실전 사례로 알려주는

윤정호(윤정호법무사 사무소 대표)

특수물건 투자는 보통 까다롭고 어렵다고 생각하기 쉽다. 하지만 경매·공매 투자 경험이 있거나 투자를 처음 시작하고자 하는 분들이라도 시간의 차이일 뿐 법정지상권, 지분물건, 농지 등에 관한 관심은 계속해서 증가할 것이다. 일반물건은 경쟁이 치열하고 낙찰을 받기 위한 입찰가격은 점점 높아지므로 낙찰이 되더라도 그 수익률은 처음 예상한 것보다 적어질 것이다. 이에 반해 특수물건은 경쟁과 입찰가격이 낮아 그만큼 수익이 높아지므로 투자를 하다 보면 법정지상권, 지분 경매, 농지취득자격증명 문제를 가진 물건에 눈을 돌릴 수밖에 없을 것이다. 특히 대출이 어려운 최근의 상황에서는 더욱 그럴 것이다. 저자 역시 처음에는 주거용, 상업용 등의 일반물건 위주로 투자를 시작했다고 한다. 그러다 자연스럽게 법정지상권, 지분, 농지 물건으로 관심을 넓혀 수익을 높일 수 있었다. 남들보다 폭넓은 투자를 해야 꾸준한 수익으로 이어질 수 있다. 이제는 투자의 스펙트럼을 넓혀야 할 때다! 성공적인 투자를 하기 위해서는 권리분석, 지역분석 등을 통해 투자 물건을 발굴하고, 입찰부터 수익을 얻기까지, 전 단계에서 발생하는 많은 사건 ·사고들을 해결할 능력을 스스로 갖추고 있어야 있어야 한다. 또한, 셀프 등기, 셀프 인테리어, 상대방과의 협의와 협상, 내용증명, 소송, 강제집행 등을 직접 진행해야 하며, 마지막 양도소득세 신고까지, 처음부터 마지막까지 모든 단계에서 막힘이 없이 셀프로 진행하는 능력이 있어야 한다. 이 책을 통해 성공적인 투자의 발판이 되어줄 정보의 토대를 마련해보자. 이론과 실제를 잘 버무려 성공적인 투자로 한 발 내딛어라! 이 책에서는 법정지상권 내용과 지분 경매와 공유자 우선매수를 다루었으며, 농지와 농지취득자격증명 발급에 관한 내용, 그리고 저자가 직접 낙찰받은 실제 사례를 최대한 최근의 것으로 담아 현장감을 살렸다. 또한, 내용증명, 소송장을 담았고, 셀프 등기 방법과 진행 단계에서의 실무적인 노하우와 팁들을 많이 담았으니 투자를 할 때 많은 도움이 되어줄 것이다. 부동산 경매·공매 투자는 이론과 실전이 잘 어우러질 때 성공할 수 있다. 이 책은 낯설고 어려울 수 있는 이론을 알기 쉽게 풀어 담아두었고, 어느 한 쪽에 치우치지 않고 경매와 공매 사건이 균형 있게 담겨 있어 투자의 활용도가 높다. 법정지상권과 농지 경매, 지분 경매의 특수물건 투자에 대한 정보가 많은 사례를 통해 친절한 문장으로 자세히 설명되어 있기에 이에 갈증을 느끼는 독자들의 목마름을 단번에 가시게 해줄 것이다.

추천사ㆍ4
프롤로그ㆍ6

PART 01 공매·경매 실전 사례
01. 담벼락 법정지상권 물건 18
02. (소유권이전등기 또한) 단 한 번도 안 가고 수익 내기 26
03. 잔금 미납 요청 35
04. 토지 보상과 1필지 법정지상권 45
05. 3평 토지 물건 56
06. 점유자 ‘모(母)’ 거주 물건 62
07. 준주거 법정지상권, 지분 토지 72
* 법무사를 통한 소유권이전등기(매매) 83

PART 02 법정지상권
01. 법정지상권 이론 93
02. 법정지상권 성립 여부 판단하는 방법 100
03. 소송 3종 세트(건물철거, 토지인도, 부당이득반환) 117
04. 건물 존재를 확인하는 방법(위성사진, 세움터, 국토지리정보원) 123
05. 건물철거 측량, 임료 감정 신청서, 청구취지 및 청구원인변경 신청서 128
06. 토지 임료(지료) 금액 계산 133
07. 지료증감청구권 137
08. 주요 Q&A 138
09. 차지권 143
10. 민법 제366조, 형법 제366조 144

