1세대1주택 비과세부터 다주택자 중과세 규정까지, 숨어 있는 절세비법과 황당한 과세사례!

세무공무원 13년, 세무사 경력 28년의 베테랑 세무사 안수남이 누구나 알기 쉽게 실제 상담사례로 풀어쓴 ‘비전문가를 위한 책’이다. 양도소득세 중에서도 국민들이 가장 많이 거래하는 주택에 관한 사항만 집중적으로 다루며, 전문가들도 놓치기 쉬운 놀라운 절세비법을 공개한다. 2018년4월1일 다주택자 중과세 규정이 본격적으로 시행된다. 앞으로 부동산거래에서 비과세 판단의 오류로 다주택자로 중과세가 될 경우 과세폭탄이 심각하게 우려되는 상황에서 8?2부동산대책은 물론 2018년2월에 개정된 세법내용까지 완벽하게 담고 있어 주목된다. 이 책은 다주택자 중과세 규정이 큰 틀에서 어떻게 적용되는지 대강의 흐름을 소개한다. 흐름을 이해하는 것만으로 결정적인 실수는 피해갈 수 있다. 다양한 실제사례가 어느 시점에 어디를 조심해야 하는지 중요한 힌트를 줄 것이다. 세무 전문가의 도움을 효과적으로 받는 팁도 들어 있다. 또한 1세대주택 비과세 주택과 관련한 사항들도 항목별로 일목요연하게 정리했다. 일반인들이 비과세 요건을 정확히 알지 못해 황당하게 추징당한 사례를 중심으로 기술했다. 이 과세사례는 저자가 수십 년 동안 양도소득세 분야를 다루면서 실제 경험한 사례들이다.

* 머리말　용감한 사람과 지혜로운 사람의 차이
* 프롤로그　양도소득세가 3천만 원에서 5억 원으로 17배 불어난 사연

제1편 다주택자 중과세 편

제1장 8·2부동산대책의 양도소득세 강화내용
1. 양도소득세 과연 출구는 없을까?

2. 과세강화대책의 세 가지 주안점
■ 투기지역 소재 3주택 이상 소유자에게 중과세율 적용
■ 2주택자와 3주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정
■ 아파트분양권 중과세율 적용
■ 조정대상지역에서 신규 취득하는 아파트를 비과세 받으려면?

제2장 다주택자 중과세 적용
1. 다주택자 중과세는 어떻게 변천해왔나?
다주택자 중과세 도입 경위
2005.1.1.부터 3주택 이상자에 대해 중과세 제도 도입
2007.1.1.부터 2주택자까지로 중과세 적용대상 확대
2009.3.16. 양도분부터 중과세 세율을 일반세율로 적용
다주택자에 대한 중과세를 투기지역에 한정하여 적용
장기보유특별공제 배제 폐지
2주택 중과세 규정도 폐지
2017.8.3. 투기지역 지정고시로 중과세 부활
2018.4.1. 최강 과세강화 정책인 다주택자 중과세 제도의 귀환

2. 중과세대상주택 판정기준
■ 투기지역·조정대상지역에 소재한 주택에 한하여 중과세
∥적용사례 1∥ 의정부의 4억 원 상당 아파트를 2018.4.1. 이후에 매각할 경우 중과세 여부

■ 중과세대상 주택수 계산
∥적용사례 2∥ 정고수가 소유한 중과세대상 주택수는 몇 채일까?

3. 사례로 보는 중과세대상주택 판정 요령
∥적용사례 3∥ 세종시에 2억 원 1주택과 4억 원 1주택, 청주시에 2억 원 1주택과 4억 원 1주택을 소유한 경우
∥적용사례 4∥ 과천시에 2억 원 1주택, 평택시 포승면에 2억 원 1주택, 천안시에 2억 원 1주택, 광주광역시에 2억 원 1주택을 소유한 경우
∥적용사례 5∥ 과천에 2억 원 1주택, 부산광역시 기장군에 2억 원 1주택, 천안시에 4억 원 1주택, 대전광역시에 2억 원 1주택을 소유한 경우
∥적용사례 6∥ 서울 강남구에 1억 원 1주택, 대구 수성구에 2억 원 1주택, 부산광역시 해운대구에 2억 원 1주택, 성남시 분당구에 2억 원 1주택을 소유한 경우
∥적용사례 7∥ 서울 강남구에 1억 원 1주택, 광명시에 재개발 조합원입주권 2억 원 1개, 부산광역시 해운대구에 2억 원 1주택, 구미시에 2억 원 1주택을 소유한 경우

