최악의 버블 붕괴 그리고 기회

최악의 버블 붕괴는 거대한 기회의 탄생이다!

“지금 자산시장에는 거대한 삼각파가 밀려오고 있다. 공급 측면에는 원자재 슈퍼사이클이 시작되었고, 수요 측면에는 2021년 말까지 지속할 시간 왜곡이 억눌린 잠재 수요의 활시위를 팽팽히 당기고 있다. 이 두 가지 거대 파도가 서로 맞부딪히는 머리 위로 파월-옐런의 유동성 태풍이 휘몰아치면서 사상 초유의 트리플 버블이 형성될 것이다.” “2022년은 한 번도 경험해보지 못한 초인플레이션이 현실화할 것이다. 부동산시장은 용광로처럼 뜨거울 것이며, 주식시장은 연일 신고가 행진을 거듭할 것이다. 그리고 드디어 각국 중앙은행들은 선택의 여지 없이 자국 화폐 가치방어에 경쟁적으로 나설 것이다. 전 세계는 순식간에 고금리 세상으로 뒤바뀔 것이며, 시장은 급속하게 무너져내릴 것이다. 2023년은 트리플 버블이 붕괴하는 해가 될 것이다.” “우리나라도 버블 붕괴의 쓰나미를 피해갈 수는 없다. 오히려 다른 나라보다 쓰나미가 더 크게 덮칠 것이다. 우리나라는 개방 경제라는 한계는 물론, 가계 건전성이 취약하다는 문제도 있다. 붕괴는 부동산시장에서 시작된다. 그렇게 뜨겁던 부동산시장이 무너지면서 위기가 발생하고, 다시 급격한 수요위축을 불러 주식시장도 폭락의 길로 들어서게 될 것이다.” 현명하게 대처하는 사람은 존 F. 케네디의 아버지처럼 막대한 부를 거머쥐는 기회로 활용할 것이고, 그렇지 못한 99.9%는 그동안 이룩한 조그만 자산을 모두 잃고 폐허에서 다시 시작해야 할 것이다. 여러분은 어느 쪽이 될 것인가?

프롤로그. 트리플 버블, 붕괴와 새로운 기회

1. 부동산시장, 1파동과 2파동
버블 세븐 | 서브프라임사태, 2023년 거대 버블의 잉태 | 문재인 정부의 부동산 과열 가속 | 도금시대와 진보시대 | 부동산공개념과 자유시장 경제의 충돌 | 코비드-19와 함께한 1년 | 로마는 불타고 있는가

2. 부동산시장, 버블 진단
벌집 순환모형과 매매가-전세가 비율 | 대세 상승인가, 버블인가 | 권불십년 화무십일홍 | 혹시 뉴노멀 가격 레벨인가 | 또 다른 뉴노멀, 긱 경제 | 버블이 뉴노멀이다

3. 트리플 버블의 붕괴
붕괴하지 않는 버블 | 2023년, 물가 폭등의 삼각파가 온다 | 21세기 최악의 버블 붕괴 | 당신은 뉴스만 보고, 전문가는 기회를 본다 | 단기 부동산시장은 매도 대응 | 중단기 대응에 참고해야 할 정책 이슈 | 환매조건부, 토지임대부 주택의 정책효과 | 부동산시장 장기 전망: 인구구조론에 관한 오해와 진실 | 향후 선호될 주거의 형태 | 도심일까, 전원일까 | 투자자 관점에서 종목 고르기 | 기타 부동산에 대한 단상 | 매수 시기 잡기 | 매도 시기 잡기

4. 주식시장 재조명
화폐수량설, 하이퍼인플레이션 그리고 자산시장 버블 | 서브프라임사태, 유럽 재정위기 그리고 팬데믹 | 단기 대응은 주식시장 | 비트코인, 튤립 버블의 복사판 | 대폭락의 전조 | 동학개미가 시작한 3,000시대의 의미 | 가계 자산 포트폴리오 리밸런싱 | 동학 vs 서학, 승자는 누구일까

