흙수저가 지금 당장 건물을 소유하는 가장 현실적인 방법

현대인은 성공에 목말라 있다. 모두가 성공을 위해 미친 듯이 살아간다. 성공의 기준은 저마다 다르지만 빼놓을 수 없는 조건 중 하나는 물질적 풍요를 누리는 것이다. 대한민국에서는 부동산을 모르고 절대 부자가 될 수 없다. 하지만 이제 막 돈을 모으기 시작한 우리가 부자에게도 어렵기만 한 부동산 시장에 쉽게 뛰어들 수 있을까? 이 책은 부자를 꿈꾸는 이들을 위해 부동산에 대한 두려움을 떨쳐내고 돈의 노예가 되는 대신 돈을 지배하며 살 수 있는 방법을 차근차근 안내한다. 이 책을 통해 부동산 물건의 외관보다 내재적인 가치를 알아보는 눈을 갖고, 영리하게 출구전략을 실행해 나간다면 각자에게 맞는 소액으로도 충분히 꼬마빌딩주가 될 수 있다. 단 한 권을 읽더라도 현장으로 나가 곧바로 실천하게 만드는 이 책을 통해 지금 당장 무조건 이기는 부동산 경매를 시작해보자. 부동산 경매 유튜버 1등, 경매의 신 김상준과 함께라면 똘똘한 꼬마빌딩 건물주가 되는 것이 절대 허황되거나 거창한 일이 아니다.

들어가는 말
프롤로그

PART 01. 노예에서 벗어날 수 있는 투자 마인드, 부자를 배우자
가난에서 탈출하는 현실적인 방법
종잣돈으로 부동산을 구매하라
부자가 되고 싶다면 실행 가능한 파이프라인을 생성하라

PART 02. 왕초보도 마스터할 수 있는 실전 경매 권리분석
말소기준권리만 알면 경매 권리분석은 끝난다
임차인에 대항력 갖는 권리분석 30초 안에 확인하는 방법
법원에 제공되는 품질보증서를 체크해야 한다
특급비법, 가장 임차인 구별방법

PART 03. 소액의 종잣돈을 작은 회사에 취직시켜라
썩다리 빌라의 가치를 상승시켜 돈을 벌어라
재개발 및 재건축 호재가 있는 빌라를 공략하라
지분투자로 무조건 이기는 투자를 하라
비조정 지역 아파트 투자로 상승장에 합류하라

PART 04. 종잣돈 5억 원 모아 꼬마빌딩 건물주 되기 스타트 공식
꼬마빌딩 투자하기 전 알아야 할 기초지식
꼬마빌딩 출구전략을 통해 건물에 트렌드를 입히자
꼬마빌딩 투자 시 살펴봐야 할 레버리지 효과
경매로 꼬마빌딩을 구매할 때 주의해야 할 사항은?
왜 꼬마빌딩에 투자해야 하는가?
소액으로 투자할 수 있는 꼬마빌딩도 있다

PART 05. 꼬마빌딩 투자전략, 직접 실행해야 성공이 보인다
숨겨진 비밀을 알면 두 배 이상 가치가 높아진다
폐가 건물, 알고 보니 숨은 보물상자?
공장단지 소액투자 3,000만 원으로 취득 가능한 건물
다가구 경매 이것 하나면 노후준비 끝
꼬마빌딩, 소액투자로 500만 원 임대료 받는 방법

PART 06. 실전을 통해 얻은 꼬마빌딩 투자 노하우
쓰러져 가는 다가구 주택은 진흙 속의 진주
3억 원대 노후주택으로 5억 원 버는 방법
꼬마빌딩 무조건 1등 입찰가 선정 도대체 어떻게 할까?
꼬마빌딩 낙찰 후 악질적인 점유자와 만나다
꼬마빌딩 경매, 이것 하나면 노후준비 끝
작은 종잣돈으로 나만의 토지, 서울 성북구 나대지
작은 종잣돈으로 나만의 토지, 인천 연수구 나대지

PART 07. 꼬마빌딩 구매 후 법과 제도까지 관리하기
꼬마빌딩 보유하는 동안 세금 종류 파헤치기
꼬마빌딩 부동산 수익률 분석하는 방법
인테리어 사례, 꼬마빌딩 관리하며 가치 올리는 방법

