부동산시장, 금융시스템, 정부 정책에 감춰진 금융위기의 시그널과 진단 | 그리고 대응 방안

권용원(금융투자협회 회장)

√ 가장 신뢰받는 이코노미스트 홍춘욱 박사 추천의 글!! 금융투자협회 권용원 회장 추천! 흥국증권 주권 대표이사 추천! 마이다스자산운용 신진호 대표이사 추천! “예고된 위험은 오지 않는다”는 격언이 있다. 이미 많은 전문가가 금융위기를 들먹이며 경고했다. 금융위기라는 경제 현상은 실물, 금융, 정부 정책의 실행 과정에서 나타나는 결과다. 이 책에서는 금융위기의 발생 가능성을 실물, 금융, 정부 정책을 중심으로 접근해 위기의 시그널을 찾아 진단하고 사전에 예방할 수 있는 대응 방안을 제시한다.

추천의 글 ㆍ 4
프롤로그 ㆍ 10
Part 1. 한국 가계부채의 불편한 진실 ㆍ 19
칼럼ㅣ개인사업자 대출 이대로 좋은가? ㆍ 43
Part 2. 커져 가는 가계부채 위험 ㆍ 47
Part 3. 서울 아파트 값은 버블인가? ㆍ 75
Part 4. 시장 체계의 선진화가 필요한 아파트 매매시장 ㆍ 95
Part 5. 규제의 틀을 바꾼 정부의 부동산 대책 ㆍ 107
Part 6. 향후 서울 아파트의 가격 하락 가능성은? ㆍ 119
Part 7. 상가 부동산은 안전한가? ㆍ 141
Part 8. 금융위기를 촉발하는 유동성 위기 ㆍ 155
칼럼ㅣ한국은행의 기준금리 변동이 경제에 미치는 영향은? ㆍ 189
Part 9. 여전히 취약한 은행의 위기 대응 능력 ㆍ 195
Part 10. 부채 구조조정의 필요성과 한계 ㆍ 209
칼럼ㅣ닭이 먼저인가, 달걀이 먼저인가? ㆍ 229
Part 11. 4차산업과 금융의 역할 ㆍ 233
칼럼ㅣ미국 은행 산업, 규제의 천국인가? ㆍ 257
에필로그 ㆍ 266
참고도서 ㆍ 270

금융회사의 탐욕이 점철되었던 2008년 미국 금융위기 사례는 위기 예측에 많은 시사점을 준다. 서브프라임 모기지 등 부동산 대출이 같은 기간 급증한 후 주택 가격이 하락하면서 부실이 늘어나 금융위기가 초래되었다는 것은 알려진 사실이다. 문제는 많은 은행이 금융위기 직전까지 은행의 대응 능력, 즉 자기자본 비율에서 별다른 징후를 감지하지 못했다는 것이다. 위기 직전인 2006년 말 미국 은행의 평균 자기자본 비율은 12.4%, 기본자본 비율은 9.8%로 2001년 말 12.7%, 9.9%와 큰 차이가 없었다. 이런 이유로 위기 직전까지 금융위기의 발생 가능성을 무시했다. 하지만 위험이 커져 가는 과정에서 위기의 징후는 도처에서 나타났다. 대표적인 것이 전체 대출 채권 대비 충당금 잔액 비율이다. 금융위기 5년 전인 2001년 1.9%였던 충당금 잔액 비율이 2006년 1.2%로 하락했다. 주택 가격 상승과 이에 동반한 높은 대출 성장률이 무수익여신 비율을 1.4%에서 2006년 0.8%로 낮추었고 충당금 적립 비율도 떨어뜨린 것이다. 분명히 대출 채권 대비 충당금 적립 비율은 무수익여신 대비 충분히 적립되었지만 2007년 이후 상황이 역전되자 무용지물이었다. 결국 자산 가격이 하락 반전하면서 부실이 급증했고 2008년 말 충당금 적립 비율은 무수익여신보다 많은 2.5%까지 상승했다. 대손충당금과 자본이 이를 충분히 커버하지 못했고, 그 결과 은행의 대손 비용이 급증하여 많은 은행이 도산하기에 이르렀다. -p197-198이처럼 정부의 구조조정 정책이 갈수록 어려워지는 것은 문제가 생긴 근본적 원인과 현재의 현상에 대한 이해가 부족한 탓이 크다. 크게 두 가지다.
첫째, 전세보증금과 개인사업자 대출을 가계부채로 편입하여 관리하지 않았기 때문이다. 이를 제외한 결과 위험을 축소 평가했고, 적기에 대책을 내놓지 못했고, 규제의 한계를 야기했다. 지금도 대출 규제 대책이 제대로 작동하지 못하고 부작용만 발생하는 원인이 사실은 전세자금 대출, 전세보증금, 임대사업자 대출 등에서 비롯되었다.
둘째, 공정성 확보를 위해 주택 가격 지표, 투자자 정보, 수급 정보, 매매 정보 등 투자재 시장에 맞게 선진화하지 못했기 때문이다. 4년간 강남, 마용성 등 주변 아파트가 두 배 올랐는데 같은 기간 서울 아파트 가격이 26%밖에 오르지 않았다는 것은 출발점부터가 잘못된 것이다. 시장 상황 파악부터가 잘못되었다. 투자자 정보, 수급 정보, 매매 정보 등이 제대로 알려져 있지 못하거나 늦게 알려져 그들만의 리그가 되도록 했다. 이런 후진화된 시장 구조가 결국 가계부채와 함께 버블의 주범이다. 근본적 문제를 해결하지 않는 한 구조조정은 요원할 수밖에 없다.
-에필로그 중에서