PART 03 지분
01. 토지 지분 경매 물건 고르는 방법 150
02. 지분물건의 공유자 우선매수권 157
03. 공유자 우선매수권 행사 제한 168
04. 개발 지역 지분 경매 사례 176
05. 공유자 우선매수권을 포기하다 180
06. 지자체의 공유자 우선매수 물건 192
07. 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하는 경우 194
08. 우선매수의 가능성을 알 수 있는 방법 196
09. 채권자 우선매수 신청 204
10. 공유물 분할 209
11. 지분물건의 소송 판결 기간 224
12. 공유물 분할에 의한 형식적 경매 신청 방법 228

PART 04 농지, 농지취득자격증명
01. 농지 251
02. 농지 경매의 농지취득자격증명 발급 256
03. 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 경우 259
04. 농지 현황주의 261
05. 농지법 변화와 내용 267
06. 농지취득자격증명 발급 신청 272
07. 농지취득자격증명서 발급과 경매 취하동의서 282
08. 경매와 공매의 차이점 299
09. 농지취득자격증명 신청반려처분 취소 행정소송 306
10. 농지취득자격증명 발급 신청 327
11. 유형별 농지취득자격증명 필요 344
12. 농지이용실태조사 352
13. 농지연금 360

경매·공매 Tip
01. 주택부속토지 취득세 374
02. 경매 재매각(잔금 납부 미납) 384
03. 경매 사건의 열람·복사 신청 398

▷ 경·공매를 하면서 현장 임장 없이 입찰하는 물건에는 항상 문제가 생길 확률이 높다는 것을 알려드리며, 특히 점유자에 대한 정보 등이 꼭 필요한 물건일수록 입찰하기 전에 현장 임장은 필수다. 임장을 통해서 파악한 주요 정보가 결국 낙찰 여부와 최종 목적인 수익을 결정 짓기 때문이다.
-p. 30▷ 우리나라는 토지와 건물이 별개의 독립된 부동산으로 인정되어 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우 토지 사용에 대한 분쟁이 발생될 수 있다. 만약 건물 소유자가 타인의 토지를 권원 없이 사용해 토지 소유자가 건물 철거 요청을 해 철거된다면, 사회·경제적 손실을 가져오는바 이를 방지하는 공익상의 이유로 법정지상권을 인정하는 것이다.
-p.92▷ 토지·건물의 소유자가 동일한지 확인하고자 한다면, 토지등기부와 건물등기부의 소유자를 확인하면 된다. 이외에도 토지대장, 건축물대장, 폐쇄등기부등본, 건축허가 서류들, 착공일자, 건축주 성명 및 건축주 변경 여부 등으로 확인해야 한다.
-p. 101▷ 지분물건에 투자한다면 공유물 분할에 관한 공부와 공유물 분할소송은 필수라고 할 수 있다. 공유물 분할의 방식은 현물 분할이 원칙이고, 현금 분할, 가격 배상의 방법이 있다. 현물 분할은 공유물을 지분별로 분할하는 것으로, 측량을 통해서 토지를 나누어 소유한다.
-p.209▷ 법정지상권, 지분, 농지 물건에 투자한다면 소송은 필수다. 변호사와 법무사, 행정사에게 맡긴다면 좋겠지만, 그만큼 수익은 낮아질 것이니 반드시 셀프소송의 능력을 키워야 한다. 의뢰한다면 수수료는 어느 정도 세금 비용으로 절세가 가능하고, 그만큼 양질의 소송장을 공부할 수있는 장점이 있지만, 전문가에게 의뢰하더라도 본인이 알고 맡긴다면 더욱 좋은 결과가 도출될 것은 자명하다.
-p.227▷ 공매 고수라도 현장에서 기초 조사에서 실패하면, 성공하는 공매 투자라 할 수 없다. 관리가 소홀한 지방 농지나 임야의 경우 도랑이나 개울, 구거 등 자연지형으로 경계가 정해지거나 상속 과정에서 지적도와 실제 사용 관계가 다를 수 있어 정확한 위치와 경계확인은 필수 체크사항이다. 임차인 탐문도 임장 활동에서 빼놓을 수 없는 중요한 확인 내용이다.
-p.234▷ 최고가매수인(낙찰자)이 대금 지급기한까지 잔금 납부를 하지 않으면 경매는 다시 재매각된다. 잔금 미납의 이유로는 대표적으로 낙찰받을 당시에는 파악하지 못한 인수 권리, 또는 은행대출 금액이 적거나 잔금 납부할 대금이 모자라는 등의 여러 가지 이유가 있을 것이다.
-p.384