4. 중과세를 받지 않는 주택은 어떤 주택일까?
■ A. 5년(8년) 이상 장기임대주택은 중과세가 배제된다
■ B. 조세특례제한법상 감면대상주택에 해당한 주택은 중과세가 배제된다
■ C. 그 외 중과세가 배제되는 다양한 주택
■ D. 중과세가 배제되는 주택들은 중과세대상 주택수에는 포함된다
∥적용사례 8∥ 장기임대주택 2채와 일반주택 2채 중 1채를 양도할 경우 중과세대상 주택수
■ E. 1세대2주택 중과세 규정에서 추가로 중과세가 배제되는 주택들
∥적용사례 9∥ 장기임대주택 3채 + 소형주택 1채 + 일반주택 1채
∥적용사례 10∥ 처분순서에 따라 절세금액이 달라진다
■ F. 놓치기 쉬운 2009.3.16.~2012.12.31. 기간 중 취득한 주택

5. 중과세 규정을 적용할 때 꼭 알아둬야 할 추가사항
■ 재개발 및 재건축 아파트의 조합원입주권
■ 주택수 계산방법과 기타 예외 상황에서 중과세 여부
1세대의 범위는?
다가구주택은 주택수 계산을 어떻게 할까?
공동상속주택 주택수 계산
부동산매매업자의 주택수 계산
혼인으로 1세대3주택이 된 경우에도 중과세를 적용할까?
의무임대기간 전에 일반주택을 양도한 경우 중과세 여부?
중과세대상주택을 동시에 양도한 경우 중과세되는 주택은?
기타 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 주택으로 판정되는 경우

6. 중과세 시기별 양도소득세 부담비교
∥적용사례 11∥ 양도시기별 중과세 계산사례

제3장 다주택자 중과세에서 살아남기
1. 주택임대사업자 등록 시 단점과 장점
■ 주택임대사업자 등록 시 단점
■ 주택임대사업자 등록 시 혜택
2. 주택임대사업자에 대한 세제혜택
■ 양도소득세 세제지원 제도에 주목하자
■ 장기임대사업주택에 대한 양도소득세 지원
다주택자 중과세 규정 적용 시 중과세가 배제된다
1세대1주택 비과세 규정 적용 시 거주자의 주택에서 제외된다
장기임대주택 장기보유특별공제 추가 공제
∥적용사례 12∥ 장기보유특별공제율을 추가로 가산해 공제받을 경우 세부담은 얼마나 줄어들까?
■ 장기일반민간임대주택 양도소득세 절세전략, 최고의 혜택
장기보유특별공제 최대 70% 공제 확대
∥적용사례 13∥ 양도차익이 1억/3억/5억인 경우 절세효과
양도소득세 100% 면제 도입과 적용시한 연장
장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)의 감면요건
∥적용사례 14∥ 100%와 70%의 절세효과 차이

3. 주택임대사업에 대한 종합소득세 바로 알기
■ 주택임대소득의 과세체계
주택임대소득은 주택수에 따라 과세체계가 다르다
∥적용사례 15∥ 20억 원을 보증금으로 받은 경우 1년간 임대료 수입은?
주택임대소득은 일정금액 이하의 수입금액은 비과세와 분리과세를 한다
소형임대주택은 소득세 등이 감면된다
임대주택사업자의 결손금은 다른 소득과 통산한다
■ 주택임대사업자 소득세 계산하기
임대수입금액이 연간 2천만 원 이하인 경우
∥적용사례 16∥ 주택 임대수입 금액 2천만 원일 경우 2019년 이후에 납부할 소득세는 얼마일까?
임대수입금액이 2천만 원을 넘을 경우

