열 아파트 안 부러운 부동산 투자

만약 당신이 부동산 투자를 앞두고 있다면, 아래 리스트를 통해 어떤 투자를 해야 하는지 확인해보자. √ 한 달에 한 번 받는 월급이 너무 부족하다. √ 은퇴 이후가 무섭지만, 지금은 준비할 수 없다. √ 대한민국에서 부동산 투자는 필수라고 생각한다. √ 적어도 남들이 말하는 종잣돈은 있다. √ 점점 일을 줄이고 생활의 여유를 즐기고 싶다. √ 이제는 행동하는 투자자가 되고 싶다. √ 부동산 투기가 아닌, 투자를 꿈꾼다. 꼬박꼬박 월급처럼 들어오는 월세로 노년까지 ‘진짜 돈 걱정 없는 삶’을 꿈꾼다면, 이제는 수익형 부동산을 꼼꼼히 들여다볼 때다.

프롤로그

PART 1. 난생처음 임대사업!
1. 부동산 투자에도 돌파구가 필요하다
투자를 권할 때는 두 가지가 중요하다
아파트 투자만 살길이라고 믿던 시대가 있었다
이제는 임대 수익형 부동산 시대다
1~2 인 가구의 증가
저금리, 저성장 시대

2. 경제적 자유를 부동산에서 찾다
재개발 투자로 수익과 손실을 경험하다
직접 살아야만 알 수 있는 것들
상가투자의 가능성을 읽다
집 팔아 투자했던 사거리 코너 상가

3. 수익률의 기초 개념과 부동산 가치 평가법
수익률의 기초 개념부터 살피자
수익형 부동산의 가치 평가 : 수익가격 환원법
상가는 층마다 다르게 판단해야 한다
상층 상가투자 성공 사례

4. 수익형 부동산 유형별 특징

PART 2. 소액으로 시작하는 안정적인 오피스텔 투자법
1. 사람들의 눈에서 멀어지는 순간, 관심을 두자
주거용 수익형 부동산 : 오피스텔 투자

2. 오피스텔 투자! 다섯 가지만 체크하라
지하철역 반경 500m 이내 오피스텔이 답이다
100세대 이상 오피스텔에 투자하라!
대학가, 산업단지 근처 배후 수요가 충분한 곳
은행이자 + 3% 이상의 수익률이 나오는 오피스텔
2010년 이후에 건축된 오피스텔

3. 오피스텔 분양권을 노려라
왜 분양권일까?
신규 분양, 어디든 괜찮을까?

4. 아파트의 대체형, 투룸 오피스텔
왜 투룸형이 생길까?
김포 한강신도시 투룸 오피스텔 투자 사례

5. 오피스텔 세금의 이해
어떻게 해야 절세할 수 있을까?
오피스텔 투자 Tip : 오피스텔 갭투자!

PART 3. 실패하지 않는 상가 투자, 짚어 보기
POINT 1_상가 투자는 아파트와 다른 관점으로 봐야 한다
POINT 2_지역의 발전 가능성이 상가의 성공을 담보하지 않는다
POINT 3_상가 투자처는 주거와 상업이 분리된 곳에서 찾아라
POINT 4_임대료로 상권을 분류해보자
POINT 5_지도로 상권 파악하기
POINT 6_배후 안정성이 높은 단지 내 상가
POINT 7_소액 투자 시 주의해야 하는 테마상가
POINT 8_구분 상가는 전용면적으로 평가하자
POINT 9_주 52시간 근무제가 상가에 미치는 영향
POINT 10_전면 넓은 상가의 가치가 더 높다
POINT 11_1층 상가, 때로는 10평 이하 작은 면적이 더 좋다
POINT 12_신도시 단지 내 상가 중 가장 수익성이 높은 부동산 사무소
POINT 13_상층부 투자는 노출과 엘리베이터 동선이 중요하다!
POINT 14_임대 안정성이 높은 학원
POINT 15_10년 이상, 안정적인 은행과 대기업
POINT 16_거리 제한으로 뜰 수 있는 편의점 투자
POINT 17_주차용지 상가의 좋은 경우와 나쁜 경우
POINT 18_상가 세금은 투자 전에 알아두자
POINT 19_상가 투자 시 피해야 하는 조건
POINT 20_나만의 체크 리스트를 만들어라

부록> 주택임대사업자 제도_세금 폭탄일까, 절세 혜택일까?

