자기주도식 실전투자물건 사례분석서

‘상가·꼬마빌딩 재테크(2021.05발행)’가 이론서라면 ‘실전 상가투자 실전 꼬마빌딩투자’는 그 이론을 실전 사례 중심으로 분석한 실전투자편이다. 본 저서는 실전 상가·꼬마빌딩 투자 시 반드시 알아야 할 분야를 빠짐없이 분석하고 설명하는데 그 내용의 특징을 간략히 정리하면 아래와 같다. ① 상가·꼬마빌딩 투자에 대한 기존 분석법의 한계를 적시하고 그 대안을 명쾌하게 제시한다. ② 기존 저서와 달리 ‘입지’라는 한 축만이 아니라 또 다른 축인 ‘가치’에 대해 기초부터 심화까지 단계별로 상세하게 설명하고 그 분석 Tool을 제공한다. ③ 누구나 쉽게 이해하고 실전감각까지 높일 수 있도록 철저히 사례 중심으로 분석하고 설명한다.

I부 | 상가·꼬마빌딩 투자는 멘토 손오공의 ‘LOVE'(= L5V2)가 정답이다
01 | TEST
02 | 상가·꼬마빌딩 투자 성공을 위해 반드시 알아야 할 분야 개관 (新)
03 | 기존 분석법의 한계와 그 대안
04 | 멘토 손오공 ‘왜, 상가(꼬마빌딩) 책(강의)을 내게(하게) 되었나’
05 | 멘토 손오공의 LOVE분석법으로 실전 사례 물건 분석 - 맛보기 (新)

II부 | 상가·꼬마빌딩 투자 - 제대로 알고 하면 단연 최고다. 찐 부자는 다 안다
01 | 당신의 재테크, 행복하십니까?
02 |. 100세 시대, 어떤 재테크를 선택해야 하나?
03 | 당신의 상가(꼬마빌딩) 투자가 실패할 수밖에 없는 이유? (新)
04 | 팬데믹 시대, 초고령화 시대, 인구감소 시대에 최후까지 살아남는 상가입지는? (新)
05 | 상가투자와 꼬마빌딩 투자의 공통점과 차이점 (新)
06 | 최근 아파트 투자 10년, 상가·꼬마빌딩 투자 10년간의 수익성 비교 (新)

III부 | 상가 ·꼬마빌딩의 수요 측면 분석

01 | 수요 측면 분석을 위한 기초 지식 (일부 新)
02 | 상가·꼬마빌딩 입지분석의 순서 * 신상지도(신생활권지도) (新)
03 | 구매수요(=유효수요, 배후수요) (대부분 新)
04 | 구매수요의 이동 - 거시동선(국토부장관·지자체 장·LH·SH 사장님께 드리는 고언) (新)
05 | 구매수요의 이동(미시적 이동) - 주동선, 보조동선 (대부분 新)
06 | 구매수요의 이동 - 흐르는 입지(주동선 상에 있더라도 장사가 신통치 않을 입지) (新)

IV부 | 상가·꼬마빌딩의 공급 측면 분석

01절 | TEST
02절 | 기존 분석법의 한계와 그 대안
03절 | 상가 공급면적 (新)
04절 | 건축비 (일부 新)



V부 | 수요와 공급의 연결 측면 분석
1절 | TEST
2절 | 기존 분석법의 한계와 그 대안
3절 | 구매수요와 상가공급의 단절현상 (新)
4절 | 상가의 접근성과 가시성 (일부 新)
5절 | 출입구와 횡단보도의 역할 (新)

VI부 | 상가·꼬마빌딩의 가격 측면 분석 - LOVE(= L5V2)
1절 | TEST
2절 | 기존 분석법의 한계와 그 대안
3절 | 상가·꼬마빌딩 매매가격 결정방법 (일부 新)
4절 | 층별 분양가·임대가 분석 (新)
5절 | 상가·꼬마빌딩 가치증대법 (일부 新)

