쉽다! 안전하다! 아파트, 빌라, 오피스텔, 원룸, 단독주택 공략법

네이버 경제M 최고조회수 갱신! 전국민이 기다린 바로 그 책! 치솟는 집값에 깊어진 절망, 내집장만 사다리는 사라진 걸까? 청약과 새 아파트만 노렸다면 그럴 수 있다. 하지만 절망은 금물, 경매에 마지막 기회가 있다. 물론 겉보기에 문제가 많고 허름하지만 그것 때문에 돈 벌 기회가 생긴다. 누군가 정리해놓은 물건은 그 수고를 값으로 치러야 하지만 내가 해결하면 수익을 가져갈 수 있다. 그래서 경매는 부동산 부침에 상관없이 언제나 투자할 가치가 있고 한번 배워두면 정년 없이 평생 써먹는다. 대출 등 부동산 규제에도 상대적으로 자유로워 매력적이다. 국내 최초 무료 경매정보회사 창업! 경매 대중화 주역, 은둔의 경매고수 세상에 나오다 <왕초보 부동산 경매왕> 김지혜 저자는 20년 가까이 주택, 상가, 토지, 특수물건 등 경매의 모든 유형을 다뤄본 국내 최고 권위자다. 눈만 뜨면 찾아오는 경매 초보들을 돌려보내며 해준 말은 ’눈팅부터 시작하시라‘였다. 경매정보를 경제뉴스 보듯 주시하면 어느 순간 돈 되는 물건이 보인다. 하지만 대다수 경매정보 사이트는 1년에 100만원 이상 유료로 제공되기에 초보자에게 진입장벽이 된다고 판단, 전재산을 쏟아 부어 무료 경매정보 사이트 ’경매공매가이드(www.frg.kr)‘를 만들었다. 돈 없이 시작할 수 있는 경매를 돈 내고 시작할 필요가 있겠는가? 부담 없이 무료로 경매정보를 검색하는 것, 이것이야말로 왕초보 경매공부의 시작이다. 저자가 경매로 얻은 부를 사회에 되돌려주기 위해 시작한 일이기도 하다.

<머리말> 한번 배우면 정년 없이 평생 투자 가능! 에둘러 성공 경험으로 놓치지 않는 책

<준비마당> 왕초보 기본기 다지기
01 경매로 부자가 된 사람들은 누구일까?
치열해지는 경매, 지금 시작해도 될까?
고정소득자에게 유리해진 경매시장
경매 예찬 이유 ― 수익성, 신뢰도, 대출 용이성!
왕초보는 부동산 산교육장인 법원부터 방문해볼 것!
소액투자자는 빌라, 오피스텔, 아파트로 시작!
왕초보, 본업은 유지하며 경매 참여하길 추천!

02 비슷한 듯 다르다! 경매 vs 공매
경매와 공매의 차이점

03 그 많은 경매물건, 어떻게 세상에 나오나?
경매 1단계 ― 경매신청 후 개시
경매 2단계 ― 배당요구종기결정, 공고
경매 3단계 ― 매각 준비
경매 4단계 ― 매각기일 공고
경매 5단계 ― 경매 실시
경매 6단계 ― 매각허가결정, 확정
경매 7단계 ― 잔금납부, 소유권 이전

04 왕초보를 위한 조언 1 ― 무조건 싼 물건만 찾지 마라!
싼 게 비지떡? 조심 또 조심!
혹하게 만드는 싼 물건의 특징 1 ― 인수권리
혹하게 만드는 싼 물건의 특징 2 ― 지분매각
혹하게 만드는 싼 물건의 특징 3 ― 복잡한 명도
결론! 가격만 쫓지 말고 목표를 정하자
체크리스트l나의 경매 목표 정하기

05 왕초보를 위한 조언 2 ― 감정가에 얽매이지 마라!
감정가는 불변의 진리가 아니다
감정가보다 낙찰가가 높은 이유 1 ― 현재가치가 높을 때
감정가보다 낙찰가가 높은 이유 2 ― 대출이 많이 나올 때

