임대사업자가 알아야 할절세와 법률 지식의 모든 것!

현재 임대사업을 하는 사람들은 머리가 복잡하다. 최근 몇 년 사이에 임대사업 관련한 세법이 대폭 바뀌었을 뿐만 아니라 임대차보호법까지 많이 바뀌었기 때문이다. 알아야 할 내용이 엄청나게 많아졌다. 그런데 너무 많은 개정으로 인해 지나치다 싶을 정도로 경우의 수가 많아져 어디서부터 시작해야 하는지 감이 서질 않는다. 이처럼 공부할 것이 많아진 임대사업자에게 필요한 책이 나왔다. 지금까지 나온 임대사업자 관련 책들이 절세만 다뤘다면 이 책은 임대사업자에게 필요한 절세 지식뿐만 아니라 법률 지식까지 담았다는 차별성을 갖고 있다. 대한민국에서 임대사업을 하려면 이제 세금뿐만 아니라 임대차보호법 등의 법률에 대해서도 알아야 한다. 이 책 한 권이 임대사업의 좋은 교과서가 될 것이다.

책을 시작하며

Part 1. 임대사업자에게 필요한 절세 지식

1부 주택 임대사업

1장 주택 임대사업은 장기와 단기로 나뉜다
01. 장기일반민간임대주택 임대사업자의 등록 요건과 세제 혜택
ㆍ 장기일반민간임대주택 임대사업자의 출구 전략
ㆍ 다주택자와 임대사업자 간의 양도세 비교t
02. 단기민간임대주택 임대사업자의 세제 혜택
03. 주택 임대사업자의 등록절차 및 과태료t

2장 주택을 취득할 때 필요한 절세 지식
01. 아파트를 취득할 때 세금은 얼마?
02. 가족에게서 자금을 차용할 수 있다
03. 자금 출처조사와 입증방법
04. 조정대상지역 내 고가주택을 취득하면 임대사업자 혜택이 거의 없다

3장 주택을 임대할 때 필요한 절세 지식
01. 사업장 현황 신고를 잊지 말자t
02. 월세 임대와 전세 임대의 세금은 다르다
03. 재산세는 얼마나 낼까?
04. 종부세의 구조와 절세 포인트
05. 조정대상지역과 비조정대상지역 간 차이

4장 주택을 처분할 때 필요한 절세 지식
01. 필요 경비 증빙은 잘 챙긴다
02. 상가주택의 세금이 달라진다
03. 팔기 전에 알아야 하는 1세대 1주택 비과세
04. 양도 차익이 적은 주택부터 매각하라
05. 해를 달리해 매각하는 것도 노하우다
06. 별장은 어떻게 판단할까?
07. 1세대 3주택 중과를 피할 방법은 없을까?
08. 다가구주택 양도 시 세금 폭탄을 주의한다
09. 분양권과 조합원입주권은 어떻게 다른 거야?
10. 특수관계인 간 매매 시 유의할 점
11. 증여세는 얼마나 나올까?
12. 계약 파기로 인한 위약금의 세무 처리방법
13. 비사업용 토지는 사업용 토지로 바꿔 판다
14. 법인으로 임대업을 하면 좀 더 유리할까?
ㆍ 주택 임대소득 신고를 직접 해보자

2부 상가 임대사업

1장 상가를 취득할 때 필요한 절세 지식
01. 개인사업자 ① 임대사업 시작을 위한 사업자 등록
02. 개인사업자 ② 상가를 취득할 때 내야 하는 세금
03. 개인사업자 ③ 상가에 유흥업소가 있으면 세금 폭탄?
04. 개인사업자 ④ 단순 경비율과 기준 경비율의 조건
05. 개인사업자 ⑤ 복식부기와 간편장부
06. 개인사업자 ⑥ 대출이자를 경비로 처리하는 것이 유리할까?
07. 법인 ① 개인사업자로 해야 하나? 법인으로 해야 하나?
08. 법인 ② 법인이 대도시에서 상가를 취득하면 취득세 중과 대상?

