계속되는 부동산 폭등세 “지금이라도 집을 사야 하나?” 오늘도 망설이는 부린이를 위한 실전 부동산 지침서

최근 몇 년간 부동산 폭등세는 대한민국을 우울하게 했다. 더불어 전세가 폭등과 하급지 키 맞추기는 부동산에 끼어있던 거품을 시세로 고정시키는 결과까지 가져왔다. ‘2015년 가격으로 돌아가면 바로 살 텐데…’ 또는 ‘딱 1년 전으로만 가격이 돌아가도 바로 살 텐데…’라는 푸념은 뒤로 하고 과연 지금이라도 집을 사야 하는지에 대해 진지하게 고민해야 한다. 하지만 안타깝게도 5년 전에는 집을 살 수 있었던 돈이 이제는 전세금을 내기도 버거운 것이 현실이 됐다. 그래서 우리는 가격 부담이 적은 2급지에 관심을 기울여야 한다. 2급지란, 1급지보다 싸고 3급지보다 좋아서 일반인들이 접근할 수 있고, 입지적으로 나쁘지 않으며, 투자로도 괜찮은 지역을 지칭한다. 1급지가 저만치 비싸져 버린 상황에서 2급지는 선택이 아닌 필수가 됐다. ≪당신이 놓치고 있는 서울아파트 2급지의 비밀≫에서는 ‘집을 언제 어떻게 사야 하는가’에 대한 기본적인 물음부터 과거와 현재 시세 및 부동산 전망을 파악하는 방법과 초보자의 입장에서 실질적으로 집을 사는 구체적인 시뮬레이션 등을 수록했다. 또 부동산 고수가 되기 위한 마인드 형성에 대한 내용과 저평가로 불릴만한 곳을 심도 있게 선정해 리스크가 최소화되는 하방 경직성이 높은 투자처를 소개했다. 단순히 소개하는 것을 넘어 저평가 단지를 찾는 방법을 독자분들께 체계적으로 알려준다

프롤로그

STEP 1. 무주택자, 지금이라도 사야 하나?
01. 서울아파트, 계속 오를 것인가? - 14
02. 이번 상승장에서 집값 폭등의 공식 - 25
03. 최적의 매수타이밍은 언제인가? - 39
04. 서울과 지방의 차이 - 49
05. 완만한 상승 2013년부터 2017년 상반기, 폭등 2017년 여름부터 2020년 - 55
06. 2021년 이후의 부동산 시장은? - 59
07. 하락기에도 안전한 곳 - 73
08. 저평가란 없다!? - 93
09. 폭락론을 들으면 가난해진다 - 104
10. 포지션별 전략(무주택, 1주택, 1가구 2주택, 다주택) - 117

STEP 2. 저평가 2급지의 비밀
01. 2급지란? - 124
02. 2급지를 선택해야 하는 이유 - 133
03. 지역별 급지 공개 - 142
04. 어떤 집을 사야 하나? - 145
05. 서울아파트를 사는 구체적인 시뮬레이션 - 177
06. 집값에 영향을 미치는 정도, 층〉〉뷰〉향〉〉〉형 - 201

STEP 3. 부동산 고수가 되는 길
01. 레버리지를 최대한 활용하라 - 218
02. 부동산은 늘 장기 우상향이다 - 220
03. 부동산의 기본은 ‘세테크’ 그리고 ‘1가구 2주택’ - 226
04. 집값을 쉽게 예측하자 마라 - 231
05. 관심 가는 단지를 꾸준히 지켜보자 - 239
06. 판단력+실행력=고수의 필수 덕목 - 241

STEP 4. 서울 저평가 단지를 찾아라
01. 강남 4구
- 송파동 송파삼성래미안 - 249
- 명일동 LG아파트 - 253
- 논현동 신동아파밀리에 - 257
02. 서남권
- 목동 금호베스트빌 - 262
- 당산동 래미안당산1차 - 266
- 사당동 사당자이 - 269
- 상도동 힐스테이트상도프레스티지 - 271
03. 강북권
- 길음동 길음동부센트레빌 - 273
- 현저동 독립문극동 - 276
- 송정동 송정건영 - 279
- 응봉동 응봉대림1차, 응봉대림2차 - 282
- 성수동 동아그린 - 286

