레알 생초보의 부동산경매 입문기

부동산경매 성공비법을 소개하는 『저는 부동산경매가 처음인데요』. 부동산시장의 동향을 파악하는 방법부터 부동산경매 기초지식, 알짜 매물을 찾아내는 방법, 똑소리 나게 권리분석을 하는 방법, 입찰부터 낙찰과 패찰까지의 전 과정, 현명하게 명도를 진행하는 방법, 그리고 소유권이전과 절세 방법들까지 자세히 다루었다.

프롤로그
부동산경매 어떻게 공부할까요?

제1장 부동산경매 기초 다지기

구슬 씨의 Grow up | 부동산경매 첫걸음 떼기

01. 왜 부동산경매를 공부해야 할까요?
부동산, 부동산 하는데 부동산이 정확히 뭐죠? / 경매로 알짜 부동산을 싸게 구입할 수 있다고요? /대체 무엇을 얼마나 어떻게 공부해야 할까요? / 어떻게 진행되는지는 미리 좀 알아둬야겠죠?

02. 저는 부동산경매가 처음인데요!
부동산 투자와 내 집 마련, 부동산경매가 정답인가요? / 설마 위험에 처할 일은 없겠죠? / 반드시 새겨둬야 할 사항들은 없나요?
무엇이든 물어보세요 | 부동산시장의 전망과 경매시장과의 관계 엿보기

03. 부동산경매 그럼 어디 한번 해봅시다!
부동산경매를 하려는 목적이 무엇인가요? / 자금은 얼마나 쌓아두고 덤벼야 할까요? / 자금, 시간, 정보, 노력 중 무엇이 가장 중요한가요? / 수익률은 얼마 정도로 예상할 수 있을까요?

04. 부동산경매 전쟁에서 쓸 실탄을 준비해봅시다!
부동산과 대출은 떼려야 뗄 수 없는 관계라고요? / 주택담보대출에 대해서 좀 알려주세요! / 단돈 100원으로도 낙찰을 받을 수 있나요? / 성공 투자의 비법과 타이밍을 알려주세요!

구슬 씨의 Level up | 부동산경매에 뛰어들기 전에 마음가짐 다잡기 ?71
부동산경매 원칙 새기기 | 부동산경매 고수들은 왜 늘 천하 태평해 보일까?

제2장 알짜 매물 살펴보기

구슬 씨의 Grow up | 부동산 신상 탈탈 털기

01. 나를 알고 매물을 알아 입찰에 성공하자!
매물보다 내 주제 파악이 먼저라고요? / 매물 정보는 어디서 얻을 수 있나요? / 내게 맞는 매물은 어떻게 찾을 수 있을까요? / 호재와 현재가치 중에서 어떤 것을 좇아야 할까요?

02. 알짜 부동산 정보는 어떻게 얻을 수 있을까요?
정보의 바다에서 헤엄치는 부동산 대어를 낚자! / 정확한 부동산 시세는 어떻게 알 수 있죠?/ 부동산에 대해 설명해주는 서류에는 어떤 것들이 있나요? / 부동산의 출생증명서라는 등기부등본은 어떻게 보는 건가요?
무엇이든 물어보세요 | 정보를 가진 자만이 ‘땅땅’거리며 살 수 있습니다!

03. 매물의 진가를 알아보는 법을 가르쳐주세요!
부동산의 가치와 가격은 뭐가 다른 건가요? / 토지소유권과 대지권은 뭔가요? / 대지권에 대한 시세는 어떻게 따져볼 수 있나요?
무엇이든 물어보세요 | 대법원 경매정보 사이트에서 경매물건을 살펴보는 방법

04. 발품을 팔아 직접 확인해보는 것이 좋겠죠?
사전조사와 현장답사, 둘 중 어떤 게 더 중요한가요? / 현장답사는 많이 하면 할수록 좋은 건가요? / 현장답사 시 주의 깊게 살펴볼 것들은 무엇인가요? / 감정평가서와 현황조사서를 100% 신뢰할 수 있나요?

