발품 줄이는 손품 노하우 | 부동산 종류별 사전조사부터 수익창출까지

경매 투자자들의 발품 줄이는 손품 노하우 수록 아파트ㆍ상가ㆍ토지 등 종류별 사전조사 방법 망라

법원경매에 나오는 물건 수도, 입찰서를 제출하는 사람들의 수도 계속 늘고 있다. 이처럼 경매와 관련된 물건과 사람이 늘어나면 소위 ‘비법’을 알려준다는 각종 도서, 강의, 유튜브 동영상도 덩달아 늘어난다. ‘물 들어올 때 노 젓자’는 것이. 그러나 이렇게 시류에만 편승해 만든 컨텐츠를 찬찬히 들여다보면 대부분 ‘어떻게 하면 낙찰을 받을 수 있는지’에만 집중한다. 부동산 경매의 목적을 ‘낙찰’에만 고정하게 되면 경매 시장을 일반 부동산 시장과는 완전히 동떨어진 곳으로 인식하기 십상이다. 실거주 목적으로 낙찰 받았더라도 언제가는 팔고 이사를 가야 할 수도 있고, 투자 목적이었다면 중개사무소를 통해 임대를 놓아야 함에도 말이다. 낙찰에만 집중하다보면 ‘팔리지 않는 아파트, 임차인이 외면하는 상가, 건물도 못 짓는 땅’을 낙찰 받고 샴페인을 터뜨리게 된다. 이 책은 아파트, 빌라, 상가, 토지, 지식산업센터 등 모든 부동산 종류별로 경매 투자 시 반드시 알아야하는 빅데이터를 활용한 사전조사 방법 등을 담고 있다. 임장을 통한 현장조사의 중요성을 과소평가하는 것이 아니라 이의 효과를 극대화하기 위한 사전조사의 중요성을 강조하고 있는 점이 특징이다. 집에서 30분 정도만 시간을 들이면 충분히 알 수 있는 경매 부동산 관련 정보를 현장에 직접 가서 파악하려면 몇 배의 시간과 노력이 필요하다. 해당 경매물건이 토지인 경우 사전 조사 없이 무작정 현장으로 떠났다 가는 헛걸음을 할 가능성이 더욱 커지게 된다. 과거에는 ‘현장에 답이 있다’는 말이 경매 투자의 격언이었다면, 지금은 ‘데이터가 모든 것을 말해준다’로 바뀌었다. 이러한 변화를 이끈 것은 다름 아닌 부동산 관련 빅데이터다. 정부 부처, 지자체와 함께 민간기업에서도 경매 투자에 도움이 되는 데이터들을 정리해 보기 편하게 제공하고 있다. 이 책은 부동산 종류별로 경매 투자 시 어디에 도움이 되는 데이터가 있고, 이를 어떻게 읽고 활용해야 하는지를 일목요연하게 알려준다. 경매에 처음 뛰어든 입문자의 경우 이 책을 통해 다른 사람의 말에 휘둘리지 않고, 혼자서 경매 투자를 진행할 수 있는 안목을 기를 수 있다. 직장은 유지하면서 경매 투자를 병행하고 싶은 사람이라면 과거 수년 간 직장인 겸 경매투자자로 지내온 저자의 노하우가 큰 도움이 될 것이다. 오랜 기간 기존의 방법으로 경매투자를 해온 사람들 또한 발품을 줄일 수 있어 매우 유용하다. 빅데이터를 이용한 사전조사는 결국 유형, 무형의 비용과 시간을 줄여 수익성을 높여주기 때문이다. 단순히 감정가가 시세보다 저렴하다고, 권리관계가 복잡하지 않다는 이유만으로 경매투자가 좋다고 하는 것은 노하우라고 할 수 없다. 각 용도별 특성이나 차이는 어떤 것이 있는지 볼 수 있는 눈을 키워줘야 하고, 하지 말아야 할 것도 꼼꼼히 짚어줘야 진정한 노하우, 하우투(How To)라고 할 수 있다. 하나도 힘든 직장생활과 경매 투자를 병행하며 축적한 저자의 노하우를 읽다 보면 경매와 투자, 그리고 인생에 대한 눈도 키울 수 있을 것이다.

1. 경매를 배워야 하는 이유
1) 부동산에 대한 작은 관심이 당신의 미래를 바꾼다
2) 경매를 모르면 착하게 살아도 피해 볼 수 있다
3) 수익을 언제까지 운에 맡길 것인가
4) 경매투자와 다른 재테크의 차이점

2. 사전조사 없는 현장조사는 맨땅에 헤딩일 뿐
1) 부동산을 보는 중요한 눈 두 가지
2) 현장에 가기 전 관심물건 조사하는 방법
3) 시간을 아끼는 효율적인 현장조사 Tip

3. 팔 때 가격이 오르는 아파트 찾는 방법
1) 오르는 아파트를 찾는 가장 객관적인 방법
2) 지역선정은 어떻게 할까?
3) 매매가와 전세가 상승률을 파악하자
4) 매수자와 매도자의 심리를 파악하자
5) 공급물량 파악은 아파트 투자에서 필수다
6) 인구이동차트로 영향을 주고받는 지역을 파악하자
7) 직장ㆍ주거 근접과 일자리가 가격 상승을 이끈다
8) 지하철 승하차 인원을 확인해보자
9) 학군이 좋은 곳은 가격 방어가 훌륭하다
10) 학원도 보내야지!
11) 관심 단지의 투자 여부를 결정하자