06 왕초보를 위한 조언 3 ― 권리분석 삐끗하면 입찰보증금 날린다
권리분석 놓치면 독박 쓴다!
권리분석 못해서 잔금납부 포기, 입찰보증금 날린 사례
권리분석 1단계 ― 등기부등본 갑구 : 말소기준권리 찾기
권리분석 2단계 ― 법원 현황조사서 : 선순위임차인 찾기
권리분석 3단계 ― 권리분석 결론 : 세입자 보증금 인수 vs 입찰 포기
권리분석 4단계 ― 입찰 여부 결정
체크리스트l왕초보 권리분석 순서표

07 왕초보를 위한 조언 4 ― 경제뉴스 보듯 물건을 검색하라!
물건검색 방법 1 ― ‘대법원경매정보’ 국가 운영, 검색 불편!
물건검색 방법 2 ― ‘경매공매가이드’ 무료 이용, 가독성 개선!
경매공매가이드 모바일 앱 이용법
경매공매가이드 사이트 이용법

08 경매물건 검색법 1 ― 흑석동 재개발 사례(경매공매가이드)
왕초보는 잘 아는 지역 물건부터 검색할 것
경매공매가이드 앱에서 검색하기
① 지역 검색으로 찾기
② 사건번호로 찾기
③ 경매물건 정보 SNS로 공유하기
④ 다음 지도, 네이버 지도 활용해 상세위치 확인하기
⑤ 검색결과 분석하기

09 경매물건 검색법 2 ― 문정동 오피스텔 사례(대법원경매정보)
대법원경매정보 사이트에서 검색하기
① 대법원경매정보 접속하기
② 물건기본정보 확인하기
③ 사건상세조회 확인하기
④ 당사자내역 확인하기
⑤ (매각)물건내역 확인하기
⑥ 기일내역 확인하기
⑦ 문건/송달내역 확인하기
⑧ 감정평가서와 현황조사서 확인하기

10 현장분석 ― 발품 팔아 임장하는 노하우
점유자현황, 건물상태, 입지조건, 시세조사도 함께!
체크리스트l경매물건 현장조사서(임장용)
주민센터 전입세대 열람 필수, 세대합가 중점 확인!
현장 구석구석을 사진으로 남기자
시세조사 방법 1 ― 네이버에서 검색
시세조사 방법 2 ― 국토교통부 실거래가 확인
시세조사 방법 3 ― KB국민은행에서 가격과 시세추이 파악

11 아파트보다 현장답사가 중요해! 빌라 임장 4단계
빌라 임장 1단계 ― 부동산중개사무소 방문하기
빌라 임장 2단계 ― 점유자 만나기 : 소유자도 세입자도 속마음은 각양각색
빌라 임장 3단계 ― 동네 주민 만나기 : 간혹 정확한 정보를 얻는 행운도 있다
빌라 임장 4단계 ― 건물상태 살피기 : 골치 아픈 누수, 곰팡이만이라도 체크
낡아서 싫고, 점유자가 진상이어서 싫고… 너무 가리지 말자, 진흙탕 속 진주일 수도 있다
체크리스트l집 내부를 볼 수 없을 때 빌라 외관 체크리스트

12 입찰 ― 두근두근, 쫄지 말고 도전!
① 입찰 개시
② 기일입찰표 작성하기
③ 입찰표, 매수신청보증봉투 제출하기
④ 입찰 종결
⑤ 잔금납부하기

13 대출분석 ― 대출 잘 나오는 물건이 인기 만점!
은행도 모르는 대출 깜깜이 시대, 해결책은?
경매 대출 정책, 카페에서 실시간 확인할 것!
대금납부기한 엄수! 넘기면 연 15% 연체이자를 일수로 계산해서 내야 한다
서울지역 대출은 시세의 약 40%, 규제 제외 지역은 60~70%
소득기반 신용대출한도가 대출금을 가른다! 대출 인심 넉넉한 비조정지역 노려볼 만!
내집장만! 경매는 그 핵심 수단!
사회초년생일수록 신용관리를 목숨처럼 여겨라!
은행은 돈이 필요한 사람이 아니라 잘 갚는 사람에게 돈을 빌려준다
체크리스트l왕초보 신용관리 실천법

14 경락대출 궁금증 BEST 5
Q1 ― 모든 은행이 경락대출을 해주나요?
Q2 ― 단기대출시 금리 높아도 중도상환수수료 없는 게 유리한가요?
Q3 ― 경락대출이 안되는 부동산도 있나요?
Q4 ― 대출 신청서류가 궁금해요!
Q5 ― 대출 없는 집이 과연 좋을까요?

