대한민국 부동산이 오르고 내리는 진짜 원리를 밝힌다

“이제 곧 펼쳐질 세 번째 폭등장에 대비하라!” 대출규제, 3기 신도시, 세금폭탄 뚫고 어느 곳이 언제 오를 것인가

베스트셀러 《오르는 부동산의 법칙》 저자 조현철, 직접 개발해 투자에 활용 중인 부동산 버블지수를 드디어 공개하다! 부동산 버블 곧 터질까? 아니면 이제 시작인가? 핵심 경제지표들에서 부동산 가격변동 신호를 뽑아내다 지금은 버블일까? 생각해보면 지난 1~2년간의 가격 상승폭이 좀 과하긴 했다. 각종 규제로 부동산이 휘청거리자 미디어에선 버블 또는 고점, 천장이란 단어를 점점 더 자신 있게 사용한다. 그렇다면 지금 대한민국 부동산은 버블의 어디쯤일까? 이를 최대한 정확히 측정할 수 있는 방법은 없을까? ‘많이 올랐으니 떨어질 때가 됐다’는 ‘주사위 던져 열 번 다 6이 나왔으니 다음은 안 나올 것이다’란 말과 같다. 그럴듯해 보이지만 논리적, 수학적 근거는 전혀 없다. 저자 조현철이 시장 예측을 위해 집중하는 딱 한 가지가 객관적 데이터 분석이다. 원하는 것만 취사선택하는 확증편향은 내다버렸다. 오직 ‘2019년 이후 근미래 부동산 시장의 향방’에 초점을 맞춰 계산하고 또 계산한다. 전작 《오르는 부동산에 법칙》에 비해서도 그래프와 수치가 훨씬 풍부해졌다. 부동산은 ‘수치로 나타낼 수 있는 근거’에 의해 움직이는 자산 시장이기 때문이다. 그렇다면 이렇듯 정밀한 분석을 통해 나온 결론은 뭘까? 그리고 그 결론을 적극 활용해 자산을 늘릴 수 있는 방법에는 어떤 게 있을까?

PART 01 2019년, 투자해도 되는 사람 기다려야 하는 사람
미리 알려주는 결론, ‘그래서 어쩌란 말이냐’에 대한 답
13년 만에 12배 수익을 올릴 수 있는 부동산 버블 사이클
지금은 버블인가?

PART 02 지금은 버블의 어디쯤일까
10년 주기 버블론 그 근거는?
부동산 버블을 판단하는 객관적 지표들
해석의 함정 그리고 의외의 지표
양극화 심화시킬 3기 신도시 공급

PART 03 위기와 둔화 그 사이에 있는 기회
정말 2008년 같은 금융위기가 올까?
뛰다가 걷는다고 꼭 넘어지는 것은 아니다
글로벌 부동산 버블이라기에는 지극히 차분한
경기둔화를 날려버릴 미국의 히든카드

