문재인 트럼프 시대, 폭등하는 부동산

정책 변화에 따라 치고 빠지는 전략이 필요하다!

『오르는 부동산의 법칙』은 데이터에 근거한 부동산 가치분석부터 새 정권의 규제책에 대응하는 방법까지 정책을 이해하고 고수익을 불러오는 부동산 투자 비법을 소개하는 책이다. 국내외 정치·경제 상황까지 아우르는 치밀한 논리를 바탕으로, 제대로 부동산을 보는 법과 함께 이번 기회를 효과적으로 이용할 방법에 대해 밝힌다. 저자는 타이밍, 입지, 정책 딱 3가지만 생각하면 흔들림 없는 수익이 가능하다고 이야기한다. 서문에서 본격적으로 타이밍, 입지, 정책 등 3가지 요소를 설명하기 전 알아두어야 할 부동산 투자 전반에 대해 설명하고, 폭등의 조짐이 보이는 지금 어떤 논리로 시장을 이해해야 하는지 과거 사례를 어떻게 이용해야 할지 등에 대해 자세하게 알려준다. 파트1 ‘타이밍’에서는 폭락의 시점을 어떻게 예측해 이용할지 그리고 매매 타이밍은 어떻게 잡아낼지 설명한다. 파트2 ‘입지’는 부촌이 입지의 제1조건인 이유와 함께 이를 어떻게 공략할지에 대해 다룬다. 파트3 ‘정책’에서는 과거 참여정부와 현 정부 정책의 공통점을 찾아보고 향후 어떤 변화가 있을지 예측해본다. 파트4에서는 3가지 조건이 대한민국에 어떻게 작용할지 살펴보고 이에 대한 대응법, 더 나아가 예측이 어긋날 경우의 시나리오까지 분석하여 안내한다.

서문 부동산 폭등의 조짐, 어떻게 대응해야 하나

1. 문재인 시대 부동산, 과거에서 힌트를 찾다
문재인 정부 부동산 정책 어떻게 흘러갈까│트럼프 정부 정책 역시 주목해야 한다
2. 부동산 투자, 이것부터 생각하자
입지, 입지 그리고 또 입지│입지 외 요소들은?│때로는 타이밍이 더 중요할 수도 있다

Part 1 타이밍(Timing): 지금은 들어갈 때인가 나올 때인가
1. 너도나도 “내가 폭락을 예측했다!”
음악이 계속되는 한 우린 모두 춤을 추어야 했다
2. 폭락의 시점 예측하기
말도 안 되게 낮은 수익률(캡 레이트)?│영화 <빅쇼트>와 실제 타이밍
3. 매매 타이밍 어떻게 잡나
공급물량│주가와 GDP│금리│대체비용 계산하기│입주 시점과 이사철│입주 시점과 이사철

Part 2 입지(Location): 자손에게까지 물려줄 최고의 입지는?
1. 좋은 입지란?
아주 천천히 변하는 입지, “청담동이 어디야?”
2. 부촌이 입지를 만든다
사는 사람이 부촌을 만들고 부촌은 다시 이동한다│부촌의 이동에 주목하라│1980~1990년대 부촌의 이동: 남하본능│21세기 부촌의 이동: 반포와 개포, 옥수와 성수
3. 부촌이 힘들면 그 옆 동네를 사라
부촌 옆 동네를 고르는 기준
Part 3 정책(Policy): 정책의 파도만 잘 타도 고수익 가능하다
1. 정책을 투자에 활용하라
한국의 ‘집값 안정’ 정책│미국의 ‘내 집 마련’ 정책
2. 정말 미국은 양도소득세가 낮고 보유세는 높을까
미국의 양도소득세│미국의 양도소득세 이월 제도│미국의 재산세│미국의 재산세 인상 상한한도
3. 변화무쌍! 한국의 부동산 세금정책
한국의 양도소득세│다주택자는 투기꾼일까 투자자일까?│한국의 재산세
4. 부동산 정책의 숨은 속셈을 읽다
판교에는 래미안과 자이가 없다│판교에는 ‘휴거’가 있다│임대아파트 싸움: 국민임대 VS. 장기전세·공공임대│다음 목표는 강남이다

