부동산 가격 변화의 비밀 '심리, 전세, 정책'

시장 심리를 파악하면, 투자 흐름이 보인다! 부동산 가격 변화의 비밀 ‘심리, 전세, 정책’ 이 책에는 부동산의 특성에 기반을 둬 부동산을 분석하는 틀을 마련했고, 특히 전세제도가 우리나라 주택가격에 어떻게 미치는가를 자세하게 분석해 기술했다. 그리고 현장의 분위기와 사람들의 심리가 어떻게 변화되는가에 중점을 맞췄다. 그렇게 분석을 하다 보니 부동산 이론에 나오는 주택경기 사이클이 그려졌다. 이 사이클이 10년에 해당한다고 해서 10년 주기설을 주장하는 분들도 계시는데, 실제로는 정확하게 10년이 맞는 것은 아니다. 이번 사이클을 분석해보니 2008년 하락을 시작해 2017년 현재 상승기까지 10년이 흘렀다. 그런데 아직 폭등이 오지 않았다. 앞으로 폭등기에 해당하는 3~4년 정도의 사이클이 더 진행될 것으로 보인다. 그리고 그다음에는 또 반드시 하락기가 찾아올 것이다. 그 원인은 이 책에 자세하게 기술되어 있다. 이 흐름만 제대로 파악한다면 걱정할 것이 없다. 흐름을 잘 알고 있으면 어떤 지역을 사야 할지, 어떤 물건을 사야 할지, 지금은 사야 할 때인지, 팔아야 할 때인지 답이 어느 정도 나오기 때문이다. 다른 재화와는 다른, 부동산만의 특징을 깨달아야 진짜 수익이 보인다! 부동산에 대한 부정적인 시각만을 가지고 있었기 때문에 무주택자를 벗어날 기회를 계속해서 놓치고 있다고 생각한다. 이 책이 그러한 잘못된 시각을 개선해주는 계기가 될 것이다. PART 01에서는 우리나라에만 있다는 전세제도와 사람들의 심리, 정부 정책을 중심으로 변하는 아파트 가격에 대해 설명한다. 또한 아파트에 대한 사람들의 잘못된 상식을 바로잡고, 주택 가격에 크게 영향을 미치는 요인들을 살핀다. PART 02에서는 부동산 투자에 숨어 있는 비밀을 알려준다. 제대로 투자하기 위해 반드시 알아야 할 지식과 초보자가 피해야 할 투자, 그리고 무주택자들이 궁금한 BEST9를 선별해 그 궁금증을 해결한다.

PART 01 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다
01 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10
01. 주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요?
02. 인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요?
03. 미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?
04. 우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?
05. 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?
06. 세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요?
07. 임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?
08. 우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?
09. 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?
10. 부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?

02 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다
01. 우리나라에만 있는 전세
02. 전세대란의 이유와 대책
03. 매매가를 역전하는 전세가
04. 집값을 올리는 전세
05. 역전세로 나타나는 현상

03 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인
01. 선분양으로 심해지는 주택가격 왜곡과 대안인 후분양
02. 전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다
03. 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다
04. 정부정책은 가격에 큰 영향을 끼친다
05. 부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다


PART 02 부동산 투자에 숨어 있는 비밀
01 황금알을 낳는 투자 11
01. 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기사이클
02. 집 한 채로 돈 버는 방법
03. 수요가 몰리는 새 아파트 투자
04. 절대적인 학군, 절대적인 수요
05. 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라
06. 최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자
07. 대형평형은 이제 끝난 것인가?
08. 지방시장 VS. 서울·수도권시장
09. 너무 주변 사람들의 조언에 구속되지 마라
10. 적은 자본으로 투자하기 좋은 오피스텔 투자
11. 매도! 즉, 파는 것이 더 중요하다

02 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5
01. 경매 투자는 좋은 투자법이지만, 비효율적이다
02. 지역 주택조합아파트 투자를 조심해야 한다
03. 빌라는 아주 짧은 기간만 상승하고 소외된다
04. 재개발·재건축 투자는 비효율적일 수 있다
05. 분양권 단타 매매는 매우 위험하다