별책부록
1. 부동산 Q n A - 290
2. 인테리어 싸고 좋게 하는 법 - 297
3. 단지분석표와 매물분석표 - 321

에필로그

최근, 특히 2017~2020년의 부동산 폭등장세로 ‘이제는 집을 못 사는 것이 아닌가?’ 하는 불안감을 가지게 된 분이 많다. 자신이 가진 금액으로 5년 전에는 매매할 수 있었던 집이 현재는 그 돈으로 전세도 얻기 힘든 현실이 됐다. 또한 급등장세의 지속으로 현실을 받아들이기 힘들어 부동산으로 스트레스를 겪는 분도 많아졌다. 그러나 뭐든지 오름이 있으면 내림이 있고, 집값의 영원한 상승도 영원한 하락도 없다. 상승과 하락은 일정한 이유와 근거로 움직인다. 이런 패턴을 알면 여러분의 성공적인 주택 구매에 큰 도움이 될 것이다. - 「서울아파트, 계속 오를 것인가?」 중에서 _ p.14과연 그렇다면 영원한 하락은 있을까? 개인적으로 대한민국이 망하지 않는 한 그럴 일은 없다고 본다. 인구는 2025년부터 줄어들지만 아무리 인구가 줄어도 지방이 줄지 서울과 경기의 수도권 인구가 줄긴 힘들다. 인구가 감소할수록 지방에 빈집이 늘어날지언정 서울 한복판에 있는 아파트에 빈집이 생길 리 없다. 2020년 상반기에 코로나 시국으로 다소 매수세가 줄고 통계상 하락한 단지가 눈에 띄지만, 다시 5월부터는 서서히 급등장의 조짐이 보이기 시작했다. 상반기에 강남권의 1급지는 대부분 하락세를 이어나갔고 2급지와 3급지는 거래량은 줄었으나 집값은 꾸준히 우상향하는 흐름을 보여줬다. 중요한 것은 상승장과 하락장에 1급지와 2급지 그리고 3급지는 약간씩 타이밍이 다르다는 것이다. - 「이번 상승장에서 집값 폭등의 공식」 중에서 _ p.27타이밍을 재는 방법이 전혀 없을까? 필자는 집을 사게 될 때 최적의 타이밍을 잡는 방법을 늘 고심해왔다. 그리고 하나의 결론을 내렸다. 타이밍을 잡기란 상당히 어렵지만, 다음의 합리적인 기준으로 시기를 어느 정도 유추할 수는 있다. - 「최적의 매수타이밍은 언제인가?」 중에서 _ p.392급지의 비상이 예견되는 이유 1. 2019년 12·16대책 이후 1급지에 비해 2급지는 LTV(주택 담보 대출 비율)의 대출제한이 적다. 20대. 30대가 집을 구매하는 주요 층으로 성장함에 따라 그들이 접근할 수 있는 2급지에 관한 관심은 더 뜨거워질 것이다. 3. 2020년 시작된 전세가의 상승은 그러잖아도 전세가율이 높은 2급지의 비상을 부채질할 것이다. 4. 2013년 하반기부터 2020년 하반기까지 장기간의 상승으로 인한 피로감으로 혹시 모를 하락을 걱정하는 신중한 예비 집주인들은 역사적으로 하방 경직성이 매우 강한 2급지를 찾을 것이다. - 「2021년 이후의 부동산 시장은?」 중에서 _ p.64집값이 영원히 오를 수 없듯이 끝을 모르고 오르던 집값도 결국은 하락장을 맞이하게 된다. 그리고 우리는 집값이 빠졌을 때 ‘혹시라도 노태우 200만 호, IMF, 서브프라임 모기지 사태와 같이 30% 가까이 빠지게 되는 상황이 오면 어떡하지?’라는 생각을 머릿속에서 떨치지 못한다. (중략) IMF나 서브프라임 모기지 사태와 같이 전 세계의 경제 및 국내 경기와 부동산이 급하락하는 장세에서도 버텨낼 수 있는 곳이 있다면 그런 곳은 어떤 곳일까? 향후에도 등락을 반복할 텐데 내가 사는 집이 많이 올랐으면 좋겠지만 상승에 대한 기대만큼 떨어지지 않았으면 좋겠다는 욕망도 클 것이다. 필자는 하락기에도 안전한 하방 경직성이 강한 곳을 중요한 포인트라고 본다. 많은 전문가는 오르는 것만 보고 주장한다. 그들은 상승률에만 관심이 있다. 하지만 리스크에 대해 알려주지 않는 것은 무책임하다. 위험도를 충분히 알려주는 것은 수익률만큼 중요하다. 이런 맥락에서 특히 1급지에 비해 2급지는 하락기에 하방 경직성이 높아 잘 버티지만 2급지 가운데 저평가지는 특히 상승장에서 상승폭이 높고 하락장에서 하락폭이 낮을 것이다. 거기다 급매물이라면 항상 옳다고 본다 - 「하락기에도 안전한 곳」 중에서 _ pp.73~91

