다

PART 2.
앞으로 어디를 사고, 어떻게 투자해야 할까
돈은 없지만 부동산 투자는 하고 싶다면
자산별 부동산 투자 방법과 투자 지역
- 자산 1억 미만 | 자산 1억 이상~3억 미만 | 자산 3억 이상~6억 미만
- 자산 6억 이상~9억 미만 | 자산 9억 이상~12억 미만 | 자산 12억 이상~15억 미만
- 자산 15억 이상~20억 미만 | 자산 20억 이상
그렇다면 어떤 아파트를 사야 할까
- 호재 많은 곳 vs 입지가 좋은 곳 | 신축 vs 재건축
- 빌라촌의 신축 나 홀로 아파트 vs 아파트촌의 구축 나 홀로 아파트 | 주상복합 vs 아파트
- 신축 많은 곳의 구축 아파트 vs 구축 많은 곳의 신축 아파트 | 남편의 선택 vs 아내의 선택
인서울 청약 당첨을 위한 전략
[tip] 대출을 현명하게 이용하는 법
매수의 골든타임은 바로 지금

PART 3.
반드시 사야 할 서울 아파트가 있다
서울 아파트는 결국, 입지 서열순으로 오른다
[tip] 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 완벽 분석

황금 입지 1. 가성비 주거단지의 환골탈태
[관악구] 들어서는 경전철만 3개, 호재의 연속
[은평구] 광화문·강남 직장인의 가성비 최강 주거환경
[구로구] 서울의 사통팔달, 천지개벽의 주인공
[금천구] 경기도보다 저렴했던 서울 집값 꼴찌의 반란

황금 입지 2. 뉴타운, 일자리, 교통 호재의 조화
[서대문구] 전통의 대학가에서 상암·공덕 직주 근접 중심지로
[강서구] 장화 신고 들어가서 구두 신고 나올 대변혁지
[동대문구] 강북을 넘어 대한민국 교통의 중심지를 향해

황금 입지 3. 2030년 서울의 주요 도심으로 등극
[강동구] 350여 개 기업과 신축 대단지 2만 세대 입주
[동작구] 서부선과 뉴타운, 행정타운이 이끄는 변화
[영등포구] 서울 3대 도심으로 입지를 굳힐 신(新) 주거지역

황금 입지 4. 전통 학군지와 신흥 학원가의 만남
[광진구] 변하지 않는 한강변의 가치, 그 이상을 꿈꾸는 지역
[성동구] 뉴욕 맨해튼 부럽지 않은, 숲과 한강을 모두 가진 곳
[마포구] 이제는 학군마저 생기고 있는 강북 최고의 직주 근접지
[양천구] 굳이 대치동에 살 필요가 없는 이유, 최강의 학군

황금 입지 5. 모두가 꿈꾸는 대한민국의 최상급지
[강남구] 앞으로도 대한민국의 영원한 중심이 될 지역
[서초구] 한강변 재건축, 최고급 주거지의 재탄생
[송파구] 엘리트레파에서 헬리오시티까지, 꿈의 아파트촌
[용산구] 서울의 중심부, 그 가치를 찾아가는 지역
[tip] 절대 실패하지 않는 아파트 매수의 원칙