5. 미국주식, 버블은 기회
버블, 버블 붕괴, 버블 붕괴 후 | 시간의 게임에서 이기는 법 | 승자만으로 시장을 담는 법 | 선수는 10년 후 미래에 투자한다 | 종목으로 성공하는 세 가지 방법 | 돈에 관한 잘못된 생각 버리기

6. 버블 붕괴와 미국의 패권
마리 앙투아네트의 단두대 | 버블 붕괴, 피할 수 없는 숙명 | 버블 붕괴는 미국에 불리할 것이 없다

에필로그. 승자와 패자

“팬데믹 2년의 시간 왜곡이 잉태한 비극” 2020년은 우리에게 과연 무엇이었을까? 2020년은 코비드-19 팬데믹(COVID-19 Pandemic)의 공포가 전 지구를 덮친 한해였다. 세계 다른 나라는 거론할 것도 없이, 우리나라 증시만 봐도 1월 22일에 2,267.25에서 3월 19일에는 1,457.64까지 폭락했다. 불과 2개월 만에 810포인트, 35.7%의 자산가치가 증발했다. 그리고 다시 12월 30일 2,873.47까지 무려 97% 급등했다. 종합주가지수 사상 최고치 기록도 기록이지만, 폭락 직전 2,267포인트도 가뿐하게 뛰어넘어 버렸다. 팬데믹은 부동산시장 폭락을 가져오지도 않았고, 오히려 전 세계적으로 가격 급등을 불러왔다. 경제는 마이너스 성장을 거듭하면서 아직도 이전 수준을 회복하지 못하고 있는데도 자산가격은 버블이 아닌가 싶을 정도로 무섭게 치솟는 이 상황을 어떻게 설명해야 할까? 미래에 관한 예측은 이런 이율배반적 상황에 대한 해답을 찾아가는 과정일 뿐이다. 경기는 빈사 상태로 바닥을 헤매는 데도, 그렇다고 이것이 미래에 대한 불확실성을 불러오지도 않는다. 코비드-19는 집단면역이 관건이고, 이것은 백신을 만들고 치료제를 만들면 사라질 위기이다. 서브프라임사태(Subprime Mortgage Crisis)처럼 금융시스템이 붕괴하고, 산업 공급 과잉과 이에 따르는 구조조정을 수반하는 일도 아니다. 항공업, 여행업 등 일부 산업은 직격탄을 맞았으나, 이 역시 시간이 지나면 정상화될 위기이다. 백신이 나올 때까지만 버티면 될 일이고, 이 때문에 각국 정부는 백신 개발이나 확보에 사활을 걸었다. 그리고 그사이 기업과 가계가 붕괴하지 않도록 돈을 퍼부었다. 제로 금리, 양적 완화, 채무동결, 보조금 등 가능한 모든 것을 모두 다 쏟아부었다. 코비드-19 팬데믹은 끝이 보이는 터널이다. 당장 눈앞은 깜깜하지만, 저 멀리 출구가 보이기에 아무도 공포에 떨지 않았다. 경제는 일시적으로 멈췄다. 그 누구도 외부활동을 하지 않으려는 상황이다. 먹고 살아야 하니 나 자신은 경제 활동을 하고 싶으나, 가족에게 옮길까 봐 외출도 두려워한다. 나 때문에 사랑하는 가족이 고통받게 되는 자책감을 견딜 수 없다. 필연적으로 경제 활동은 극도로 위축되었다. 대면 중심의 상업 활동은 모조리 멈춰 섰다. 도·소매, 음식, 숙박 분야의 자영업이 가장 큰 타격을 받았다. 사회적 거리 두기가 강화되면 될수록 생활고를 견디기 어려울 정도로 매출이 급감했고, 폐업이 줄을 이었다. 그러나 경제가 완전히 멈춰 선 것은 아니다. 