경제가 불안하고 미래가 불투명할수록 사람들의 눈길은 안정적인 자산과 수입원으로 향한다. 그렇다 보니 날이 갈수록 건물주 혹은 집주인이 되길 소망하는 사람들이 많아지고 있다. 직장 생활을 하며, 또는 자영업을 하며 사이드잡으로 임대업을 활용하는 경우도 적지 않다. 하지만 ‘집을 사는 게 어렵지 세 놓는 게 뭐가 어렵겠어’라는 마음으로 섣불리 임대업에 뛰어드는 것은 곤란하다. 실제로 충분한 준비 없이 임대업을 시작했다가 예상치 못한 문제들을 극복하지 못하고 이내 부동산을 처분해버리는 사례가 부지기수다. 그런 사례들을 안타까운 마음으로 지켜보던 저자는 지난 10여 년간 임대업을 운용하며 쌓아온 자신만의 비결을 한 권의 책에 담아내기로 마음먹었다. 저자는 ‘임대 소득은 불로소득이 아님’을 거듭 강조한다. 좋은 부동산을 확보하고, 좋은 임차인을 만나고, 합리적으로 계약을 맺고, 이를 잘 관리하는 모든 일이 임대인에겐 ‘업무’라는 것이다. 월세가 밀리지 않게 하는 것도 집을 보수하는 것도 전부 임대인의 일이다. 저자는 이런 업무들을 어떻게 효율적으로 풀어나갈 수 있는지 50가지 이야기들로 엮었다. 현장에서의 생생한 경험담이 그대로 녹아 있는 이야기를 읽다 보면 어느새 임대인으로서 한 단계 두 단계 레벨업해 있는 자신을 발견하게 될 것이다.

들어가며 004

[입문] 임대사업을 시작하기 전에 알아야 하는 11가지
LESSON 01 투자의 원칙을 세우자 019
LESSON 02 원칙을 벗어난 기회는 외면할 것 023
LESSON 03 3년간의 사업 계획 세우기 027
LESSON 04 최악의 상황에 대비하라 033
LESSON 05 투자와 투기를 구분하라 038
LESSON 06 우선 작게 시작하라 043
LESSON 07외형에 집착하지 마라 048
LESSON 08 부동산 매입은 신입직원을 뽑는 것과 같다 052
LESSON 09 자산을 감가상각 하라 055
LESSON 10 1년에 최소 한 건 이상은 매수하기 061
LESSON 11 눈에 보이는 것에 10%, 보이지 않는 것에 90% 집중하라 064

[계약] 임대인, 임차인, 그리고 중개인의 삼각관계
LESSON 12 직거래와 친해지기 071
LESSON 13 자신만의 계약서를 만들어라 075
LESSON 14 세 명 이상의 공인중개사와 거래하라 080
LESSON 15 계약은 일임하지 말 것 086
LESSON 16 계약금부터 받지 마라 092
LESSON 17 특약 한 줄로 훗날의 수고와 고통을 막는다 097
LESSON 18 보증금으로 진입장벽을 만들어라 102
LESSON 19 반드시 대면하라 107
LESSON 20 가벼운 대화로 임차인을 파악하라 113
LESSON 21 실거주자 파악하기 119
LESSON 22 연락 두절에 대비하라 123

[관리] 스트레스 받지 않고 매물과 임차인을 관리하는 법
LESSON 23 원칙으로 관리하라 129
LESSON 24 계정을 분리하여 수익을 관리하라 135
LESSON 25 최고의 그리고 최후의 수단, 보증금 139
LESSON 26 보증금 깎는 임차인과 계약하지 말 것 144
LESSON 27 남과 다른 경쟁력을 하나는 갖추고 시작하라 147
LESSON 28 도배와 장판 시공 배우기 151
LESSON 29 정성을 다하는 만큼 공실이 줄어든다 158
LESSON 30 홍보 채널 구축하기 162
LESSON 31 임차인과 허물없이 지내지는 마라 166
LESSON 32 임차인의 불편은 절대 무시하면 안 된다 170
LESSON 33 만기 전 퇴거 처리는 직접 할 것 175
LESSON 34 월세 관리는 한여름의 생선 관리와 같다 180
LESSON 35 감정싸움에서 벗어나기 185
LESSON 36 항상 소송에 대비하라 189
LESSON 37 독촉 문자와 내용증명은 미리 준비한다 193