PART 08. 디벨로퍼 과정, 꼬마빌딩을 직접 건축해보자
디벨로퍼 성공, 독산동 신축 이야기
디벨로퍼 성공, 인천 신축 이야기
디벨로퍼 성공, 서초구 신축 이야기

에필로그

우리는 어렸을 때부터 “대출은 나쁜 것이다. 대출이 있으면 망한다. 대출은 빨리 갚는 것이다”라는 교육을 받으며 자라왔다. 우선 대출은 크게 두 가지 형태를 가지고 있다. 첫째 유형은 본인의 재산을 갉아먹는 대출, 즉 소비성 대출이다. 그 예로 자동차 대출이 될 수 있는데 차는 사자마자 감가상각이 진행된다. 재산의 가치가 떨어진다는 의미다. 이밖에 소비성 대출은 여행을 가고 싶거나 명품을 사고 싶거나 생활비를 충당하거나 하는 등의 소비를 위한 대출이다. 이런 대출은 나쁜 대출로 본인의 재산을 줄어들게 한다. 둘째 유형은 본인의 재산을 증액시켜 주는 대출이다. 그 예로 주택을 담보로 하는 대출이 있다. 수요와 공급을 통한 시세를 파악하고 시세보다 20~40% 이상 저렴하게 부동산을 취득하면 재산을 증식할 수 있는 안전한 대출이 된다. 대출을 받으면 이자는 임대료로 충당이 되고 원금 상환은 부동산 시세차익을 기준으로 갚을 수 있다. 이는 안전하고 고마운 대출이다.- ‘PART1 노예에서 벗어날 수 있는 투자 마인드, 부자에게 배우자’ 중에서 경매 권리분석에서 말소기준권리를 찾아서 인수되는 권리가 없는 것을 확인했다면, 다음으로 임차인 권리분석을 해야 한다. 임차인 권리분석은 말소기준권리 날짜와 임차인의 전입일자를 비교해야 하는데, 임차인의 전입일자가 말소기준권리 날짜보다 빠르다면 대항력이 성립된다. 대항력이란 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말한다. 대항력 대항요건이 미충족될 경우 대항력이 성립될 수 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없다. 경매 권리분석으로 전입자의 대항력 여부만 확인한다고 경매 권리분석이 끝나는 것은 아니다. 임차인이 낙찰자를 대상으로 이 권리를 행사할지 또는 행사하지 않을지가 중요하다. 대항력이 있지만 배당요구를 하여 경매를 통해 배당을 받아서 나갈 임차인이라면 대항력이 있더라도 큰 문제가 없다. 하지만 대항력이 있는데 배당요구를 하지 않는 임차인이라면, 배당요구를 하지 않았기 때문에 경매를 통해 배당을 받지 않을 것이고, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 되는 것이다.- ‘PART2 왕초보도 마스터할 수 있는 실전 경매 권리분석’ 중에서 지금 형성되어 있는 시세에 초점을 맞춰서 물건을 보아야 한다. 경매 물건 중 진정한 보석은 감정가에 숨겨져 있다. 수익이 더 높은 부동산은 경매에 나오자마자 고수들이 먼저 낙찰받아 가고, 매력이 없는 부동산이 유찰을 통해 세일된다는 점을 꼭 인지하여 감정가부터 물건을 검토하는 습관을 길러야 한다. 예시 물건을 최종 정리해 보면 낙찰자가 낙찰받은 금액은 2억 4,000만 원이며, 현재 시세는 3억 원 정도에 형성되어 있다. 현재 임차구성 전에 시세차익만 약 6,000만 원 정도의 수익을 만들었다. 물건은 저평가된 부동산이라 향후 2년 정도 운영 후 매각하면 매도 때보다 높은 수익을 만들 수 있을 거라 예상된다. 그래서 현재는 전세 2억 6,000만 원에 구성하여 11월에 입주 예정이다.