상권분석부터 현장확인, 계약, 임대, 매각까지

상권분석부터 현장확인, 계약, 임대, 매각까지 실전 상가투자 핵심 노하우!

직장인들이라면, 아니 대한민국의 평범한 사람들이라면 늘 느끼는 위협이 있다. 바로 ‘퇴직 후에는 뭐 먹고 살지?’이다. 현재 나름 안정된 직장에 다니고 있어도, 당장은 먹고살 걱정이 없어도 이런 걱정은 끝이 없다. 왜 그럴까? 간단하다. 평생직장 개념은 사라진 지 오래고, 내가 지금 받는 월급으로는 기나긴 노후생활, 은퇴 후 생활에 대비할 수 없기 때문이다. 그러므로 지금 당장 또 다른 안정된 수익원을 만들어야 한다. 이른바 ‘딴주머니’를 차야 하는 것이다. 여기에 매달 월급처럼 꼬박꼬박 들어오는 ‘딴주머니’라면 금상첨화이다. 그렇다면 상가투자야말로 가장 안정적이고 매력적인 ‘딴주머니’이다! 수익형 부동산인 상가투자는 매달 현금이 들어오는 훌륭한 재테크다. 다달이 들어오는 임대료로 수익성도 좋지만, 알아서 굴러가는 시스템이 매력적이다. 끊임없이 관리해줘야 하는 원룸, 오피스텔 같은 다른 수익형 부동산과는 다르게 임차인이 상가관리부터 내부시설까지 웬만한 것은 알아서 깨끗하게 유지ㆍ보수하며, 본인이 나갈 때는 새 임차인까지 구한다. 기반을 다져놓으면 알아서 굴러가는 시스템인 것이다. 하지만 이 시스템을 만들기 위해서는 상가투자의 모든 것을 배우고 이해해야 한다. 이 책은 상권분석, 현장확인, 계약과 절차, 임대 및 매각에 이르는 상가투자 프로세스를 제시하고, 무엇을 어떻게 해야 하는지 기준과 방향을 설정해준다.

프롤로그 _ 상가투자를 시작하는 사람들에게

Chapter 1. 상가투자, 우선 감부터 잡자

Step 01. 왜 상가투자일까요?
Step 02. 수익형 부동산이란?
Advice 01 상가의 개별성
Step 03. 상가유형을 알아보자
Step 04. 상가투자 로드맵
Step 05. 상가투자, 자금규모부터 파악하라
Step 06. 상가투자, 수익률이 관건이다
1단계 요점정리

Chapter 2. 상권분석으로 좋은 상가 찾기

Step 01. 상권이란 무엇인가?
Advice 02 배후지란 무엇인가?
Step 02. 초보자를 위한 상권분석 기본방법
Advice 03 상가투자 입지선정 이론
Step 03. 움직이는 상권, 변하는 상권
Step 04. B급 상권에서 황금알을 찾는 방법
Step 05. 스마트한 상권분석 1_로드뷰ㆍ빅데이터 활용
Advice 04 포털 사이트 지도와 로드뷰로 현장 미리 둘러보기
Advice 05 상권정보시스템 활용하기
Step 06. 스마트한 상권분석 2_계획도 100% 활용법
Step 07. 상가에 투자하는 여러 가지 방법
2단계 요점정리

Chapter 3. 임장, 반드시 현장에서 확인하라

Step 01. 현장, 눈높이부터 맞추자
Step 02. 현장, 체크하고 또 체크해야 한다
Advice 06 상가투자 현장 체크리스트
Advice 07 중개사무소를 어떻게 활용해야 하나?
Step 03. 수익과 가치를 끌어올리는 상가투자 포인트
Step 04. 상가분양 사기, 알면 막을 수 있다
Step 05. 주의! 선임대, 임대료 보장, 수수료매장
Step 06. 권리금이 있는 상가에 투자하라
3단계 요점정리

Chapter 4. 상가투자 계약과 각종 절차, 어떻게 처리하나?

Step 01. 투자결정 전 꼭 확인해야 할 9가지
Step 02. 신규분양상가 투자는 반드시 도면을 확인하라
Step 03. 계약서, 각종 사항들을 따져라
Step 04. 상가권리금은 어떻게 다룰 것인가?
Advice 08 상가건물 임대차 권리금계약서 양식
Step 05. 상가가격과 임대료는 어떤 관계인가?
Advice 09 상가투자 시 발생하는 중개보수
Step 06. 임대료와 보증금은 어떻게 설정해야 하나?
Step 07. 세금ㆍ자금출처 증명과 임대사업자 등록
4단계 요점정리

Chapter 5. 안정적인 임대수익 구조를 어떻게 만들 것인가?

