초수를 고수로 이끄는 친절한 경매 사용설명서

직장인 23년, 경매투자 13년 경매는 결코 나를 배신하지 않았다

고르고 골라 들어간 직장은 IMF와 함께 정리해고의 바람에 휩쓸렸고, 빚을 내서 한 투자는 IT버블과 함께 무용지물이 되어버렸다. 그리고 마지막의 마지막에 돈을 모아 산 주식은 9월 11일, 먼 나라 미국에서의 테러사건과 함께 밤사이 휴지조각으로 변해갔다. 2년 동안 애쓰고 애써 취득한 기술사라는 자격증도 짐을 싸서 나가는 선배들을 보면 별반 소용없어 보였다. 그러나 어느 날 출장에서 돌아오는 길, 부장님과의 저녁 회식이 그의 인생을 바꿔버린다. 마이너스대출로 경매에 입문했고, 그 뒤에도 일하는 틈틈이 경매 투자에 매달렸다. 부족한 시간을 만들어내기 위해 회사에서는 ‘일에 미친 사람’을 연기하며 휴가조차 반납해버렸다. 그리고 12년 뒤, 회사에서는 승진 누락 전혀 없는 모범사원이 되었고, 개인적으로는 원룸 건물과 다수의 상가 및 주거용 부동산을 소유한 자산가의 자리에 올랐다. 바로 이 책, ?부장님 몰래하는 직장인 경매의 기술?의 저자, 23년차 직장인이자 경매투자 13년의 고수인 조장현 씨의 이야기다.

프롤로그 : 회사는 월급을 딱 쓸 만큼만 준다

1. 나는 이렇게 경매를 시작했다
01. 부장님. 연차 좀 쓰겠습니다
02. 모범 사원 조 과장의 발칙한 하루
03. 저는 사장 아들이 아니라서요
04. 주식에 울고, 경매에 설레고
05. 저걸 누가 사? 980만 원짜리 화곡동 반지하 빌라의 기억
06. 바보는 바로 나? 980만 원짜리 반지하 빌라의 역습
07. 아직 나에겐 직장이 필요해
08. 경매를 하면서 직장을 다녀야 할 5가지 이유

2. 경매에 뛰어들기 전에 알아두어야 할 것들
01. 경매는 투기가 아니라 투자다
02. 직장인 경매의 3가지 강점 - 빠른 수익, 원금 보전, 소액 투자
03. 팔든 임대 놓든 ‘갑’이 될 수 있는 물건만 사라
04. 경매는 돈을 버는 것이 아니라 돈의 파이프라인을 만드는 것이다
05. 낙찰은 끝이 아니라 시작이다
06. 모두가 주목하는 물건은 사실 별 볼일 없는 물건이다
07. 너무 생각하면 오히려 놓치기 쉬운 선순위 가장임차인 물건
08. 시세차익 vs 임대소득 ? 목적을 확실히 하라

3. 경매로 수익 내는 법
01. 권리분석? 딱 2가지만 유의하라
02. 아파트 vs 상가 vs 토지 ? 분야별 적용 기법
03. 상호 보완 관계에 있는 물건분석과 권리분석
04. 실전 사례 1. 초수가 할 수 있는 아파트 물건 사례 & 권리분석
05. 실전 사례 2. 중수가 할 수 있는 상가 물건 사례 & 권리분석
06. 실전 사례 3. 고수로 가는 길 ? 특수물건 맛보기
07. 명도 ? 욕심과 두려움을 버려라
08. 입찰가 산정 ? 가장 중요한 건 눈앞의 수익이 아닌 정확한 시세다
09. 경매컨설팅업체 ? 진짜 고수는 물건이 아니라 방법을 알려준다
10. 복잡하고 난해하지만 이득은 큰 전자소송 활용하기
11. 기분 좋게 가치를 올리는 방법, 리모델링

