어떤 상황에서도 수익을 내는 부동산 경매 A to Z

집값은 치솟고, 자격이 돼도 대출 한도는 안 나오고. 이런저런 규제는 또 얼마나 많은지. 부동산투자는커녕 내 집 마련도 힘겹다. 그런 요즘 같은 시대에, ‘부동산 규제가 심할수록 경매가 답이다’라고 주장하는 책이 나왔다. 경매는 대출 한도도 여유롭고, 토지거래허가구역, 전세갱신청구권, 실거래가신고의무 같은 규제에도 해당하지 않기 때문이다. 대한민국 최고 경매 교육업체 ‘베프옥션’의 이성재 대표는 말한다. “어느 시대든 규제가 심한 시기가 지나면 집값이 올랐습니다. 투자 목적이든 실수요자든 지금이 집 살 기회입니다. 경매로 그 기회를 쉽게 잡을 수 있죠.” 경매로 피할 수 있는 규제에는 어떤 게 있을까. 투자로 인기가 좋은 서울 일부 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 투자가 제한돼 있다. 경매는 이 규제를 피할 수 있다. 전세갱신청구권(임대차3법)에도 해당되지 않는다. 앞선 권리관계가 모두 소멸하기에 전세나 월세를 새롭게 진행할 수 있다. 실거래신고의무도 없어 굳이 자금 출처를 소명하지 않아도 된다. 어디 이뿐인가. 경매로 취득한 일반 토지, 상가, 창고, 공장, 아파트형 공장. 모두 규제와 상관없이 물건에 따라서 90퍼센트까지도 대출받을 수 있다. 낙찰받은 오피스텔은 용도를 주거용에서 상업용으로 변경할 수 있다. 상업용 오피스텔은 보유 주택 수에 들어가지 않아 다주택자 규정을 걱정 안 해도 된다. 대출 규제를 피해 370평 땅을 산 사람이 있다면 믿겠는가? 10원도 묶이지 않고 월 95만 원 순수익을 얻는 사람도 있다. 주식 빚만 1억 5천만 원인 한 가장은 지금 월세 받는 집주인이 됐다. 그런데도 경매를 안 하는 핑계는 많다. 낙찰받고 집값 내려가면 어떡하느냐, 코로나 시대에 상가 경매 괜찮냐 등. 그러나 기억하자. 똑같은 시대인데 누구는 지금 경매로 높은 수익을 올리고 있다. 저자의 경험에 따르면 자금이 넉넉하고 경매 지식이 탄탄하다고 해서 높은 수익을 올리는 게 결코 아니다. 오히려 맨땅에서 시작한 이들이 짧은 시간 안에 놀랄 만한 수익을 거둔다. 저자는 경매를 시도조차 않고, 부자가 될 기회를 놓치는 사람들이 안타까웠다. 그래서 경매 성공 사례, 부동산 경매 노하우, 경매의 기초를 중학생조차 이해할 수 있게끔 책을 썼다. 저자는 강조한다. “경매의 진짜 매력은 소액으로, 각종 규제를 피해 할 수 있는 데 있습니다. 어떤 상황에서도 수익을 낼 수 있습니다.”

