하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트

이현석(한국부동산분석학회 회장, 건국대학교 부동산대학원 원장)

부동산 시장에 영향을 미치게 될 변수는 끊임없이 등장하고, 그 영향에 따라 주목해야 할 이슈와 투자의 대상 또한 속속 변화한다. 하지만 시장의 변화를 빠르게 따라가는 것은 쉽지 않고 부동산에 얽힌 복잡한 이해관계와 정책을 파악하는 것도 어렵다. 지금부터 복잡한 현상 속에 존재하는 시그널, 즉 트렌드를 설명하려 한다. 세상이 빠르게 변화한다 해도 부동산 시장은 결국 큰 흐름을 따라 움직이기 때문이다. _본문 중에서

서문_ 2022년, 격변의 부동산 시장을 준비하라
Part1. 부동산 메가트렌드
1) 플랫폼도시_인스타그램이 도시를 뒤바꾼다
-우리가 사는 여기, 플랫폼도시
-플랫폼이란 무엇인가?
-플랫폼, 도시를 바꾸다
2) 오프라인 리테일의 붕괴_더는 쇼핑몰에 갈 이유가 없다
-줄줄이 무너지는 백화점들
-상업용 부동산의 파괴자
-무너지는 리테일의 후폭풍
3) 물류부동산_배송이 생명인 뉴리테일의 시대
-쇼핑의 진화, 부동산을 뒤흔들다
-아마존은 왜 물류부동산에 주목할까?
-물류 창고, 다시 도시로 돌아오다
-빠르게 더 빠르게, 즉시 배송의 시대
-쿠팡의 물류 전략
-물류부동산의 미래는 어떤 모습일까?
인터뷰_“물류부동산의 부상, 리츠에 주목하라!”_배상휘(켄달스퀘어리츠운용 대표)
4) MZ세대_트렌드 세터, 부동산을 접수하다
-세대 자체가 플랫폼인 MZ세대
-가성비, 플렉스 그리고 파타고니아
-상품이 아닌 경험을 구매한다
-차별적인 경험 공간만이 살아남는다
-트렌드를 공유하는 베이비부머와 밀레니얼 세대
5) 역디지털화_오프라인 공간으로 내려오는 플랫폼
-오프라인 부동산은 죽지 않았다
-카르페디엠! 오프라인 매장의 새 역할
-아마존, 역디티털화의 선두주자
-캐릭터가 살아 있는 도시
-무신사와 스타일난다, 오프라인의 새로운 가능성
인터뷰_“플랫폼이 이끄는 부동산의 미래”_안성우(직방 대표, 한국프롭테크포럼 의장)
6) 메타버스_가상세계와 부동산의 만남
-메타버스란 무엇인가?
-메타버스와 결합되는 부동산의 미래
인터뷰_“메타버스 시장에 잠재된 기회를 잡아라!”_최형욱(라이프스퀘어 대표)

Part2. 부동산 빅이슈 TOP 10
1) 부동산 뉴노멀_당신이 알던 아파트 가격은 잊어라!
-아파트 시장의 사이클을 읽어라!
Information_아파트 가격, 왜 오른 만큼 안 떨어질까?
-‘부동산 뉴노멀’이란?
-15억 원 아파트가 비싸다고? 천만에
2) 임대차 3법_전월세 폭등의 방아쇠
-2차 전세 대폭등, 패닉에 빠진 서민들
-전세냐 매매냐, 선택의 기로에 서다
3) 고가 주택의 재정의 _시장의 선행지표 ‘강남’
-강남이 제일 빠르다
-30억 원 아파트, 강남에서는 더 이상 고가 주택이 아니다
4) 서민 주택의 소멸_6억 원 이하 아파트의 종말
-서민 주택이 사라지고 있다
-노도성 지역의 가격 급상승
Information_나의 적정 주거 가격은 얼마일까?