구슬 씨의 Level up | 주식 투자를 하다 실패한 일광 씨에게 부동산경매를 소개하다
부동산경매 원칙 새기기 | 부동산경매의 늪에 빠지지 않기 위해 꼭 알아두어야 할 3가지

제3장 권리분석 마스터하기

구슬 씨의 Grow up | 부동산경매 공부를 시작한 후 부딪힌 첫 번째 난관

01. 권리분석이 정말 그렇게 어렵나요?
권리분석은 꼭 해야 하는 건가요? / 권리에도 종류와 순위가 있다고요? / 등기부등본으로 권리분석을 할 수 있나요? / 등기부등본에 나타나지 않는 권리들은 없나요?

02. 말소기준권리를 가장 먼저 찾으라고요?
말소기준권리란 게 대체 뭐죠? / 등기부등본에 지저분하게 적혀 있는 권리들은 다 뭐죠? / 매각물건 명세서와 친해져야 한다는 게 무슨 말이죠? / 낙찰 전후로 달라지는 권리들에는 뭐가 있죠?
머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 01

03. 알면 힘이 되는 부동산 관련법을 알려주세요!
부동산 말고 임차인을 위한 권리도 있다고요? / 대항력이란 게 무엇이고 어떻게 발생하나요? / 우선변제권은 뭐고 어떻게 행사하나요?
머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 02
머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 03
무엇이든 물어보세요 | 소액임차인 최우선변제에서 놓쳐서는 안 될 핵심사항

구슬 씨의 Level up | 똑 부러지게 내 권리를 주장하다
부동산경매 원칙 새기기 | 권리분석은 이렇게 하면 쉽고 간편해요!

제4장 경매법원 찾아가기

구슬 씨의 Grow up | 생애 첫 입찰에 도전하다

01. 법원 문턱이 마르고 닳도록 들락거려 봅시다!
매물을 관할하는 법원과 입찰일은 어떻게 알 수 있나요? / 입찰은 어떻게 진행되나요? / 입찰 서류는 어떻게 작성하는 건가요? / 입찰 시 챙겨가야 할 준비물들은 뭔가요?
무엇이든 물어보세요 | 떨리는 입찰! 실수하지 않으려면 어떻게 해야 하나요?

02. 얼마를 써내야 저 부동산이 내 것이 될까요?
입찰가격은 어떻게 결정해야 하죠? / 입찰가격 결정에 왜 그토록 신중을 기해야 하죠? / 낙찰률 100%의 전략이란 게 있나요? / 어떤 입찰에는 사람이 몰리고 어떤 입찰에는 파리만 꼬이는 이유가 뭔가요?

03. 내 부동산이 생긴 후에 해야 할 일은 무엇인가요?
드디어 낙찰을 받았어요! 이젠 좀 마음을 놓아도 될까요? / 또 낙찰을 못 받았어요! 저는 안 되는 걸까요? / 낙찰 후에 잊지 말고 챙겨야 할 것들은 뭔가요?

구슬 씨의 Level up | 낙찰자로 이름이 불리는 순간 밀려오는 떨림과 두려움을 경험하다
부동산경매 원칙 새기기 | 입찰 시 주의해야 할 사항들을 다시 한 번 짚어봅시다!

제5장 진짜 내 것 만들기

구슬 씨의 Grow up | 낙찰받은 부동산을 온전히 손에 넣기 위한 준비를 하다

01. 어떻게 내 부동산에 내 이름을 딱 새겨 넣나요?
소유권이전, 절차는 어떻게 되고 세금은 얼마나 드나요? / 소유권이전 과정에서 추가로 발생하는 비용은 없나요?
02. 어떻게 해야 내 부동산에 내 발을 딱 들여놓을까요?
점유자가 이사를 가기 전까지는 끝이 아니라고요? / 명도는 어떻게 진행되나요?
무엇이든 물어보세요 | 낙찰자에게 점유자들이 가장 많이 물어보는 3가지 질문
무엇이든 물어보세요 | 반드시 챙겨 살펴봐야 할 양도소득세 절세 비법