반포자이, 마포래미안푸르지오, 고덕래미안힐스테이트, 반포래미안아이파크의 공통점이 무엇일까요? 놀랍게도 모두 미분양 아파트였다는 것입니다. 지금 위 아파트들은 굳이 가격을 나열할 필요가 없을 만큼 해당 지역에서 대장 아파트로서 단단히 자리 잡았습니다.
문재인 대통령 정부 출범 이후 현재까지 무려 스무 번이 넘는 부동산 대책이 발표되었고, 그동안 이어졌던 서울의 부동산 상승기도 결국 이렇게 끝나는 것처럼 보였습니다. 그래서 서울 부동산 시장의 가격이 잡혔을까요? 정말 그럴까요? 정답은 여러분께서 더 잘 알고 계실 것입니다.
--- 「아파트, 지금이라도 사야 할까」 중에서제가 사는 동안 최소한 2억 이상의 시세 상승이 있었지만, 이사를 가기 위해 그 집을 나올 때 제게 남은 것은 전세 보증금뿐이었습니다. 혹시나 그조차도 바로 못 받을까 봐 얼마나 가슴을 졸였는지 모릅니다.
그사이에 제 전세 보증금을 활용해서 제가 살고 있는 아파트에 투자한 사람은 2명이나 되었고, 저는 2번이나 집주인이 바뀌는 동안 그들에게 계속해서 수억 원의 레버리지를 무상으로 제공하는 사람이 되고 있었습니다. 살면서 반드시 필요한 주거의 안정성이 흔들릴 여지가 늘 있다는 것은 결코 바람직하지 않습니다. 내 집이 필요한 이유이자 전세로 살지 말아야 하는 이유이기도 합니다.
--- 「전세로 살았다면 알지 못했을 것들」 중에서* 자산이 3억 이상~6억 미만인 경우
서울 외곽에서 지하철역이 없었는데 앞으로 역이 생길 곳(경전철 등)을 수없이 임장해보고, 그중 초등학교나 시장 근처여서 앞으로 역만 생기면 더욱 살기 좋아질 곳을 찾아봐야 합니다. 신림선 수혜지역인 관악구, 서부선 수혜지역인 은평구와 서대문구를 각 경전철의 역세권 예정지 위주로 임장해야 하는 이유입니다.* 자산이 6억 이상~9억 미만인 경우
서울 재개발이나 재건축 구역에서 몸테크를 할지 준신축급의 대단지 소형 평수에서 실거주 만족도를 올릴지 결정해야 하는 시기입니다. 당연히 저라면 몸테크를 하더라도 서울 재개발이나 재건축 지역의 집을 사겠습니다.
뉴타운 구역 중에서 몇 남지 않은 조합원 입주권 구매가 가능한 것 위주로 찾아보기를 권합니다. 재개발 매물 중에서 아직 증산 5구역, 수색 13구역, 연희 제1구역, 신정신월뉴타운 1-3구역 정도가 위 금액대 기준에 맞습니다.
--- 「자산별 부동산 투자 방법과 투자 지역」 중에서서울의 아파트가 입지 서열순으로 오른다면, 그 입지를 가장 잘 판단할 수 있는 근거는 ‘평당 가격’이 될 것입니다. 학창 시절 경제학 입문에서 배웠던 수요공급의 법칙을 떠올려보면, 결국 아파트에 대한 수요와 공급이 만나는 지점에서 가격이 결정됩니다. 결국 아파트의 가격은 그 지역의 입지를 무엇보다 분명하게 설명해주는 근거가 됩니다.