4. 임대주택자에 대한 보유세 감면 규정
■ 임대주택에 대한 재산세 감면
■ 종합부동산세 과세표준합산 배제 임대주택

5. 임대사업자에 대한 취득세 혜택
∥적용사례 17∥ 종합소득세와 건강보험료 VS 종합부동산세

[부록] 2017.12.13. 정부발표 임대주택 활성화 방안

제2편. 1세대1주택 비과세 관련 절세비법과 황당한 과세 사례

제5장 1세대 1주택 비과세 요건 바로알기
1. 1세대 1주택 비과세 규정은 지뢰밭이다

2. 1세대 1주택 비과세 규정은 거주자에 한하여 적용된다
■ 이민자가 국내에 183일을 살면 비과세받을 수 있다는 말이 사실일까?
∥적용사례 18∥ 183일 거소 요건은 필요조건일까, 충분조건일까?

3. 1주택 비과세의 출발점, 세대 개념을 바로 알자
■ 1세대의 중요성
■ 1세대의 요건
■ 가족이 동일한 장소에서 살아도 경제공동체가 아니면 구제방법 있다
∥적용사례 19∥ 경제공동체가 아닌 자매가 함께 살았다는 이유만으로 동일세대일까?
■ 주민등록상 동일세대라도 사실상 생계를 달리하면 다른 세대로 인정될까?
∥적용사례 20∥ 부모님과 주민등록은 같이 되어 있으나 사실상 생계를 달리한 경우
■ 장인 장모를 모시고 살 때는 불량한 마음을 먹어라
∥적용사례 21∥ 장모님을 모시고 살 경우 처갓집도 주택수에 포함될까?
■ 위장으로 이혼했더라도 이혼한 부부는 동일세대로 볼 수 없다
∥적용사례 22∥ 다주택자 중과세를 피하기 위해 이혼 후 주택을 양도하고 재결합한 부부가 동일세대일까?
■ 25년간 별거하고 연락이 두절된 부부를 동일세대로 볼까?
∥적용사례 23∥ 세상에 어떻게 이런 일이?
■ 위장으로 세대분리를 하였다가 세무조사로 적발된 사례
∥적용사례 24∥ 세무 전문가들의 판단이 엇갈린 이유
■ 눈 가리고 아웅 하지 마라
∥적용사례 25∥ 주택을 양도하기 직전에 부모님 주민등록을 세대분리했다면?

제6장. 주택수 계산은 미로찾기
1. 주택의 범위는 어디까지일까?
■ 평수가 작은 무허가주택도 주택이다
∥적용사례 26∥ 재개발구역의 무허가주택을 소유한 상태에서 아파트를 처분하였다면?
■ 주택의 기능을 상실한 폐가는 주택에서 제외할 수 있다
∥적용사례 27∥ 시골 농촌에 5년간 방치된 집은 주택수에 포함될까?
■ 펜션의 일부를 거주용으로 사용할 경우 주택으로 본다
∥적용사례 28∥ 펜션은 영업용으로 사용하면 주택이 아니다?

2. 용도변경은 한 경우 어디까지 주택일까?
■ 오피스텔과 별장 그리고 애인의 공통점은?
∥적용사례 29∥ 오피스텔을 일반사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 내면 모두 주택일까?
■ 용도변경을 한 경우 사실상 사용용도에 따라 주택 여부를 판단한다
∥적용사례 30∥ 주택을 개조하였으나 공부상 용도변경을 하지 않은 경우 주택으로 볼 수 있을까?
■ 양도일 현재 주택인 경우 주택으로 사용한 기간은 통산한다
∥적용사례 31∥ 주택 → 상업용 건물 → 주택으로 용도변경을 한 경우

3. 주택이 멸실되었을 경우 나대지 양도
■ 매수자의 요청에 의해 주택을 멸실할 경우 나대지 양도로 보지 않는다
∥적용사례 32∥ 양수인의 필요와 책임하에 철거되었음을 입증하라
■ 주택 멸실 후에는 주택을 신축해 양도하라
∥적용사례 33∥ 2천만 원을 들여 주택을 지어 팔았더라면
■ 2주택 보유자가 잔금 전에 주택을 멸실하고 1주택을 양도했다면?
∥적용사례 34∥ 차라리 주택을 헐어버리라