VII부 | 상가·꼬마빌딩의 세금 측면 분석
1절 | 취득세 등 - 상가, 상가건물, (꼬마)빌딩, 상가주택(겸용주택)
2절 | 재산세 - 건물분·상가부수토지분·주택분 재산세, 사례연구, 양도시기 조절과 재산세
3절 | 종합부동산세 - 상가·상가건물·(꼬마)빌딩과 종부세, 토지와 종부세, 주택과 종부세
4절 | 양도소득세 - 상가·상가건물·(꼬마)빌딩과 양도세, 상가주택과 양도세, 양도세 절약방법 - 상가매매와 부가세 * 권리금

VIII부 | 상권 측면 분석 (新)
1절 | TEST
2절 | 기존 분석법의 한계와 그 대안
3절 | ‘상권’인가?, ‘입지’인가? (新)
4절 | 상권별 투자접근법 (일부 新)
5절 | 대박 상가 투자를 원한다면 핵심 마디에 주목하라. - 앞으로 뜰 지역 찾아내기 (新)
6절 | 대박역, 쪽박역 미리 알 수 없나(국토부장관·지자체 장·LH·SH 사장님께 드리는 고언) (新)
7절 | 기존 유명 상권 분석 * 명동상권 활성화 방안 - 서울시장님께 드리는 고언 (新)
8절 | 신도시 상권 분석

IX부 | 상가·꼬마빌딩 공실 문제 : 수요·공급·연결점·가격·상권 측면에서의 문제 발생

1절 | TEST
2절 | 상가 잘못 사면 상갓집 된다 : 상가공실의 무서움
3절 | 상가 공실 현황 분석
4절 |상가공실의 원인 - 기존의 시각
5절 | 상가공실의 원인 - 멘토 손오공의 14가지 상세분석 (대부분 新)
6절 | 상가 공실 방지대책
7절 | 심화 1 ; 헬리오시티 단지내상가 공실, 진짜 원인은 바로 이것 (일부 新)
8절 | 심화 2 : 용인동백역·어정역 주변 상가, 주변 구매수요가 매우 크고 주동선상인데 왜 파리를 날릴까? (新)
9절 | 심화 3 : 위례신도시 상가 공실 - 공급과다가 주원인이라고 (新)

X부 | 기타
1절 | 기존 분석법의 한계와 그 대안
2절 | 단지내상가, 근린상가 (일부 新)
3절 | 구도심 단독주택지역, 혼재지역 상가 (일부 新)
4절 | 꼬마빌딩 (일부 新)
5절 | 상가주택(점포겸용주택) (일부 新)
6절 | 집합건물 관련 중요사항
7절 | 특이물건 : 파출소, 재건축상가, 사실상 지하가 아닌 명목상 지하층 등 (일부 新)
8절 | 상가경매, 상가임대차보호법 중 중요사항
9절 | 임대차 관련 참고사항
10절| 상가업종제한
11절| 상가·꼬마빌딩 투자나 건축에 도움이 되는 사이트
12절| 지도는 투자의 금맥이다 (新)