15 명도 ― 타협이 최선, 강제집행은 협상카드로!
낙찰 이후 점유자는 언제 만나는 게 좋을까?
때로는 이사비가 시간과 비용을 줄여준다
강제집행 종류 1 ― 인도명령
강제집행 종류 2 ― 명도소송

16 명도 실전 궁금증 BEST 6
Q1 ― 점유자는 언제까지 집을 비워야 하나요?
Q2 ― 공과금 부담 책임은 어떻게 나눠야 할까요?
Q3 ― 주택, 기물 파손은 누구에게 책임을 묻나요?
Q4 ― 이사비는 어떻게 처리할까요?
Q5 ― 명도지연에 따른 책임은 누가 지나요?
Q6 ― 명도가 완전하게 인정되려면 어떻게 하나요?

17 수익분석 ― 월세? 언제까지? 얼마에 팔까?
입찰가 예상은 물론, 팔고 나갈 경우까지 예측하라!
체크리스트l경매물건 최종수익률 예측하기
부동산 세금을 알아야 수익률도 높아진다

18 실천이 답이다! 경매 7단계 총정리

<실전마당 I> 나도 경매왕! 돌발상황 해결법 ① 서울
19 강남 신사역 나홀로 아파트, 3억대 낙찰!
돌발상황l유찰을 기다릴까, 지금 들어갈까?
해결법l강남 오피스텔과 나홀로 아파트, 종종 싼 물건 등장! 월세수익용으로 입찰해도 좋을 듯
규제 후 매물 사라진 강남, 경매로 수요 몰려!

20 도곡동 아파트 지분 낙찰! 세입자 보증금 전액 떠안아야 하나?
돌발상황l지분 낙찰! 권리 신고하지 않은 선순위세입자?
해결법l주거임차인 최대한 조사할 것! 만약 진정한 임차인이라면 낙찰자가 보증금 전액 인수
초보자는 조심해야 할 지분매각 물건, 금융권 대출 불가능
고수들의 지분매각 물건 후처리 방법

21 송파 아파트 구입 찬스! 선순위세입자 보증금 확인 불가능?
돌발상황l전세가로 싸게! 선순위세입자 보증금 액수가 관건!
해결법l세입자 보증금 알기 위해 법원이 주민센터에 정보공개 요청

22 중계동 지분 아파트, 대출 불가! 입찰보증금 날릴 위기!
돌발상황l반값 이하로 낙찰! 하지만 대출이 안된다?
해결법l지분 아파트 조심! 현금여력 있다면 수익률 컸을 듯
경매를 할 때 난관에 부딪히면 어떻게 할 것인가?

23 불광역 600세대 신축 아파트, 유치권만 해결한다면? 투자 OK!
돌발상황l현장에 유치권 주장 표식, 어떻게 진위 파악할까?
해결법l허위유치권이 많지만, 신축건물 유치권은 요주의!
신축건물 공사대금 미납시 자주 등장하는 유치권
허위유치권을 골라내면 싸게 낙찰 가능!
체크리스트l유치권이 성립하는 조건

24 전세값 수준의 우이동 침수 지하 빌라, 수리비 감당은?
돌발상황l누수에 침수된 채 방치된 집, 집수리비는 얼마나 나올까?
해결법l누수피해 흔적 없애고 바가지 안 쓰고 공사하는 게 관건!
DIY 공사로 반값 이상 비용 절감!