4. 아파트분양권, 이축권, 조합원입주권
■ 아파트 분양권이 거주자의 주택이 되는 조건
■ ‘이축권’과 ‘이주자택지 우선분양권’은 부동산을 취득할 수 있는 권리일까?
■ 아파트 분양권의 잔금을 소액만 남길 경우 주택으로 취급한다
∥적용사례 35∥ 아파트 분양권의 양도차익 80%를 추징당한 사례
■ 주택인 듯 주택이 아닌 듯, 조합원입주권

제7장. 특례주택
1. 다가구주택은 단독주택일까 공동주택일까
■ 불법 용도변경 시 다가구주택 건축기준에 해당되지 않으면 공동주택으로 취급한다
∥적용사례 36∥ 주택면적을 더 넓게 하려고 상가 일부를 주택으로 불법 용도변경한 경우

2. 겸용주택, 주택면적이 중요하다
■ 겸용주택 비과세 적용 시 숨은 주택면적을 찾아라
∥적용사례 37∥ 주택과 기타건물의 면적이 동일한 겸용주택을 양도하고 세금을 한 푼도 안 낼 수 있을까?
■ 주택이 상가보다 작다고 해도 주택이 상가가 되진 않는다
∥적용사례 38∥ 주택이 상가보다 작은 겸용주택을 보유한 경우 주택수 계산은?

3. 고가주택
■ 분산양도, 토지와 건물을 따로 팔 때 고가주택 양도세를 내야 할까?
∥적용사례 39∥ 토지 8억 원은 올해 보상받고 주택 7억 원은 다음해 보상을 받을 경우
■ 장기보유특별공제에서 주택 보유기간
∥적용사례 40∥ 재건축한 주택의 보유기간 계산은?

제8장. 재개발 및 재건축 주택
1. 조합원입주권 비과세 특례
■ 조합원입주권을 양도할 경우 보유주택을 확인하라
∥적용사례 41∥ 조합원입주권 양도 시 장기임대주택이 있으면 비과세를 받을 수 있을까?

2. 1주택자가 재건축한 아파트를 양도한 경우
■ 주택과 부수토지를 다르게 적용한다
∥적용사례 42∥ 증가된 주택면적에 대해 비과세를 받을 수 있을까?

3. 조합원입주권을 취득하여 준공 후 아파트를 양도한 경우
■ 재건축아파트에서 권리변환일이 갖는 의미
∥적용사례 43∥ 권리변환일 이전에 취득한 경우와 권리변환일 이후에 취득한 경우 보유기간의 계산은?

4. 1주택자가 조합원입주권을 취득한 경우
■ 재개발 조합원입주권을 실수요 목적으로 취득하면 비과세 받을 수 있다
∥적용사례 44∥ 공사기간이 길어져 3년이 지나버린 경우 비과세 여부

5. 재개발 재건축 중 대체취득한 주택의 비과세 요건은?
∥적용사례 45∥ 재건축사업시행인가 전에 취득한 주택도 대체취득한 주택으로 인정을 받을 수 있을까?

제9장. 2주택 비과세 특례
1. 일시적 1세대2주택
■ 종전주택을 취득하고 1년이 지난 후 새로운 주택을 취득해야 한다
∥적용사례 46∥ 믿었던 세무공무원의 배신

2. 상속주택
■ 동일세대 간에 이루어진 상속은 상속주택 특례를 받지 못한다
∥적용사례 47∥ 1주택 소유자가 함께 살던 어머니 소유의 아파트를 상속받은 경우 양도하는 일반주택은 비과세를 받을 수 있을까?
상속개시 당시 소유하던 1주택에 대해서만 특례를 받을 수 있다
동일세대 간에 상속이 개시된 경우에는 적용대상이 아니다
동일세대라고 무조건 특례규정을 배제하는 건 아니다
1주택 소유자가 상속받은 주택을 먼저 양도한다면?