- ‘PART3 소액의 종잣돈을 작은 회사에 취직시켜라’ 중에서 네 번째, 건폐율과 용적률이다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율이다. 예를 들어, 대지 100평에 건폐율 60%인 경우 건축면적이 60평이 된다. 용적률은 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율이다. 즉, ‘건폐율이 높다’는 것은 ‘대지 바닥면적 대비 건축 바닥면적이 많다’라는 뜻이며 ‘용적률이 높다’는 것은 ‘대지면적에 비해 건물 바닥 면적의 합이 많다’라는 뜻이다. 이 지표가 부동산에 투자할 때 가장 중요한 내용이니 꼭 알아두어야 한다. 이런 법정 건폐율과 용적률은 용도지역마다 해당 지역의 조례로 정하고 있다. 많은 용도지역이 있지만 서울특별시 기준으로 1·2·3종 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 일반상업지역 6개 지역만 알고 있으면 빌딩 투자를 하는 데 큰 문제는 없다. 우리가 투자하는 꼬마빌딩의 경우 1·2·3종 일반주거지역의 1종과 2종의 건폐율은 60%이고 3종 일반주거지역의 건폐율만 50%다. 3종이 2종보다 건폐율은 10% 더 적기 때문에 상층까지 임대가 잘 안 되는 지역이라면 차라리 건폐율이 10% 높은 2종이 더 좋다고 할 수 있다.- ‘PART4 종잣돈 5억 원 모아 꼬마빌딩 건물주 되기 스타트 공식’ 중에서 이 경매 물건의 토지는 68평이며, 경매 최저가는 약 6억 6,000만 원이다. 토지 평단가는 약 970만 원인 셈이다. 주변 토지 시세는 최소 1,500만 원 정도를 형성하고 있고, 주변 시세 대비 약 2억 원 정도는 안전 이윤을 확보하고 매입할 수 있다. 하지만 30년 된 낡은 건물로 리모델링이 필요해 보인다. 건물 외관 도색, 내부 철거 및 유지보수 등이 시급한 상태다. 이 정도만 간략하게 리모델링하려면 최소 평당 50만 원 정도는 예상해야 한다. 최저가에 약 1억 원 정도를 추가하여 건물의 가치를 끌어올려야 한다. 이후 임대차 구성을 통해 주변 꼬마빌딩 임대수익률인 5~6%대에 맞추면 된다. 매각으로 얻는 차익만 최소 3억 원 정도 가능한 꼬마빌딩 경매 물건이 될 것이다- ‘PART5 꼬마빌딩 투자전략, 직접 실행해야 성공이 보인다’ 중에서 꼬마빌딩 낙찰 후 악질 점유자를 만났다면 어떨까? 드라마 속에서나 보았던 일이 실제로도 일어날 수 있다. 하지만 드라마 장면과는 사뭇 다르다. 드라마에서는 집안 곳곳에 압류딱지가 붙어 있고, 건장한 남성들이 포장도 안 한 채 가전·가구 및 각종 집기를 강제로 끄집어내는 경우를 종종 본다. 이런 과장된 장면들로 인해 일반인은 부동산 경매에 관해 편견을 갖게 된다. 하지만 현실은 다르다. 막상 부동산 경매를 접하고 실전에서 투자하게 되면 강제집행까지 가는 일은 없다는 것을 누구나 자연스럽게 알게 된다. 만약 경매를 낙찰받고 강제집행까지 가게 된다면 통상 악질적인 점유자일 가능성이 크다. 악질적인 점유자란 유치권이라는 편법을 사용하여, 낙찰자에게 금전적인 대가를 요구하는 자다. 그게 아니라면 유찰을 지속시켜서, 관련 지인을 통해 헐값에 낙찰받게 할 목적으로 경매를 방해하기도 한다. 