4. 직장인 경매 십계명
01. 내가 경매하는 것을 동료에게 알리지 마라
02. 회사에 있을 때는 회사생활이 당신의 전부다
03. 시세 차익보다 월세 세팅이 먼저다
04. 회사에 대한 과한 기대는 금물이다
05. 퇴직 준비는 빠를수록 좋다
06. 시간은 남아도는 게 아니라 남아돌게 만드는 것이다
07. 배우자는 평생을 함께하는 아군이다
08. 공부도 분명한 투자다
09. 퇴직을 하더라도 생활비는 나간다
10. 단 몇 년이라도 남들보다 배의 노력을 시도하라

부록
경매를 하기 전에 꼭 읽어야 할 여덟 권의 책
초수부터 고수까지 경매 투자 매뉴얼
지금부터 10년 후 나의 목표설정
STEP Ⅰ 아파트, 빌라 정복
STEP Ⅱ 상가경매 정복
STEP Ⅲ-1 지분경매 정복
STEP Ⅲ-2 법정지상권 정복
경매 기본용어 정리 30
꼭 필요한 인터넷 사이트

직장에서의 성공은 우리의 최종 목표가 아니다.
베이스캠프의 삶에서 아무리 성공해본들, 산을 오르거나, 산에서 쫓겨나거나, 미래가 둘 중 하나라는 현실은 달라지지 않는다. 직장에서의 성공은, 정상의 길목에 있는 베이스캠프에서 몸과 마음을 추스르고 마지막 고지를 향해 나아갈 수 있도록 머무는 시간을 좀 더 연장해주는 방편일 뿐이다.
- 회사는 월급을 딱 쓸 만큼만 준다(9쪽)뭐. 서로들 잘 가시라는 말도, 잘 있으라는 말도 없었다. 당시에는 낯설고 생소한 일이 자주 일어났다. 여태껏 경험해보지 못했던 IMF라는 괴물에 너도 나도 힘없이 당하기만 하던 시기였다. 그 시기가 얼마나 오래 지속될지 아무도 알 수 없었다. 어쩌면 끝없이 계속 될 것 같기도 했다.
- 저는 사장 아들이 아니라서요(28쪽)하지만 더 큰 놀라움은 따로 있었다. “저 반지하 빌라를 900만 원이 넘게 주고 사다니 쯧쯧쯧. 젊은 친구가 안됐구먼~”이라는 소리를 들었던 반지하 빌라의 가격대는 3,000만 원을 훌쩍 넘기고 있었다. 저 정도 빌라는 살 돈도 있었고, 입찰한 사람도 한 명뿐이었는데 조 과장은 불안감 때문에 사지 않은 걸 오히려 다행으로 생각하고 있었던 것이다.
- 980만 원짜리 반지하 빌라의 역습(40쪽)첫 번째, ‘재직증명서를 뗄 수가 없어서 대출이 안 된다’는 것. 만약 이것을 대수롭지 않게 생각하시는 독자라면 아직 투자의 경험이 많지 않은 사람일 가능성이 높다. 갖고 있는 돈만으로 경매에 도전하겠다고? 월급쟁이가 아무리 돈을 모아봐야 투자라는 세계에서는 어차피 푼돈이다. 그리고 푼돈으로는 얻을 수 있는 수익도 그리 크지 않다. 만약 충분한 수익을 낼 수 있는 큰 액수의 종자돈을 미리 갖고 있다면, 솔직히 말해 경매 말고도 돈 벌 수 있는 방법은 많다.
- 경매를 하면서 직장을 다녀야 할 5가지 이유(46쪽)바둑은 대충 배웠는데, 끝마무리는 못 배운 사람과 바둑을 둔 적이 있는가? 만약 상대방이 그런 사람이라면, 당신은 지고 싶어도 질 수가 없다. 얼핏 보면 그럴듯하게 수를 두는 것 같지만, 수 싸움이 본격적으로 시작되면 집이고 땅이고 다 내어주고, 바둑의 끝날 때쯤 되면 마무리 실수로 내주지 않을 집을 줄줄 내주게 된다. 실제로 어른이 아이 상대로 바둑을 둘 때 이런 일이 종종 생긴다.