2장 상가를 임대할 때 필요한 절세 지식
01. 개인사업자 ① 필요 경비로 인정받을 수 있는 항목
02. 개인사업자 ② 승용차 관련 비용 처리는 가능할까?
03. 개인사업자 ③ 오피스텔의 경우 주거용인지 업무용인지 먼저 판단하라
04. 개인사업자 ④ 건강보험료는 어떻게 될까?
05. 개인사업자 ⑤ 간이과세자 vs. 일반과세자
06. 개인사업자 ⑥ 상가를 취득할 때 공동명의로 하면 좋을까?
07. 개인사업자 ⑦ 공동명의라면 대출이자는 인정받을 수 있나?
08. 개인사업자 ⑧ 보증금도 세금을 내나?
ㆍ 상가를 임대할 때의 실질 수익률
ㆍ 종합소득세를 산정할 때 합산되는 소득 기준은?
09. 개인사업자 ⑨ 세금계산서 작성법
10. 개인사업자 ⑩ 세금계산서는 언제 발행하나?
11. 개인사업자 ⑪ 성실 신고 확인제도를 활용하자
12. 개인사업자 ⑫ 친인척에게 싸게 임대해도 될까?
13. 개인사업자 ⑬ 임대료는 지분 비율대로 배분한다
14. 개인사업자 ⑭ 부동산 임대소득세 신고는 직접 할 수 있다
15. 법인 _ 개인사업자에서 법인으로 전환할 수 있을까?

3장 상가를 처분할 때 필요한 절세 지식
01. 개인사업자 ① 상가를 팔 때 내는 세금t
02. 개인사업자 ② 부가가치세를 부담하지 않는 매매방식
03. 개인사업자 ③ 증여하고 5년 후 매각
04. 개인사업자 ④ 양도 후 증여 vs. 증여 후 양도
05. 개인사업자 ⑤ 증여 시 평가방법과 부담부 증여
06. 개인사업자 ⑥ 상속 시 상가는 자녀 명의로 한다
ㆍ 수정 신고와 경정 청구
07. 법인 _ 법인으로 증여하면 증여세가 줄어들까?


Part 2. 임대사업자에게 필요한 법률 지식

1부 임대차 계약을 할 때 필요한 법률 지식

1장 임대사업을 하기 전에 사전 점검이 필요하다
01. 임대차 계약 체결 전에 확인해야 하는 사항
02. 계약할 때 발생하는 문제들

2장 임대차 관련 법률 간의 적용순서
01. 민간임대주택에 관한 특별법과 주택임대차보호법 간의 적용순서
02. 상가건물임대차보호법 또는 주택임대차보호법과 민법 간의 적용순서 및 범위

2부 임대사업을 할 때 필요한 법률 지식

1장 주택 임대사업자라면 주택임대차보호법을 알아야 한다
01. 대항력과 우선변제권의 의의 및 효력 발생 요건
02. 임대인이 알아야 하는 지위 승계
03. 주택 임대차의 존속 기간
04. 임대차 존속 기간 및 갱신규정 간의 관계
05. 임대인의 갱신 거절과 정당한 사유
06. 실거주 목적과 손해 배상 책임
07. 월세 증액과 감액, 그리고 전월세 전환율
08. 임대주택에서 발생한 하자에 대한 책임

2장 상가 임대사업자라면 상가건물임대차보호법을 알아야 한다
01. 상가건물임대차보호법의 적용 범위
02. 대항력과 우선변제권, 임대인 지위 승계
03. 월세 또는 보증금의 증감 청구권
04. 상가건물 임대차의 존속 기간과 묵시적 갱신
05. 상가 임차인의 갱신 요구와 임대인의 갱신 거절
06. 계약 갱신 요구와 묵시적 갱신 거절 간의 관계
07. 권리금 회수의 기회를 보장하라
08. 권리금 회수를 방해하는 행위와 손해 배상
09. 월세가 밀렸을 때 임대인의 대처방안
10. 전대차 관계는 어떻게 진행해야 하는가?