-폭등하는 다세대·연립주택
Information_서울시 아파트 거래량 TOP 10
5) 경기도 아파트의 신고가 행진_서울 아파트 상승의 후폭풍
-경기도로 밀려나는 사람들
-경기도 신도시의 3가지 가격 트렌드
-강남의 대체재, 분당은 다르다
6) 지방 부동산의 미래_줄어드는 인구와 늘어나는 공급
-따로 노는 서울과 지방 부동산
-수요 없는 공급, 지방 도시의 시한폭탄
7) 신축 vs 구축 아파트_새 집에 대한 뜨거운 열망
-신축의 인기는 고공행진 중
-구축이라도 좋으니 강남에 살고 싶다
-신축 프리미엄이 치솟는 이유
Information_2019년과 2020년, 과연 서울시 아파트 공급 부족했나?
8) 한강 밴드의 무서운 잠재력_럭셔리의 중심지는 어디로 이동할까?
-초고가 아파트는 어디에 있을까?
-한강변과 대치동, 럭셔리 아파트의 두 축
9) 2022 대선과 지방선거_어떤 부동산 정책으로 유권자를 유혹할 것인가?
-재건축 vs 재개발
-재건축, 잘못하면 아파트 시장을 자극한다
-재개발, 모든 정파의 표를 부르는 공약
10) 꼬마빌딩의 품귀 현상_영끌 건물주의 운명은?
-집은 못 사도 빌딩은 살 수 있다
-꼬마빌딩 열풍을 부추기는 정부
-근생으로 바뀌는 단독·다가구주택, 또 다른 정책의 실패
-꼬마빌딩 수익률은 얼마나 될까?
-강남 꼬마빌딩, 양날의 칼이 되다

Part3. 2022 부동산 가격 大예측
1) 부동산 흐름을 읽는 눈_불확실한 시장을 예측하는 법
-미래 부동산 가격 예측, 불가능하지 않다
-부동산 가격 예측의 변수들
2) 매매수요지수_부동산 시장의 위험을 진단하라
-현재의 시장의 정상 여부를 판단하는 법
-2020~2021년 시장 상황이 보내오는 위험 신호
3) 투자수익률_서울시 지역별 아파트 수익률 분석
-결국 투자수익률이다
-투자수익률이 일으키는 착각
-강남3구 vs 노도성 아파트 투자수익률
-노도성 아파트 시장의 이상 징후
4) 인플레이션_부동산 가격을 끌어올리는 증폭제
-철근이 불러온 집값 상승의 도미노
-인플레이션이 오면 강남 아파트는 웃는다
5) 이자율_부동산 가격과 직결되는 금리
-금리 따라 출렁이는 부동산 가격
-강남불패? 강남 부동산이 지닌 높은 위험성
-금리 변동과 부동산 가격 조정의 타이밍
-초저금리 시대의 부동산 투자
6) 2022년 서울시 아파트 대전망_금리 인상 시나리오로 바라본 부동산 가격 예측
-금리 조정에 따른 아파트 가격 시뮬레이션(1.0%, 1.5%, 2.0%)
-팔지 않고 버티는 사람들
-미래 아파트 가격의 관건

특별부록_ 포스트 코로나 핫 플레이스 TOP 5
-빅데이터로 알아보는 미래의 핫 플레이스
-?성수동 클러스터의 확장
-?을지-충무 클러스터의 탄생
인터뷰_“경험을 선사하는 공유공간의 매력”_김수민(로컬스티치 대표)
-?용산공원부터 효창공원까지
-?영등포의 재발견
-?신분당선을 따라 업그레이드되는 강남
Information_MZ세대의 동선 분석
참고문헌