- 낙찰은 끝이 아니라 시작이다(79쪽)잘해야 경매의 일부, 아파트나 빌라 기껏해야 상가 정도만 경험해본 사람들이 마치 자신이 경매의 전문가인 양, 자신이 경험한 경매가 경매의 전부인 양 얘기라는 걸 보면 안쓰러운 감정까지 느낄 때가 있다. 그 사람들이야 강의 하나 멋들어지게 해치우면 그만일지 모르지만 그 강의를 절대 교본처럼 듣고 있을 수강생들은 대체 어쩌란 건지 모르겠다. 적어도 강사라면 초심자를 고수의 입문까지는 갈 수 있게 길을 알려주어야 한다.
- 모두가 주목하는 물건은 사실 별 볼일 없는 물건이다(82쪽)그러한 접근법이 틀렸다는 것이 아니지만 그리 현실적이지는 않다. 일반인, 특히 경매 입문자가 국토종합계획을 공부해서 그에 따라 토지 투자를 하는 것은 사실상 불가능하다. 현실적으로 불가능한 것인데도 그것을 공부하지 않으면 토지 투자를 하지 못할 것처럼 호도하는 경우를 자주 목격하게 된다. … 일반 투자자들은 일반 투자자들에게 맞는 방식이 따로 있다. 여건도 여력도 없는데 애써 전문 투자가들의 방법을 따라 할 필요는 전혀 없다. 만약 그게 가능한 일반 투자자라면, 차라리 그 좋은 머리를 다른 곳에 쓰는 것이 더 나을지도 모른다.
- 아파트 vs 상가 vs 토지, 분야별 적용 기법(109쪽) 반면 하수들의 입찰가 산정 방법은 다음과 같다. 감정가 1억 원의 물건이 한번 유찰되어 최저가가 8천만 원이 되었을 때, 최저가인 8천만 원에서 얼마를 올려서 쓰면 낙찰이 될 수 있을까를 생각한다. 시세를 먼저 고민하는 번거로운 일 따위 하수들은 결코 하지 않는다. 그리고 최저가에서 500만 원만 더 써넣으면 낙찰이 되었을 때 1천5백만 원의 수익을 올릴 수 있을 것이라는 장밋빛 환상에 빠져 며칠을 보내다가 정작 입찰일에는 풀 죽은 모습으로 입찰장을 빠져나온다. 하수인 자신은 8천5백만 원으로 입찰을 했는데, 1억5백만 원에 쓴 고수가 낙찰을 받았기 때문이다.
- 입찰가 산정(168쪽)기억하자. 직장인에게 경매투자를 통한 재테크를 권하는 이유는 직장인인 채로 경매투자를 하는 것에 여러모로 메리트가 많기 때문이다. 그러니 경매투자를 지속하고 싶다면, 어느 정도 궤도에 오를 때까지는 직장인 자리 역시 사수해야 한다. 뒤에서 말하겠지만 더 나아가 사내에서 ‘회사 일을 열심히 하는 사람’이라는 평가를 받을 수 있다면 경매를 위한 시간을 내기도 수월해진다.
- 내가 경매하는 것을 동료에게 알리지 말라(190쪽)이런 극단적인 예를 들지 않더라도, 세상에는 돈으로 살 수 있는 행복의 가짓수는 많은데, 돈으로도 살 수 없는 행복은 예나 지금이나 그 수가 적다. 어쩌면 행복에 돈이 반드시 필요하지 않을지도 모른다. 다만 돈이 없다면, 선택할 수 있는 행복의 수는 그만큼 줄어든다. 그리고 행복의 선택지가 줄어드는 만큼 불행의 가능성이 늘어난다.
- 단 몇 년이라도 남들보다 배의 노력을 하라(221쪽)

