많은 사람이 공인중개사는 자격증 하나만 있으면 큰 투자금이 필요 없고, 재고도 없는 수월한 자영업이라고 생각한다. 하지만 공인중개사의 길은 만만하지 않다. 정부에서는 그린 뉴딜정책 10대 과제를 이야기하면서 비대면 중개 거래를 하기 위한 AR, VR 기술을 활용한 시스템을 구축해 “공인중개사 없는 부동산 중개 환경을 구축하겠다”라고 발표했다. 이는 부동산 중개가 고도의 심리전이고, 수많은 이해당사자의 갈등을 조정해야 한다는 것을 모르는 것이다. 이 책은 기본적으로 공인중개사 업무를 새로 시작하거나 체계적인 공부가 필요한 연차가 낮은 공인중개사들을 위해 기획되었다. 그리고 일반인도 공인중개사의 업무 이해를 통해서 본인의 부동산 거래와 투자 시 소중한 재산권을 지키는 데 도움을 준다. 고객의 요구를 듣고 고객 만족을 위해서 노력하는 공인중개사들은 4차 산업혁명의 파고를 넘어서 생존할 수 있을 것이다. 공급자 위주의 생각을 버리고, 고객 위주의 따뜻한 마음으로 대한다면 성공하는 공인중개사가 될 수 있다. 이 책은 그 시작에 첫걸음이 될 것이다. 누구나 쉽게 부동산 중개의 달인이 되는 법 거래 부진으로 힘들어진 공인중개사들이 뒷담화로 정부를 비난하면 당장은 속이 시원할지 모르지만, 나중에 생각해보면 공허함만 남는다. 냉정하게 현실을 직시하면서 스스로 할 수 있는 것은 무엇인지 찾아서 고객에게 DM, TM을 하면서 고객과의 끈을 놓지 말아야 한다. 이때 다양한 영업 전술을 알고 있는 공인중개사에게는 위기가 오히려 기회가 될 수 있다. 다른 공인중개사와 차별화할 기회가 되기 때문이다. 이 책은 공인중개사들이 어려운 시기를 헤쳐 나가는 데 도움일 될 뿐만 아니라 성공하는 공인중개사가 되는 길을 안내하고 있다. 1장은 공인중개사가 알아야 할 부동산 기초를 소개하고, 2장은 초보 공인중개사를 위한 부동산 중개 노하우를 알아본다. 3장은 부동산 중개업에 성공하기 위해 꼭 필요한 영업력을 살펴보고, 4장은 부자 되는 부동산 투자 방법을 설명한다. 5장은 성공적인 부동산 중개업 창업과 운영에 관해 소개하고, 6장은 공인중개사들을 위한 자기계발에 대해 알아본다. 7장은 정부의 부동산 정책 영향을 분석하고, 8장은 부동산 중개 시장의 미래를 들여다본다. 단일 직업으로 11만여 명의 개업 공인중개사가 있다. 공부하지 않고 게으른 공인중개사들은 도태될 수밖에 없다. 비대면이 강화되면서 과거와 달라진 현실에 적응해야 하는 것이 필요하다. 세상은 변화하고 있다. 변화에 적응하고 생각하는 공인중개사만이 생존할 수 있다.

들어가는 글 5

1장. 공인중개사가 알아야 할 부동산 기초
1. 부동산 계약서 작성 시 주의사항 15
2. 부동산 목적물의 하자 20
3. 부동산 건물 관리 25
4. 주택 임차인 보호 31
5. 상가 임차인 보호 37
6. 원룸, 오피스텔의 관리 43
7. 중개업소 선택 48
8. 주거용 부동산 절세 방법_1세대 1주택은 절세의 기본 54
9. 법무사 소개와 대출 알선 및 전세보증금 반환보증보험 60

2장. 초보 공인중개사를 위한 똑똑한 부동산 중개 노하우
1. 중개업소 간 공동 중개 규약 72
2. 계약서 작성 및 특약 75
3. 중개대상물 확인·설명서와 공적장부 열람 81
4. 가계약 시 문자 보내기 88
5. 주택, 아파트 중개 92
6. 상가 중개 96
7. 토지, 공장 중개 101
8. 오피스텔 관리와 세무 106

3장. 부동산 중개업에 성공하기 위해 꼭 필요한 영업력
1. 영업 마인드 114
2. 영업은 연습이다 117
3. 영업 관련 교육과 도서 122
4. 상가는 별도로 공부해야 된다 127
5. 온라인 마케팅은 어떤 것들이 있을까? 133
6. 중개업소 지역별 맞춤 영업 전략 139

4장. 부자 되는 부동산 투자 방법
1. 노후 준비를 위해서 투자는 필요하다 146
2. 아파트 및 분양권 투자 152
3. 무주택자의 3기 신도시 청약 전략 157
4. 상가, 점포 등 수익성 부동산의 투자 요령 163
5. 연령별로 투자 요령과 방법은 다르다 169
6. 부동산의 꽃 : 건축, 시행, 분양 173
7. 투자의 원칙에 대한 생각 177

5장. 성공적인 부동산 중개업 창업과 운영
1. 입지 선정, 직원 고용과 관리법 184
2. 사무실 인테리어 및 간판 190
3. 창업 교육과 재교육 197
4. 노란우산 공제가 뭐예요? : 자영업자 세무 전략 201