3. 소득세법상 장기임대주택
■ 장기임대주택 보유 시 양도하는 주택은 거주요건을 충족해야 한다
∥적용사례 48∥ 불안했지만 계약을 하지 않을 수 없었던 한 교감선생님

4. 비과세특례 중복적용
■ 상속으로 인한 1세대2주택 특례, 대체취득을 위한 일시적 1세대2주택 특례
∥적용사례 49∥ 1세대1주택 비과세 특례규정을 중복하여 적용할 수 있을까?

제10장. 주택 부수토지
■ 도시지역으로 편입될 경우 비과세되는 부수토지가 절반으로 줄어든다
∥적용사례 50∥ 혁신도시로 지정되어 도시지역으로 편입된 사례
■ 주택과 기타건물이 구분되어 있을 경우 부수토지 면적 안분 방법
∥적용사례 51∥ 무허가상가와 무허가주택이 함께 있는 대지의 양도소득세 5.5억 원을 절세한 사례
■ 부모 소유 토지에 자녀 명의로 건물을 신축할 때 실익은?
∥적용사례 52∥ 주택은 베트남에서 거주하는 장남 소유, 토지는 그 주택에 살고 있는 아버지의 소유인 경우

제11장. 보유 및 거주 기간, 추가사항
1. 보유 및 거주 기간
■ 보유기간 2년을 충족하지 못해도 비과세를 받는 경우가 있다
∥적용사례 53∥ 아버지로부터 증여받은 주택이 1년도 안 되어 공용주차장으로 협의매수된 경우

2. 1세대1주택 비과세 규정과 관련, 가장 많은 질문
1세대1주택 비과세되는 주택에 대해서도 양도소득세를 신고해야 하나요?
1세대2주택자가 1주택을 양도하고 남은 1주택을 언제 양도해야 비과세를 받나요?
1세대2주택을 보유한 상태에서 세대를 분리하는 경우 세대분리 후 2년 보유 요건을 충족해야 하나요?
1세대2주택자가 그중 1주택을 용도변경한 경우 소유주택을 언제 양도해야 비과세를 받을 수 있나요?

제12장 조세특례제한법상 감면대상 주택
■ 2000년 12월 31일 이전에 임대한 다가구주택에 절세비밀이 숨어 있다
∥적용사례 54∥ 엄청나게 오른 가로수길 다가구주택의 절세비밀
■ 조세특례제한법상 장기임대주택 관련규정
■ 조세특례제한법상 감면대상주택 : 미분양주택 관련규정
■ 조세특례제한법상 감면대상주택 : 미분양주택 관련규정
■ 신축주택 및 농어촌주택 취득자에 대한 과세특례

제13장 취득 및 양도시기
1. 취득 및 양도시기의 중요성
2. 거래유형별 취득 및 양도시기
■ 양도소득세는 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 판정한다
∥적용사례 55∥ 부동산을 사고파는 시기를 잘못 선택했을 때
■ 집을 팔 때, 잔금일은 이사날짜로 잡지 말고 세금날짜로 잡아라
∥적용사례 56∥ 손 없는 날보다 더 좋은 이삿날
■ 분양아파트의 취득시기는 준공일과 잔금일 중 늦은 날
∥적용사례 57∥ 선납할인을 받은 신규 아파트의 취득시기는 언제일까?
■ 공익사업으로 협의매수되는 경우 양도시기를 조심하라
∥적용사례 58∥ 보상금을 지급하기 전에 소유권이전등기를 먼저 한다
■ 비과세 감면되는 주택 업ㆍ다운계약서 써주면 낭패 당한다
∥적용사례 59∥ 매매계약서 양도가액을 3억 원 올렸다가 양도소득세 2억5천만 원 폭탄