03 무주택자들이 궁금한 BEST 9
01. 정부의 강력한 규제정책으로 부동산 가격이 내려갈까요?
02. 그럼 집값은 언제 내려가나요?
03. 2017~2018년 입주 폭탄으로 집값이 폭락할까요?
04. 인구가 줄고 있다는데 아파트는 이제 끝인가요?
05. 전세자금대출, 문제점은 뭔가요?
06. 무주택자인데 지금이라도 내 집 마련을 해야 할까요?
07. 전세를 싸게 들어가는 방법은 없나요?
08. 내 집 마련을 위한 대출은 어느 정도를 받아야 할까요?
09. 깡통전세가 위험한가요?

▷ 이런 빈집이 다른 집값에 영향을 줄까요? 이런 집은 통계에는 잡혀 있지만, 집값에 전혀 영향을 주지 않고 있습니다. 통계의 함정만 만들어내는 집들입니다. 주택은 다른 물건들과 다르게 생활권이라는 공간적 제약이 작용합니다. 그 집 한 채만 있다고 그 지역에 살 수는 없습니다. 주변에 학교, 병원, 상가 등 각종 편의시설 및 기반시설이 함께 존재해야 비로소 집으로서의 가치를 지니는 것입니다.-p. 18▷ 왜 집값은 금리에 좌우되지 않을까요? 일단 집이라는 물건의 특성상 다른 투자 상품에 비해 규모가 큽니다. 그래서 투자할 경우 자금계획을 세워서 미리 준비하는 경향이 있습니다. 금리가 오르고 내리는 것에 순간적인 영향을 크게 주지 않는다는 것입니다. 그리고 투자로 인해 얻는 수익이나 손실이 금리로 인한 영향보다 월등하게 큽니다.-p. 26▷ 집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세입니다. 그런데 전세 투자자가 금리와 무슨 상관이 있을까요? 실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 더 좌우됩니다. 대출을 받는 경우 이자 부담이 늘 수는 있겠지만, 그것으로 인해서 집 사는 것을 포기하거나 혹은 가지고 있는 집을 지금 당장 매도하는 일은 거의 없습니다. 그렇기에 금리의 오르고 내림은 집값에 크게 영향을 주지 않는 것입니다. 다만 이미 흐름이 정해져 있는 경우, 즉 지금이 하락세에 있다면, 금리가 오르는 것은 사람들 심리에 크게 영향을 줄 수는 있습니다-p. 28▷ 일본과 우리나라가 다른 점은 부동산 때문에 발생한 가계대출이 비슷한 비중을 차지하고 있다고는 하나, 성격은 매우 다릅니다. 우리나라 대출은 관리가 어느 정도 되고 있다는 것입니다. LTV와 DTI 규제가 한도는 완화되었다고는 하나 적정선이 지켜지고 있습니다. 대출자의 이자 상환 능력이 충분히 고려되어 있는 상황입니다. 그렇기에 시장에서 다른 엄청난 외부 충격이 오지 않는 이상 시장에서 버텨낼 능력은 충분히 있는 상황입니다.-p. 31▷ 우리나라는 유독 부동산 투자자에 대한 인식이 매우 안 좋게 자리 잡혀 있습니다. 임대인은 곧 투기꾼이고 전세가와 매매가를 억지로 올리는 전세난과 주거난의 주범이라고 생각하고 있는 분들이 많습니다. 이 시점에서 임대인에 대한 인식을 다시 한 번 재고해볼 필요가 있습니다. 더불어 전세에 대한 인식도 전환될 필요가 있습니다.-p. 44▷ 부동산은 1물 1가라는 특성이 있습니다. 똑같은 부동산이 하나도 없다는 것입니다. 아파트 하나하나마다 각기 다른 가격과 성격을 가지게 되고, 다른 물건을 의미합니다. 언뜻 이해가 잘 안 될 수도 있습니다. 이것은 부동산만이 가지고 있는 고유한 특성 때문에 그렇습니다. 바로 움직이지 않기 때문입니다.-p. 53