XI부 | FINAL TEST

일반적으로 상가·꼬마빌딩 투자를 매우 어려워한다. 평범한 사람들이 어려워하는 것은 어쩌면 당연하고 충분히 이해가 가는데 자타가 공인하는 우리나라의 최고 해당 분야 전문가들까지 상가·꼬마빌딩 투자가 다른 어떤 투자보다 어렵다고 아무 망설임 없이 당연한 듯 얘기하고 서로 공감한다.문뜩 이런 의문이 들었다. “그렇게 어려운데 왜 상가·꼬마빌딩 투자를 하지?, 괜찮은 상가·꼬마빌딩은 매물 잠김에 의해 찾기도 힘든데, 물건이 10배, 100배나 더 많고 훨씬 더 쉽다는 아파트나 토지 투자를 다루면 되지, 왜 제일 어렵고 위험하다면서 상가·꼬마빌딩 투자 강의를 하고 투자를 권유할까? 핵심만 정확히 알면 다른 부동산에 비해 훨씬 쉽고 훨씬 예측하기 편한 게 상가·꼬마빌딩인데 왜 어려워할까? 일반인은 그렇다 치더라도 우리나라의 내로라하는 최고의 상가·꼬마빌딩 전문가들이 왜 하나같이 어렵다고 얘기할까? 제대로 알고 하는 말이 맞을까“ 수많은 상가·꼬마빌딩 책의 목차를 다 살펴보고 나니 그 의문이 풀렸다. 당연히 다뤄야 할 핵심 부분이 거의 없다. 상가·꼬마빌딩 투자 성공을 위해 반드시 알아야 할 중요 분야가 10가지라면 2가지 정도만 다룬 책이 대부분이고 해당 분야에서 최고라는 평을 듣는 책조차 약 3가지 정도를 다룰 뿐이다. 성공에 필요한 10가지라면 일곱 가지 이상이 빠져 있다는 의미다. 반면에 실전투자에는 별로 중요치 않은 변두리 내용이 책의 대부분을 차지하고 있다. 이 정도의 지식으로 접근한다면 아무리 난다 긴다 하는 전문가라도 어려워하는 게 당연하다