돈 있는 사람들은 전문가들에게 묻고 물어서 실수를 하지 않는다. 진짜 재벌들은 최고의 전문가를 고용해 자신의 상황에 맞는 절세방법을 연구하고 또 연구해서 최소의 세금만 낸다. 그런데 재벌도 아니고 부자도 아니고, 많아 봐야 평생 아껴 모은 전 재산이 일이십억 원인 사람들이 한순간의 잘못된 판단으로 수억 원의 세금을 물게 된다면, 이후 정신적 고통은 이루 말할 수 없을 것이다.약국에 가서 약을 달라고 하면 약사는 고객이 달라는 약을 팔 뿐이다. 그 약에 대한 부작용을 설명해주는 약사는 드물다. 비과세된다고 단정하고 양도소득세를 계산해달라고 요청하면 대부분의 세무사는 고객의 요청대로 세금만 계산해준다. 나중에 비과세가 안 되더라도 아무런 책임이 없기 때문이다.
비과세가 되는지 검토를 요청했더라면 이것저것 따져서 판단해주었을 것이다. 만약 상담료를 내고 상담을 받아 처리했더라면 상담오류에 대한 손해배상을 받을 수 있었을 것이다.일반인들이 가장 관심을 갖는 분야가 주택임대사업자에 대한 세제혜택인 만큼 단계별 세제혜택을 정리했다. 특히 분야별로 절세액을 상황별로 비교하여 판단하는 데 도움을 주었다. 또한 실전 상담사례를 통해 현행 세법 규정을 모두 활용하면 다주택자 중과세 규정에서 절세할 수 있는 비법도 있음을 소개했다. 절세왕 세무사는 사업시행자로부터 통보받은 지장물보상내역서를 꼼꼼히 살펴보았다. 예상했던 대로 절세할 수 있는 착안사항을 발견하고 3일 후 현장을 확인하러 갔다. 절세왕 세무사는 살아오면서 현장에 답이 있다는 것을 경험으로 알고 있었다. 눈으로 발로 절세방법을 찾아보려는 의지를 갖고 서류와 현장을 직접 확인하는 것과, 서류로만 그리고 머리로만 세금을 계산하는 자세로 의뢰인을 맞이하는 것은 차이가 나도 한참 많이 난다는 사실을 실감하였던 것이다.
절세왕 세무사는 과연 지장물보상내역서에서 무엇을 보았고, 현장에 출장을 가서는 또 무엇을 확인하였을까?