Part 4 한국 부동산 어떻게 흘러갈 것인가
1. 타이밍: 상승장을 잡아라
트럼프 정책을 알아야 상승장에 올라탈 수 있다│트럼프가 바꾸려는 미국: 제조업의 부활│인플레이션을 유발하는 트럼프 대통령의 정책│한국의 금리│한국이 금리를 못 올리는 이유
2. 정책: 규제가 공급을 줄인다
다주택자 중과세 ‘똘똘한 한 채’ 선호 재현│종부세 날개 단 수익성 부동산│재건축 규제 강화
3. 입지: 철저하게 서울 위주로
다음 하락장을 대비하며
4. 예측이 어긋난다면 어디에서 잘못된 것일까?

[강남 집값, 정말 비싼 걸까] 1984년에 1억 2,000만 원이었던 압구정동 현대아파트 52평은 2004년에 11억 원이 되었다. 5년 만기 국민주택채권 1종을 구입해 만기 시마다 재투자를 한 경우 2004년 10억 8,000만 원이 되었다. AA-등급 회사채에 투자해 역시 만기 시마다 재투자를 한 경우는 2004년에 12.9억 원이 되었다. (중략) 그러니 ‘강남 아파트가 거품이고 곧 거품이 붕괴될 것이라는 말은 틀렸다’라고 결론지었다.
- 머리말 中[단 한 번의 손실도 본 적 없는 저자만의 노하우!] 난 그 동안 강남권 재건축을 시작으로 신도시 소형 아파트, 뉴타운 빌라, 수도권 보금자리 미분양 아파트, 택지지구 상가, 오피스텔, 강남 중대형 아파트와 경기도 토지까지 다양한 물건을 대상으로 투자해왔지만 단 한 번도 손실을 본 적이 없다. 보유 기간에 따라 다르지만 최소 1.5배에서 2~3배 이상 차익을 봐왔다. 가장 실패한 사례가 2008년 금융위기 당시 유동성 확보와 리스크 회피 차원에서 비 핵심 지역의 자산 일부를 처음 목표 가격보다 훨씬 아래에 처분한 것이다. 물론 취득세와 중개비까지 포함한 투자원금보다는 2,000~3,000만 원이라도 높은 가격에 처분했기에 기회비용을 포함해도 손실을 보진 않았다.
- Part 1. 타이밍(Timing): 지금은 들어갈 때인가 나올 때인가 中[입지 제1조건: 학군도 교통도 아닌 ‘부촌’] 부동산을 실수요가 아닌 투자로 접근하면 꼭 그 동네만을 한정하여 생각할 필요가 없기 때문에 그 동네 안에서 비교우위를 가져다 주는 역세권, 편의시설, 학교보다도 그 동네 자체가 여타 동네에 비교우위를 갖는 속성에 주목해야 한다. 한 동네가 여타 동네에 대해 비교우위를 갖는 단 하나의 속성을 꼽으라면 역세권도, 편의시설도, 학교도 아닌 ‘일반 사람들이 그 동네를 부촌으로 인식하는지’ 여부다. 이 단 하나의 속성이 입지를 만드는 것이다.