성장률은 연간 1% 마이너스에 그쳤고, 이 정도면 생각만큼 커다란 타격을 받은 것은 아니다. 항공산업이, 여행업이 그리고 도·소매, 음식, 숙박업이 나빴던 만큼 호황을 누린 산업도 있었다는 의미이다. 오프라인 비즈니스가 나빴던 만큼 온라인 언택트(untact) 비즈니스는 호황을 누렸다. 내수가 나빴던 만큼 수출이 살아났다. 자영업자의 극심한 생활고에도 불구하고 급여생활자들은 적어도 경제적으로는 그리 큰 고통을 느끼지 않았다. 이들 호황 산업 종사자들이나 급여생활자들은 오히려 벌어들이는 수입을 소비하지 못하고 저축이 쌓여갔다. 외부활동을 못 하게 되면서 소비가 위축되었고, 그것은 지금 그들의 저축통장에 엄청난 소비 여력으로 쌓여있다. 부동산시장과 주식시장의 활황으로 자산가치도 크게 불어났다. 수도권뿐만 아니라 웬만한 지방 소도시에도 아파트 가격만 10억 원을 넘는 자산가들이 크게 늘었다. 저축과 고액 자산으로 무장한 소비가 팬데믹의 종식만을 기다리고 있다. 하루빨리 팬데믹이 종식되고, 자유로운 외부활동이 가능해지기만 손꼽아 기다리고 있다. 해외여행도 나가고, 바닷가에 놀러 가서 일출도 보고 싶다. 만나지 못한 반가운 얼굴도 보고, 체육관으로 나가 운동도 해야 한다. 겨우내 입고 싶었던 새 옷을 사고 고급식당으로 호사스러운 외식도 가고 싶다. 이 모든 일을 미뤄두고 꼬박 일 년을 지냈다. 2021년도 마찬가지이다. 집단면역이 형성되려면 아무리 빨라도 2021년 연말이다. 그때까지는 여전히 모든 시간이 멈춰있게 될 것이다. 그러나 2022년부터 시간은 압축되어 흘러갈 것이다. 사람들은 지난 2년간의 감금 생활에 대한 보상을 받고 싶을 것이다. 그동안 못했던 일을 하고 싶은 욕망이 봇물 터지듯 터져 나오고, 차곡차곡 쌓여왔던 저축통장 잔액을 바탕으로 엄청난 소비 활동이 일어날 것이다. 2020년은 우리에게 시간 왜곡이었다. 팬데믹은 2020년부터 2021년까지, 2년의 시간을 정지화면처럼 멈추게 했고, 이것이 끝나는 순간 팽팽한 활시위에 걸려있는 화살처럼 쏜살같은 속도로 지난 시간을 만회하려 할 것이다. 그동안 못한 일을 하려고 모두 한꺼번에 뛰어나올 것이다. 공항은 북새통이 될 것이고, 백화점은 사상 최고의 일 매출을 기록할 것이다. 지금은 파리가 날리고 있는 식당도 만원사례를 외치게 될 것이다. 2022년 1년 동안 우리는 2020년부터 2022년까지, 3년의 세월을 압축해서 살게 될 것이다.“2023년, 트리플 버블의 붕괴” 시간 왜곡은 2023년을 21세기 최악의 붕괴로 기록되는 한 해로 만들 것이다. 그 씨앗은 2008년에 이미 잉태되었다. 당시 서브프라임사태와 유럽 재정위기를 거치면서 시중에 풀어놨던 유동성을 제대로 거둬들이지 못했다. 서브프라임사태 이후 10년 동안 형성되어온 거대 버블이 채 가라앉기도 전에 코비드-19 팬데믹이 다시 불을 지폈다. 유동성 공급이 다시 시작된 것이다. 2021년은 버블 붕괴의 싹이 자라는 해이다. 저 멀리 출구가 보이기는 하지만, 팬데믹은 여전하다. 