4. 돈 되는 빌라 고르는 방법
1) 입찰가 산정은 어떻게 할까?
2) 보수적인 가격으로 접근하자
3) 신축 vs. 구축, 접근법을 차별화하자
4) 빌라도 용도지역을 확인해야 하는 이유
5) 등기부와 건축물대장이 다른 경우도 있다
6) 인근 유사물건의 공급량을 조사하자
7) 건물 자체의 하자를 파악하자

5. 단독ㆍ다가구주택으로 시세차익 남기기
1) 방 개수만큼 대출을 안 해준다고?
2) 월세를 받을 것인가, 팔아서 남길 것인가
3) 깔고 앉은 땅의 활용도가 가격을 결정한다
4) 수도권은 건축 가능한 대지가 부족하다
5) 인근 고급 아파트 분양 및 리모델링
6) 구축은 함부로 철거하면 안된다
7) 주택인 줄 알고 낙찰 받았는데 사무소라고?

6. 상가를 보는 눈은 주택과 전혀 다르다
1) 상권은 무엇이고, 상권의 범위는 어떻게 될까?
2) 상권의 종류와 특성을 알아보자
3) 영업에 큰 영향을 미치는 입지의 모든 것
4) 학교 인근 상가는 업종제한이 있다
5) 학원과 같은 건물의 업종에도 제한이 있다
6) 1층과 고층을 같은 방식으로 접근하면 안 되는 이유
7) 대형 쇼핑몰이 들어오면 인근의 상가는 좋아질까?
8) 상가 인근에 지하철이 개통되면 무조건 좋을까?
9) 이미 핫플레이스로 유명한 곳에 진입해도 좋을까?
10) 명도 후 같은 업종을 하고자 할 때 주의사항
11) 신고ㆍ허가업종은 아무 상가나 들어갈 수 없다
12) 동일업종 영위 시 행정처분에 주의하자
13) 집합건물 상가는 업종제한에 주의하자

7. 소형 오피스텔ㆍ도시형 생활주택으로 월세나 받아볼까?
1) 오피스텔이란?
2) 도시형 생활주택이란?
3) 오피스텔과 도시형 생활주택의 취득세
4) 전용률을 파악하자
5) 오피스텔은 아파트나 주택보다 관리비가 더 많이 나온다
6) 임대수익과 공실률을 파악하자
7) 입주자들이 선호할만한 위치를 찾아라
8) 오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분해야 한다
9) 임대수요가 이탈할 수 있는 곳은 피하자

8. 아무 지식산업센터나 낙찰 받아도 될까?
1) 개인이 임대업을 할 수 있는 지식산업센터인가?
2) 미납 관리비가 있는 경우 아파트처럼 해결할 수 있는가?
3) 지식산업센터가 많이 모여 있고 차량흐름이 좋은 곳을 선택하자
4) 더 좋은 입지의 동종 물건이 들어서면 임대료에 악영향을 끼친다
5) 한 사무실 내에 여러 사업자등록이 있는 경우 명도에 유의하자

9. 돈 되는 소액토지는 어떻게 찾을까?
1) 토지 투자가 어려운 이유
2) 법만 알면 되지 계획까지 알아야 한다고?
3) 토지이용계획확인원을 반드시 확인하자
4) 용도지역ㆍ지구ㆍ구역이 땅의 가치를 결정한다
5) 힘이 제일 센 지구단위계획구역
6) 알아두면 피가 되고 살이 되는 토지 관련 용어
7) 농사짓는 땅에 어떻게 투자할 수 있을까?
8) 도로는 토지에 생명을 불어넣어 주는 혈관과 같다

10. 직장생활과 부동산 투자생활의 겸업 노하우
1) 직장생활에서 재회한 경매
2) 직장생활을 하며 부동산 경매와 어떻게 친해질 수 있을까?

공공부문이나 제조업에서 근원적인 문제의 발견과 해결을 강조할 때 쓰이는 ‘현장에 답이 있다’라는 격언은 부동산 경매 투자의 세계에서도 ‘금과옥조’처럼 여겨지는 말이다. 지금도 포털 사이트의 검색창에 이 말을 입력해보면 수없이 많은 부동산 경매 관련 컨텐츠들을 볼 수 있다. 이 말은 자연스럽게 경매 투자에 있어 ‘발품’의 중요성으로 이어진다.
현장과 발품이 ‘바이블’로 자리잡다 보니 인터넷에서 보는 경매 관련 컨텐츠는 대부분 수십명이 우르르 몰려다니며 누군가의 말을 귀 기울여 듣는 식이다. 패키지 여행객처럼 떼 지어 다니는 이들 중 과연 혼자서 무엇을 파악해야 하는지를 알고, 현장에 나와 그 답을 찾을 수 있는 사람이 있을까?
이런 의문에서 출발한 지지옥션의 4번째 단행본은 현장과 발품의 중요하지 않다고 말하는 것이 아니라 더 효과적으로 현장에서 답을 찾을 수 있는 방법을 이야기하고 있다. 이는 다수의 정부부처, 지자체, 민간기업에서 무료 혹은 유료로 제공하는 부동산 관련 빅데이터를 통해 사전조사를 꼼꼼히 하는 것으로 요약된다. 이를 통해 다른 사람의 말이나, 자신보다 나을게 별로 없는 사람들로 이뤄진 임장 스터디 그룹 속에서 근거 없는 안심을 하는 것이 아니라 경매 투자자 스스로 부동산을 보는 안목을 키우게 하려는 것이 이 책의 출간의도다.■ 특별 선물
지지옥션 7일 무료 이용권 증정