도시계획 전문가가 진단하는

해박한 통찰력과 객관적인 실무 경험을 통한 코로나19로 바뀌게 될 부동산과 도시계획 진단

역사적으로 산업혁명을 대변혁의 시기로 꼽는다. 인류와 도시에 엄청난 영향을 끼쳤지만, 당시에도 감염병은 발생했고 과거와는 다른 도시 문제들이 발생했다. 이를 극복하고자 제도적으로 도시계획법이 제정되었다. 지금 우리는 산업혁명의 변화보다 더 큰, 어쩌면 전쟁보다 더 강한 인류 최대의 고비에 직면했다. 그동안 머뭇거리며 주저하던 길에 어쩌면 강제로 들어선 것이다. 포스트코로나 시대는 이전과 다른 완전히 새로운 프레임의 시작이다. 더구나 언제든지 재발할 수 있으며, 변종이나 새로운 바이러스가 창궐할 수 있다는 것을 가정하고 해결책을 모색할 시점이다. 그동안의 도시계획은 전문가들만 다루는 특별한 분야로 인식되었다. 이제는 그 개념과 대상이 달라졌다. 빅데이터, 주민참여, 인문학적 감각 등 수많은 키워드가 도시계획과 밀접해지고 있다. 이 새로운 목표를 담아 포스트코로나 시대의 도시계획과 부동산 분야를 전망하고 이슈를 다룬다. 일종의 미래 도시계획의 시놉시스(Synopsis)라 할 수 있다. 포스트코로나 시대, 도시계획의 본질을 되짚으며 부동산의 변화를 예측하는 전망과 진단이 도시계획전문가의 오랜 관점과 객관적이고 정량화된 데이터를 근거로 전달한다.

Part 1. 코로나가 새로 쓴 미래 도시 시놉시스
1 사교육 1번지 대치동은 앞으로도 건재할까?
2 집은 넓어지고 공원은 가까워진다
3 작은 단위로 세분화되는 도시
4 대중교통 이용량이 줄면 역세권 매력도 감소한다

Part 2. 부동산 그리고 도시계획 공식이 바뀐다
1 코로나가 바꾼 교통정책과 부동산 트렌드
2 부동산 공식의 재편이 시작됐다
3 빅데이터를 활용한 도시계획과 부동산
4 코로나로 빠르게 앞당겨진 스마트시티
5 언택트 시대, 더 중요해진 주민의 역할

Part 3. 그럼에도 변하지 않은 도시계획 본질
1 역사로 보는 도시계획의 필요성
2 도시계획은 개척하는 미래학이다
3 정답이 없는 도시계획, 질문의 힘
4 도시계획의 과학적 접근
5 인문학 감각이 강조되는 도시계획

Part 4. 도시계획의 대전환 시대
1 하드웨어에서 소프트파워 도시로의 이동
2 마스터플랜형에서 프로젝트형으로 변화
3 처방형에서 미래지향형으로 변화
4 효율성보다 친환경 안전도시로 변화
5 포스트코로나 시대, 부동산 금융의 진화

Part 5. 포스트 코로나 시대 주요 관련 도시계획규정
1 주거, 상업지역 나뉜 토지의 용도변경 가능한가
2 시가화 예정용지의 도시관리
3 개발제한구역 해제 알아보기
4 도시계획시설의 핵심, 수용권과 공공시설 공급
5 도시개발사업의 토지수용권과 매도청구권
6 농지 임야의 숨겨진 거래가격, 조성 부담금
7 토지 이용 편의 위한 지형도면 고시

도시를 계획할 땐 먼저 현황분석을 한다. 사람들이 어느 지점에 많이 모여들고 이동하는지 알면, 버스 노선 보강과 공원 위치 지정 등 기반시설 배분을 적절히 할 수 있다. 그러나 일반적인 통계 수준으로 이를 결정하기는 부족한 면이 많다. 과학적이어야 할 도시계획의 아킬레스건이다. 이런 한계는 빅데이터 시대가 본격화되면서 해소되고 있다. 빅데이터를 수집하는 대표적인 도구가 스마트폰이다. 앞으로 자동차 블랙박스가 인터넷으로 연결된다면 사물인터넷 허브로 부상할 것이다. 자율자동차는 이보다 더 강력한 IoT 후보로 다수의 자동차 데이터를 중첩하면 도시 거리의 일상이 거의 분석된다고 볼 수 있다. - 52p포스트코로나 시대에는 도시계획에 있어 물리적 변화뿐만 아니라 사회경제적 측면의 변화도 분석해야 한다. 인구이동, 통화량, 유동인구, 산업체의 이동, 카드매출 등 산업 활동의 전반적인 상황에 대한 정형ㆍ반정형ㆍ비정형 데이터 분석이 필요하다. 포털사이트가 제공하는 소셜 검색어를 중심으로 추세를 파악하고, 카드사 소비데이터를 파악해 도시 공간과 관련된 주제나 이슈를 정리해야 할 것이다. - 106p도시관리계획을 재정비할 때면 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 변경은 물론 도로ㆍ공원 등 기반시설, 도시개발사업 및 정비사업, 지구단위계획 등 전반적인 내용을 검토한다. 원칙적으로는 도시기본계획상의 단계별 토지이용계획에 따르게 되어 있다. 다만, 예외가 있다. 도시기본계획 수립 후 개발 여건의 변화로 차기 단계로 개발을 유보하고자 하는 경우, 지역 여건 또는 개발정책상의 불가피한 사유로 전체 토지이용계획 중 30% 범위에서 단계별 토지이용계획을 상호 조정한 경우이다. - 159p도시는 살아있는 생물이다. 과거에는 대형마트를 건립하기 위해 부지를 어렵게 확보하였는데, 최근에는 주거와 상업이 결합한 복합용도로 짓는다. 도시는 토지를 효율적으로 활용하는 방향으로 계속 진화하고 있다. 앞으로 대도시 내 개발 용지를 확보하는 일은 갈수록 어려워질 것이다. 도시계획 변경을 위해 사전에 치열하게 협상하는 것도 그 원인이다. 미래의 도시개발사업은 토지를 어떤 절차로 어떻게 확보하는지가 관건이 될 것이다. - 198p