25 용산 역세권 반값 빌라, 잘못 적힌 호수
돌발상황l문제는 주거가 아닌 상가! 그리고 호수 오기
해결법l용도외사용 건물은 위법건축물 등재 가능성이 있다
이 물건의 용도가 상가가 아니라 주거용이라면 시세는?
동호수 오기 해결

26 GTX 호재 연신내 빌라, 대위변제로 1억 토해낼 위기
돌발상황l변동된 말소기준권리, 세입자와 예상치 못한 혈투
해결법l남의 빚을 제3자가 대신 갚아주는 대위변제
1순위 소액 채무, 경계해야 하는 이유
낙찰자의 반격! 매각불허가 신청하기

27 건대입구역 원룸 1/3 가격, 선순위세입자에 임차권등기까지?
돌발상황l빌라인 줄 알았더니 상가에, 선순위 임차권등기까지!
해결법l임차권등기 완료된 집은 점유자 있더라도 최우선변제권 없다
핵심은 용도변경 감당 여부!
전세권 설정된 경우라면 입찰 여부 고민해봐야

28 방학동 신축급 빌라 1/4 가격, 왜 유찰되었을까?
돌발상황l세입자 정보는 깜깜이… 최저가 확 떨어져야 수익률 기대?
해결법l선순위전입자 정보가 깜깜이인 물건, 금융권 대출 거부 때문에 유찰 의심
점유자 문제를 해결 못하면 경락대출 어렵다
1순위 근저당이 개인이란 점도 한계

29 정릉 단독주택, 땅값만 시세의 절반가?
돌발상황l평당 1,500만원대 땅값, 이 물건은 800만원대! 단독주택이라 하자보수와 유동성이 걱정
해결법l토지는 시세의 반값, 건물은 거의 공짜 수준
단독주택, 토지 시세조사 1 ― 경매공매가이드 낙찰 사례
단독주택, 토지 시세조사 2 ― 국토부 실거래가

30 봉천동 단독주택, 건물만 경매로! 실투자금 1,000만원대!
돌발상황l토지는 서울시 소유, 건물값은 전셋값보다 싸다니?
해결법l서울시가 토지소유자여서 메리트가 있는 물건! 임대료도 싸고 매수청구권리도 생기고!
경매물건 많이 검색할수록 동물적 투자감각 상승!

<실전마당 II> 나도 경매왕! 돌발상황 해결법 ② 수도권
31 인천 검단 신축 아파트, 왜 나만 입찰했을까? 대지권 미등기
돌발상황l왕길역 인근 월세투자용 아파트, 대지권 미등기?
해결법l감정평가서에서 매각 대상과 범위 확인 필수!
대지권 미등기란 건물만 등기, 대지권은 미등기
대지권 확보가 가능한 대지권 미등기 3가지

32 동두천 1억대 나홀로 아파트, 선순위전세권자의 역공!
돌발상황l권리분석 없이 인수권리 있는 나홀로 아파트 낙찰!
해결법l선순위전세권, 배당요구 없다면 무조건 낙찰자가 인수
선순위전세권 인수가 낙찰가 결정의 기준, ‘폐문부재’… 명도에 시간 많이 걸릴 듯
선순위전세권자가 전입, 점유하면서 배당요구 안 한 사례

33 유치권 행사 동두천 아파트, 현금여력 있다면 무시하고 입찰!
돌발상황l세입자 점유 중 근저당권자의 유치권 신고, 과연 성립할까?
해결법l유치권 성립 요건은 경매개시결정일 이전 점유와 제3자 표식
유치권 신고 때문에 대출 실패? 잔금미납한 첫 번째 낙찰자
개선이 필요한 유치권 남발! 현금여력 충분하면 낙찰받아도 된다

34 용인 흥덕역 교통호재, 21명 응찰자 몰린 아파트
돌발상황l간절한 낙찰 염원! 도대체 얼마를 써야 할까?
해결법l감정가 낮다고 판단되면 낙찰가를 높게 쓰는 것도 방법
최고가 낙찰가 동시 2명인 경우는 어떻게 되나?
인수권리가 없는 물건이 너무 많이 유찰되면 다시 낙찰가 상승?