아무리 대기업에 다니고, 1억 원 이상의 고액 연봉자라고 할지라도 의외로 은퇴 준비에 약하다. 결혼 전에는 결혼 자금을 모으느라, 결혼 후에는 집 한 채 준비하는 데 시간과 돈을 투자했다. 평균 이상의 연봉을 받는 직장인이라 하더라도 대출받고 산 집에 대한 원리금 상환과 자녀 교육비로 빠듯한 생활을 이어나갔다. 그렇게 자녀가대학교에 가는 시기에는 은퇴자가 되어버리는 게 대다수의 상황이었다. 그런 상황이 닥치면 막막하다는 단어밖에 떠오르지 않을 것이다. 하지만 젊은 시기 마련한 집값이 오른 상황이라면 집을 줄이고, 여윳돈을 마련해 노년을 대비하는 방법을 선택한다.
딱 이 정도가 우리나라 직장인의 라이프 사이클이다. 하지만 집값이 오른다는 예측은 가능하지만, ‘내 집’이 남들만큼, 혹은 남들 집보다 더 오를 거라는 보장은 없다. 막막함은 절대 해소되지 않는 것이다. 그러다 보니 퇴직금을 활용해서 자영업 시장에 나오게 되고, 자영업에서 실패하면 퇴직금마저 잃은 ‘노년 빈곤층’으로 살아가게 된다.
--프롤로그생각과 다른 새로운 일을 시작하면서도 고객에게 강조하고 안내했던 내용이 두 가지 있었다.
첫째, 고객에게 제대로 된 재무 계획을 세워주고 가능하면 유리한 상품으로 소개하는 일이었다.
둘째, 개인 투자 경험을 바탕으로 볼 때 결국 우리나라 개인 자산 관리 핵심은 부동산 컨설팅이 이뤄져야 제대로 된 컨설팅이라 믿었고 부동산 현장을 누비며 그 경험을 공유했다.
처음에는 주로 내 집 마련을 위한 컨설팅을 했다. 그러다 2006년 아내가 취득한 공인중개사 자격증을 활용해 아파트 및 재개발 지역 빌라 등의 중개를 접목한 자산관리센터도 운영했는데, 이듬해 은퇴자 상담을 하면서 임대 수익형 부동산 투자에 눈을 뜨기 시작했다. 그 일을 시작으로 현재 운영하는 수익형 부동산 컨설팅 회사의 밑바탕이 되었다.
다양한 컨설팅 경험을 바탕으로 많은 사람의 꿈, 임대사업의 실제적인 사례를 수도 없이 지켜보면서 왜 수많은 부동산 투자 중 수익형 부동산에 관심 가져야 하는지 깨달았다.
--부동산 투자에도 돌파구가 필요하다처음부터 상가 투자에 관심을 두지는 않았다. 다양한 상가 투자 피해 사례를 접하기도 했고 실제 중개하는 입장이 아니다 보니 큰 관심이 가지 않았다. 하지만 하나는 알고 있었다. 많은 분이 상가 투자를 하고 있다는 것을. 그와 관련된 컨설팅을 하긴 했지만 당시에는 입지보다는 수익과 감정 평가 측면에서 접근했다.
그러다 생각보다 높은 임대료를 보면서 ‘나 역시 저렇게 초기에 들어갈 수 있는 시장이 있지 않을까’ 하고 생각했다. 막연하게 생각만 하던 상가에 본격적으로 투자한 것은 마곡지구에 입성하면서부터다. 만들어지고 있는 상업지구와 16만 직장인들이 들어오는 기업체 앞 상권이 너무나 매력적으로 다가왔다. 그렇게 큰 모험을 시작하게 됐다.--경제적 자유를 부동산에서 찾다오피스텔 건축허가를 받으려면 한 호실당 0.7대의 주차 공간을 마련해야 한다. 원룸 100세대라면 70대 이상의 공간을 확보해야 하는데, 만일 이를 투룸 50세대로 건축하면 35대의 공간만 확보하면 되는 셈이다.
건축 현장에서 공사비가 많이 들어가고 시간이 오래 걸리는 구간이 바로 지하 주차장 공사다. 이러다 보니 투룸형으로 분양하고 주차대수를 줄이는 게 합리적이라고 판단하는 경우들이 생긴다. 그런데 이런 투룸형 중 매매가격이 꽤 오른 경우가 많다. 아파트 시장이 많이 오르는 추세였지만 투룸 오피스텔은 신혼부부에게 아파트를 대체하는 수단이 될 수 있다는 점을 두고 본다면, 앞으로도 충분히 기대 가능한 투자처다.
--아파트의 대체형, 투룸 오피스텔은행이나 증권사 및 보험사와 같은 금융회사 지점이 들어가는 상가의 경우라면 큰 무리가 없는 한 투자해도 다른 상가들보다 안정성 측면에서는 좋다고 할 수 있다. 일단 까다로운 조건에서 선정된 건물이기도 하며, 선정 전에 수개월에 걸쳐 검증을 마쳤다는 것을 의미한다. 또한 금융기관들은 일단 입점을 하면, 금고부터 다양한 시설 및 인테리어 투자가 상당해 쉽게 나가지도 않는다. 물론 이런 장점이 많은 상가인 만큼 매물로 잘 나오지 않는다는 특징이 있다.
--POINT 15: 10년 이상, 안정적인 은행과 대기업