3부 임대사업을 끝낼 때 필요한 법률 지식
01. 임차인과 계약을 끝낼 수 있는 사유는 많다
02. 임대인이 알아야 하는 보증금 공제
03. 임차인의 대항력 등을 유지해주는 임차권 등기 명령제도
04. 임대인이 알아야 하는 임차인의 원상회복 의무

이제는 아파트를 제외한 다세대주택, 빌라 등에 한해 장기일반민간임대주택으로 등록이 가능하다. 그리고 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 2020년 8월 18일 이후에 등록하거나 단기를 장기로 전환하는 경우 의무 임대 기간이 8년에서 10년으로 늘어난다.
-30쪽 〈주택 임대사업은 장기와 단기로 나뉜다〉 중에서부동산을 취득하자마자 바로 받지는 않는다. 그런데 증여세 신고를 하지 않으면 국세청은 15년 안에 자금 출처조사를 할 수 있다. 자금 출처로 인정받을 수 있는 증빙은 미리미리 최대한 마련해놓는 것이 좋다.
-52쪽 〈주택을 취득할 때 필요한 절세 지식〉 중에서‘조정대상지역이냐?’, ‘비조정대상지역이냐?’에 따라 1세대 1주택 양도세 비과세 요건이 달라진다. 취득 당시 비조정대상지역이라면 2년 보유 요건만 충족해도 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다. 반면, 조정대상지역이라면 2년 거주 요건이 추가된다. 즉, 조정대상지역의 1세대 1주택자는 ‘2년 거주, 2년 보유’라는 요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
-76쪽 〈주택을 임대할 때 필요한 절세 지식〉 중에서2022년 1월 1일 이후부터는 양도 시 주택면적이 상가면적보다 커도 매매가 9억 원 초과분의 양도 차익을 계산할 때 주택부분만 주택으로 보고, 상가부분은 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없다.
-85쪽 〈주택을 처분할 때 필요한 절세 지식〉 중에서취득한 이후에 유흥주점이 임차한 경우라면 상관없을까? 그렇지 않다. 취득한 지 5년 이내에 유흥주점 등이 임차하면 취득세를 중과해 추징하도록 규정하고 있다.
-146쪽 〈상가를 취득할 때 필요한 절세 지식〉 중에서세법에서는 특수관계인 간에 거래할 때 시가대로 하지 않으면 차액에 대해 소득세 및 증여세를 과세하고 있다. 또한, 시가를 공급가액으로 보므로 부가가치세를 추가로 납부해야 한다. 불필요한 세금을 부담하지 않기 위해서는 특수관계인 간에 거래할 때는 시가대로 거래하거나 법에서 정한 허용범위 한도 내에서 거래하는 것이 바람직하다.
-212쪽 〈상가를 임대할 때 필요한 절세 지식〉 중에서임차인 여러 명과 했던 계약을 해지할 때는 (다른 약정이 없는 한) 임차인 여러 명 모두에게 해지하겠다는 의사를 표시해야 한다. 이런 점 때문에 계약을 체결할 때부터 통지할 경우 누구에게 해야 하는지 대표 임차인을 미리 정해놓으면 도움이 된다. 아울러 차임이 연체될 때 누가 책임을 지는지, 보증금을 반환할 때 귀속문제, 임차인 간 책임관계 등도 미리 정해놓는다.
-262쪽 〈임대사업을 하기 전에 사전 점검이 필요하다〉 중에서임대인이 임대차 계약서를 쓰기 전에 가계약금을 받기도 한다. 만약, 이후 임차인 또는 임대인의 변심으로 계약이 성립되지 않았다면 가계약금을 임차인에게 돌려줘야 할까? 결론부터 말하면, 구두 또는 서면으로 가계약을 하고 가계약금 명목으로 금전을 받아도 계약의 주요 내용이 정해지지 않아서 계약이 불성립되었다면 임대인은 임차인에게 가계약금만 돌려주면 된다.
-265쪽 〈임대사업을 하기 전에 사전 점검이 필요하다〉 중에서계약을 종료하기 위해서는 종료 사유만으로는 부족하다. 임대인이 적극적으로 해지에 대한 의사를 표시해야 하고 상대방에게 통지가 되어야 계약이 종료된다.
-391쪽 〈임대사업을 끝낼 때 필요한 법률 지식〉 중에서