이외에도 명도대행 컨설팅 업체에 의뢰하여 낙찰자에게 금전적인 대가를 끊임없이 요구하는 사례도 있다. 실사례를 들어 보자. 경매로 실제 주거할 부동산을 낙찰받았고 원활한 협상을 위해 점유자에게 연락했다. 그는 자신은 잘 모르겠고, 조만간에 이 번호로 삼촌이 연락할 거라고 답한다. 그렇게 이틀이 지나고 삼촌이라는 자로부터 연락이 왔다. 그는 “내가 NPL 회사를 운영하고 있어 그 누구보다 경매절차를 잘 안다. 점유자 바꿔치기, 송달지연 등으로 강제집행을 신청해도 1년 이상 걸린다. 낙찰자도 집을 사용 수익화하지 못하고 1년 동안은 대출이자를 내야 한다”라며 협박을 했다. 그러면서 최종적으로 하는 이야기가 당장 점유를 풀고 이전할 테니 200만 원만 지급해달라는 요청이었다. 낙찰자는 협박에 못 이겨 어쩔 수 없이 200만 원의 이사비용을 지급하게 되었다. 이때부터 지옥이 시작되었다.- ‘PART6 실전을 통해 얻은 꼬마빌딩 투자 노하우’ 중에서 많은 사람이 건물주가 되기 위해 끊임없이 노력한다. 건물주가 되려면 어떤 준비를 해야 하는지 알아봐야 한다. 빌딩이라고 하면 대형, 고층 빌딩을 떠올리는데 그런 큰 빌딩의 가격은 엄청나다. 큰 자금이 없는 일반인은 빌딩 매매의 용이성 또한 고려해 보아야 한다. 따라서 그런 조건에 부합한 꼬마빌딩이 최근 물망에 오르고 있다. 50~60평의 바닥면적에 건축 연면적으로 150평의 4~5층 정도로, 이면 도로에 자리 잡은, 흔히 볼 수 있는 작은 건물이 일반 개인이 투자하는 꼬마빌딩의 평균적인 모습이라고 생각하면 된다. 개인투자자가 작은 꼬마빌딩을 매입하고 관리하다가 팔고 양도 차익도 보면서 이익을 얻는 사례는 많다. 그러면 자금이 얼마 정도 있어야 꼬마빌딩을 소유할 수 있는지 살펴보자. 빌딩 가격도 지역에 따라 각기 다르다. 강남이든 서울의 다른 지역이든 그 지역의 아파트 가격의 최소 2~3배 정도 되는 가격이 그 지역 꼬마빌딩의 최소금액이라고 보면 된다. 보통 30억 원짜리 빌딩을 매입하려면 본인 자금이 얼마나 들어가는지 궁금해하는데 일단 매입자가 개인사업자인지 법인사업자인지에 따라 달라진다.- ‘PART7 꼬마빌딩 구입 후 법과 제도까지 관리하기’ 중에서 80평을 평당 600만 원씩 시공하면 건축비는 4억 8,000만 원 정도다. 토지매입 비용 4억 원에 건축비를 반올림하여 5억 원으로 잡고 합하면 최종 투자에 들어간 비용은 9억 원 정도다. 건축업의 핵심은 레버리지다. 즉, 건축자금대출 및 토지담보 대출을 일으키면 총 투자비용의 약 80%까지 수혈이 가능해진다. 레버리지를 이용하면 적은 종잣돈으로도 충분히 땅을 사서 집을 짓는 투자가 가능하다. 현재 물건지 주변 신축급 빌라의 분양가는 최소 평당 2,500만 원 정도를 형성하고 있다. 신축하는 빌딩의 건축면적 80평 중 코어, 즉 공용부분 제외 약 70평만 분양한다고 하더라도 총 14억 원의 수익을 예상할 수 있다. 총 투자 비용은 9억 원으로 예상 분양수익이 14억 원이면 약 5억 원의 기대수익을 만들 수 있다. 애초 토지를 저렴하게 매입했기 때문에 무조건 이겨놓고 싸우는 투자가 가능하다. 만약 경매로 매입하지 않고 일반 시세대로 매입했다면, 기대수익률은 현저히 떨어질 수밖에 없어 무조건 이기는 투자가 불가능했을 수도 있다. 소액경매투자로 부동산의 본질을 배우고 지속해서 투자를 이어가다 보면 누구나 건축개발