6장. 지속 가능한 자영업을 위한 자기계발
1. 독서 모임에 참여하기 208
2. 목표 세우기는 필수다 213
3. 학위 취득이나 투자 클럽의 활동이 필요하다 219
4. 커뮤니케이션 능력을 키워야 한다 223
5. 외부 활동으로 영역을 확장하라 227

7장. 정부의 부동산 정책 영향 분석
1. 대도시 집값 상승 원인은 무엇인가? 234
2. 최근 20년간 정부의 각종 부동산 정책들 238
3. 아파트는 화폐다 244
4. 건설로 경기 부양하는 시절은 끝났다 248

8장. 부동산 중개 시장의 미래
1. 공인중개사는 미래에 없어질 직업 순위 10위 이내다? 254
2. AR, VR 등 IT 기술의 발달로 부동산 중개는 없어질 것인가? 258
3. 종합 부동산 회사와 프롭테크 기업 263
4. 따뜻한 부동산 중개는 미래에도 성공한다 268

▷ 임대차계약 기간 만료 후 연장을 할 때 전세보증금대출을 받았다면 묵시적 갱신으로 가면 안 되고 반드시 계약서를 써야 한다. 전세 보증금대출 기간이 2~3년이므로 전세 기간이 끝난 계약서에 의한 대출이 근거가 없어지게 되기 때문이다. 이때 반드시 공인중개사의 서명날인이 들어간 계약서가 필요하다.그리고 대출을 받지 않고 보증금을 약간만 인상할 때 기존 계약서에 삭선(2줄 긋는 것)하고 날인하는 방법으로 해서 계약기간, 보증 금액을 수정하면 안 된다. 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받은 계약서에 가필이나 수정을 하면 확정일자의 효력을 잃게 되기 때문이다. 전체금액을 다시 적어서 계약하는 것이 좋다. 물론 새 계약서의 확정일자를 다시 받아야 한다.-p. 35▷ 한번은 60대 초반의 허름한 옷을 입은 남자 고객이 상가 투자를 한다고 방문한 적이 있다. 아래 지방 사투리를 심하게 쓰고, 말씀도 약간은 횡설수설하는 듯하고, 좀 붕 떠 있는 듯한 말을 해서 진짜 고객이 맞는지 의심스러웠다. 긴가민가하면서도 정성을 다해서 상가 물건을 몇 개 보여드리고 상가 매매계약까지 진행됐다. 그런데 계약서 작성을 하고 나서 하시는 말씀이 다른 부동산 중개업소를 몇 군데 갔는데 물건소개를 안 해주더라는 것이다. 사람의 진심은 겉만 보고는 알 수 없다는 것을 다시 한번 되새긴 경험이었다.-p. 99▷ 아파트가 부족하므로 정부에서는 아파트의 재건축은 규제하고, 주택의 재개발은 권장하는 편이다. 주택의 투자는 재개발로 방향을 틀고 있다. 재개발은 노후 주택이라 매매가격 대비 전세가격 비율이 낮아서 초기 비용이 많은 편이고, 언제 사업이 진행될지 몰라서 오랜 기간 애태우는 경우가 많다. 2021년 들어서는 취득세 중과에도 불구하고 다시 아파트 갭 투자가 늘어나기도 했다. 다주택자에 중과되는 취득세는 나중에 양도세 계산 시 필요 경비로 공제 되기 때문에 신경 쓰지 않는 것이다. 다주택자 양도세율이 중과되지만, 장기 보유하면서 추후 양도세가 완화될 때 매도하겠다는 전략을 세운 것이다. 주택의 투자는 기본적으로 1세대 1주택 양도세 비과세와 일시적 2주택 비과세 규정을 활용해 양도세를 절감하는 것이 포인트다. -pp. 155~156 ▷ 새로운 시대에는 새로운 방법의 전략이 필요하다. 혼자 끙끙대면서 알아보려고 해도 쉽지 않다. 공인중개사를 위한 재교육을 받아야 한다. 또한, 해마다 바뀌는 세법에 대해서는 부동산 중개에 필요한 분야는 꼭 알아야 한다. 필자도 매년 초에 하루짜리 세법 특강을 꼭듣는다. 그동안 고객에게 상담해왔지만 잘못 알고 있는 경우를 발견 하기도 하고, 새로 바뀐 세법을 세무 전문가의 강의를 들으면서 보충한다. 몇 년에 한 번씩은 하루짜리가 아닌 여러 날 동안 진행하는 부동산 세무 관련 강의도 듣는다. 그 밖에 계약서 특약 작성, 확인· 설명서 작성 같은 기본적인 사항들도 교육을 통해서 계속 체크하면서 보완한다. 상가와 토지 관련 강의도 들어야 하는 분야다.-p. 200▷ 과거에는 좋은 위치에 부동산 중개업소를 열어서 부동산 물건만 가지고 있으면 거래를 성사할 수 있었다. 지금의 고객들은 이미 부동산 물건의 정보를 인터넷이나 스마트폰을 이용해서 사전에 알고 온다. 본인들이 보고 싶은 것만 보고, 다른 부동산 중개업소에 가서 다른 물건을 보고 하는 식이다. 과거처럼 본인 기준으로 고객을 응대하다가는 깡통 차기 십상이다. 고객의 욕구를 파악해서 고객에게 정성을 다하면서 고객의 신뢰를 얻어야 최종 클로징까지 할 수 있다.-p. 269