PART 04 집값의 실체, 도대체 어딜 사란 말인가
한국 집값은 싼가 비싼가
그래서 산다면 어디를 사야 하나

[결론부터… 그래서 어쩌란 건가] 지금이 바로 이 ‘멈칫멈칫하는 순간’이다. 버블이 시작되긴 했다. 하지만 버블이라는 것이 생기자마자 바로 퍽하고 터지는 것은 아니다. 많은 경우 버블은 발생하기 시작하면 그 이전의 통상적인 상승세보다 더 긴 시간 동안 더 높은 상승률을 보이는 경우가 많다. 그렇기에 조지 소로스도 버블 초기에 투자하는 것이 가장 수익률 높은 투자라고 하였다. 따라서 적극적인 투자자라면 언제든지 뛰어내릴 준비를 하고 버블에 올라타는 것이 수익을 극대화하는 전략이 될 수 있다. 다만 여기서 핵심은 ‘버블에 올라타야 한다’는 것이 아니라 ‘언제든지 뛰어내릴 준비를 해야 한다’는 것이다. 이 책에서는 뛰어내릴 준비를 어떻게 해야 하는지에 대한 지침을 함께 제공할 것이다.
- Part 1. 2019년, 투자해도 되는 사람 기다려야 하는 사람 中[단지 멈칫거릴 뿐이다] 결론적으로, 부동산 담보대출을 핀셋으로 콕 집어 누르고 있는 정부의 강력한 수요억제책 때문에 2018년 12월 시점에서 멈칫거리는 서울 부동산 시장은 적어도 2019년 상반기까지는 강한 반등세를 나타내기 어려울 것으로 보인다. 그 이유는 2019년 서울에 예년 평균의 두 배에 가까운 약 5만 세대의 아파트 입주가 예정되어 있기 때문이다. 신축아파트 수가 지속적으로 줄어드는 서울 부동산 시장에 적어도 단기적으로는 공급가뭄을 해소해줄 것으로 기대할 수 있다. 하지만 이 5만 세대 입주물량 때문에 서울 집값이 궁극적으로 하락할 것이라고 단정하기는 어렵다. 서울의 누적된 공급부족량을 채워주기에는 턱없이 부족하기 때문이다.
- Part 1. 2019년, 투자해도 되는 사람 기다려야 하는 사람 中
[10년주기설의 허상] 사례가 부족해도 너무 부족한 것이 10년 주기설이다. 각각의 경기침체가 왔을 때마다 그 이유도 달랐고 지속기간도 그때그때 상황에 따라 제각각이었다. 경기확장 국면이 짧게는 12개월인 적도 있었지만 무려 120개월인 적도 있었고 경기침체 기간 역시 6개월에서 18개월까지 그때그때 달랐다. 사례도 통계적으로 유의미할 정도로 많지 않고, 또 그 기간이 워낙 들쭉날쭉이기 때문에 별 의미도 없다. 하지만 굳이 평균을 내본다면 지난 100년 동안 경기확장 국면 기간은 평균 47개월, 경기침체 국면 기간은 평균 15개월이었다. 10년이라는 숫자는 최근 한두 사례에서 온 것이다.
- Part 2. 지금은 버블의 어디쯤일까 中[‘모두가 원하는 집’의 공급이 너무 부족하다] 인허가와 착공 물량만 보면 앞으로 2~3년간 주택 공급에 대해 예측할 필요도 없이 자연히 알 수 있는 것이다. 주택착공 실적은 서울이고 지방이고 가리지 않고 부동산 경기가 회복세에 접어든 2016년에 일시적으로 큰 폭으로 증가했다. 하지만 이후 착공실적이 급감하며 2017~2018년에는 모두 부동산 침체기에 준하는 수준에 머물렀다.
앞으로는 어떨까? 현재 분양 물량을 보면 향후 착공 물량을 가늠할 수 있다. 2016년의 예외적인 착공물량은 역시 2015~2016년의 예외적으로 높은 분양 물량이 있었기에 가능했다. 하지만 정권이 바뀐 2017년부터 분양 물량은 급감하기 시작했고, 한국건설산업연구원의 전망에 따르면 2019년의 물량은 부동산시장이 침체기에 있던 2010년대 초반 물량에도 이르지 못할 것으로 보인다.
- Part 2. 지금은 버블의 어디쯤일까 中[가계부채발 위기가 오기엔…] 결론적으로 말해 한국의 가계부채는 전혀 문제가 없다. 현재까지도 문제가 없었고 앞으로도 특별히 금융위기가 오지 않는 한 한동안은 별 문제없을 것이다. 사람들이 대출을 연체 없이 꼬박꼬박 잘 갚고 있기 때문이다. 가계대출의 연체율은 신용카드 대란을 겪은 2000년대 초반 1.8%에 육박했으나, 이후 빠르게 진정되며 2000년대 중후반에는 0.5%선까지 낮아졌다. 그때나 지금이나 가계대출의 큰 부분을 차지하는 주택담보대출 역시 마찬가지다. 신용카드 대란 당시 1%를 넘어섰던 주택담보대출 연체율은 이후 금융시장이 안정되고 부동산 시장이 활황을 보이면서 역시 빠르게 낮아져 2009년에는 0.4% 수준까지 내려갔다. (중략) 2018년 말 현재 한국의 주택담보대출 연체율은 유례없이 낮은 수준인 0.2%대(가계대출은 0.3%대)를 기록하고 있다.
- Part 2. 지금은 버블의 어디쯤일까 中[3기 신도시의 부작용] 수요, 즉 유동성을 막아놓는데도 부동산이 상승 사이클로 다시 돌아갈 것으로 기대하는 이유는 또 다른 데 있다. 바로 이 막힌 유동성을 한 번에 풀어줄 3기 신도시에서 나올 막대한 토지보상금이다. 참여정부 당시에도 강남의 집값을 때려잡고자 그렇게 규제를 했지만 바로 에쿠스가 부족한데 엉뚱하게 티코 생산을 늘렸던 잘못된 공급정책이 생각지도 못한 부메랑으로 돌아왔다. 바로 2기 신도시와 지방의 혁신도시를 지으면서 풀린 막대한 토지보상금이었다.
- Part 4. 집값의 실체, 도대체 어딜 사란 말인가 中