- Part 2. 입지(Location): 자손에게까지 물려줄 최고의 입지는 中[초과이익환수제, 뻔히 보이는 공급부족 사태] 같은 맥락에서 강남권 재건축을 겨냥해 재건축 임대주택 의무화 비율도 점차 강화될 것으로 보인다. 재건축 초과이익환수제 부활에 대한 국민적 공감대가 형성되어 있는 마당에 재건축 임대주택 의무화 비율 역시 충분히 명분이 있는 정책이기 때문이다. 물론 대부분의 강남권 재건축 단지들은 이에 따르지 않고 다음 정권을 기약할 것이다. 현 정권으로서도 재건축을 통해 임대주택을 대거 공급하는 것이나 재건축이 지연되어 현재 낡은 주택의 세입자들이 계속 강남·서초에 거주하는 것이나 효과는 비슷하다. 굳이 수십억 원씩 하는 비싼 새 아파트를 대거 공급하여 강남구나 서초구에 거주하는 부유층 숫자를 늘리는 것보다는 차라리 현상유지를 하는 것이 득표율에서 유리하기 때문이다.
- Part 3. 정책(Policy): 정책의 파도만 잘 타도 고수익 가능하다 中[다주택자 규제가 불러올 세금회피성 매물들] 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되면 여기저기 중소형 주택 여러 채에 투자해 놓은 사람들은 작은 것, 양도차익이 적은 것부터 정리하기 시작한다. 살다 보면 언제 내가 사는 집을 팔아야 할지 모르는데 괜히 변두리 다세대 한 채에 발목 잡혀 양도소득세 수억 원을 내고 싶지는 않은 것이다. 나 자신도 정권교체 가능성이 높아진 2016년 하반기부터 비핵심 자산 매각에 들어갔고, 책을 쓰고 있는 이 시점에도 변두리 중소형 주택은 계속 매각을 진행 중이다. 부동산이 폭등할 거라고 책을 쓰면서도 비핵심 자산을 매각하는 이유는 단순하다. 세금 폭탄은 피하고 싶기 때문이다.
- Part 4. 한국 부동산 어떻게 흘러갈 것인가 中[수요를 억누르는 정책은 결코 시장을 이길 수 없다] 참여정부와 마찬가지로 이번 정부는 공급을 늘리는 것이 아닌 수요를 억누르는 방식으로 부동산 가격을 잡으려고 할 것이다. 이 예측 불가능한 수요를 컨트롤하기 위해 여기저기 틈만 보이면 튀어 오르는 수요를 뒤쫓아 다니며 대책을 남발하다가 시간을 보낼 공산이 크다. 다만 이번 정권에서 예고하는 강력한 수요억제 정책은 적어도 단기적으로는 그 위력을 발휘할 수 있다. 이번 정권의 정책 변화를 그 어느 때보다 유심히 지켜보고 그 맥락을 이해해야만 하는 이유이기도 하다.
- Part 4. 한국 부동산 어떻게 흘러갈 것인가 中[이미 정해진 미래: 공급부족] 택지지구를 통한 신규공급이 막힌 상황에서 서울 시내 유일한 아파트 부지 공급원인 재건축까지 막혔다. 문재인 대통령과 박원순 시장이 함께 추진하는 도시재생의 핵심은 ‘부수고 대규모로 새로 짓는’ 게 아니라 ‘기존 노후주택 개보수와 도로정비’ 등이다. 즉 공급은 늘지 않는다.
- Part 4. 한국 부동산 어떻게 흘러갈 것인가 中