Step 01. 어떤 임차인을 들일 것인가?
Step 02. 상가임대도 전략이 있다
Advice 10 신축상가의 공사기간
Step 03. 업종별 임차인들은 어떤 장단점이 있나?
Step 04. 상가유형별로 주로 어떤 업종이 들어서나?
Step 05. 임차인과 임대인, 상부상조해야 한다
Step 06. 위기대처 능력, 이것만은 알아야 한다
Step 07. 상가세금, 어떻게 처리해야 하나?
Advice 11 보험료 계산기
5단계 요점정리

Chapter 6. 시세차익을 만들어내는 상각매각

Step 01. 수익을 올리는 매도 타이밍을 잡아라
Step 02. 리스크를 피하는 매각 타이밍
Step 03. 상가매각에도 전략이 있다
Step 04. 잘 팔리는 상가는 이것부터가 다르다
Step 05. 상가매각 후 세금처리는 이렇다
Advice 12 매도 시 계약서 특약사항
6단계 요점정리

에필로그 _ 여유롭고 자유로운 인생을 위하여

부록
_ 상가투자 실전사례
_ 상가투자 임장보고서

상가는 임대도 잘나가고 나중에 잘 팔 수 있는 우량상가를 찾아 투자해야 합니다. 그러기 위해서는 명확한 투자목적과 기준이 필요하며 동시에 좋은 상권, 적정한 가격 등을 파악할 수 있어야 합니다. 그렇게 상권과 가격을 파악하고 현장에 가도 내 생각처럼 눈에 띄는 상가는 찾기가 쉽지 않습니다. 그래서 상가가 어렵다고 하는 겁니다. 하물며 어떤 상가에 어떻게 투자해야겠다는 기준은 없고 높은 기대만 갖고 시작한다면 투자 자체가 어려워질 수 있습니다. 따라서 반드시 상가에 대한 기본적인 이해를 하고, 기준을 세우고, 투자를 시작해야 합니다._p.17왜 수익률일까요? 그건 바로 고정적인 수입으로 내 자산을 안정시켜주고, 수익률이 올라가면서 내 재산의 가치까지 올려주기 때문입니다. 이게 첫 번째 이유입니다. 이런 선호도가 수 년 전부터 이어져 수익형 부동산들에 대한 수요가 높아지고, 실제 투자로도 많이 이어지고 있습니다. 지금과 같은 저금리와 불경기 상황에서 할 수 있는 최선의 투자는 역시 안전한 실물자산인 부동산이며, 그중에서도 안정적인 수익률을 실현할 수 있는 상가투자가 최고의 방법입니다._p.47상권분석도 마찬가지입니다. 상권정보시스템을 이용해서 상권분석 관련 데이터를 쉽게 확인해볼 수 있습니다. 100% 정확하지 않아도 원하는 지역의 상가현황이나 업종별 매출비교에 인구분석까지 알 수 있습니다. 하지만 이 시스템은 창업을 위한 정보제공을 목적으로 하기 때문에 상가투자자 입장에서는 필요한 현장정보를 얻는 정도로 이용하면 됩니다. 일단 기존상권 상가는 로드뷰만 확인해도 주변에 입점한 상가들을 파악할 수 있습니다. 로드뷰의 지도를 통해 인근 배후지나 교통관계, 상권크기 등을 파악하면 됩니다. 그 정도만 확인해도 투자에 큰 도움이 됩니다_p.79중개사무소에 대한 최소한의 기준을 정해놓아야 합니다. 중개사무소의 공인중개사들과 대화를 하다 보면 열의가 있고 지역상권을 잘 아는 사람들이 보일 겁니다. 이런 중개사들을 만나야 합니다. 이런 분들에게 투자를 의뢰하고 상권을 문의하면 의외로 많은 정보를 받을 수 있습니다. 정기적으로 방문하고 자주 통화하며 좋은 관계로 지내는 것이 좋습니다. 그래야 지역 내에 좋은 매물이 나왔을 때 먼저 연락을 받을 확률이 높아집니다 _p.128도면에서 확인할 사항은 전면넓이, 출입구, 뒷문, 기둥, 엘리베이터 위치, 화장실 등이 있습니다. 이 중에서 가장 중요한 것이 전면넓이입니다. 브로셔에 나오는 평면도를 봐서는 전면넓이를 알 수 없는 경우가 많으므로 꼭 체크해봐야 합니다. 전면은 적어도 3.5m 이상은 되어야 합니다. 그래야 출입문을 뺀 나머지 모양이 그런 데로 나오기 때문입니다. 전면은 넓을수록 좋습니다. 대부분 상가들은 수익성을 높이기 위해 전면은 최소로 하고 후면으로 길게 배치하는 형태로 공급하고 있습니다. 경우에 따라 3m 정도로 좁게 배치하는 상가도 있습니다. 그러니 검토하고 있는 상가의 전면이 그 정도로 좁다면 과감히 포기하는 것이 좋습니다._p.171물론 투자는 가능한 적은 돈으로 높은 수익을 내는 것이 이상적입니다. 시세보다 낮으면 가격이 조금 올랐을 때 좀 더 높은 수익을 낼 수 있습니다. 이러한 이유로 경매시장에 사람들이 많이 몰립니다. 하지만 수많은 물건에서 숨은 보석을 찾는 것은 쉽지 않으며, 많은 사람들이 중도에 포기합니다. 그래서 필자는 분양시장의 틈새를 찾으라고 합니다. 상가 시행하마다 사정이 다 달라 원가가 다르고, 그로 인해 분양가격도 다르기 때문입니다. 그 틈에서 좀 더 좋은 조건을 찾아낼 수 있습니다._p.198상가투자자의 입장에서 본인이 소유한 상가에 최적의 임차인이 들어와 장사를 잘해준다면 그보다 좋은 일은 없을 것입니다. 장사가 잘된다면 상가도 번성해지고 그만큼 내 상가의 가치도 높아지기 때문입니다. 임차인이 장사를 너무 잘해서 항시 상가에 손님이 줄지어 기다리는 상황이라면, 돈을 더 주더라도 그런 상가를 사고 싶어지지 않을까요? 반면에 상가가 장사가 잘되지 않아서 임차인이 임대료도 제대로 못 주고 있는 형편이라면, 제 값은 고사하고 제대로 팔기조차 어렵겠지요. 그만큼 임차인의 역할이 중요합니다. 상가투자가 ‘좋은 상가’를 고르고 사는 것 못지않게 임차인에 신경써야 하는 이유입니다._p.239

