돈 되는 부동산 정보는 경제기사에 있다

부동산 시장의 상황과 흐름을 가장 쉽게 파악할 수 있는 매체가 있다. 바로 경제기사다. 부동산은 투자가 아니어도 우리 삶에서 떼려야 뗄 수 없는 요소다. 경제기사를 통해 부동산 가격과 정책, 시장 변화에 꾸준히 관심을 가져야 하는 이유다. 하루가 멀다 하고 바뀌는 부동산 정책, 무섭게 치솟는 집값… 그만큼 수없이 많은 부동산 기사가 쏟아진다. 물론 경제기사가 부동산 투자를 어떻게 해야 할지 대놓고 가르쳐주지는 않는다. 심지어 추측성 기사와 잘못된 내용이 섞인 기사도 많아 우리를 혼란스럽게 하기도 한다. 그럼에도 부동산 시장의 변화를 체감하고 흐름을 정확히 파악하기 위해서는 경제기사를 반드시 꼼꼼히 챙겨 봐야 한다. 이 책에 경제기사를 읽을 때 주의할 점과 기사를 읽기 전에 꼭 알아야 할 내용을 정리해놓았다. 이 책 한 권이면 최근 이슈가 되고 있는 양도소득세와 보유세부터 부동산의 기본인 대출과 금리까지 최신 부동산 기사의 내용을 한눈에 파악할 수 있다. 기사를 읽으면 부동산 시장이 보인다! 경제기사에서 투자에 대한 해답을 찾아라! 정부는 앞으로도 부동산 시장을 안정화하기 위한 다양한 정책과 규제책을 내놓을 가능성이 높다. 이미 종합부동산세를 중심으로 보유세 인상을 세법개정안으로 내놓았으며, 주택임대소득에 대해서도 사업자등록을 의무화하고 이를 강화할 예정이다. 어떤 정책이 더 추가되고 변경될지 미리 예측하고 대응하려면 경제기사를 꼼꼼히 읽는 것은 물론이고 기사를 정확하게 이해해 각자의 상황에 맞게 활용할 수 있어야 한다. 이 책에서는 크게 부동산과 세금으로 나누어 주요 기사를 분석한다. 우선 부동산 파트에서는 부동산 정책, 수요와 공급, 대출과 금리, 부동산 계약에 대해 설명한다. 그리고 세금 파트에서는 조세정책, 양도소득세, 보유세, 주택임대사업을 중심으로 기사를 살펴본다. 특히 8·27 부동산 정책과 최근 발표된 9·13 부동산 정책에 대한 내용까지 다루어 앞으로의 정부 정책과 부동산 시장을 전망하는 데 이 책이 큰 도움이 될 것이다. 친절한 제네시스 박이 전수하는 부동산 기사 쉽고 재밌게 읽는 법 블로그에 기사를 분석한 글을 올리며 활발하게 강연 활동을 하고 있는 저자는 본인이 신문기사에서 읽은 헤드라인 한 줄을 계기로 실거주 집을 마련한 만큼 기사 읽기의 중요성을 강조한다. 경제기사도 읽지 않으면서 투자를 한다는 것은 어불성설이다. 하지만 기사를 읽을 때는 주의해야 할 점도 많다. 우선 추측성이나 단순 의견을 제시하는 기사도 많기 때문에 사실을 제대로 확인해야 한다. 또한 관심 있는 지역을 중심으로 추가 조사를 하거나, 자신의 상황에 따라 다른 방향으로 접근해야 한다. 세금 관련 기사를 볼 때는 ‘용어’에 유의해야 하는데, 용어 하나에 따라 그 결과가 천지 차이가 될 수 있기 때문이다. 추가로 본인이 관심을 갖는 주제에 대해서는 다른 매체의 기사도 함께 검색하면서 보는 게 좋다. 그렇게 비교하다 보면 내용이 풍부하고 쉽게 쓰여 있는 자신에게 필요한 기사를 선별할 수 있다. 요즘에는 특정 기자의 기사도 구독이 가능하니 이 방법을 활용해도 좋다.

프롤로그 _ 기사 읽기, 부동산 시장을 이해하는 가장 쉬운 방법

PART 1. 부동산

CHAPTER 1. 부동산 정책 : 정책을 알아야 부동산 시장이 보인다
부동산 시장의 3대 악재
가계부채 대책과 경매
후분양제의 득과 실
후분양제 도입이 미치는 영향
분양가상한제, 집값 안정에 도움이 될까?
집값 안정을 위한 정부의 끝없는 고민

CHAPTER 2. 수요와 공급 : 무엇이 부동산 가격을 결정하는가?
홀수 해 전셋값은 폭등한다? 전셋값의 비밀
거래량과 집값의 관계
전셋값 하락, 무조건 긍정적일까?
갭투자와 역전세
다가구주택의 깡통전세
부동산 심리와 주택가격의 관계
연령대별로 매수 지역이 다르다
집값에 영향을 주는 요소

CHAPTER 3. 대출과 금리 : 부동산과 대출·금리의 관계
대출금리 인상이 부동산에 미치는 영향
대출 규제가 실수요자에게 도움이 될까?
해외에서는 대출 규제를 어떻게 할까?
다주택자와 자영업자의 대출 규제
전세자금대출이 증가하면?