35 인천 주안동 아파트, 전세가보다 낮은 감정가, 왜?
돌발상황l언론보도로 주저할 때 과감하게 베팅, 매수 타이밍이 맞을까?
해결법l불황에는 감정가 반값 물건 수두룩! 경매도 타이밍! 이삭 줍는 시기가 온다
시장 과열되면 규제와 단속 시작, 경매는 제외! 뉴스의 반대방향으로 가야 수익을 얻는다

36 안산 선부동 아파트, 미련 남아 차순위매수신고를 했건만!
돌발상황l80여만원 차이로 낙찰 실패! 차순위매수신고 할까, 말까?
해결법l꼭 사려면? 최고가매수신고인과 협상시 복등기비용 감수
차순위매수신고는 입찰보증금 돌려받기 전에!

37 파주 아파트 체납 공과금 2,000만원! 낙찰자가 전액 인수?
돌발상황l체납된 전기요금, 가스요금, 관리비를 낙찰자가 인수?
해결법l아파트 미납 관리비 중 공용비만 낙찰자에게 인수
관리비 영수증 챙길 것! 양도세 적용 가능
관리비 공용 부분은 전체의 60~70%

38 부천 오피스텔, 선순위전세권 때문에 1억짜리가 1,000만원에 낙찰?
돌발상황l인수되는 선순위전세권, 대박이 아니고 쪽박인데…
해결법l풀리지 않는 경매물건 선순위전세권

39 인천 빌라 5,000만원대 낙찰, 최우선변제 못 받은 세입자의 저항!
돌발상황l최우선변제를 다 받지 못한 세입자의 과도한 이사비 요구
해결법l생각보다 훨씬 적게 배당된 이유? 임금채권 때문!
임금채권과 최우선변제는 배당 동순위! 임금채권 신고금액은 알 수 없어 입찰자 주의!

40 수원 도시형생활주택 3회 잔금미납, 도대체 무슨 일이?
돌발상황l반의 반값 월세용 물건! 그런데 경락대출이 안된다고?
해결법l현금 확보가 최우선! 물건번호가 많은 물건은 더더욱!
인수권리가 있다는 것 자체를 모르고 입찰
인수권리 때문에 경락대출 못 받는 것을 모르고 입찰
물건번호가 많은 물건, 배당기일 긴 점 염두에 둘 것!

41 수원 빌라 3,000만원! 대지권 매각 제외가 발목을 잡더라!
돌발상황l권리분석도 없이 대지권 없는 빌라 낙찰!
해결법l땅 주인, 건물 주인 각각! 낙찰 포기가 차라리 낫다!
대지권 매각 제외 물건 토지등기부등본 필독!

42 실투자금 2,000만원 연천 빌라, 철거소송까지? 첩첩산중!
돌발상황l건물만 낙찰받은 것도 억울한데, 철거소송까지?
해결법l건물도 잃고 철거비도 부담? 쳐다도 보지 마라! 이해당사자 외 절대 입찰 금지!
대지권 매각 제외와 법정지상권

43 거주 가능한 안산 상가, 소액투자일수록 현금투자율 상승!
돌발상황l대출이 많이 안 나올 것 같은 물건, 대안은?
해결법l소액 물건, 오히려 현금투자율이 높다!
원룸도 방 3개도 1세대라면 방빼기는 1개로 동일!
현금 부족하면 감정가 높은 건물 공략해서 대출받는 게 유리

44 파주 전원주택 부지, 무허가건물 문제 해결시 대박!
돌발상황l토지만 78평, 감정가 10% 36,423,000원까지 떨어진 땅
해결법l매각 제외 무허가 건물 매수, 허가 나면 수익 커질 듯

<실전마당 III> 나도 경매왕! 돌발상황 해결법 ③ 지방
45 충남 아산 브랜드 아파트, 임금채권 문제 골머리!
돌발상황l세입자 보증금 전액 배당 난항, 임금채권 때문에!
해결법l임금채권 때문에 선순위임차인은 배당액 모자랄 수도, 보증금 나머지는 낙찰자가 인수!

46 충북 제천 목욕탕 상가, 형제들과 공동입찰 가능할까?
돌발상황l유치권 때문에 연속 유찰, 반값이 된 상가
해결법l공동입찰시 주의사항, 소유권 비율이 등기부에도 적용!
8층 테라스 공사를 한 임차인의 유치권 신고, 인정 NO!
몰수된 보증금만 4억8,000여만원! 내부거래 의심 허위유치권

47 제주도 바닷가 주택이 단돈 500만원? 토지 매각 제외 물건
돌발상황l토지 빼고 집만 500만원, 제주도에 집 낙찰받고 싶다면?
해결법l경매신청채권자가 토지소유자! 법정지상권 성립 ×
법정지상권 성립 여부 판단은 입찰자 몫, 주의 또 주의!