★ 세무공무원들도 인정하는 양도소득세 최고의 전문가,
　 절세왕 안수남 세무사가 밝혀낸 놀라운 절세비법!
★ 누구나 알기 쉽게 실제사례로 풀어쓴, 비전문가를 위한 책!
★ 세무사에게 맡겨도, 알아야 잘 맡길 수 있다!
★ 부동산을 팔 때는 세금을 먼저 알아보고 팔아라!두 채 이상의 주택을 소유하고 있다면,
반드시 이 책을 먼저 읽고 주택을 양도하라!부동산을 팔 때 세금에 대해 먼저 알아보는 것과, 이미 팔고 난 다음에 세금을 알아보는 것의 차이는 상상을 초월한다. 그래서 부동산을 여러 번 거래해본 사람은 반드시 사전에 문제점이 없는지 꼼꼼히 따진다. 세무사에 따라 차이가 있다는 것을 이미 알고, 세무사사무실을 서너 군데 가본다. 빈틈없이 최대한 절세방법을 찾을 수 있는 데까지 찾아보는 것이다.
이처럼 돈 있는 사람들은 전문가들에게 묻고 물어서 실수를 하지 않는다. 진짜 재벌들은 최고의 전문가를 고용해 자신의 상황에 맞는 절세방법을 연구하고 또 연구해서 최소한의 세금만 낸다. 그런데 재벌도 아니고 부자도 아니고, 많아 봐야 평생 아껴 모은 전 재산이 일이십억 원인 사람들이 한순간의 잘못된 판단으로 수억 원의 세금을 물게 되는 안타까운 일이 비일비재하다.당연히 비과세인 줄 알고 처분했다가 4억 원의 양도소득세를 내게 되면서 가정경제가 파탄 났던 주부, 딸이 구입한 1억5천만 원짜리 주택 때문에 양도소득세를 2억 원이나 물어야 했던 아버지, 동생을 위해 융자 1억 원을 끼고 2억5천만 원짜리 아파트를 구입해주었다가 5억 원이 넘는 양도소득세를 내야 했던 언니. 『다주택자 중과세에서 살아남기』는 이런 황당한 과세사례를 수없이 보아왔던 안수남 세무사가 서민들의 평생 아껴 모은 재산을 지킬 수 있는 절세비법을 담은 ‘비전문가를 위한 책’이다.1세대1주택 비과세부터 다주택자 중과세 규정까지
숨어 있는 절세비법과 황당한 과세사례!이 책은 양도소득세 분야에서도 ‘주택’에 관한 사항만 집중적으로 살펴본다. 국민들이 가장 많이 거래하는 부동산의 종류가 주택이기도 하고, 주택은 세금을 한 푼도 안내는 비과세 규정도 있지만 다주택에 해당될 경우에는 감당할 수 없는 양도소득세가 중과세되기 때문이다.
다주택자 중과세 규정이 큰 틀에서 어떻게 규정되어 있고 어떻게 적용되는지 대강의 흐름을 소개했다. 흐름을 이해하는 것만으로 결정적인 실수는 피해갈 수 있다. 다양한 실제사례가 어느 시점에 어디를 조심해야 하는지 중요한 힌트를 줄 것이다.
양도소득세는 구체적 사례로 들어가면 법적용이나 해석이 난해한 규정들이 산재해 있어 전문가들도 헷갈릴 수밖에 없다. 따라서 실력 있는 세무 전문가에게 확인하는 것이 안전하다. 그러나 사례에서 보면 세무사에게 잘못 자문을 구해 중과세를 받는 경우도 종종 있다. 세무 전문가는 묻는 것만 답변한다. 즉, 양도자가 아는 만큼 잘 조언을 받을 수 있는 것이다. 이 책에는 전문가의 도움을 효과적으로 받는 팁도 들어 있다.제1편에서는 우선 다주택자로 중과세가 될 경우 얼마나 많은 세금이 중과세되는지 소개했다. 다주택자에 대한 중과세 규정은, 미등기전매를 한 경우 투기자에게 중과세하는 징벌적 세금에 버금가는 무서운 규정이다. 독자들에게 겁주려는 의도가 아니라, 다주택자들에게 부과되는 양도소득세의 심각성을 인식하여 신중히 판단하는 지혜를 갖게 하기 위해서다.
두 번째는 전국의 모든 주택이 중과세되는 것이 아니라 투기수요가 있어서 주택가격이 급등하는 지역의 주택들이 중과세대상이므로, 중과세가 되는 주택에 대한 판정기준과 요령을 사례를 들어 설명했다. 최소한 본인이 소유한 주택을 양도할 때 중과세대상이 되는지 여부는 알고 있어야 한다. 또한 중과세가 된다면 중과세대상 주택수가 몇 주택인지도 알아야 한다. 판정기준과 판정사례를 반복해서 보면 일반인들도 판정하는 데 큰 어려움은 없을 것이다.세 번째는 다주택자에 대한 감당할 수 없는 중과세 규정이 시행되더라도, 중과세를 피할 수 있는 합법적인 방법은 무엇인지 정리해보았다. 특히 주택임대사업자에 대해 각종 세제혜택이 많기 때문에, 보유기간 동안 사업자등록으로 증가하는 비용부담과 세제혜택으로 감소하는 세부담을 수입금액 구간별로 비교분석했다. 비교분석 자료를 통해 각자의 득과 실을 가늠해보면 향후 주택을 처분할 것인지 추가 취득할 것인지 판단이 가능할 것이다.제2편에서는 1세대주택 비과세 주택과 관련한 사항들을 정리했다. 일반인들이 비과세 요건을 정확히 알지 못해서 황당하게 추징당한 사례를 중심으로 기술했다. 이 과세사례는 안수남 세무사가 수십 년 동안 양도소득세 분야를 다루면서 실제 경험한 사례들이다. 비과세 규정을 적용받을 데까지 얼마나 긴장을 해야 하는지 사례를 통해서 보면 실감할 수 있을 것이다.