여는 글
강력한 규제 속에서도 수익을 올릴 방법, 부동산 경매의 노하우를 배운다

1부. 부동산 규제가 심할수록 경매가 답이다

1장. 지금 당장 경매를 시작해야 하는 이유

남들이 안 가는 길에 수익이 기다리고 있다
“저 오늘 또 하나 들어가요~”종자돈 3,000만 원으로 2억 수익 거둔 주 여사님 이야기

투자 길이 막힌 때일수록 경매 길로 가야 한다
내 돈 10원도 묶이지 않고 월 95만 원 순수익, 이 시국의 현명한 투자법

부동산 경기가 좋지 않을수록 경매를 해야 하는 이유
불황기에 부동산 경매를 해야 하는 이유

경매의 매력은 소액으로 할 수 있다는 것
주식 빚만 1억 5,000만 원인 아이 아빠, 월세 받는 집주인 되다

경매하는 사람들, 생각보다 많지 않다
경매하기 가장 좋은 순간은 바로 지금

시장의 막힌 혈관을 뚫어주는 경매의 순기능
부의 기회를 내 것으로 만드는 확실한 방법


2장. 소액으로 부자가 될 수 있는 경매의 원리

부자가 되고 싶어 500만 원으로 시작한 첫 경매
‘열심히만 산다고 부자가 되지 않는다’, 내가 경매에 뛰어든 이유

가진 돈이 없어도 남의 돈으로 할 수 있는 게 경매
“저 부자 만들어주세요”, 열정 넘치는 청년의 레버리지 활용 전략

두 가지 장애물만 넘으면 쭉쭉 갈 수 있다
부동산 투자하는 사람들이 극복해야 할 두 가지 공포

서울엔 아직도 노다지 물건이 많다
몇 년 뒤 ‘억’ 소리가 나는 지역을 노린다면?

초보는 입지를 따지고 고수는 ’이것‘을 따진다
입지 꽝, 인프라 꽝. 하지만 중요한 건 따로 있다

알고 나면 누구나 달려드는 ’경매식 갭투자‘
사업 실패로 10억을 날린 후 시작한 ‘경매식 갭투자’

*돈 버는 사람과 못 버는 사람의 차이*
바닥에서 시작해 경제적 자유에 도달하려면


2부. 딱 한 번만 읽으면 바로 써먹을 수 있는 부동산 경매 A to Z


3장. ‘남들 눈에는 안보이는‘알짜 물건’잡는 법

모은 돈 없어도 살고 있는 집 한 채로 시작하는 방법
생활수준을 그대로 유지하면서도 2억 5,000의 종자돈을 확보하다
〈경매의 기본기〉 부동산에 나온 ‘좋은 물건’이 내게 돌아오지 않는 이유

적당히 흠이 되는 물건이 돈이 된다
겁나는 ‘위반건축물’이 효자 노릇을 하다
〈경매의 기본기〉 경매의 기본 원리

경매 법정에서는 딱 요것만 조심하면 된다
초보자들이 빠지기 쉬운 법정 안의 함정
〈경매의 기본기〉 입찰 전에 사건 목록을 확인하자

*‘설마’하는 실수에 수천만 원이 오간다*
아찔한 경매 실수를 예방하려면
〈경매의 기본기〉 입찰보증금 적는 법

낙찰 받은 집을 남들보다 더 빨리 더 비싸게 파는 법이 있다
더 좋은 금액에, 더 빨리 물건을 매도하는 노하우
〈경매의 기본기〉 물건번호가 많은 사건을 주의하자


4장. 제대로 봐야 돈이 된다, 임장과 시세 조사의 기술

내가 전국 곳곳 물건을 보는 이유
한 달 늦어 5억을 손해 보는 사람들
〈경매의 기본기〉 경매 물건 이렇게 검색하라

우리 동네 집의 가치를 외지인이 더 잘 아는 이유
사고 나서, 혹은 팔고 나서 후회하지 않으려면
〈경매의 기본기〉 감정가는 참고용일 뿐, 시세조사는 직접 하자

낙찰받는 것마다 돈 버는 사람들은 ’이것‘을 잘하기 때문이다
하루아침에 무너진 월세 800의 꿈
〈경매의 기본기〉 상가 매매가 계산법

상가 임대료를 곧이곧대로 보면 큰코다친다
꽃밭인 줄 알았던 매물이 애물단지 된 사연
〈경매의 기본기〉 반드시 알아두어야 할 상가 미납관리비


5장. 중딩이면 이해 할 수 있는 권리분석과 명도

입찰 전 반드시 확인해야 할 서류 한 가지
안전한 경매를 위해 가장 먼저 알아두어야 할 것들
〈경매의 기본기〉 전입신고가 정확해야 대항력이 발생한다

*전세권을 모르고서 경매하지 말라*
첫 아파트 낙찰, 보증금만 버리고 포기한 이유
〈경매의 기본기〉 당연 배당권자와 배당요구권자

명도 협상 때문에 경매 안 한다는 건 핑계다
인기척 없는 집과 수상한 집주인, 어떻게 명도를 진행해야 할까?
〈경매의 기본기〉 강제집행 비용, 얼마나 들까?