저축과 이자 수익, 장기형 주식 투자로 상징되던 경제 판은 디지털 기술을 기반으로 한 4차 산업혁명이 도입되며 패러다임이 바뀌고 있다. 이제는 인공지능, 블록체인, 가상현실, NFT 등의 개념들을 모르면 좋은 기회를 눈앞에 두고도 그 기회를 잡지 못하는 시대가 됐다. 그리고 이는 부동산 시장에서도 크게 다르지 않다. (중략) 이런 변화가 우리에게 말해주는 것이 무엇일까? 막연한 직감과 소문에 의존해 투자하는 식으로는 더 이상 살아남을 수 없다는 것은 아닐까? 특히 다가오는 2022년에는 2가지 큰 변화의 축이 대기 중이다. 바로 선거와 금리 인상이다. 이 요소들로 인해 부동산 시장은 또 한 번 새로운 단계로 진입할 가능성이 크다.-서문 「뉴노멀 시대의 부동산, 그 미래는?」 중에서안정적인 규모와 성장을 자랑하는 리츠의 공통점이 있습니다. 첫째는 배당이 지속적으로 잘 이뤄진다는 것이고, 둘째는 점진적으로 주가가치가 상승한다는 것입니다. 결국 이 배당과 시세차익의 합이 개인의 총수익이 되겠지요. 리츠에서 얻을 수 있는 주요 수익은 ‘배당’입니다. 하지만 리츠 또한 주식 형태의 거래이다보니 회사의 성장성과 관련한 투자심리가 주가에 반영이 됩니다. 따라서 배당과는 별개로 우량 자산의 계속적인 편입을 통해 리츠의 주가가 유지·상승될 수 있습니다. 각 리츠별로 어떤 성격의 자산이 추가로 편입되고 있는지도 관심 있게 봐야하는 이유입니다.-Part 1. 「부동산 메가트렌드」 중에서럭셔리 아파트 시장을 단지 단위로 더 정밀하게 분석해보면 일부 단지의 고가화가 상당하다는 것을 알 수 있다. 특히 고가 주택 거래량이 가장 많은 서초구 반포동 소재 아파트 단지들이 그렇다. 반포자이(51채), 아크로리버파크(50채), 래미안퍼스티지(44채), 반포주공1단지(44채)가 상위 4개 단지를 차지했다. 그리고 그 뒤를 한남동의 한남더힐, 대치·도곡동의 동부센트레빌, 도곡렉슬이 이었다. 그 외에 곧 재건축이 진행될 것으로 기대되는 압구정동 (구)현대아파트와 (신)현대아파트가 고가로 거래되었다. 압구정 현대아파트는 1976년도에 분양된 구축임에도 불구하고 30억 원 이상의 고가로 거래되는, 대표적인 럭셔리 주택이다. 이 아파트는 재건축에 대한 기대감이 커지면서 신고가 거래가 줄지어 나오고 있다. 이곳은 신축으로 거듭날 때 큰 폭의 가격 상승이 다시 한 번 이어질 것으로 예측된다.-Part 2. 「부동산 빅이슈 TOP 10」 중에서그렇다면 꼬마빌딩은 어떨까? ‘근생 오피스 꼬마빌딩(빌딩 내부에 주택 없이 모든 층이 오피스나 리테일 상업시설로 된 건물)'은 경우에 따라 차이가 발생하지만 최대 70%까지 은행 대출을 받을 수 있다. 즉 현금 10억 원을 보유하고 있다면, 약 30억 원 가치의 건물 매입이 가능하다는 말이다. 10억 원이 있는 사람이 15억 원의 아파트를 매입할 수는 없지만 30억 원의 꼬마빌딩을 보유할 수 있는 아이러니한 상황이다. 일반적으로 은행은 꼬마빌딩 매입 시 감정평가액을 기준으로 60~70%선까지 대출해준다(기존 건물은 대략 60%, 신축의 경우70%). 그리고 신용도에 따라 대출가능선이 더 올라가기도 한다. 여기서 중요한 점은 건물 매입가격이 아니라 ‘감정평가액’이다. 강남권 건물은 거래가격과 감정가격이 매우 근접하게 나오는 경우가 많다(지방 소재의 건물은 감정평가액이 예상에 못 미칠 때가 많으니 지방 물건 구입 시에는 반드시 미리 별도의 감정평가를 받아야 한다). 