각국 중앙은행들은 제로 금리를 유지할 수밖에 없고, 양적 완화도 지속할 수밖에 없다. 좀처럼 완화되지 않는 팬데믹에 양적 완화를 확대해야 할지도 모른다. 2020년에 이어 2021년 한 해도 시중 유동성은 넘쳐날 것이고, 유동성은 갈 곳을 찾지 못하고 떠돌며 모든 자산가격을 한 번도 경험해보지 못한 수준으로 올려놓을 것이다. 또한, 팬데믹 이후로 미뤄둔 소비를 위해 저축통장 잔액도 차곡차곡 쌓여갈 것이다. 2021년 말경에는 각국의 경쟁적인 백신 투입으로 팬데믹이 진정되는 양상을 보이게 될 것이다. 이와 함께 나타나는 소비 회복은 수요견인 물가상승 압력에 군불을 지피게 될 것이다. 한편 2020년 말부터 나타난 원자재 슈퍼사이클은 공급 물가를 상승시키는 압력으로 작용할 것이고, 이것은 6개월의 시차를 고려하면 2021년 하반기부터 소비자물가에 반영되기 시작할 것이다. 소비 수요 증가에 따른 수요견인 물가압력과 원자재가 급등에 따른 비용인상 물가압력이 2021년 말에 겹쳐 나타난다. 하지만 물가압력이 본격적인 양상은 아직 아니다. 그 수준은 아랫목에 조금씩 온기가 도는 정도에 그칠 것이다. 중앙은행들이 본격적인 금리 인상을 고려하기에는 시기상조이다. 간신히 회복 국면으로 진입한 경기에 찬물을 끼얹어 더블딥(Double Dip)을 불러올 수 있다는 우려에 쉽사리 금리 인상에 나서지 못한다. 이는 트럼프 대통령이 뽑아놓은 사상 최고의 비둘기 제롬 파월(Jerome Powell) 연준 의장과 고압경제(High Pressure Economy)를 신봉하는 재닛 옐런(Janet L. Yellen) 재무장관의 이해가 맞아떨어진 결과이다. 2022년은 경기 회복이 본격화되는 시기로 접어든다. 2년간 갇혀 살았던 사람들의 욕구가 한꺼번에 터지면서 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 전개된다. 그동안 넘쳐나던 유동성이 세계 구석구석을 돌아다니면서 온갖 자산과 원자재 가격을 들쑤셔놓은 바람에 원가 부담 요인도 폭발 일보 직전까지 압력을 높일 것이다. 2022년 말경이면 두 가지 압력이 맞부딪히면서 물가가 활화산 터지듯 분출할 것이다. 2023년은 트리플 버블의 암흑이 지배할 것이다. 폭증하는 수요, 원자재 슈퍼사이클 그리고 파월-옐런 정책조합의 트리플 버블이 2000년대 들어서 한 번도 경험해보지 못한 인플레이션을 가져올 것이다. 치솟는 물가 때문에 돈은 더는 돈으로써의 가치를 유지하지 못할 것이다. 1차 세계대전 직후 독일처럼 난로에 넣을 장작을 사는 것보다 돈뭉치를 넣어 태우는 것이 더 싸게 먹힐지도 모른다. 각국 중앙은행들은 급하게 자국 화폐 가치방어에 나설 것이다. 경쟁적으로 금리 인상에 나서면서 시작은 25bp 베이비스텝(Baby Step)일 것이나, 금세 50bp 빅스텝(Big Step)으로 전환할 것이다. 속도전이 시작되고, 전 세계가 하루아침에 고금리 세상으로 뒤바뀔 것이다. 풀어놨던 양적 완화 통화도 빠르게 회수되면서 실세 금리를 자극할 것이다. 늘 그랬듯이, 시장 붕괴는 부동산시장에서 먼저 시작한다. 