저만치 비싸진 1급지 아파트, 체념한 당신을 위한 솔루션
집값 걱정 그만하고 서울아파트를 꼭 한 채 사야 하는 이유2021년 새해가 밝았다. 너무 혼란스러운 부동산 시장이다. 도대체 끝없이 오르는 아파트값이 도저히 이해가 안 가는 분도 많겠지만 때로는 이해가 가지 않으면 그냥 받아들이는 것도 하나의 방법이다. 2019년 12월 16일 부동산종합대책이 발표되자 LTV 제한으로 15억 원 위의 아파트가 이제 하락세를 걷게 될 것이라는 추측이 많았다. 그러나 2020년 11월 25일 아크로리버파크의 45평형은 45억 원에 실거래를 찍었다. 그리고 2019년 12월 16일 당시 15억 원이던 아파트는 이제 20억 원을 넘기지 않은 단지를 찾기 힘들다. 또한, 2020년에 일부 지방이 폭등해 오히려 서울이 싸 보이는 효과가 나타나기도 했다. 그래서 2020년 12월에 많이 나온 뉴스가 바로 투자자의 서울 회귀다. 서울과 지방의 집값이 비슷하면 당연히 서울 아니겠는가. 결국 갈 길 없는 투자금이나 안전자산에 투자하고 싶은 많은 자금은 서울아파트로 몰릴 수밖에 없다. 서울아파트로 귀결되는 것이다. 서울아파트는 언제 어디를 사더라도 평타는 칠 것이다. 과거에도 부동산 폭등은 있었다. 그때도 상승장에 타지 못한 분들이 좌절하는 모습은 곳곳에 연출됐다. 하지만 다시 폭등은 찾아왔다. 결국 부동산은 돌고 돈다.
많은 분이 부동산에 어려움을 겪는 것이 바로 낯선 경험 때문일 것이다. ≪당신이 놓치고 있는 서울아파트 2급지의 비밀≫에서는 아직 경험이 부족한 분들이 쉽게 이해하고 접근할 수 있도록 현실적인 내용을 많이 다뤘으며 낯설지 않도록 친근하게 만들려는 노력을 담았다. 집을 사는 문제에서 최고의 타이밍에 가장 완벽한 물건을 사는 것은 불가능에 가깝다. 그러나 이런 과정을 여러 번 시뮬레이션해보거나 실제 집을 사는 경험을 해보면 조금씩 최선의 타이밍과 본인에게 맞는 최적의 집을 구매하는 데 근접할 수 있게 된다. 이것은 경험의 누적으로 결정되며 한 번의 집을 사더라도 얼마나 분석했었나에 따라 경험의 밀도가 결정된다. 집을 사는 일로 겁먹을 필요 없다. 지금 집 밖으로 뛰쳐나가 세상에 부딪혀 봐야 한다. 해보지 않으면 알 수 없다. 등기 한 번 안 쳐본 사람이 어떻게 부동산을 논할 수 있을까? 이는 탁상공론일 뿐이다. 필드에서의 적극적인 경험은 여러분을 단단하게 만들어줄 것이다.