따라서 강남권 꼬마빌딩은 어느 정도 예측 가능한 선에서 투자금 대비 대출액을 파악할 수 있다.-Part 2. 「부동산 빅이슈 TOP 10」 중에서부동산 가격이 바닥을 다지는 기간이었던 2013년 후반부터 가격 폭등이 일어났던 2021년 상반기까지, 인플레이션 상승률이 서울시 아파트 가격 상승률보다 높았던 적은 한 번도 없었다. 서울시 아파트 가격 상승률은 인플레이션 상승률보다 최소 2%, 평균 11%를 상회했다. 따라서 인플레이션 압력이 발생하는 경우, 서울시의 아파트 가격을 위로 밀어 올릴 가능성이 커진다. 또 계량경제학 모형으로 인플레이션과 서울시 아파트 가격의 관계를 좀 더 세밀하게 분석해보니 다음과 같은 결론이 도출됐다. 서울시 전체 아파트 시장의 경우, 인플레이션이 1단위 상승하면 아파트 가격은 0.9 상승한다. 만약 지난달 인플레이션이 100이었는데 현재 1% 상승했다면, 서울 전체 아파트 가격이 평균 0.9% 상승한다는 의미다.-Part 3. 「2022 부동산 가격 大예측」 중에서이자율이 1.5%까지 인상될 때, 강남3구 아파트 가격의 예측 결과는 7~13% 하락 가능성이 있는 것으로 나왔다. 하락 폭이 서울시 전체와 노도성에 비해 낮은 것이 특징이다. 이 이유는 15억 원 이상의 고가 아파트의 경우, 은행 대출에 매우 큰 제한이 있어 본인 자산의 투입비중이 높기 때문이다. 따라서 대출액의 비중이 높은 경우보다 손해보고 팔지 않으려는 경향이 있어, 이 정도 수준의 가격 하락은 버티는 것이다. 여기서는 이런 이유 때문에 가격 하락 폭이 적은 것으로 분석 결과가 나왔지만, 일반적으로는 금리 인상 시 고가 주택의 가격이 더 크게 하락하는 것이 맞다. 강남3구 아파트는 중간값인 10% 하락을 기준으로 했을 때, 2020년 2분기 가격으로 회귀한다.-Part 3. 「2022 부동산 가격 大예측」 중에서성수동 클러스터는 좌측 서울숲 인근(서울숲역과 뚝섬역)부터 성수역(카페 대림창고)까지의 구간이 가장 대표적인 권역이다. 이 권역은 성수1가동과 성수2가동에 속하는데 해당 동의 지리적 면적이 넓어 단독·다가구 거래 사례가 압도적으로 많다. 성수1가동은 전 기간 998건의 거래 중 최근 거래가 567건, 성수2가동은 전기간 649건 중 최근 거래가 379건이었다. 전체 거래의 약58%가 근래에 거래된 것이다. 현재 아주 활발히 개발되고 있는 지역이라 말할 수 있다. 성수동 클러스터에서 주목할 만한 최근 트렌드는 2호선 남쪽에 집중되었던 기존 권역이 근래 2호선 북쪽으로 확장되고 있다는 점이다. 이런 트렌드를 보여주는 대표적인 사례가 상업용 부동산 종합 개발사 SK D&D에서 개발한 ‘성수낙낙’이다.-특별부록. 「포스트 코로나 핫 플레이스 TOP 5」중에서