48 부산 해운대 복층 오피스텔, 세입자가 둘? 임차권등기 문제
돌발상황l복층 오피스텔에 세입자 둘, 어찌 해야 하나?
해결법l임차권등기가 설정된 집에 들어온 세입자는 최우선변제권 ×

49 경남 김해 다가구, 외국인 근로자에게 임대차보호법 적용되나?
돌발상황l위법건축물은 이행강제금 문제가… 외국인 세입자의 명도 저항 예상
해결법l최우선변제 유무를 가를 외국인 세입자의 조건
전 소유자의 위법건축물 이행강제금은 인수되지 않는다

50 광주 다세대빌라 감정가 바뀐 이유, 대지권 포함 때문?
돌발상황l소액투자처로 지방의 빌라 공략, 감정가 2배 올라 입찰 고민
해결법l토지 가격 포함되면서 감정가 상승, 세입자 배당금 확인해 낙찰가 정하기

아파트, 빌라, 오피스텔, 원룸, 단독주택 등
왕초보를 위한 무혈입성 아이템 족집게 감별법!
이 책은 ’경매공매가이드‘의 무료정보를 활용하여 누구나 셀프경매를 할 수 있도록 도와준다. 서울, 수도권, 지방별로 내집장만과 월세부자에 초점을 맞춰 주택 사례를 엄선했다. 언뜻 보기엔 어렵고 복잡해서 대다수 입찰자가 포기하지만 실제로는 왕초보도 쉽게 해결할 수 있기에 홀홀단신 무혈입찰도 가능한 물건들이다. 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택 등 투자자금에 맞게 공략할 수 있도록 실전 사례를 배치했다. 자녀 경매교육을 위해 쓴 칼럼, 책으로 출간
경매는 국민필수교육! 한번 배워두면 평생 무기!
저자가 책을 출간한 이유는 자녀에게 경매를 가르쳐주기 위해서다. 경매는 집주인이든 세입자든 인생을 살다보면 겪을 수도 있고 최악의 상황에서 내 자산을 지키려면 꼭 알아야 할 국민 필수교육이다. 요즘 젊은 사람들은 천정부지로 오른 집값 때문에 내집장만을 포기하는 경우가 많은데, 적어도 생활인이라면 집 한 채는 필요하다. 이 책은 내집마련의 성취감을 경매로 이루기 위해 기본기(물건검색법, 권리분석, 명도 등)부터 탄탄하게 시작한다. 권리분석이 책상머리 공부라면 명도는 실전이다. 특히 명도는 ’케바케‘여서 협상과 경험이 중요하고 이런 일은 AI도 대신할 수 없는 인간계 진검승부의 장이다. 자녀교육용 책이기에 ’나 000억 벌었다‘식 자랑으로 눙치지 않았다. 부자들의 공통점인 문제해결 능력과 유연한 사고를 작동시키는 데 초점을 맞췄다. 내집장만은 물론 월세부자로 가는 핫코스!
독자 SOS는 카페와 유튜브로 해결!
저자는 왕초보가 경매왕이 되게끔 ①책 + ②’경매공매가이드앱 + ③온라인 무료 강의를 제공한다. 특히 매주 1회 실시간 유튜브 방송으로 ’즉문즉답‘ 코너를 진행하고 있으니 언제든 방문해서 소통해보시라. 혹자는 자녀에게만 알려줄 비법을 이렇게 다 공개하면 어떻게 하냐고 물었다. 저자는 쿨하게 대답한다. '모든 걸 알려줘도 실행하는 사람은 5%도 안 됩니다.' 경매에 관한 모든 정보는 진즉 세상에 공개되었다. 결국 성공의 갈림길은 실천이다. 이 책을 덮고 법원에 가서 입찰부터 경험해보시라. 부자가 되는 지름길에 한층 더 가까워졌음을 실감할 것이다.