이 책의 첫 페이지에 실린 ‘자전거 이미지’에 저자가 전달하려는 핵심이 함축되어있다. 즉 저자는 기존의 서적과 강의는 상가·꼬마빌딩 투자 시 반드시 필요한 양축(입지와 가격)의 분석 중 가격은 아예 생략한 채 일부의 입지분석 요소만 다루고 있어서 필연적으로 투자성공 확률이 낮을 수밖에 없다고 단언한다. 이어서 목차를 보면 알 수 있듯이 저자는 실전과 통찰 속에서 탄생한 ‘상가·꼬마빌딩 성공법칙 LOVE(L5V2)’를 토대로 상가·꼬마빌딩 투자 시 필요한 분야별 요소를 쉽게 그러나 심도 있게 설명한다. 특히 실전 사례중심 분석 방식을 선택함으로써 독자의 이해도를 높이고 현실로 이론을 검증하는 두 가지 성과를 얻고 있다. 일정 경지에 오르면 단순해진다고 말한다. 이 책 역시 ‘1부 5절의 맛보기편’만 읽어도 누구나 상가·꼬마빌딩 투자의 정수를 쉽게 이해할 수 있을 만큼 저자의 이론과 경지는 상당히 견고해 보인다.***책 간단 브리핑***일반인은 물론이고 우리나라 최고의 해당 분야 전문가까지 상가·꼬마빌딩 투자가 다른 어떤 부동산 투자, 심지어는 토지투자보다도 더 어렵다고 아무 망설임 없이 아주 당연한 듯 얘기하고 서로 공감한다. 과연 맞는 말일까? 상가·꼬마빌딩 투자의 핵심을 제대로 알면 과연 그렇게 얘기할 수 있을까?저자는 자전거로 비유하여 그간 상가·꼬마빌딩 투자자들이 바람 빠진 한 바퀴로 달렸다고 말한다. 즉 상가·꼬마빌딩 투자를 제대로 하려면 입지(5가지)와 가격(2가지) 두 바퀴로 달려야 하는데, 가격이라는 앞바퀴는 아예 생략한 채 입지만 가지고, 그것도 입지 중 극히 일부 요소만 갖춘 뒷바퀴 하나로만 달렸기 때문에 상가·꼬마빌딩 투자가 어렵다고 느끼고 그 결과로 성공확률도 극히 낮을 수밖에 없었다고 한다. 그만큼 그동안의 책(강의 포함)들은 상가주·건물주에게 반드시 필요한 ‘입지분석·가격분석’에 중점을 두었다기보다는 ‘법규·업종·매출분석’ 등 핵심을 벗어난 분야를 설명하거나 입지분석 기법 중 극히 일부분을 소개하는 수준에 머물렀다. 한마디로 투자자보다는 중개업자나 창업자에게 필요한 지식 위주의 설명서였다는 얘기이다. 이 점이 바로 저자가 이 책을 쓰게 된 배경이다.중개업자나 창업자가 아니라, 투자자에게 꼭 필요한 책.저자는 구체적인 사례를 중심으로 상가·꼬마빌딩 투자자가 반드시 알아야 할 분야를 빠짐없이 분석하고 쉽게 설명한다. 아마도 1권에서 개안을 한 독자라면 2권에서는 혜안을 얻게 될 것이다. 저자의 오랜 경험과 통찰로 탄생한 LOVE(L5V2)를 토대로 분석한 상가·꼬마빌딩 투자자가 반드시 알아야 할 분야를 개괄적으로 정리하면 다음과 같다. 잘 익혀 성공적 상가·꼬마빌딩 투자의 길잡이가 되었으면 한다.1. 입지분석의 순서 : ‘신생활상권지도’ 작성으로 시작하라. 2. 구매수요 측면 1) 멘토 손오공의 동선 형성원리 2) 대규모인구유출입시설의 역할 3) 구매수요의 이동 : 거시동선/주동선/보조동선, 흐르는 입지의 근본 원인 등4) 지도상의 면적만으로 구매수요의 크기를 측정하는 방식의 효용과 한계5) 구매수요의 범위 확정 및 크기 분석(거시동선 측면, GP 측면, 업무시설, 단독주택지 등)6) 구매수요의 결집과 분산현상 ※ 출입구와 횡단보도의 역할3. 상가공급 측면1) 상가 공급면적 간편 계산법, 사례연구, 효용과 한계 2) 상가·상업용지의 특성에 따른 상가 공급량의 변화3) 상가 개수만으로 상가 공급면적을 추정하는 방식의 효용과 한계4) 상가공급 과다지역 사례연구 5) 상가공급과 구매수요의 단절현상 4. 접근성과 가시성 측면1) 접근성과 가시성에 의해 좌우되는 상가의 가치 사례별 분석2) 접근성·가시성 극대화의 결정체 “스트리트형 상가”, 그 본질적 한계5. 상가가격 분석 1) 상가 매매가·임대가 분석 ‘초고수되기 8단계’ 프로젝트 2) 급매 상가(꼬마빌딩)의 가치 판단법3) 수익률의 마술인가? 수익률의 환상인가? 4) 상가·꼬마빌딩 가치증대법 5가지 - 리모델링, 용도변경, 접근성과 가시성의 개선, 자투리땅 활용, 상가 건축설계5) 상가가치 증감과 매매가의 관계 6) 실제 건축비, 지하층 건축의 비용과 그 효과6. 향후 상가·꼬마빌딩 투자, 어떻게 진행해야 할까?1) 팬데믹 시대, 초고령화 시대, 인구감소 시대, 마지막까지 살아남는 상가입지는?2) 최근 아파트 투자 10년, 상가·꼬마빌딩 투자 10년간의 수익성 비교 3) 상가·꼬마빌딩 투자의 공통점과 차이점 4) 상권별 투자접근법 5) 공실의 원인을 철저히 해부하자.(멘토 손오공의 14가지 공실 원인 분석) - 헬리오시티 단지내상가 공실, 진짜 원인은 무엇일까? - 위례신도시 상가 공실 - 공급과다가 주원인이라고? 6) 3기 신도시 상권예측 : 남양주 왕숙신도시, 하남 교산신도시7) 3기 신도시 중심상가, 어디에 입지해야 장사가 잘 될까?8) 대박 상가투자를 원한다면 핵심 마디에 주목하라. 9) 국토부장관·지자체장·LH·SH대표에게 드리는 고언 - 경전철이 수 천억원 혈세 낭비와 주변 상권 침체를 불러온 근본 원인은? - 대박역(상권), 쪽박역(상권) 미리 알 수 없나?10) 투자자가 꼭 알아야 할 세금상식 ; 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등