고금리와 통화환수를 이기지 못하고 저신용자들의 주택담보대출 연체율이 급증한다. 부실채권 압류(foreclosure) 물건이 매물로 쌓이고, 급매물이 또 다른 급매물을 부른다. 한 집 건너 하나씩 매물 딱지가 붙는다. 서브프라임사태 이후 한 번도 조정을 받지 않고 시세를 분출해온 부동산시장이 암흑 속으로 빠진다. 산이 높으면 골도 깊은 법이다. 2000년대 최악의 부동산 붕괴가 전 세계를 덮친다. 부동산시장 붕괴와 함께 주식시장도 폭락이 뒤따른다. 주택금융 채권 부실화로 신용경색이 시작되고, 금융기관들이 휘청인다. 투자자들은 앞다투어 주식 매도에 나서고, 펀드환매 신청이 봇물 터지듯 한다. 시세 급락은 마진콜(margin call)을 부르고, 마진콜이 다시 시세 급락을 소환한다. 추락하는 자산가격에 소비심리는 급격하게 위축되고, 기업은 구조조정에 나선다. 실업률이 10%를 뛰어넘어 치솟고, 월급통장을 잃은 사람들은 다시 소비를 줄인다. 부동산-금융-실물 복합불황의 쓰나미가 덮친다. 코비드-19 팬데믹이 왜곡시킨 시간은 이렇게 사상 최대의 버블을 만들고 곧이어 사상 최악의 세계 대공황을 불러올 것이다. 무수히 많은 사람이 일자리를 잃고, 집을 잃을 것이다. 코비드-19 팬데믹과는 달리 언택트 기업들도 쓰나미를 피해가지는 못한다. 그동안 승승장구하면서 시장을 독점하다시피 해온 기업일수록 타격이 더 클 것이다. 급감하는 매출과 높은 비용구조로 인해 거대공룡으로 성장한 언택트 기업은 휘청거리고, 엄청난 숫자의 인력이 해고통지서를 받아들게 될 것이다.“암흑에서 새로운 생명이 잉태한다.” 미국 제35대 대통령 존 에프 케네디(John F. Kennedy)가 대통령이 될 수 있던 배경에는 그의 아버지 조지프 패트릭 케네디(Joseph P. Kennedy)가 있다. 아일랜드 이민자의 아들이었던 조지프 케네디는 1920년대 금주법이 만들어낸 부자이다. 알 카포네(Al Capone)가 밀주 제조, 유통으로 돈을 번 갱단 수괴라고 하면, 조지프 케네디는 주류 수입이라는 합법적인 방법으로 부를 쌓았다. 그리고 그 돈을 주식시장에 투자하여 막대한 부를 거머쥘 수 있었다. 그는 1927년 대공황도 피해갔다. 대공황 직전 모든 주식을 팔아서 현금으로 바꿨기 때문이다. 아버지의 부가 있었기에 존 에프 케네디는 미국의 대통령이 될 수 있었다. 조지프 케네디가 주식을 대거 매도하여 대공황의 주식시장 붕괴를 피한 것이 구두닦이 때문이라는 것은 익히 알려진 사실이다. 그는 매일 아침 출근할 때마다 월스트리트의 한 구두닦이에게 구두를 닦았는데, 어느 날 구두닦이가 그에게 좋은 종목을 추천했다는 것이다. 이 순간 조지프는 주식시장이 버블이라고 판단하여 그날로 주식을 전량 매도하였고. 그렇게 그의 자산을 지켜낼 수 있었다. 그러나 여러분이라면 조지프 케네디처럼 행동할 수 있을까? 구두닦이까지 주식시장에 뛰어들었다는 것만으로 주식시장 붕괴를 직감하고 연일 급등하는 주식시장에서 주식을 전량 매도할 수 있을까? 