지금 당장 노동하지 않아도 수입이 나올 수 있는 파이프라인을 만들어라! “이 책과 함께라면 지금 당장 똘똘한 꼬마빌딩 건물주가 되는 것이 절대 허황되거나 거창한 일이 아니다”지금이 부동산 경매 성공의 적기, 침체장에서 기회를 잡아라!건물주는 태어났을 때부터 정해져 있는 것이 아니다. 태어났을 때부터 금수저가 아니었고 삶이 결코 순탄하거나 평범하지도 않았다. 매번 노동으로 수입을 얻고 노동 없이 수입이 나올 수 있는 파이프라인을 생성하지 않았더라면 그는 무일푼에서 벗어나지 못했을 것이다. 아무것도 하지 않는다면 내일은 아무 일도 일어나지 않는다. ‘책만 읽고 가능할까?’, ‘나는 초보인데 가능할까?’라는 생각만 갖는다면 부동산 경매에 대한 편견에 사로잡혀 새로운 삶을 시작조차 할 수 없을 것이다. 지금 당장 그 편견을 없앤다면 경제적 자유를 얻고 1년 만에 적지 않은 수익을 올릴 수 있고 건물주가 되는 것도 어렵지 않다.부동산 경메의 끝판왕 꼬마빌딩주가 되는 체계적인 단계별 트레이닝1부는 종잣돈으로 레버리지를 활용하여 부동산 투자를 통해 파이프라인을 구축하고 제2의 월급을 만드는 현실적인 마인드 구축에 대한 조언을 하고 있다. 지금 당장 노동하지 않아도 수입이 나오는 똘똘한 시스템을 만드는 것은 부자가 되는 초석이 된다. 부동산을 모르고 절대 부자가 될 수 없다는 대한민국에서 하루라도 빨리 철저한 부동산 경매 투자 공부를 통해 무조건 이기는 경매를 진행하는 그 시작에 대해 설명하고 있다. 2부는 부동산 경매의 기본인 실전 경매 권리분석하는 법에 대해 친철하게 1대 1 강의하듯 설명해준다. 경매 권리분석에서 가장 중요한 말소기준권리에서 시작하여 대항력과 관련된 임차인의 권리행사 여부와 법원에 가기 전에 체크할 사항에 대해 조목조목 쉽게 조언해준다. 결국 경매 권리분석에서 가장 중요한 것은 “누구누구가 인수하는 권리가 있는지 없는지” 여부를 판단하는 것이라고 생각하면 처음부터 겁먹을 필요는 없다. 찬찬히 책을 따라가다 보면 부동산 경매의 기본기를 어렵지 않게 다질 수 있을 것이다.3부는 소액의 종잣돈을 어떻게 크게 굴릴 수 있는지 그 방법에 대해 실질적인 사례를 들어 보여주고 있다. 겉만 봤을 때 절대 돈이 안 될 것 같아 보였던 썩다리 빌라나 재개발 재건축 호재가 있는 빌라, 지분투자 및 비조정 지역 아파트 투자로 돈을 버는 방법에 대해 수익 창출 과정을 숫자로 낱낱이 공개하면서, 전략을 가지고 기대수익을 만드는 과정을 담고 있다. 처음부터 큰돈으로 시작하는 것이 아닌 누구나 자신이 가진 종잣돈 안에서 금액에 맞는 투자로 차근차근 눈덩이를 굴리듯 돈을 굴리는 방법에 대해 이야기해준다. 4부는 본격적으로 이제는 꼬마빌딩의 주인이 되는 스타트 공식에 대해 설명한다. 빌딩이라고 하면 엄청나게 큰 고층 빌딩만을 생각하고 빌딩 투자를 시작할 엄두조차 내지 못하는 우리 모두를 위해 많지 않은 돈으로 작고 소중한 꼬마건물을 소유하는 방법을 현장을 통해 보여준다. 건물 투자의 기본이 되는 대지면적, 연면적, 건축면적, 건폐율과 용적률, 임대수익률 계산하는 방법에서 시작하여, 리모델링 및 신축을 통한 건물에 트렌드를 입히는 과정, 레버리지 효과를 극대화하는 현실적인 방법과 꼬마빌딩 투자가 투자금액 대비 어느 정도의 수익을 가져다주는지 한눈에 들어오는 숫자를 통해 보여주고 있다. 5부는 꼬마빌딩 투자전략을 실행해나갈 때 직접 부딪치는 상황에 대한 대처 방법을 가장 최근의 현장 사례를 들어 조목조목 알려준다. 