[마음] 지치지 않고 꾸준히 성장하는 임대인의 마음가짐
LESSON 38 임차인은 나의 사업 동반자다 203
LESSON 39 돈을 주는 쪽이 갑이고 받는 쪽이 을이다 206
LESSON 40 호의가 계속되면 권리인 줄 안다 210
LESSON 41 시작도 사람, 끝도 사람이다 214
LESSON 42 두려움을 에너지로 바꿔라 217
LESSON 43 간극을 만들어라 220
LESSON 44 질문하며 성장하라 224
LESSON 45 끊임없이 공부하고 공유하라 228
LESSON 46 내 임대업의 가치는 내가 만든다 233
LESSON 47 가치 있는 도전을 즐기며 한계를 뛰어넘어라 239
LESSON 48 오직 나 자신으로서 의미 있는 삶을 위하여 244
LESSON 49 월세는 불로소득이 아니다 248
LESSON 50 지치지 마라, 임대사업은 평생 사업이다 252

그저 시장의 상황에 이끌려 부동산의 가격이 오르내리는 것은 언젠가 터져버릴 거품과도 같다. 거품이 터지기 전에는 그것이 거품인지 아닌지 절대 인지할 수 없기에 자신의 투자 원칙에 대한 변함없는 믿음이 어느 때보다 필요하다. / 22쪽투기는 9번 잘해도 1번 제대로 하지 못한다면 그간 벌어들인 수익을 모조리 날릴 수 있을 만큼 위험도가 높다. 하지만 임대사업에서는 10번 중 6번만 잘해도 다음 11번째 기회를 얻을 수 있다. / 39쪽임대사업은 팔면서 수익을 내는 것이 아니라 오래 보유하면서 꾸준하게 수익을 얻는 것이다. 오래 보유할 물건에 집중해야 한다. 같은 수익을 달성하더라도 큰 자산 하나로 발생하는 수익과 작은 자산 여러 개로 발생하는 수익은 같을 수 없다. / 45쪽대출이나 임대 보증금을 활용해서 1년에 최소 한 건 이상의 부동산 매입을 시도해야 한다. 시장 상황이 좋지 않다면 매수 시도라도 해보는 것이 좋다. 부동산 매입도 습관이다. / 63쪽집을 임대했을 때 가장 많이 발생하는 문제인 흡연과 반려동물 관련 내용 역시 미리 계약서에 조항으로 기입해둔다면 분쟁을 줄일 수 있다. 계약 시에 흡연과 반려동물로 인한 손상에 대한 원상복구 특약을 추가하는 것이다. / 78쪽계약서를 작성하기 전에 가계약금 명목으로 금전을 받는 것은 임대인에게 매우 위험한 일이다. 임차인을 대면하지 않고 미리 계약금부터 받아버리면, 정작 계약서를 작성할 때 계약을 더 진행하면 안 되겠다는 판단이 들더라도 계약금의 배액 배상을 하면서까지 무르기가 쉽지 않기 때문이다. / 92쪽악성 임차인은 어떻게 피할 수 있을까? 그 도구가 바로 임대 보증금이다. 월세 계약을 원하는 임차인들 중 자금력 있는 임차인을 선별할 수 있다면 악성 임차인을 피할 확률이 높아지는데, 임대 보증금을 최대한 높게 조정해보면 어느 정도 알아볼 수 있다. / 103쪽건물 보수, 임차 보증금 반환 등 예상치 못한 지출들은 생각보다 많이 발생한다. 항상 자금의 여유가 있는 것이 아니라면 월세 수익 중 일부는 별도의 계정으로 관리할 필요가 있다. / 136쪽15평짜리 소형 아파트를 기준으로 전체 도배를 하려면 30만 원에서 45만 원 정도가 든다. 약 한 달 치의 월세 수준이다. 매년 도배사의 인건비가 오르는 것을 고려하면 갈수록 정말 남는 게 없는 셈이다. 그렇다면 임대인들은 어떻게 해야 할까? 방법은 간단하다. 임대인이 도배와 장판 시공을 배우면 된다. / 152쪽임차인은 내 부동산에 거주하면서 그 집을 관리할 수 있는 유일한 사람이다. 임차인의 불편 사항 중 쓸모없는 것은 없다. 오히려 수리 시점을 파악할 수 있는 조기 경보라고 받아들이는 것이 좋다. / 170~171쪽만기 전에 이사를 가는 임차인이 생겼을 때 주의할 점은 두 가지다. 하나는 원상복구 확인이고, 다른 하나는 새로운 임차인 계약이다. 거주 중에는 특별한 문제가 없으면 월세 납부와 자잘한 수리 정도만 관리하면 되지만 임차인의 전입과 전출에는 그야말로 온 신경을 쏟아야 한다. 전입과 전출이 같은 날 한꺼번에 이뤄지는 경우가 많아 주의를 기울여야 실수하지 않을 수 있다. / 176쪽모든 법적인 다툼이 그렇듯이 명도소송도 길고 지루한 싸움이다. 한 번 소송을 경험하고 나면, 임차인과 연관된 모든 활동들이 중요한 증거가 된다는 것을 깨닫는다. 문자 메시지나 SNS 내용, 내용증명 등 임차인과 관계된 것이라면 무엇이든 증거가 될 수 있다. / 190쪽질문은 모른다는 것을 인정하는 행위가 아니라 관심과 열정, 의지의 표현이다. 임대사업자는 다른 임대인이나 공인중개사, 인테리어업자, 건축 전문가 등 여러 사람에게 적극적으로 질문할 줄 알아야 한다. / 225쪽