우리는 투자자가 아니다. 직장인 투자자다
직장인에게는 직장인만의 무기가 있다하지만 경매투자라는 게 시작부터 순탄했던 건 아니었다. 빚까지 내어 달려든 인생 첫 경매투자는 시작하기도 전에 싱겁게 끝나버렸다. 신문과 방송에서 ‘부동산은 이제 끝물’이라는 기사들이 쏟아져 나오고 있었고, 척 보기에도 추레해 보이는, 천만 원도 채 안 되는 매물에 입찰해야 하나 망설였기 때문이다. 그러나 불과 몇 년 뒤, 그 매물은 다른 이에게 무려 3배의 이득을 남기며 저자에게 좌절감을 안겼다.
많은 직장인이 경매 투자에 관심을 갖지만 실제로는 뛰어드는 사람도 성공하는 사람도 극소수다. 우물쭈물하며 돌아왔지만, 저자처럼 입찰장 정도까지라도 가보는 경우조차 좀체 없다. 어째서 그럴까?
저자는 이런 현상을 경매 그 자체보다는 경매에 관한 책과 강의의 문제점으로 설명한다. 대부분의 경매 서적은 경매 그 자체만 열심히 얘기할 뿐 정작 경매에 뛰어든 직장인이 구체적으로 뭘 어떻게 해야 하는지에 대해서는 설명이 부족하다. 마치 수학 공식만을 집요하게 가르친 뒤 정작 문제 풀이는 제대로 하지 않는 것과 비슷하다. 그리고 경매를 강의하거나 책으로 쓴 많은 분들이 자신의 주력 분야 외에는 그다지 상세히 설명하지 않는다. 이들은 아파트면 아파트, 상가면 상가 하는 식으로 자신이 성공한 분야와 성공담 위주로 말하기를 좋아한다. 마치 수학 문제 몇 개만 집어서 가르친 뒤 수학의 전문가라고 행세하는 강사와 다를 바가 없다. 수험생은 강사가 집어주지 않은 문제를 만나는 순간 아무것도 할 수 없이 무력화될 것이다.
더 중요한 것은 직장인에게는 직장인만의 투자 방법이 있다는 것이다. 전문 투자자도, 전업 투자자도 아닌 직장인은 비록 시간은 부족하지만, 그 부족한 시간을 메워줄 든든한 무기를 여러 개 갖고 있다. 시간은 남아돌지만 직장인만의 무기가 없는 다른 투자자의 투자법을 따라할 이유가 전혀 없는 것이다.
경매 투자의 A부터 Z까지, 사례별, 시기별, 물건별로 설명한다
초수를 고수로 이끄는 친절한 경매 사용설명서실제로 직장인이면서 경매투자를 경험하여 성공한 저자답게 이 책은 초수에서 중수를 거쳐 고수에 이르는 확실한 길이 담겨져 있다. 바로 저자 자신의 길과, 저자가 체험하고 목격한 사례들이다. 그리고 그 생생한 예를 저자가 터득한 노하우와 지식으로 더욱 보강하여 한 권의 책으로 펴냈다. 어떤 시기에는 어떤 투자를 해야 할지, 시기를 갈아탈 때는 어떻게 대비해야 할지, 직장인일 때와 갓 직장을 그만두었을 때는 어떤 일을 가장 유의해야 할지, 단순한 이론서가 아닌 본격적인 메뉴얼로서도 손색이 없다. 처음 경매를 할 때 유의할 점과, 직장인 경매투자자로서 활동하는 법, 그 이후 직장인이 아닌 일반 경매투자자가 되었을 때 유의하고 집중해야 할 사항이 저자 자신의 체험과 함께 충실히 녹아들어 있다. 물건의 종류에 따른 접근법과, 자신의 상태에 따라 어떤 물건이 적당한지까지 설명하고 있다. 부록으로는, 실제 경매를 진행하며 활용할 수 있도록 필요한 핵심 내용과, 체크 포인트, 계산식을 정리한 지침서까지 꼼꼼히 포함해놓았다. 유용한 사이트, 경매 필수 용어, 그 외 투자자라면 읽어야 할 기본 서적 소개까지 ‘친절한’ 책이 갖추어야 할 온갖 것을 갖추어놓았다. 초수로 시작해서 고수가 될 때까지 계속해서 활용할 수 있는 책이기도 하다.
우리는 회사를 천년만년 다닐 수 없다. 우리가 회사를 원해도, 회사가 우리를 원하지 않는다. 저자의 말처럼 ‘회사가 우리를 버리기 전’에 ‘우리가 회사를 버릴 수도 있는’ 상황을 만들어야만 한다. 그리고 그렇게 결심을 했다면, 이 책은 그 중 가장 유력한 해답이 될 것이다.