꼬마빌딩을 통해 창출하는 수익에는 몇 년간 소유하며 받는 임대수익뿐 아니라 새롭게 건물을 포장하여 매도를 통해 얻는 시세차익이 있다. 꼬마빌딩에 소액 투자하여 500만 원 임대료 받는 방법, 숨겨진 비밀을 알면 두 배 이상 가치가 높아지는 물건을 알아보는 눈을 통해 각 건물의 매력 포인트를 찾아 시세차익을 높이는 방법, 아울러 피해야 할 물건에 대한 정보까지 담아냈다. 큰 욕심을 내기보다 성실하게 임한다면 10번 싸워 10번 다 이기는 것이 당연한 부동산 경매의 세계를 제대로 파악하고 활용하도록 그 알짜 팁을 제공한다.6부는 본격적으로 실전으로 넘어가 꼬마빌딩 투자 노하우에 대해 알려주고 있다. 부동산 경매에 투자하는 사람은 부동산의 외적 가치보다 내적 가치를 보는 데 집중해야 하는데 이는 실전에서 현장을 경험해보면 더 확실하게 느낄 수 있는 이야기다. 쓰러져 가는 다가구 주택이 진흙 속의 진주가 되는 과정, 노후주택으로 시세차익 몇 억 원을 창출하는 방법, 알짜배기 꼬마빌딩 낙찰받는 데 실패하지 않는 방법, 부동산 경매에서 악질적인 점유자에 대처하는 방법과 작은 종잣돈으로 나만의 토지를 마련하여 직접 신축을 통해 수익화하는 방법까지 실전에서 더 절실해지는 중요한 정보를 담고 있다.7부는 꼬마빌딩 낙찰받은 후 필요한 법과 제도 및 꼬마빌딩 관리하는 방법에 대해 설명하고 있다. 바닥면적 50~60평에 건축 연면적 150평의 4~5층 정도의 이면 도로에 자리 잡은, 흔히 볼 수 있는 작은 건물이 일반 개인이 투자하는 꼬마빌딩의 평균적인 모습이라고 생각하면 된다. 이 꼬마빌딩을 보유하거나 처분할 경우 알아야 하는 사업자등록과 부가가치세, 취득세, 재산세, 임대소득세 관련 정보, 꼬마빌딩 부동산 수익률 분석하는 방법, 꼬마빌딩 관리하면서 가치 올리는 방법 등 건물주에게 꼭 필요한 정보를 친절하게 알려주고 있다.8부는 진정한 꼬마빌딩주로 최고의 이익을 챙길 수 있는 꽃 중의 꽃 디벨로퍼가 되는 과정과 그 노하우를 사례를 들어 체계적으로 설명한다. 부동산 투자의 종착점은 최초 기획부터 처분 단계 및 분양까지 총괄하는 디벨로퍼가 되어 최상의 수익을 만들어가는 것이다. 그렇게 볼 때 디벨로퍼는 반드시 알아야 할, 즐기면서 배울 필요가 있는 분야다. 디벨로퍼로 성공한 두 가지 실전 사례를 들어 낙찰 및 리모델링, 임대, 매도, 수익률 계산 등 궁금한 부분에 대한 상세한 해답을 주고 있다.단 한 권을 읽더라도 현장에서 곧바로 실천하게 만드는 책을 읽어라!새로운 것을 얻으려면 내가 가지고 있는 무언가를 과감하게 포기해야 한다. 즉, 본인의 노동과 시간을 일정 부분 투입해야 하고 혹은 주말의 여유를 포기해야 한다. 지금 가진 것을 움켜쥐고 새로운 것을 얻으려는 것은 무리다. 해보지도 않고 지금 누리고 있는 그 작은 것들을 포기하는 것이 귀찮아 제2의 월급으로 부자가 되는 기회를 잡지 못한다면 오히려 장래의 손실로 연결될 수 있다. 부동산 경매 투자는 기본만 알면 절대 어렵지 않다. 순리대로 기준과 원칙을 지켜가며 한다면 무조건 이기는 분야다. 하지만 부동산 경매를 시작하기 위해서는 물건분석에서 낙찰 후 임대 및 매도까지 기초를 배우기 위해 일정한 에너지를 투자할 필요가 있다. 노력하는 만큼 새로운 것을 배우게 된다. 이 책과 함께 지금 당장 시작하라!