세금을 어떻게 줄일 것인가?
임차인과의 분쟁에 대해서는 어떻게 대비할 것인가?최근, 임대사업자와 관련한 세금에 큰 변화가 있었다. 그런데 이러한 변화를 미처 확인하지 않으면 생각한 금액보다 더 많은 금액을 세금으로 낼 수도 있다. 또한, 임차인의 월세 연체, 보증금 반환 등과 관련한 분쟁도 부쩍 늘어나면서 임대사업자라면 법률 관련해서도 알고 있어야 할 필요가 생겼다.
이런 큰 변화에 고민이 많은 임대사업자를 위해 은행의 PB센터 전문가들이 그동안 상담했던 내용을 바탕으로 임대사업자들의 갈증을 해결해주는 내용을 이 한 권에 다 담았다!‘Part 1. 임대사업자에게 필요한 절세 지식’은 크게 주택 임대사업을 다룬 1부와 상가임대사업을 다룬 2부로 되어 있다.
이 중 1부에서는 주택 임대사업의 전 과정에서 발생할 수 있는 세금 이슈와 관련한 절세 지식을 다뤘다. 우선, 최근에 많이 개정된 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택 사업자의 세제 혜택과 변경 내용에 대해 다뤘다. 또한, 주택을 임대할 때 필연적으로 발생하는 임대수익에 대한 소득세, 재산세, 종합부동산세 등을 다뤘다. 마지막으로는 임대하고 있던 주택을 팔 때 양도세 등을 줄이는 방법 등에 대해 소개했다.
2부에서는 주택만큼 많이 임대하고 있는 상가와 관련해 알아야 하는 세금 이슈뿐만 아니라 상가를 취득할 때부터 임대할 때, 그리고 처분할 때까지의 과정에서 상가 임대사업자라면 알아야 하는 절세 지식을 다뤘다.
상가를 취득할 때 알아야 하는 사업자 등록 관련 사항, 취득세, 개인과 법인 간의 차이, 대출이자 경비 처리문제, 세금계산서 작성방법, 상가 양도세를 줄이는 방법 등에 대해 자세히 알 수 있을 것이다.
‘Part 2. 임대사업자에게 필요한 법률 지식’은 크게 3부로 구성되어 있다. 1부에서는 임대 계약을 체결할 때 임대인이 법률적으로 확인해야 하는 점에 대해 다뤘다. 2부에서는 임대사업을 할 때 임대인이 알아야 하는 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등과 관련해 사례와 함께 설명했다. 마지막 3부에서는 임대사업을 깔끔하게 마무리할 때 알아야 하는 법률 지식을 다뤘다.지금까지 임대사업자는 매달 들어오는 임대수익의 세금을 어떻게 줄여야 하는지에만 관심을 가지면 됐다. 하지만 이제는 임대차보호법 등의 법률에 대해서도 알아야 한다. 임차인과 소송에 휘말리지 않으려면 어떻게 계약해야 하는지, 월세를 주지 않는 임차인에 대해 합법적으로 대응하는 방법은 무엇인지 등에 대해 사전에 알고 있어야 관련 문제가 발생했을 때 현명하게 대처하면서 빠르게 해결할 수 있기 때문이다.
임대사업을 할 때 필요한 절세 지식과 법률 지식을 다룬 이 책은 임대사업자의 똑똑한 동반자가 될 것이다.