6장. 재테크의 새로운 희망, 공매

수익성 높은데 망할 걱정도 없는 공매
망할 걱정 없는 장사를 원한다면

*경매와 공매, 이렇게 다르다*
공매의 매력을 알고 나면 투자의 범위가 넓어진다

맺는 글 부동산 경매에 알맞을 때란 없다, 지금이 그때다

부동산 경매는 현명한 투자자들에게 언제나 ‘비 맞지 않는 놀이터’가 된다. 규제가 역대 최고로 강화되든, 부동산이 폭락이나 폭등을 하든 부동산 경매 시장은 언제나 돈을 버는 시장이 될 수 있다. - 본문 7쪽실상 대한민국의 모든 부동산 규제는 주택에 관한 것이다. 다음은 어느 지역이 오를 것인가, 어느 아파트가 좋을까 하는 질문에만 매달리는 건 지금 상황에서는 현실적이지 않다. 조금만 시선을 돌리면 규제와 관계없이 돈을 벌 수 있는 방법들이 너무도 많다.
- 본문 26쪽

부동산 경매 시장은 어떤 상황에서도 ‘벌 수 있는 시장’임을 다시 강조하고 싶다. 내가 규제 탓을 하며 머뭇거리고 우왕좌왕하는 사이에도 생각을 실천으로 옮긴 이들은 어떻게든 방법을 찾아내고 목표를 이뤄가고 있음을 기억하라. -본문 35쪽부동산 투자자들은 두 가지 종류의 공포심을 겪는다. 첫째는 내가 사고 나서 가격이 떨어지면 어쩌나 하는 두려움이고, 둘째는 내가 팔고 나서 가격이 오르면 어쩌나 하는 공포다.
- 본문 70쪽 ‘흑석뉴타운 지역을 그때 미리 사뒀어야 하는데.’ 하는 식의 똑같은 후회를 언제까지나 반복하고 싶지 않다면, 부지런히 알아보고 도전하는 수밖에 없다. 우리나라의 지난 부동산 역사와 통계가 말해주는 사실에 귀를 기울이라. - 본문 82쪽‘아니, 입지도 꽝, 인프라도 꽝인 이런 물건을 8억이나 주고 낙찰 받는다고?’ 싶은 생각이 드는가? 이 물건의 임차인 현황을 보면 아마도 생각이 바뀔 것이다. - 본문 88쪽
나는 이런 방식을 ‘경매식 갭투자’라고 부른다. 전세 낀 대항력 있는 물건이 때로 굉장한 가치를 발하는 경우다. - 본문 96쪽종잣돈 한 푼 없이 대출이자만 갚아나가던 김진수 씨는 동일한 아파트에 거주하면서 현금 2억 5,000만 원을 확보했다. 그러므로 당장 돈이 없어 재테크를 하지 못한다는 생각부터 버리길 바란다. 현재의 상황에서 더 나은 방향을 모색하면 얼마든 방법이 있다.
- 본문 111쪽내 눈에 좋아 보이는 물건은 남의 눈에도 좋아 보이는 법이다. 그래서 권리분석이 쉬운 물건, 시세가 투명하게 드러나는 아파트에 입찰자가 많이 몰린다. 하지만 이래선 진정한 수익을 얻기 어렵다. -본문 117쪽