2022년, 대변혁의 부동산 시장을 준비하라!부동산 시장이 유례없는 대변혁의 시기를 맞고 있다. 코로나 바이러스의 유행으로 경기는 안 좋은데 집값과 전월세는 폭등하고, 상가 건물이 비어가는 와중 꼬마빌딩의 인기는 치솟고 있다. 영끌해서라도 내 집을 마련하려는 사람들, 서울에서 수도권으로 밀려나는 사람들에, 벼락부자가 된 사람들까지 뒤섞여 부동산 시장은 혼돈 그 자체다. 기존의 경험과 상식으로는 이해하기 힘든 상황에 사람들은 그야말로 ‘패닉’에 빠졌다. 이런 대전환의 시기를 맞아 부동산 업계가 가장 신뢰하는 전문가인 김경민 서울대 교수가 ‘2022년 대한민국 부동산 시장에 대한 완벽한 해설서’를 제시한다. 빅데이터로 예측한 서울시 아파트 가격부터 코로나 이후 떠오를 핫 플레이스와 최신 투자 정보까지, 지금 반드시 주목해야 할 부동산 트렌드에 대해 상세히 분석했다. 저자는 신간 《부동산 트렌드 2022》에서 특히 2022년에는 대선과 지방선거, 금리 인상과 대출 절벽 같은 이슈가 쟁점이 되어 또 한 번 부동산 시장이 요동칠 거라 단언한다.대한민국 최고 전문가가 제시하는 부동산의 미래!하버드대학교 부동산·도시계획 연구로 박사 학위를 받은 김경민 서울대 교수는, 수많은 부동산 투자자와 실수요자의 든든한 안내자 역할을 해왔다. 《부동산 트렌드 2022》는 현재 대한민국의 주요한 부동산 이슈를 총망라한 결정판이다. 책에 활용된 데이터 분석기법은 저자가 보스턴 소재 상업용 부동산 리서치 기업에서 근무할 때 구축한 모형을 바탕으로 하고 있다. 이 모형은 월스트리트 금융회사와 국부펀드의 투자 의사결정에 쓰이는 글로벌 부동산 가격 예측 분석 틀로, 이번 책에서 한층 발전시킨 형태로 담아냈다. 저자는 막연한 직감과 소문에 의존해 투자하는 식으로는 더 이상 살아남을 수 없다고 말하며 철저한 부동산 시장 분석과 이해의 중요성을 역설한다. 책은 단순히 좋은 매매 타이밍과 유망한 투자처를 알려주는 것을 넘어, 보다 큰 틀에서 부동산 시장이 작동하는 메커니즘을 이해할 수 있도록 돕는다. 혼돈의 대한민국 부동산 시장을 분석한 투자 리포트!《부동산 트렌드 2022》의 1장에서는 중장기적이고 거시적인 관점에서 앞으로 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 메가트렌드를 제시하며 ‘플랫폼도시’, ‘오프라인 리테일의 붕괴’, ‘물류부동산’, ‘MZ 세대’, ‘역디지털화’, ‘메타버스’라는 6가지 키워드로 흐름을 정리한다. 또한, 저자의 의견에 더해 안성우 직방 대표, 배상휘 켄달스퀘어자산운용 대표, 최형욱 라이프스퀘어 대표, 김수민 로컬스티치 대표 등 다양한 부동산 업계 전문가들과의 인터뷰를 수록했다. 2장에서는 현재 부동산 시장에서 가장 뜨거운 빅이슈 10가지를 심층 분석한다. 빅데이터 분석을 통해 선거와 재개발, 꼬마빌딩 수익률, 임대차3법의 파급효과, 고가 주택 시장 분석 등 투자자들이 반드시 알아야 할 사항을 설명한다. 3장에서는 글로벌 부동산 리서치 업계의 방법론을 활용해 서울시와 강남3구, 노도성 지역의 2022년 아파트 가격을 예측한다. 또한, 금리와 인플레이션, 투자수익률을 바탕으로 각각 부동산 가격과의 상관관계를 상세히 분석한다. 마지막으로 책의 특별부록에서는 빅데이터를 활용해 찾은 5곳의 핫 플레이스를 공개해 미래에 가장 크게 성장할 것으로 기대되는 지역을 살펴본다. 《부동산 트렌드 2022》는 부동산의 미래를 알고 싶고, 부동산 투자로 기회를 잡고 싶은 사람을 위한 투자 가이드북이다. 저자의 안내에 따라 다가오는 2022년 가장 주목해야 할 트렌드를 놓치지 말고 부동산 시장 전망과 투자에 적극 활용해보도록 하자.