구슬 씨의 Level up | 세입자를 만나 담판을 짓다
부동산경매 원칙 새기기 | 명도 시에 반드시 유념하고 주의해야 할 4가지

에필로그
찾아보기

과거에는 특별한 문제만 없다면 경매물건으로 낙찰가대비 70~80% 선에서 대출을 받을 수 있었습니다. 대출금리는 보통 3~6% 사이에서 결정되었고요. 하지만 정부의 대출에 대한 창구지도로, 2014년 이후부터는 국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행 등의 제1금융권뿐 아니라 수협, 새마을금고, 신협 등의 제2금융권까지 대출규정이 강화되었습니다.
여기에 2016년부터는 담보가 아닌 소득중심의 대출구조로 바뀐다면 기존에 이미 담보대출을 받은 투자자는 과거보다 신규대출이 불리해질 수 있습니다.
그러므로 앞으로 일정 기간 동안은 이전보다 조금 더 낮은 비율의 대출을 예상하고 자본계획을 짜야 합니다. 가급적 보유자금의 3배 이내에서 부동산 취득을 위한 자금계획을 세우시기 바랍니다._61~62쪽 ‘부동산경매 전쟁에 쓸 실탄을 준비해봅시다!’요즘에는 대출에 대한 규제가 대폭 강화되었기 때문에 대출 비율을 너무 높게 예상하고 입찰에 참여했다가는 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 수도권 소재에 권리상의 문제가 없는 일반적인 경매물건이라면 대출금을 낙찰가의 70% 선으로 예상하고 입찰에 참여해야 합니다. 과거에는 낙찰가만 낮다면 낙찰가대비 80~90%까지 경락잔금대출을 받을 수 있었습니다.
하지만 그동안 제1금융권뿐 아니라 제2금융권에 대한 대출 규제까지 강화되면서 대출 비율과 선택의 폭이 크게 줄었습니다. 지금도 낙찰가의 80~90% 대출이 가능한 경우도 있지만, 과거에 비해서는 대출금리는 크게 내렸고 낙찰가 대비 대출비율 또한 낮아졌다고 생각하고, 낙찰가의 30% 이상은 자기자본으로 마련해둬야 합니다. 아울러 비수도권 지역에 있는 낙찰가 5,000만 원 이하의 주거용 부동산들은 대출이 전혀 나오지 않는 경우도 있으니 주의해야 합니다._89~90쪽, ‘나를 알고 매물을 알아 입찰에 성공하자!’매매와 경매시장의 낙찰사례에서 매매가 유리한 경우도, 경매가 유리한 경우도 있지만 위 사례에서는 구입 시점의 매물가격이 최근 낙찰 사례보다 꽤 높았다는 것을 알 수 있습니다. 이는 두 가지를 의미합니다. 첫째는 적어도 이 부동산에 대해서는 급매물을 찾기보다 경매를 통한 낙찰이 유리하다는 것이고, 둘째는 불과 1년여 사이에 이 지역의 부동산 가격이 상당히 상승했다는 것입니다. 둘 중 어떤 요인이 더 크게 작용했는지는 좀 더 조사 해봐야 정확하게 알 수 있겠지만 이 물건의 경우에는 시장 참여자들은 앞으로 추가 가격상승을 점치며 매수에 나서는 경우가 많았지만, 경매 참여자들은 비교적 냉정하게 추이를 지켜보고 있다고 판단할 수 있습니다._106쪽, ‘알짜 부동산 정보는 어떻게 얻을 수 있을까요?감정평가서와 현황조사서는 경매가 진행될 때 우리의 투자 결정을 돕기 위해 반드시 첨부되는 서류이니 입찰 전에 꼭 챙겨보는 습관을 기르시기 바랍니다.
요즘에는 신문 및 여러 언론매체에도 부동산경매와 경매물건에 대한 기사가 자주 게재됩니다. 이는 곧 부동산경매에 관심을 갖는 사람들이 그만큼 많아졌다는 것을 의미하죠. 그러나 언론 기사도 사실을 있는 그대로 전달하기보다는 기자가 인터뷰를 한 후 그 내용을 요약, 편집, 정리해서 작성하는 것이기 때문에 아무래도 주관적인 판단이 들어가고 내용이 첨삭되기 마련입니다. 그러므로 이 또한 있는 그대로 받아들이기보다는 비판적인 시각으로 살펴보는 것이 좋습니다._146쪽, ‘발품을 팔아 직접 확인해보는 것이 좋겠죠?’체납관리비뿐만 아니라 미납 공과금도 꼭 살펴봐야 합니다. 공과금이 장기간 미납되면 그 액수가 생각보다 큰 경우가 많은데요, 특히 겨울철에 가스요금을 미납했다면 체납액이 수백만 원에 달하기도 합니다. 체납액을 완납하지 않으면 새로운 점유자가 해당 부동산을 이용하는 데 많은 제약을 받을 수 있죠. 그러나 다시 한 번 말하지만 타인이 사용한 공과금 또는 소유권이 이전되기 전의 공과금에 대해서는 낙찰자가 책임질 이유가 전혀 없습니다. 이때는 담당 부서에 전화를 걸어 ‘요금 소멸’을 요청하면 됩니다. 등기사항전부 증명서상에서 소유권이 이전되기 전에 발생한 요금은 낙찰자가 인수하지 않아도 된다는 것을 꼭 기억해두시고 손해를 보는 일이 없도록 하세요._302쪽, ‘어떻게 내 부동산에 내 이름을 딱 새겨 넣나요?’