정부 규제가 아무리 강력해도, 종잣돈이 적어도, 경매 박사가 아니어도
누구든 놀랄 만한 수익을 거둘 수 있다 이 책은 경매의 방법을 어렵고 장황하게 설명하지 않는다. 현장에서 강의하는 듯한 저자의 생생한 목소리를 통해, 다양한 낙찰 사례와 패찰 사례를 하나하나 들여다보고 이를 통해 경매의 중요한 노하우와 기술을 짚어나간다.
넉넉한 여유자금을 들고서 투자처를 찾는 사람들도 있지만 절실한 상황에서 돌파구를 마련하기 위해 경매를 시작하는 이들이 훨씬 많다. 흥미로운 사실은 자금이 넉넉하고 경매 지식이 탄탄하다고 해서 높은 수익을 올리는 게 결코 아니라는 것이다. 저자의 경험에 따르면 오히려 맨땅에서부터 시작한 이들 중에 불과 몇 년 뒤 놀랄 만한 수익을 거두고 경제적 자유를 손에 넣은 이들이 많았다.
정부의 규제로 이제 목돈을 쥐고 있지 않으면 집을 살 수 없다는 분위기가 만연하지만, 경매를 아는 이들의 발걸음은 오히려 빨라지고 있다. 투자를 목적으로 하는 이들은 물론이고 저렴하게 내 집을 장만하려는 실수요자들 또한 이 책을 읽어야 하는 이유다.

‘정말 돈 되는 물건은?’
풍부한 실전 경험을 바탕으로 말하는
경매 투자 1급 노하우 이 책의 저자 이성재 대표는 부동산 경매의 기초를 차근차근 다잡아주는 한편으로, 경매인들이 흔히 가지는 편견을 깨고 더 큰 수익을 만들어낼 수 있도록 조언한다.
대표적으로 저자는 ‘입지의 함정’에 빠지지 말라고 말한다.
역에서 가깝고, 학교를 품고 있으며, 근처에 학원가도 형성되어 있는 주택이 좋다는 사실은 굳이 입 아프게 말할 필요도 없는 일이다. 그런데 문제는 입지가 뛰어난 집은 남들도 다 알아본다는 것이다. 이런 물건이 경매에 나오면 경쟁이 치열해서 현 시세와 비슷한 가격에 낙찰되는 경우가 흔하다.
그래서 저자는 미래 가치가 그리 높지 않더라도, 현재 가진 자금을 최대한 활용해 매달 수백 만 원의 수익을 얻을 수 있는 물건을 눈여겨보라고 조언하며 그런 물건들을 찾아낼 방법을 귀띔한다. 시선을 어떻게 바꾸느냐에 따라 최소한의 자금으로 매달 넉넉한 여유자금을 확보할 수 있고, 이를 통해 다음 단계로 도약할 중요한 발판을 만들 수도 있다. ‘정말 돈 되는 것은 살짝 흠 있는 물건’이라는 이론도 눈여겨볼 만하다.
경매 시장에는 겉으로 보아 흠이 있지만 시간이 지나거나 비용을 조금 들이면 문제가 해결되는 물건들이 있다. 이 기회를 잘 잡으면 남들보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받아 그만큼 많은 수익을 거둘 수 있다.
재매각 물건이나 임차인이 많은 물건, 특수한 권리가 있는 경우가 대표적인 ‘돈 되는 흠’에 해당한다. 심지어 누구나 꺼리는 ‘위반건축물’ 부동산도 주의 깊게 분석만 하면 톡톡히 효자 노릇을 할 수 있다.
부동산 경매에서 ‘흠’은 곧 ‘덤’일 수도 있다는 것이 저자의 설명이다. 원래 가격보다 훨씬 저렴하게 구매하여 그만큼의 차익을 얻을 수 있으니 말이다.부동산 경매 시장에 쏟아져 나오는 옥석을 어떻게 가릴 수 있을지 궁금한 독자들, 정부의 규제와 시장의 걸림돌을 역으로 이용해 최대 수익을 거두기 원하는 경매인들에게 이 책을 권한다.