임대 소득은 ‘불로소득’이 아니다!미처 몰랐던 임대사업의 ‘일’, 어떻게 해야 잘 풀어갈 수 있을까?임대사업과 관련된 여러 오해 중 가장 대표적인 것은 아마도 ‘임대 소득은 불로소득’일 것이다. 잘 모르는 이들은 임대업은 여윳돈이 있는 사람들이 부동산을 사서 세를 놓고 편하게 돈을 버는 일이라고 여기기도 한다. 하지만 이는 사실과 다르다. 주택 몇 채를 소유하기만 하면 어디선가 임차인들이 저절로 나타나 조금의 잡음도 없이 임대차 계약을 맺고, 사는 동안 단 하나의 불평 사항도 제기하지 않으면서 월세도 한 번도 밀리지 않다가, 몇 번의 갱신 후 아주 깨끗한 상태의 집을 남긴 채 이사를 간다면 얼마나 좋겠는가. 그러나 이는 꿈과 같은 일이다.15년 차 직장인이자 12년 차 임대사업자인 저자는 현실을 모른 채 임대사업에 뛰어들었다가 상처와 후회로 얼룩진 채 돌아서는 수많은 초보 임대인들을 지켜보며 안타까운 마음을 숨길 수 없었다. 그래서 처음에는 온라인 커뮤니티를 통해 이런저런 조언을 건네다, 지난 10여 년간 쌓인 자신만의 노하우를 한 권의 책에 담아내기로 결심하기에 이르렀다.“임대사업의 길에 놓인 수많은 장애물과 변수들, 미리 알면 피할 수 있습니다”위기의 순간을 현명하게 헤쳐나가는 임대인이 되는 법임대사업의 길에 펼쳐지는 돌발 상황은 한두 가지가 아니다. 흔하게는 월세 납입을 차일피일 미루는 임차인부터 갑작스러운 임대차 계약 해지, 쏟아지는 수리와 보수 요청, 명도소송 절차까지 하나하나 나열하자면 끝이 없을 것이다. 그중 초보 임대인이 가장 많이 토로하는 고충은 아무래도 ‘월세가 연체된 채 연락 두절된 임차인’인데, 이에 대해 저자는 명쾌하고 단호하게 답한다. 처음 임대차 계약을 맺게 된 순간부터 월세 관리를 철저히 하여 임차인으로 하여금 ‘월세 납입 습관’을 갖게 해야 한다는 것이다. 월세 관리를 어떻게 해야 하는지, 그 과정에서 문자 메시지와 전화 통화를 어떻게 해야 효과적인지, 만약 그럼에도 연락이 두절된 채 월세를 내지 않는 임차인에게는 어떻게 대처해야 하는지에 대해서도 상세하고 친절하게 소개한다.이렇게 실전에 적용 가능한 조언과 가이드는 저자는 자신이 그 상황에 처해보고, 실패하고, 성공하며 얻은 결과물이다. 또한 ‘직장인’으로서 임대사업을 운용해나가면서 중요하게 여겨야 하는 핵심 원칙에 대해서도 가감 없이 다루었다.올바른 첫걸음부터 건물과 수익 관리, 마인드 컨트롤까지현장에서 직접 겪어야만 알 수 있는 생생한 조언과 노하우이 책은 크게 입문-계약-관리-마음의 네 가지 주제로 구성되었다. ‘입문’에서는 임대사업에 맞는 투자법과 함께 사업 초기에 준비해야 할 것들을 설명했다. ‘계약’에는 임차인과의 마찰을 줄일 수 있는 최선의 방법인 ‘계약 잘하는 법’을 담았다. ‘관리’에서는 임차인과 매물(집)에 대한 관리를 말하는데, 월세 미납이나 연락 두절부터 각종 분쟁과 보수 요구에 어떻게 대처해야 하는지 구체적으로 소개했다. 마지막으로 ‘마음’에서는 임대인으로서 갖춰야 할 마음가짐을 다루며 가끔씩 찾아오는 좌절감을 극복하는 방법을 이야기했다. 이 네 가지 단계를 차근차근 따라가다 보면 어느새 임대인으로서 레벨업해 있는 자신을 발견하게 될 것이다. 똑똑한 임대사업자로 거듭나는 길은 생각보다 그리 험난하지 않다. 현장의 생생함이 그대로 살아 있는 임대업을 세계를 함께 만나보자.