수많은 경쟁자를 물리치고 수익을 올리는
부동산경매 불패의 법칙▶ 책 소개
재건축, 법률, 정책 등
부동산 최신 정보&핫이슈 완벽 업데이트
《저는 부동산경매가 처음인데요》 최신개정판은 생초보 주인공 캐릭터를 따라가며 부동산경매의 기초부터 쉽게 따박따박 공부할 수 있도록 만들어졌습니다. 다양한 실제 투자 사례와 투자 안목을 기르는 실전 문제들을 통해 스마트한 투자자가 될 수 있도록 도울 것입니다.1. 초보자일수록 기초를 탄탄하게! 단어 하나도 그냥 넘어가지 않는 꼼꼼함으로 가득한 이 책은 쓸데없이 어려운 내용 빼고, 반드시 알아둬야 할 핵심내용만 초보 투자자의 눈높이에 맞춰 콕콕 짚어 설명합니다.2. 부동산 최신 사례와 핫이슈로 가득! 시시각각 변하는 부동산 정책과 법률, 경매 트렌드를 완벽하게 반영하여 최신 정보가 부족한 초보 투자자들에게 지극히 현실적인 투자 지식과 실전 전략을 제공합니다.3. 투자의 근력이 되는 실전 지식! 내 자산의 가장 큰 부분을 차지하는 부동산을 전문가라는 사람들에게 이리저리 휘둘려서는 안 됩니다. 이 책은 스스로 온전히 판단하고 결정할 수 있도록 제대로 된 부동산투자법을 알려드립니다.4. 읽는 재미가 있는 즐거운 공부! 부동산의 ‘부’ 자도 모르던 생초보 구슬 씨와 함께 느끼고 질문하고 배우다보면 어엿한 부동산경매 투자자로 성장해나가는 자신을 발견할 수 있을 것입니다.5. 진심어린 조언과 현실적인 투자 전략! 절대 손해 봐서는 안 되는 피 같은 돈, 바쁘게 살아도 부족한 시간, 고급 정보를 얻기에는 부족한 인맥을 모두 만회할 수 있는 경매 고수의 경험과 노하우를 선물합니다.▶ 출판사 서평
내 집 마련부터 수익형 부동산까지
투자 안목을 넓히고 돈 벌 기회를 늘리는
부동산경매의 모든 것!
눈뜨면 전셋값이 몇 천만 원씩 오르고, 그나마도 자취를 감추고 있다. 전세에서 월세로 전환되는 임대차계약도 대세로 자리 잡았다. 부동산시장의 변화는 사람들을 부동산경매의 세계로 이끌고 있다. 부동산경매를 통해 세입자 입장에서는 집값에 육박하는 보증금보다 조금 더 저렴한 가격에 주거불안을 해소하고, 새로운 투자수단에 목마른 투자자들은 월세로 안정적인 고수익을 달성할 수 있다. 이처럼 부동산경매는 내 집 마련의 꿈을 이루고 안정적인 고수익을 올릴 수 있는 거의 유일한 방법이다.
그러나 부동산경매는 위험한 것이라는 오해도 여전하다. 돈이 된다기에 제대로 공부하지 않고 무턱대고 부동산경매에 뛰어든 이들이 만들어낸 투정이다. 믿을만한 지식과 정보 없이 위험한 물건에 입찰하면 비싼 가격에 낙찰 받고 손해 보는 일이 당연히 발생한다.