CHAPTER 4. 부동산 계약: 부동산 계약, 알아야 손해 보지 않는다
깡통전세의 위험
늘어나는 전세보험 가입자
임대차 계약 시 세입자가 주의할 것
갭투자자 집주인에게 전세금 돌려받는 법
아파트 입주 시 꼼꼼히 확인하기


PART 2. 세금

CHAPTER 5. 조세정책 : 조세정책에 따라 울고 웃는다
누가 세금을 정하는지 알면 더 쉽다
부동산 임대정책의 주체
고가 1주택자의 보유세
8·27 부동산 대책 ① : 수요 억제
8·27 부동산 대책 ② : 공급 확대
집 부자들의 보유세 인상 강화

CHAPTER 6. 양도소득세 : 절세의 핵심은 양도소득세다
양도소득세 확정신고 빠뜨리지 말자
시장에 따라 양도소득세는 천차만별
어린이집의 양도소득세
다주택자의 양도소득세 중과에 대비하기
부부 간 증여 후 양도소득세 절세 전략
다주택자 양도소득세 절세 전략

CHAPTER 7. 보유세 : 보유세 합법적으로 절세하기
1가구 1주택자의 보유세
정부의 종합부동산세 정책 변화
서울 고가주택 중심의 보유세 인상
2주택 이상 보유자에 대한 제재
보유세 개편의 4가지 방안
임대등록 활성화를 위한 종부세 혜택

CHAPTER 8. 주택임대사업 : 임대사업자라면 꼭 주목하자
임대사업자 데이터 체계화
주택임대사업자 등록 및 과세체계
임대사업자 세금 혜택의 가격 기준
늘어나는 임대사업자 등록
정확한 과세를 위한 임대소득 사후검증
임대사업자 과세에 대한 기관별 입장 차이
임대사업등록이 절대적으로 유리할까?
임대차 통계시스템
주택임대사업자 세제 혜택을 축소한다?

찾아보기

이러한 분양가상한제보다 다른 게 더 중요하다는 의견도 있습니다. 분양원가를 공개하고 평가기준을 더 투명하게 하자는 것인데요, 분양가상한제가 가격의 상한선으로 통제하는 것이라면, 아예 어떤 항목으로 분양원가가 구성되며 이에 대해 어떻게 평가할지를 더 명확하게 함으로써 근본적으로 문제를 해결하자는 의견인 것입니다. 하지만 이런 제도가 도입되기에는 다소 무리가 있어 보입니다. 기업(건설사, 시행사) 입장에서는 기업 내부 정보를 모두 공개해야 하는 것이어서 부담이 크기 때문입니다. _44쪽매매가가 3억 원인 집에 집주인 대출이 1천만 원, 그리고 전세가격은 2억 원이라고 가정합니다. 이 경우 이 집에 전세로 들어가야 할까요? 저라면 권하지 않겠습니다. 가능성은 낮지만 집주인이 1천만 원의 대출에 대해 제때 대출이자나 원금을 갚지 않는다면 해당 집은 경매로 넘어갈 수도 있습니다. 물론 낙찰 후 채무액 1천만 원을 변제하고 남은 금액으로 보증금 2억 원을 받을 수 있겠지만(이것을 ‘배당’이라고 합니다), 혹시 주택가격이 하락해 낙찰가가 터무니없이 낮게 형성된다면 보증금 중 일부를 날릴 수 있기 때문입니다. _76쪽깡통전세 우려는 또 다른 경우도 있습니다. 앞서 살펴보았던 ‘전세의 수요와 공급’ 내용을 기억하나요? 전세가격이 하락하는 경우는 수요가 줄고 공급이 증가하는 경우라고 했습니다. 이 중 전세 공급이 증가하는 경우를 말하는데요, 입주가 많은 지역의 경우 전체가 실거주가 아니고 일부는 임대를 놓기에 전세 공급이 증가하고 전세가는 낮아집니다. 이러한 전세 공급은 또 있습니다. 바로 갭투자가 성행하는 곳입니다. 매매가와 전세가 차이가 작기에 갭투자를 하는 것인데요, 더 근본적으로는 자신의 투자금을 최소화하기 위해 전부 전세로 임대를 놓습니다. 이런 이유로 갭투자가 성행하는 곳은 전세 공급이 늘고 이게 수요를 초과하면 전세가율이 낮아질 수도 있는 것이죠. _135쪽종부세는 노무현 정부 때 도입되었습니다. 특이한 점은 기존의 공급 확대를 통해 집값을 잡으려는 게 아니라 수요 관리, 즉 집을 사려는 수요를 억제함으로써 집값을 잡으려 한 것입니다. 이를 위해 주택 공시가격을 시세의 80% 수준에서 연동시켰으며, 개인이 아닌 부부 합산 과세방식으로 세 부담을 증가시켰습니다. 세대별 합산을 통해 과세 대상을 더 증가시켰고, 세 부담이 되는 금액을 주택은 6억 원, 토지는 3억 원으로 조정했으며, 이에 대한 과표도 점진적으로 인상시킨다는 것이었습니다. 한마디로, 거주하는 주택이 아닌 주택을 보유할 경우 세 부담을 높임으로써 불필요한 수요(정부 입장에서 투기수요)를 억제해 가격 조정을 하려고 한 것입니다. _244쪽2019년부터는 임대소득에 대해서도 일정 기준 미달이면 분리과세가 되고, 일정 기준을 초과하면 종합과세가 됩니다. 분리과세는 다른 소득과 합산하지 않고 해당 주택임대소득에 대해서만 일정 세율(지방세 포함 15.4%)로 종결되는 것이며, 종합과세는 소득세법상 다른 소득, 즉 이자·배당·사업·근로·연금·기타소득과 합산되는 것이기에 상대적으로 분리과세보다는 세 부담이 클 가능성이 높습니다(이때 세율은 6~42%이며 이는 종합소득 과세표준 구간에 따라 다릅니다). _301쪽