“지금 부동산 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는가!?”
정책을 이해하고 고수익을 불러오는 부동산 투자 비법데이터에 근거한 부동산 가치분석부터 새 정권 규제책 대응법까지
“새 술은 새 부대에… 이제 당신의 부동산 투자는 달라야 한다!”결론부터 말하면, “시장 상황이 폭등을 예고하고 있으니 상승에 베팅하라. 다만 정책 변화에 따라 치고 빠지는 단타 전략이 필요하다”가 이 책의 핵심이다. 앞으로 벌어질 두 가지 상황이 이를 더욱 명확히 해주고 있다.
우선 정부 정책에 따른 공급 부족이 예상된다. 택지지구를 통한 신규공급이 막힌 상황에서 서울 시내 유일한 아파트 부지 공급원인 재건축까지 막힌 상황이다. 두 번째는 과잉유동성이다. 금리를 올려 유동성을 흡수해야 하지만, 급격한 금리상승은 없을 것이다. 올린다 해도 찔끔찔끔 ‘정상화’하는 수준에서 그칠 것이다. 이처럼 ‘공급부족’과 ‘해소되지 못한 유동성’이 만나면 어떻게 될까. 폭등이다. 정부는 수요 억제 정책으로 이를 막아보려 하겠지만, 시장이라는 거대 집단지성을 이기긴 힘들 것이다. 멈칫 멈칫 약간의 조정을 거쳐 결국 다시 튀어오를 것이다.부동산 오르내림, 딱 세 가지만 체크하면 보인다!
정책을 이해하고 고수익을 불러오는 부동산 투자 비법바로 이것이 이 책 《오르는 부동산의 법칙》을 읽어야 하는 이유다. 상황은 주어졌다. 이제는 이를 어떻게 활용해 자산을 불려나갈 것인지 고민할 타이밍이다. 저자는 국내외 정치·경제 상황까지 아우르는 치밀한 논리를 바탕으로, ‘제대로 부동산을 보는 법’과 함께 이번 기회를 가장 효과적으로 이용할 방법에 대해 밝힌다.
특히 ‘타이밍, 입지, 정책’ 딱 3가지만 생각하면 흔들림 없는 수익이 가능하다고 강력히 주장한다. ‘강남·서초·한남·성수·용산, 어떻게 투자해야 하나?’ ‘양도세 중과·종부세 강화·재건축 규제, 정부는 과연 부동산값을 잡을 수 있을까?’ ‘금리, 정말 계속 오를 것인가?’ ‘정부 규제가 중대형 아파트 부활을 부른다고?’ ‘임대아파트는 시장에 어떤 영향을 끼치나’ ‘좋은 입지를 골라내는 가장 명확한 기준은?’ 이 모든 궁금증에 대한 해답을 ‘부동산의 3요소’에서 찾았다.서문은 본격적으로 타이밍, 입지, 정책 등 3가지 요소를 설명하기 전 알아두어야 할 부동산 투자 전반에 대한 설명이다. 폭등의 조짐이 보이는 지금, 어떤 논리로 시장을 이해해야 하는지 과거 사례를 어떻게 이용해야 할지 등에 대해 이야기하고 있다. 파트 1 [타이밍]은 폭락의 시점을 어떻게 예측해 이용할지 그리고 매매 타이밍은 어떻게 잡아낼지 설명하는 장이다. 파트 2 [입지]는 ‘부촌’이 입지의 제1조건인 이유와 함께 이를 어떻게 공략할지에 대해 다룬다. 파트 3 [정책]에선 과거 참여정부와 현 정부 정책의 공통점을 찾아보고 향후 어떤 변화가 있을지 예측해본다. 파트 4는 그동안 살펴본 3가지 조건이 대한민국에 어떻게 작용할지 디테일하게 살펴보고 이에 대한 대응법, 더 나아가 예측이 어긋날 경우의 시나리오까지 분석하고 있다.지금 당장 체크해야 할 부동산 투자 3가지 조건!■ 타이밍
- 공급물량을 주시하면 매매 타이밍을 잡을 수 있다
- 주가가 부동산시장을 선행하는 이유
- 약간의 금리 변화를 두려워할 필요 없다
- 입주 초기와 이사 비수기 피하면 차 한 대 값은 건진다■ 입지
- 학군보다, 교통보다 ‘부촌’이 입지를 만든다
- 반포·개포와 옥수·성수 폭등의 근본적 이유
- 부촌의 옆 동네를 공략하는 기준은?■ 정책
- 들쭉날쭉 강력한 부동산 정책이 곧 기회다
- 재건축 규제가 불러올 후폭풍, ‘공급부족→시세분출’
- 다주택자를 누르면 중대형 아파트가 오른다
- 정권의 숨은 속셈을 읽으면 길이 보인다