“부동산 재테크 책인데 지적 즐거움이 느껴진다”
당장 활용할 매매포인트와 10년 써먹을 투자전략이 책 한 권에! 이 책은 돈을 버는 방법에 대한 책이다. 더 자세히는 부동산을 이용해 돈 버는 방법에 대해 이야기하고 있다. 이 책에서는 부동산의 향방을 미리 예측할 수 있게 해주는 다양한 선행지표와 함께 현재 부동산이 과열 국면인지 저평가 국면인지 확인할 수 있는 지수를 소개한다. 저자가 부동산에 처음 투자하던 시기에 ‘지금이 버블인지 아닌지’ 판단하기 위해 처음 고안한 방법이다. 지난 15년 동안의 부동산 시장 등락을 통해 검증된 방법론을 지수화하여 이 책에서 처음으로 대중에 공개한다. ‘부동산 버블지수’가 바로 그것이다.
저자가 도출한 지표상으로 급락 조짐은 없다. 2019년 상반기가 지나면서 서울 핵심지역은 강보합 후 상승, 서울 외곽 지역은 약보합, 수도권과 지방은 약보합에서 약세장을 예상한다. 서울의 핵심지역은 언제든지 강보합에서 상승장으로 돌아설 태세가 갖추어져 있다. 오히려 방향성이 뚜렷하지 않은 지금이 가장 예측이 어려운 시기일 것이다. 2014~2017년은 방향성이 아주 명확했다. 저자는 예언이 아닌 예측을 하는 사람이다. 정확한 시점은 점쟁이가 아닌 이상 월 단위로 맞출 수 없다. 그렇기에 시장 상황을 꾸준히 모니터링할 수밖에 없다. 멀지 않은 장래에 튀어 오를 것은 맞는데 그 튀어 오르는 시점을 정확히 잡기 위해서 말이다. 저자는 감이 아닌 지표에 근거해 시장이 이번 ‘테스트’를 견디고 본격적인 버블 단계로 돌입할 것이라는 데 베팅했다.
전작 통해 2017~2018 상승장 정확히 예측한
‘데이터 분석 장인’ 조현철의 부동산 버블 사용법!· 투자자ㆍ실수요자 유형별로 제시하는 아파트 매매ㆍ보유 전략
· 버블 초기 멈칫멈칫하는 순간이 최고의 공략 타이밍
· 놀랍도록 시장상황에 딱 들어맞는 ‘부동산 버블지수’ 활용법
· ‘10년 주기 버블론’은 실제로 작동하는 이론일까ㆍ
· 1,500조 가계부채 무섭지만 대출 연체율은 고작 0.3%ㆍ
· 부동산 시장과 정확히 반대로 움직이는 ‘정기적금 잔액추이’
· 양극화 더욱 심화시킬 3기 신도시 정책, 영향 받을 지역은ㆍ
· 1997년, 2008년 같은 경제위기가 다시 오게 될 확률은ㆍ
· 혹시 모를 경기둔화, 한방에 날려버릴 미국의 히든카드
· 모두가 인용하는 PIR(소득대비주택가격비율)의 어이없는 함정
· 우리나라 아파트 품질, 동남아시아 수준만도 못하다고ㆍ
· 그래서 지금 아파트를 산다면 어딜 사야 하나ㆍ