여러분이라면 과연 그런 결단을 내릴 수 있을지, 이는 절대 쉬운 일이 아니다. 조지프 케네디가 그런 결단을 내릴 수 있었던 것은 그의 정보 탐닉 성향 때문이었다. 그는 정보 광이라고 불릴 정도로 정보에 탐닉했다. 그는 회사의 내부 정보에서부터 온갖 공개 정보까지 두루 섭렵하고 있었고, 주식시장의 과열 상태에 대해서 알고 있었다. 구두닦이가 화룡점정(畵龍點睛)을 한 것일 뿐이다. 시장의 붕괴는 자연스러운 현상이다. 탐욕은 사람들의 자연성이다. 사람들의 두뇌는 생존과 번식으로만 구성되어 있다. 인공지능이 세상을 지배할 정도로 사회는 진화를 거듭해왔지만, 인류의 두뇌는 지난 수십만 년 동안 전혀 진화하지 않았다. 여전히 생존과 번식만이 인류의 두뇌를 장악하고 있다. 생존과 번식은 경제학 용어로는 소비이다. 현재의 생존은 소비이고, 미래의 생존은 자산이다. 자산 상속은 번식한 자손 세대의 생존이다. 사람들은 더 많은 소비와 더 많은 자산을 탐욕 한다. 탐욕은 버블을 초래하고, 버블은 필연적으로 붕괴한다. 그리고 그 폐허 속에서 새로운 씨앗이 싹을 틔운다. 새로운 질서가 탄생하는 것이다. 우리나라도 쓰나미를 피해갈 수는 없다. 오히려 다른 나라보다 더 크게 덮칠 것이다. 우리 경제가 개방 경제이기도 하고, 또 우리 가계의 재정 건전성이 그 어느 나라보다 부실한 상황이기 때문이다. 하지만 모든 사람이 쓰나미의 희생양이 되는 것은 아니다. 현명하게 준비하고 대처하는 사람은 붕괴를 피해간다. 조지프 케네디처럼 끊임없이 정보를 수집하고, 그 정보를 바탕으로 시장의 흐름에 정확하게 올라타는 사람은 붕괴를 피할 수 있을뿐더러, 그다음에 펼쳐질 새로운 장에서 한 단계 도약할 수 있다. 그렇지 못한 사람은 그동안 만들어왔던 조그만 자산을 모두 잃고, 폐허에서 맨주먹으로 다시 시작해야 한다. 여러분이라면 어떤 사람이 되고 싶은가? 이 책은 시장의 붕괴를 피하고, 다음 단계로 나가고 싶은 사람들을 위해 쓴 책이다. 이 책은 시장의 흐름을 현명하게 예측하여, 버블의 형성에 올라타고, 또 그 붕괴를 피해갈 수 있는 혜안을 제공할 것이다.“사상 최악의 버블 붕괴, 미국은 잃을 것이 없다.” 미국은 금융패권과 신산업패권을 바탕으로 군사패권도 유지하고 있다. 따라서 버블 붕괴는 미국에 있어서 하나도 손해 볼 것이 없는 장사다. 굳이 다른 나라 버블 붕괴를 막아줘야 할 이유가 없는 것이다. 오히려 다른 나라 버블이 더 크게 터지면 터질수록 미국은 이익이다. 미국이 다른 나라 버블 붕괴를 막아야 하는 것은 오로지 자국에 타격이 크게 돌아올 때만 해당한다. 2023년 버블 붕괴는 미국의 붕괴가 아니다. 빠른 속도의 금리 인상은 미국도 어렵게 만들겠지만, 미국은 상대적으로 어려움이 덜할 것이다. 미국시장 상황을 봐가면서 어느 정도 속도 조절은 할 것이기 때문이다. 다른 나라들은 2008년 이후 15년간 형성된 버블이 한 번에 터지는 비극을 맞이하게 될 것이고, 그 표적은 중국이 될 것이다. 한국은 중국과 경제적으로 연동되어 있으므로 부수적 피해를 피해갈 수가 없을 것이다.