세계 최고 수준의 가계부채, 금융위기의 단초 될 것인가? 2008년 세계 금융위기 이후 10여 년이 지났다. 세계 경제는 끊임없이 위험 신호를 보내며 위기를 경고한다. IMF는 우리나라를 비롯한 중진국의 가계부채 문제를 지적한다. 부동산 가격이 가파르게 상승하는 가운데 가계부채가 급증했다는 것이다. 그런데도 많은 사람은 늘 그래 온 것처럼 심각하게 받아들이지 않는다. 한국의 경우 가계부채는 급증했지만 아직까지 저금리인데다 정부가 LTV를 강하게 규제하고 있어 큰 문제가 없다는 식이다.
과연 우리나라는 IMF의 지적처럼 위험할까? 이 책은 여기에 대한 해답을 제시한다. 저자인 서영수 애널리스트는 오랫동안 금융시장에서 이 문제를 고민해온 전문가다. 먼저 그는 전 정부로부터 막대한 가계부채와 부동산 버블을 떠안은 현 정부는 더 이상 차기 정부에 이를 방치하거나 미루어서는 안 된다고 지적한다. 한국의 가계부채 문제가 2008년과 같은 금융위기를 촉발하지 않는다는 보증은 어디에도 없기 때문이다. 저자는 가계부채가 통제 불가능한 수준으로 증가하고, 이 부채가 자산을 사기 위한 레버리지 용도로 쓰였다면 자산 버블이 존재할 가능성이 높다는 점에 착안한다.
이 책에서는 금융위기의 발생 가능성을 실물, 금융, 정부 정책을 중심으로 접근해 1)위기 발생 가능성, 2)위기의 원인, 3)정부의 노력, 4)정부가 정책 진행 과정에서 놓친 것, 5)금융위기 발생 가능성을 낮추기 위해 필요한 요소를 짚어본다.
1~2장에서는 대부분의 선진국 금융위기의 원인이 되었던 가계부채 문제를 지적한다. 가계부채 문제가 얼마나 위험한지, 부채가 이렇게 늘어난 원인은 무엇인지 설명한다. 그리고 하나의 문제를 놓고 왜 이렇게 다른 시각으로 바라보는지, 무엇이 부채를 과소평가하게 만드는지 살펴본다. 3~7장에서는 부동산 버블, 정확히는 서울 아파트의 가격 논란을 다룬다. 역사적으로 대부분의 금융위기가 가계부채 위험이 높은 상태에서 부동산 가격이 하락하는 시점에 발생했기 때문이다. 8~9장은 금융시스템 문제를 점검한다. 이미 2008년 금융위기를 통해 한국의 금융시스템과 이를 뒷받침하는 정부 정책이 얼마나 취약한지 우리는 경험했다. 10~11장은 정부 정책을 통해 구조조정의 필요성을 점검하고 선진국 사례를 알아본다.
결론적으로 저자는 위기의 원인을 적시에 진단하여 구조조정을 통해 위기의 발생 요인을 사전에 막는다면 설사 위험이 높다 하더라도 피해를 최소화할 수 있다고 말한다. 지금이 바로 그런 구조조정이 필요한 때라고 강조한다.