따라서 서울 25개 구 중에서도 각 아파트의 평당 가격을 기준으로 하여, 제가 선정한 18개의 구를 5개 황금 입지로 나누어 설명하려고 합니다. 이러한 이유는 평당 가격이 유사한 지역끼리 분석하여 그중에서도 나에게 가장 잘 맞는 곳을 편리하게 찾기 위함입니다. 또한, 내가 전혀 생각하지 않았던 지역까지도 비교군에 넣고 고민하는 동안 눈에 띄지 않았던 새로운 아파트, 새로운 입지를 발견할 수도 있을 것입니다.
--- 「서울 아파트는 결국, 입지 서열순으로 오른다」 중에서백련산해모로아파트는 백련산 왼편에 자리한 신축 아파트 중에서 도보 3분 거리로 가장 응암역에 가깝습니다. 2020년 3월에 입주했고 약간의 언덕이 있으나 많은 부분 이미 평탄화가 이루어져 거주에는 영향이 없습니다.
백련산SK뷰아이파크(1,305세대, 2019년 8월 입주)가 바로 맞은편에 있는데 먼저 입주하여 주변 인프라가 좋아지는 데 도움이 되었고, 영락중학교 옆에 위치한 e편한세상백련산(358세대, 2021년 11월 입주)까지 입주가 끝나면 소위 백련산 시리즈(힐스테이트 1차~4차, 파크자이, SK뷰아이파크, e편한세상 등)가 모두 완성되는 만큼 주변 정비도 마무리될 것으로 보입니다.
대단지 신축 아파트 일대에서는 지하철과 초등학교가 가장 가까운 아파트를 선호하므로 백련산해모로의 인기도 꾸준할 것입니다. 생활 편의성을 살펴보면 6호선 응암역 역세권으로 3호선 녹번역도 버스로 10분 이내에 갈 수 있습니다. 백련산과 불광천 접근성이 좋아서 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 은평구에서 가장 큰 이마트를 도보 10분 이내로 걸어갈 수 있어서 장보기 무척 편리합니다. 단지 내 공공도서관 건립이 확정되었기에 향후 아이들 공부시키기 좋은 아파트가 될 것입니다.
세대별 전용 지하창고가 제공되어 짐 정리하기에 좋고 평면설계가 잘 되어 있어 24평대도 30평대처럼 넓은 거실을 자랑합니다
-- 「은평구 추천 아파트: ② 백련산해모로」 중에서마포삼성아파트는 마포 갈매기골목 바로 뒤편에 위치했으나 조용하고 마포역과 공덕역 정중앙에 위치하여 여의도 및 공덕역 일대 직장인에게 직주 근접이 가능한 대단지 평지 아파트입니다.
마포초등학교가 아파트와 가까워서 초등학생 자녀 키우기에도 안심이고 단지 내에 유치원도 있습니다. 대형마트도 도보로 이용 가능합니다. 24년차 아파트로 오래된 연식과 중앙난방은 단점이지만 향후 리모델링 추진 시에는 마포·공덕 일대에서 시세를 리딩하는 단지가 될 것입니다(아직 본격적인 리모델링 추진 얘기는 없는 상황입니다).
마포 갈매기골목 근처에 있어 번잡하고 시끄럽지만 아파트 단지 안으로 들어오면 조용하고 파출소가 단지 옆문에 있습니다. 입지 대비 연식 때문에 그동안 가격이 저렴했던 것이 단점이자 장점이었습니다.
- 「마포구 추천 아파트: ② 마포삼성아파트」 중에서