2012년 출간 이후 지금까지 부동산경매 입문 분야 베스트셀러를 유지하고 있는 《저는 부동산경매가 처음인데요》는 단어 하나 그냥 넘어가는 법 없이 꼼꼼하게 가르쳐주는 깐깐하지만 해설로 수많은 초보 투자자들의 사랑을 받았다.
《저는 부동산경매가 처음인데요》최신개정판은 그 장점은 그대로 유지하고 달라진 부동산 정책, 법률, 투자 트렌드 등의 최신 정보와 핫이슈를 업데이트함으로써 정보력이 부족한 초보 투자자들이 반드시 익혀야 할 새로운 공부거리를 제공한다.투자의 근력을 길러주고
고수가 되는 길을 안내하는
꼼꼼한 선생님 같은 책
고수들의 성공담에 도취되어 지금 막 부동산경매에 뛰어들었지만, 초보 투자자들에게 초기 투자금 몇 백만 원은 소중하고 엄격하게 다뤄야 하는 큰 자산이다. 그렇다고 너무 걱정할 필요는 없다. 부동산경매는 100% 예측이 가능한 투자다. 사전조사와 현장답사, 권리분석만 제대로 하면 경매물건의 위험을 예상할 수 있고, 돌파해낼 방법도 정해져있다.
물론 문제를 해결하기 위해서는 기초가 탄탄해야 한다. 어느 지역에 투자 붐이 일고 있는지, 언제 사야하고 어느 타이밍에 팔아야 하는지, 앞으로 어떤 지역의 어느 부동산이 뜰지 궁금해 해야 한다. 그래서 초보 투자자들에게는 현실적인 투자 지식과 자신들과 같은 눈높이에서 궁금한 것들을 콕 집어 대신 물어봐줄 수 있는, 동병상련을 나눌 투자동료가 필요하다.
이 책은 부동산경매의 ‘부’자도 모르던 구슬 씨를 따라가다 보면 부동산시장의 동향을 파악하는 방법부터 시작해서 부동산경매 기초지식, 알짜 매물을 찾아내는 방법, 똑 소리 나게 권리분석을 하는 방법, 입찰부터 낙찰과 패찰까지의 전 과정을 슬기롭게 헤쳐나가는 방법, 현명하게 명도를 진행하는 방법, 그리고 소유권이전과 절세 방법들을 최신 정보로 저절로 공부가 되도록 구성했다. ‘무엇이든 물어보세요’, ‘부동산경매 원칙 새기기’, ‘머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제’를 통해 읽는 재미와 고수들의 노하우도 놓치지 않고 있다.
호재에 휩쓸려 몰려다니는 ‘묻지마 투자자’가 아니라 ‘진정한 투자자’가 되어야 한다. ‘공부’라는 말에 지레 겁먹고 손사래 치지 말고, 동병상현의 구슬 씨와 친절한 투자 멘토 한빛 씨와 함께 차근차근 부동산경매 공부를 시작해보자. 최신 정보로 강화된 이 책이 투자의 기본지식을 쉽게 체득하도록 훈련시켜 강력한 투자 근력을 만들어줄 것이다.