부동산 투자, 이제는 돌파구가 필요하다!
-많은 사례를 접하고 높은 수익을 끌어올린 투자자가 포인트만 딱 짚어준다.대한민국 재테크 최대의 화두는 부동산이었다. 정부에서는 지속해서 집값 잡기에 나섰고 다양한 규제 속에서도 집값은 계속 치솟았다. 그러다 강력한 대책이 쏟아져 나오면서 아파트 거래량 절벽을 마주하게 됐다. 다주택자 제재와 더불어 더 이상 오르지 않는 집값을 생각하면서 사람들은 서서히 다른 재테크로 눈을 돌리고 있다.
대한민국 부동산에서 아파트를 빼면 전부를 빼는 것과 같을 정도로, 모든 상승은 아파트가 중심이었다. 하지만 ‘부동산=아파트’라는 공식을 버리면 다양한 부동산이 눈에 들어온다. 그중에서 수익형 부동산을 추천하는 이유는 명확하다. 이런 제재 속에서도 중심이 무너지지 않는 부동산 투자처라는 사실 때문이다.
곰곰이 생각해보자. 삶을 코앞이 아닌, 먼 미래에 두면 간단하다. 우리는 점점 나이를 먹는다. 일을 할 수 있는 시간이 점점 줄어들었지만 의학 발달로 수명은 길어졌다. 노동으로 돈을 벌 수 있는 시간이 줄어드는 대신, 살아가야 하는 시간은 길어졌다는 결론에 다다랐을 때 필요한 건, 노동을 뺀 소득이다. 그렇게 바로, 수익형 부동산 재테크는 끝까지 살아남는 이유다.언제까지 남들이 하는 부동산 투자만 따라다닐 것인가
이제 냉정하게 미래까지 책임지는 투자처를 찾아야 한다.
많은 돈을 버는 스타들은 대부분 건물주라고 한다. 제일 먼저 건물을 택하는 이유는 뭘까? 그것은 수입의 불안정성과 갑자기 끊어질 수 있는 수입을 대비하기 위한 방법이다. 하물며 월급쟁이 직장인들은 어떻게 해야 할까? 고수익인 사람들과 똑같은 불안함을 느끼지만 상대적으로 적은 수입과 하루라도 빨리 발등에 떨어질 ‘은퇴’라는 불덩이를 생각하면 갑갑하기만 하다.
나름 재테크에 눈을 돌리지만 쉬워 보이지 않는다. 남들은 아파트 시세 차이 수익이 가장 안전하다고 하지만 스스로는 자신하지 못한다. 오른 집값이 언제 내려갈지 모른다는 불안감과 더불어, “지금 사도 괜찮을까?” 하는 고민에 빠지기 때문이다.
남들이 다 하는 부동산, 아파트 투자라 할지라도 막상 선택하려고 하면 걱정이 앞서기 마련이다. 이럴 때 필요한 건, 냉정한 선택이다. 남들 따라 하는 투자는 더 이상 먹히지 않는다. 그만큼 오를 만큼 올랐을 가능성도 높고, 정부에서 막아서는 규제 또한 강해진다. 하지만 다달이 월급처럼 월세 나오는 투자처라면 어떨까? 저성장과 저금리라는 흐름에서 노동 없이 받는 월급의 힘은 막강하다. 특히나 언젠가 올지 모르는 은퇴를 생각하면 더더욱 필요한 투자처다.

지금 당장 나에게 필요한 부동산 투자법을 읽고
‘경제적 자유’의 기회를 꽉 잡아라!
이 책은 부동산을 통한 ‘경제적 자유’라는 정답에 당신을 끌어당길 것이다. 오피스텔 투자 방법, 좋은 상가 찾는 방법, 바뀐 규제 속에서 자신에게 필요한 사업자 등 딱 필요한 정보와 다양한 사례를 엮었다. 저자 또한 아버지의 은퇴와 다양한 은퇴자들과 상담을 하면서 어떻게 경제적 자유를 거머쥘 수 있을지 고민했다. 그리고 직접 투자를 시작했다. 처음 재테크의 시작은 재개발이었다. 하지만 정권이 바뀔 때마다 늘 바뀌는 규제에서 손실을 겪으면서 부침을 겪기도 했다. 그러다 마주한 것이 바로 수익형 부동산이었다. 근로소득을 비축해서 수익형 부동산에 투자하고, 수익형 부동산에서 다달이 버는 월세를 월급처럼 받았다. 다양한 거래를 통해 자연스럽게 물건을 보는 눈이 달라졌다. 그리고 점점 수익이 쌓이면서 꿈꾸던 전원주택에서 경제적 자유에 한 발 더 다가서는 걸 느끼고 있다.
경제적 자유를 남들보다 훨씬 높은 소득이라고 생각해선 안 된다. 일을 안 해도 일을 할 때와 마찬가지의 삶을 누릴 수 있는 게 바로 경제적 자유다. 그리고 수익형 부동산은 그 목표를 이루게 해줄 하나의 방법이 될 것이다.