배우고 뛰며 실행하는 상가투자의 모든 것!
상가투자 실전사례 및 임장보고서 샘플 수록!상가투자를 ‘부동산투자의 꽃’ 혹은 ‘임대수익의 꽃’이라고 한다. 누군가 상가투자로 떼돈을 벌었다, 누군가 잘못 투자해서 쪽박을 찼다 식의 풍문 같은 이야기는 수익을 내는데 전혀 도움이 되지 않는다. 상가투자는 기본적인 지식과 상가시장에 대한 이해가 반드시 필요하다. 전반적인 과정과 꼭 알아야 하는 투자 포인트를 배운다면, 상가투자가 더 이상 두렵고 막막하지 않을 것이다. 적어도 손해 보지 않고 어떻게 상가를 고르고 운영할지에 대한 탄탄한 방법을 배울 수 있다. ≪상가투자 핵심 노하우≫에서 한 단계씩 제시하는 상가투자 기본 프로세스를 따라가다 보면 상가시장의 특징과 어디에, 어떻게 투자할 것인지에 대한 기준과 방향을 설정할 수 있을 것이다. 또한 부록으로 실린 상가투자자 실전사례와 임장보고서 샘플 및 양식으로 더 쉽게 상가투자에 임할 수 있을 것이다. 상가투자 6단계 프로세스!1. 감 잡기 :: 투자 당위성 | 상가유형 파악 | 상가투자 로드맵 그리기 | 자금규모 파악 | 수익률 따지기
2. 상권분석 :: 상권분석하기 | 상권변화 주시 | B급 상권 감별 방법 | 로드뷰ㆍ빅데이터ㆍ계획도 활용
3. 현장확인 :: 상가물건 눈높이 맞추기 | 현장체크 | 상가투자 포인트 체크 | 상가분양 사기 주의법 | 선임대ㆍ임대료 보장ㆍ수수료매장
4. 계약과 절차 :: 계약 전 9가지 확인사항 | 도면확인 | 계약서 사항 따지기 | 상가권리금 | 임대료 | 보증금 | 세금(상가매입) | 자금출처 증명
5. 상가임대 :: 임차인 선정 | 상가임대 전략 | 업종별 임차인 유형 | 상가유형별 업종 | 임차인과 임대인 관계 | 위기대처 능력 | 세금(상가보유)
6. 상가매각 :: 매도 타이밍 잡기 | 리스크 관리 | 상가매각 전략 | 잘 팔리는 상가의 조건 | 세금(상가매각)
책속으로 추가
상가 임차인들도 권리금을 주고받습니다. 목이 좋은 상가는 프랜차이즈 개발담당 직원이나 부동산 직원 등이 수시로 와서 “팔 생각 없냐?” “가격 잘 받아 줄 테니 팔아라”라며 조르기도 합니다. 이런 상가라면 적당히 임대료도 올려 받기 좋고 좋은 가격에 팔기도 좋을 것입니다. 상가의 현재가치는 임대수익률과 상당한 관계가 있기 때문에 높은 가격을 받을 수 있는 것이지요. 결국 잘 팔리는 상가는 좋은 상가의 조건과 거의 비슷합니다. 제값을 받고 원하는 시점에 잘 팔 수 있는 상가, 이것이 바로 우리가 찾아야 할 상가의 조건입니다._p.278