★서울 18개 주요 자치구 완벽 분석★
★누적 조회수 130만 회 돌파★
★최신 정책 ㆍ 이슈 총 반영★소액 투자가 가능한 아파트부터 미래 가치가 보장된 아파트까지,
입지분석의 끝판왕! 탑곰의 강력추천 서울 아파트 대공개!어느덧 서울 아파트의 평균가가 10억 원을 돌파했다는 소식이 들려온다. ‘더 늦기 전에 내 집 마련을 해야겠다’ 하는 불안한 마음에 부동산 시장에 나선 30대의 아파트 매수가 이어진다는 기사도 쏟아진다. 패닉바잉이 이어지는 분위기에 ‘영끌’할 용기는 냈지만, 가진 자산은 턱없이 부족해보이고, 정작 어디에 어떤 아파트를 사야 할지 결정 내리기 쉽지 않다. 이럴 때일수록, 자산 대부분을 아파트값으로 내야 하는 월급쟁이의 선택지는 단 하나다. 반드시 오르는 ‘서울의 알짜 아파트’를 사야 한다!《서울 아파트 황금 지도》는 그런 점에서 매우 가치 있는 정보와 인사이트를 제공하는 명쾌한 내 집 마련 입문서이자 친절한 부동산 투자 가이드다. 네이버 ‘부동산 스터디’ 카페 140만 회원이 인정하는 입지분석의 고수 ‘탑곰’이 심혈을 기울여 완성한 이 책은 서울의 5개 ‘황금 입지’를 기준으로, 지금 주목해야 할 호재와 아파트들을 일목요연하게 알려주고 있다. 그 덕분에 독자들은 어떤 지역을 왜 주목해야 할지, 가용 자금으로 어디의 똘똘한 아파트를 사야 할지, 교통·일자리·학군의 중심지는 어디인지 한눈에 파악할 수 있다.5개 황금 입지를 파악하면,
사야 할 아파트가 한 눈에 보인다이 책은 크게 세 부분으로 나뉘어 있다. 서론 부분인 1장에서는 본격적으로 투자를 시작하기에 앞서, 앞으로 펼쳐질 서울 아파트의 미래와 지금 반드시 내 집을 마련해야 하는 이유를 소개한다. 2장에서는 한 발 더 들어가, 자산 1억 미만부터 20억 이상까지 자산별 부동산 투자 지역과 투자 방법을 상세히 알려준다. 더불어 아파트를 매수하기에 앞서 가장 고민하게 되는 대표적인 선택 기준인 호재 vs 입지, 신축 vs 재건축ㆍ재개발, 주상복합 vs 아파트 등의 사이에서 후회 없는 결정을 내리기 위한 인사이트까지 알차게 담겨 있다.
마지막으로 3장에서는 평당 가격과 호재, 교통, 일자리, 생활환경, 학군 등을 바탕으로 서울의 18개 자치구를 5개 황금 입지로 나누고, 각 황금 입지의 호재와 특성, 엄선한 추천 아파트들을 소개한다. ★ 황금 입지 1: 관악구, 은평구, 구로구, 금천구
가성비 주거단지의 이점과 광화문, DMC, 구로ㆍ가산디지털단지 등 주요 업무단지가 가까운 직주 근접의 편리함까지 누릴 수 있는 곳의 추천 아파트와 입지 분석.★ 황금 입지 2: 서대문구, 강서구, 동대문구
북아현ㆍ가재울 뉴타운 완성의 배후 효과, 마곡의 강력한 일자리, 청량리역 개발과 GTX BㆍC노선의 교통 호재가 기대되는 지역의 주목해야 할 아파트와 입지 분석.★ 황금 입지 3: 강동구, 동작구, 영등포구
350여 개 기업과 신축 대단지 2만 세대의 입주, 서부선ㆍ신안산선과 행정타운의 완성으로 2030년 서울의 주요 도심으로 등극할 지역의 추천 아파트와 입지 분석.★ 황금 입지 4: 광진구, 성동구, 마포구, 양천구
변하지 않는 한강변의 쾌적한 주거환경의 가치를 넘어, 최강 학군지로 완벽하게 자리 잡은 곳의 눈여겨봐야 할 아파트와 입지 분석.★ 황금 입지 5: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
수서역세권 개발, GTX A·B·C노선, 서초구 한강변 재건축, 경부간선도로 지하화 추진, 잠실운동장 마이스 복합단지 사업, 거여마천뉴타운의 완성 등 호재가 끊이지 않는 대한민국 최상급지의 추천 아파트와 입지 분석.140만 부동산 카페 회원들이 먼저 알아본
최고의 아파트 투자 교과서평범한 월급쟁이인 저자는 하루가 다르게 치솟는 아파트값을 보며 절박한 마음으로 매일 부동산 투자 공부를 했고, 주말이면 서울 구석구석의 부동산에 들러 시세를 확인하며 직접 집을 살피는 임장 활동을 쉬지 않았다. 그 결과 다양한 투자와 몇 차례의 이사를 거치면서, 내 집 마련과 투자 수익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있었다.
직장에 다니며 내 집 마련과 투자를 시작하는 사람들의 막막함과 어려움을 누구보다 잘 알고 있는 저자는, 터무니없는 묻지 마식 투자가 아니라 서울 각지에 대한 정확한 정보와 개별 아파트들의 특장점을 꼼꼼히 분석함으로써 신뢰할 만한 정보를 제공해준다.
각 지역의 현재 시세와 주요 특징을 살펴보는 것에서 시작해, 입지 분석의 가장 중요한 요소인 교통 호재, 일자리, 뉴타운을 중심으로 자세히 설명해주고, 주목해야 할 아파트 단지와 향후 분양 및 재건축, 재개발 계획들까지 짚어준다. 더불어 다양한 지도와 그림, 표 등을 쉬운 설명과 함께 곁들여 이해하기 쉽도록 구성한 점도 이 책의 커다란 장점이다.
자산이 얼마나 있든, 부동산 지식이 어느 정도이든 상관없다. 내 집 마련과 투자를 결심한 누구라도 이 책을 펴고 황금 입지를 하나씩 마스터하며 읽다 보면, 서울의 숨은 보석과 같은 아파트가 어느새 한눈에 들어오기 시작할 것이다. 반드시 사야 할 아파트가 이 책 속에 있다.